|
|
|
Marika
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/30/2006
Сообщений: 16
|
Уважаемые коллеги!!! Помогите советом.
Ситуация такая:
Деревянный жилой дом на три хозяина. По сути дела три квартиры, каждая имеет отдельный вход. В свидетельстве о госрегистрации написано:
Вид права: общая долевая собственность
Доля: 1/4
Объект права: жилой дом, площадь: общая 150 кв.м.
При осмотре обнаружилось что две квартиры(части дома) находятся в нормальном состоянии, там проживают люди. А третья- в очень плохом состоянии: печь разрушена, света нет, полов нет, окна забиты досками.
Заказчик просит оценить именно эти руины, но я не могу выделить эту плохую квартиру, потому что нет на нее правоустанавливающих документов, площадь не указана. Получается что я могу как бы оценить только абстрактную 1/4 долю? Посчитала сравнительным и затратным получается сумма, которая заказчика не устраивает очень дорого. Есть вариант предложить чтобы он переоформил свидетельство и только после этого я могу посчитать рыночную стоимость этих руин. Или возможны варианты?
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
Если 1/4 доля без выдела в натуре, то следует и оценивать весь дом, а потом определять эту долю. Либо заказчик должет выделить принадлежащую ему долю в натуре (это функция БТИ), переоформить документы, а затем уже оценивать её. А вообще для каких целей производится оценка? Если для нотариальных действий (вступление в наследство, например), то именно так. Нотариусы руководствуются только правоустанавливающими документами.
|
|
|
Лесёк
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/21/2006
Сообщений: 126
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Если один из собственников общей долевой собственности производил улучшения в доме, то по закону он вправе требовать соразмерного увеличение своей доли в общем имуществе. Так что, если остальные производили улучшения, а "Ваш" нет, то он получит уже не 1/4 стоимости дома, а гораздо меньше. (см. ГК РФ ст. 245 п. 3).
|
|
|
Лесёк
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/21/2006
Сообщений: 126
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Если для нотариуса, то просьба собственника понятна! У меня была недавно похожая оценка, но там собственники не производили улучшений за время владения, так что немного попроще было! Мне тоже пытались навязать оценку одной комнаты, вместо права собственности на 1/2 квартиры. Но в общем-то удалось выкрутиться, и считала как 1/2 от рыночной стоимости квартиры.
|
|
|
Сергей Понамарчук
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 839
Местонахождение: Челябинск
|
Если есть свидетельство о регистрации, значит есть и выкопировка с разделом в техпаспорте на дом. Иначе как же свидетельство выдали?
Для расчета разрушающейся части дома нужно принять при оценке такое же состояние всего дома. Тогда будет справедливо сравнение с аналогами, а так же опр-е износа.
А вообще то - цель оценки?
Муниципал продает, или по наследству...
|
|
|
Marika
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/30/2006
Сообщений: 16
|
Цель оценки: для совершения сделки купли- продажи, продавец- администрация города.
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
Вот администрация и должна определить оценщику задание, что конкретно является объектом оценки: 1/4 домовладения или какие-то конкретные комнаты в соответствии с экспликацией техпаспорта БТИ. Когда это будет записано в договоре на оценку, с оценщика снимается ответственность за дальнейшие действия совладельцев. Если проводилимсь какие-то улучшения, то они должны еэто доказать в суде, если несогласны с выделом в натуре своих долей.
|
|
|
Андрей Д
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/24/2006
Сообщений: 77
Местонахождение: Курган
|
Выделить «в натуре» достаточно проблематично, у БТИ свой взгляд на это.
Я обычно пишу: «Объект оценки - 1/4 жилого дома, представляющая собой помещения на поэтажном плане № …», и в допущениях о том, что доля «в натуре» не выделена. Заставлять Заказчика что-то переоформлять не могу, т.к. нет такого закона, у Заказчика и так все оформлено.
|
|
|
Сергей Понамарчук
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 839
Местонахождение: Челябинск
|
Ничего там выделять не надо. Это БТИшники так называют встроенное помещение в жилом малоквартирном доме - 1/4 доля в праве.
Советую найти аналоги подобные вашей доле по состоянию (в разрухе), перейти на стоимость 1 м2, применить если нужно, еще скидку на совсем разруху - это будет сравнительный. Пересчет на стоимость 1 м2 вашего помещения.
В затратном стоимость постройки из нового 1 м2 и износ из ВСНа. Все должно пойти нормально.
Главное в техзадании на оценку указать - 1/4 доля в праве, что составляет 30 м2. А в описании объекта оценки добавьте - что эта доля представляет собой отдельную квартиру. И считайте свои 30 квадратов как хотите. Эти квартиры как я понял, обособлены и не имеют мест общего пользования.
Удачи.
|
|
|
Лесёк
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/21/2006
Сообщений: 126
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Сергей, так нельзя!!!
Что значит, "это БТИшники так называют встроенное помещение в жилом малоквартирном доме - 1/4 доля в праве."??? Право собственности прописано в договоре купли-продажи или ином правоустанавливающем документе, и на основе этого правоустанавливающего документа БТИ составляет тех. паспорт. Конечно, договорные отношения складываются по-разному, и вначале готовится тех. паспорт, а потом в договоре все это прописывается (наверное, так будет правильнее). Но если в тех. паспорте одно, а в правоустанавливающем документе написано общими словами 1/4 доли, состав имущества не прописан, и нет ссылки на тех. паспорт, то это с юридической точки зрения означает, что в итоге стороны не пришли к соглашению относительно состава имущества, не смотря даже на то, что они может забыли, не поняли и проч. Все это решается либо добровольным преоформлением документов, либо через суд!
Вы можете такими советами втянуть неопытного оценщика в судебное разбирательство!
|
|
|
Сергей Понамарчук
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 839
Местонахождение: Челябинск
|
Что мы будем спорить? Давайте попросим застрельщика темы уточнить, что в регистрационном свидетельстве написано - по договору приватизации у предыдущего собственника появились права или через куплю продажу.
Я говорю, что регпалата право написало как в справке БТИ было указано.
Но это не говорит о том что это правильно.
Я уже не раз с этим сталкивался.
1/4 доля в праве может возникнуть у имущества, которое не возможно поделить в натуре. А мы имеем 3 натуральных квартиры, в доме, существующие не зависимо друг от друга, и даже туалет на улице, наверное у каждого свой.
Давайте попросим, пусть поподробнее обрисует ситуацию.
|
|
|
Marika
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/30/2006
Сообщений: 16
|
Право собственности у муницмпала возникло на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от 10.01.91 и позже и было подписано соглашение об установлении долей в праве общей собственности ОТ 14.03.03Г.
В соглашении написано:
"МЫ, такие -то такие-то, заключили соглашение о ниже следующем:
1.Табуреткину Ивану ивановичу принадлежит на праве собственности жилой дом общей площадью 71,2 кв.м
2.Муниципальному образованию принадлежит на праве собственности 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 71,1 кв.м
3. Ромашкиной Василисе Кириловне принадлежит на праве собственности 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 71,1 кв.м
В связи с тем что вышекузанные жилые дома были объединены в один дом общей площадью 142,3 кв.м и им присвоен адрес: Ул.Московская,14, руководствуясь ст 254 ГК РФ, стороны настоящим соглашением установили следующее долевое участие на жилой дом общей площадью 142,3 кв.м, жилой площадью 114,4 с хозяйственными посторойками, расположенный по адресу Ул.Московская,14:
Табуреткину Ивану ивановичу 1/2 доли в праве собственности
Муниципальному образованию 1/4 доли в праве собственности
Ромашкиной Василисе Кириловне 1/4 доли в праве собственности"
Свидетельство выдано 07.04.03
"Вид права : общая долевая собственость
Доля: 1/4
Объетк права: жилой дом общей площадью 142,3 кв.м.
В тех задании на оценку объкт оценки звучит как 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадю 142,7 кв.м, жилой площадью 114,8 кв.м
Тех паспорт на весь дом от 27.07.06. Площадь 142,7 кв.м. Описание построек нет. Только обозначены на плане участка.
Вопросы:
Как быть с расхождениями в площадях? В описании, в харакетристиках писать как в свидетельстве, а в расчетах брать из тех паспорта(т.к он по дате выдан позже)? и считать ли хозяйственные постройки. В действительности посторойки не имеют никакго отношения к МО, это постройки жильцов.
|
|
|
Marika
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/30/2006
Сообщений: 16
|
Раз в третьей части никто не живет то и земельный участок разделен забором на две части. Да действительно туалет у каждого свой, помимо у одного из жильцов есть баня и дровянник.
А вот еще вопрос. Если документов нет на землю, заказщик не может их предоставить.. как я поняла право на земельный участок никакое не офрмлено.. (хотя меня это смущает..дом же не в воздухе находится). То и землю не надо считать в затртаном?
|
|
|
Сергей Понамарчук
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 839
Местонахождение: Челябинск
|
Вот намудрили.
Там что, пристроенные дома?
Короче, похоже, что это 3-х квартирный дом. Считать нужно встроенное помещение - квартиру, так же как квартиру допустим в 8-ми квартирном доме.
Земля и постройки не узаконены, т.к. это не домостроение. Если у доли есть конкретная площадь, то её и нужно считать. Упоминание о доли можно сделать в окончательном выводе, что 1/4 доля в праве, являющаяся фактически отельной квартирой общей площадью 35 м2, (по экспликации), имеет РС такую то.
За основу , как я уже выше предлагал, нужно брать состояние оцениваемой части, не обращая внимания на остальные. И износ так же.
|
|
|
Тарантов Вадим Николаевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 325
|
Сергей прав, поэтому из всего накрученного БТИ и муниципальным органом следует сделать следующее: укажите допущение, что объект оценки - квартира в трехквартирном доме, площадь квартиры - хх кв. м (тем более, что эти данные указаны в техпаспорте) и соответственно оценивайте.
В заключении укажите, что РС квартиры равна РС оцениваемой доли.
Другого здесь не видно.
Естественно, как сказал Сергей, оценивайте по фактическому состоянию оцениваемой квартиры.
163 сообщения на старом форуме
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
Поскольку земльный участок может быть в любое время приватизирован БЕСПЛАТНО в долевую (совместную) собственность совладельцами дома, то я в таких случаях пишу, что собственники жилья фактически обладают правом бессрочного пользования землей, которое может быть переоформлено на право собственности и оцениваю право собственности на ЗУ минус затраты по оформлению этого права.
|
|
|
Сергей Понамарчук
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 839
Местонахождение: Челябинск
|
Думаю, что землю там никто пока не будет оформлять.
Встроенные помещения то.
Просто я поинтересовался бы в этом случае - кто балансодержатель здания, если это квартиры без земли. В добавок неузаконенные постройки во дворе.
|
|
|
Guest |