Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Новое требование сбербанка-оценка стоимости аренды земли Опции · Вид
Лажинцева Евгения
От: Thursday, March 13, 2008 11:04:22 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/18/2007
Сообщений: 29
Местонахождение: Москва
Здравствуйте уважаемые оценщики! Мы делаем оценку для кредитования в сбербанке. Объект оценки - офисное здание в Москве с ЗУ под данным зданием в аренде до 2013 года. Делаем мы ее уже с 2005 года, каждые полгода обновляя отчет. Однако в этот раз возникли следующие сложности - сбербанк просит оценить право аренды земельного участка под зданием и включить это в оценку отдельным пунктом. Ранее мы делали это по Постановлению № 522-ПП и никаких вопросов не было, однако сейчас с января 2008 года данное Постановление отменено в части стоимости права аренды и корректирующих коэффициентов к данной стоимости на срок аренды. Теперь не знаю, что и делать. Методы выделения, остатка можно применить, но не пойму как этими методами посчитать аренду именно до 2013 года? Есть у кого нибудь идеи на эту тему или может быть кто-то сталкивался с подобным? Заранее благодарю за помощь.
В начало
 
Ирина Старкова
От: Thursday, March 13, 2008 11:22:32 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/22/2007
Сообщений: 202
Местонахождение: Пермь
Ну а что будет после 2013 года? Землю отберут? маловероятно - в этом случае нужно возместить ущерб собственнику здания.
Если нет планов по сносу здания в ближайшем будущем или изъятия ЗУ для каких-либо муниципальных или гос.нужд, то договор аренды просто перезаключат на новый срок.
Так что, по моему мнению, конкретный срок договора аренды - факт несущественный (но только в данном случае). Так что, исходя из ГК и ЗК, а также МР 1102-р, дата 2013 г. в данном случае несущественна.
В начало
 
Nimfa
От: Thursday, March 13, 2008 12:49:51 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/29/2006
Сообщений: 124
Местонахождение: Новороссийск
Лажинцева Евгения сообщал(а):
Сбербанк просит оценить право аренды земельного участка под зданием и включить это в оценку отдельным пунктом.


Я думаю, что на самом деле здесь имеется несколько другое.Тож сталкивалась с данной проблемой. Здесь не нужно пересматривать именно методы оценки,считайте как считали всегда, просто в таблице с итоговой рыночной стоимостью в банке хотят видеть стоимость земельного участка отдельной строкой и не более. Им так стало удобно с некоторых порУлыбка да и страховщики на основании отчёта вроде бы тож стали отдельно страховать землю, отдельно здания, хоть это и противоречит законодательству да и вобще здравому смыслу. Тем не менее сошлись на том: т.к. земля отдельно считается только в затратнике, то получем:
РС единого О.О. у вас допустим 100 руб., РС земли в рамках затратного получилась 10 руб.
в итоге вы пишите
1. офисное здание - 90 руб. (согласованная сумма 100 руб. - РС земли 10 руб.)
2. земельный участок под зданием 10 руб.
Итого 100 руб.
, что соответствует сумме полученной при согласовании трех подходов. Методологически это конечно неверно, но кто платит тот и заказывает музыкуУлыбка Банк у нас теперь принимает только так. Других болееразумных вариантов вроде бы и нетГолова идет кругом
В начало
 
Юлиана
От: Thursday, March 13, 2008 1:53:38 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/26/2007
Сообщений: 593
Местонахождение: Краснодарский край
У нас Сбер уже лет семь так требует. Мы пишем в итоговой РС объекта недвиж. -1111 руб. в том числе РС ЗУ площадью такой-то -222 руб. Просто у работников кредитного отдела не хватает времени на изучение всего отчета, они и просят все выносить в информационное письмо, Еще и отдельно НДС выделять и сумму с НДСУспех
В начало
 
Медведев С
От: Thursday, March 13, 2008 2:32:23 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
1. Уже не только Сбер, а почти все банки, хотят видеть в отчете стоимость земли.
2. Это, конечно, методологически не здорово, но приходится с какой-нибудь фразой, типа "исключительно для банка...", выделять стоимость ЗУ из единого объекта - в том числе.
3. Кстати, такое выделение-разделение проходит и доп. справкой (информ. письмом), а не обязательно в отчете об оценке. Хотя по-началу и со скрипом.
4. Это не из-за нехватки времени.
5. С НДСом лучше не заморачиваться. Тем более в земле его нет.
В начало
 
Лажинцева Евгения
От: Friday, March 14, 2008 7:54:14 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/18/2007
Сообщений: 29
Местонахождение: Москва
Вся основная проблема в том, что помещения встроенные, все, кроме 4-го предпоследнего этажа :( То есть затратного подхода нет, следовательно, нет стоимости воспроизводства имущества, поэтому остатка и выделени применить не могу, что делать? Не понимаю не пойму :(
В начало
 
app-ok
От: Friday, March 14, 2008 9:35:49 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/9/2007
Сообщений: 29
Стоимость объекта 118 тыс.руб., в том числе НДС 18 тыс. руб.
из них 90 тыс. объект недвижимости
28 тыс. участок.
Засада дальше - нужно отдельно выделить НДС по участку (у которого его нет) и недвижимости. Получается, что 18 тыс. нужно отнести к недвижимости?
В начало
 
Nikpol
От: Sunday, March 16, 2008 2:16:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
Недурно бы всё-таки уточнить, какое именно право аренды интересует банк - арендодателя или арендатора?
Коли кредит и залоговое обеспечение, то, вероятно, для банка нужно оценить стоимость права арендатора земельного участка. А как? 3-мя известными способами:
1) методом остатка - если здание является доходоприносящим объектом;
2) методом субаренды - дисконтированной до 2013г. существующей и ожидаемой разницей рыночной и контрактной арендных ставок;
3) методом ППА (продажа прав арендатора); если рассчитывать самому оценщику стоимость ППА, то это будет повторение метода субаренды, но на продвинутых рынках (московском, например) есть реальные предложения о продаже этих самых ПА, можно применить в рамках сравнительного подхода.

Только никак нельзя, по-моему, считать по-старому, как предлагает Nimfa. Ведь в постановлении 522-ПП сидел выкуп права аренды, который потом сочли неуместным или даже незаконным.
В начало
 
Nimfa
От: Sunday, March 16, 2008 2:28:01 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/29/2006
Сообщений: 124
Местонахождение: Новороссийск
Nikpol сообщал(а):
Только никак нельзя, по-моему, считать по-старому, как предлагает Nimfa. Ведь в постановлении 522-ПП сидел выкуп права аренды, который потом сочли неуместным или даже незаконным.


Простите, а причем тут постановление 522-ПП??? Это всего лишь пожелание банка, и оценщику тут выбирать не приходится.

Nimfa сообщал(а):
Методологически это конечно неверно, но кто платит тот и заказывает музыкуУлыбка Банк у нас теперь принимает только так.
В начало
 
Лажинцева Евгения
От: Sunday, March 16, 2008 7:07:19 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/18/2007
Сообщений: 29
Местонахождение: Москва
Nikpol сообщал(а):

1) методом остатка - если здание является доходоприносящим объектом;
2) методом субаренды - дисконтированной до 2013г. существующей и ожидаемой разницей рыночной и контрактной арендных ставок;
3) методом ППА (продажа прав арендатора); если рассчитывать самому оценщику стоимость ППА, то это будет повторение метода субаренды, но на продвинутых рынках (московском, например) есть реальные предложения о продаже этих самых ПА, можно применить в рамках сравнительного подхода.


здравствуйте! Спасибо за отклик, но: метод остатка не пойдет, здание то конечноья вляется доходоприносящим объектом, только у нас часть здания, и поэтому стоимости улучшений нет :(
2. метод субаренды - контрактная аренлная ставка у меня прописана в договоре аренды, с ней проблем нет, вот рыночная ставка арендны для земельного участка в центре москвы??? Удивление я, честно говоря, себе слабо представляю, можно было бы конечно попробовать ее вытащить через ЧОД единого объекта и ставка капитализации для земли и все такое, но, опять же, в данном случае нужна будет восстановительная стоимость здания из ЗП, которого у меня нет Не понимаю
В начало
 
Shamil
От: Tuesday, April 15, 2008 11:06:39 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 4/15/2008
Сообщений: 1
Местонахождение: СПб
Добрый день Евгения.
Я оцениваю залоги в банке, и неоднократно сталкивался с указанной Вами проблемой оценки помещений в нежилых зданиях.
Мы решаем эту задачку следующим образом.
Так как банк интересует стоимость единого объекта недвижимости, мы прописываем ее, далее пишем в т. ч. здание и право аренды земли, которое оцениваем на уровне ежемесячных арендных платежей. Согласен - довольно криво, но это единственная стоимостная оценка в договоре аренды на которую можно сослаться если это устроит банк.
В начало
 
SAU
От: Monday, April 21, 2008 8:30:54 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 364
Местонахождение: Пермь
[quote=Лажинцева Евгения метод остатка не пойдет, здание то конечноья вляется доходоприносящим объектом, только у нас часть здания, и поэтому стоимости улучшений нет :(
[/quote]

Не совсем понятно, почему нельзя посчитать КО-ИНВЕСТОМ или УПВС существующие встроенные помещения?
По моему, очень даже можно применять метод остатка.

Для расчетов стоимости права аренды земельного участка делаем следующие допущения:
- арендные платежи за право использования земельного участка неизменны на весь оставшийся срок аренды и производятся единовременно в конце года (возможно произвести расчет при нескольких равных платежах в течение года, тогда вводится k – количество платежей в году);
- уровень доходов и расходов единого объекта недвижимости сохраняется или равномерно увеличивается;
В общем виде, расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка при ежегодном платеже будет выглядеть следующим образом:
РС права аренды з.у. = ЗР * ((1 – 1 / (1 + i)^n) / i) ;
Где, РС права аренды з.у. – рыночная стоимость права аренды земельного участка;
ЗР – текущая стоимость аннуитетных (равновеликих) земельных рент за земельный участок, на оставшийся период аренды по договору аренды земельного участка, составляющая разницу между ЧОД ед.об.нед. и ЧОД относящимся к улучшениям земельного участка, являющаяся частью земельной ренты, не изымаемой собственником ЗУ в форме арендной платы, а получаемой арендатором за год;
i – ставка дисконтирования для земельного участка;
n – период дисконтирования, за период дисконтирования принимаем оставшийся срок аренды, согласно заключенного договора аренды земельного участка, но не менее одного года, так же за период дисконтирования можно принять оставшийся экономический срок жизни оцениваемого объекта при заключенном договоре аренды земельного участка предусматривающего пролонгацию договора или отсутствии договора, но в этом случае при расчете ставки дисконтирования необходимо учесть долгосрочные темпы роста доходности, которые могут быть как с плюсом, так и с минусом в зависимости от тенденций развития рынка;
В начало
 
Nikpol
От: Monday, April 21, 2008 1:03:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
Моё мнение на два принципиально разных ответа на непростой вопрос Евгении:

по Shamil,у - не просто криво, а по сути неверно, недопустимо
(арендные платежи выражают стоимость права арендодателя или стоимость аренды для арендодателя, которые банк не должны интересовать ни коим образом).

по SAU - единственно правильно, т.к. определяется то, что и должно интересовать банк по аренде ЗУ, а именно: стоимость права арендатора ЗУ (право аренды ЗУ).
Только приведённая формула определяет, возможно, не рыночную, а инвестиционную стоимость права арендатора (права аренды). Тут надо смотреть, рыночен ли характер земельной ренты и какая арендная плата берётся с арендатора - равная рыночной или отличная от рыночной (правда, тут можно предположить, что рыночная, коли применён НЕ субарендный способ расчёта стоимости права арендатора (права аренды), хотя, строго говоря, это зависит от АНЭИ аренды)).

Опять же: банк должна интересовать только рыночная стоимость права арендатора (права аренды). Только в этом случае он может рассчитывать на залоговое обеспечение выданного кредита в части, касающейся аренды ЗУ.

Евгении: а что, в пределах Садового кольца рынка аренды земельных участков нет? Вся земля продана, что ли? Вроде на Лужкова не похоже...
В начало
 
SAU
От: Monday, April 21, 2008 4:05:51 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 364
Местонахождение: Пермь
Nikpol сообщал(а):
Только приведённая формула определяет, возможно, не рыночную, а инвестиционную стоимость права арендатора (права аренды).


Nikpol
рыночную, рыночнуюКажется, еще кто-то из мудрых сказал
для расчетов данные берутся с рынка - рыночные арендные ставки и ставка для такого типа недвижимости.
В начало
 
Sober
От: Tuesday, April 22, 2008 12:56:37 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2007
Сообщений: 57
Местонахождение: Петропавловск-Камчатский
Вчера мне передали выдержки из двух отчетов с пунктами по оценке прав долгосрочной (49 лет) аренды ЗУ:
В одном отчете - величина права аренды = площ. ЗУ * нормативную ставку аренды ЗУ
Во втором отчете оценщик пишет, что рынок аренды ЗУ не развит, у арендатора нет возможности сдавать ЗУ в субаренду по более высокой ставке аренды и извлекать доп. доход. Следовательно стоимость права аренды равна 0 руб.

Примечательно, что оба отчета выполнены для одного заказчика, но в разных субъектах РФ
В начало
 
ЭтоНик
От: Tuesday, April 22, 2008 11:44:40 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
А из использования земельного участка арендатор выгоду извлекает?
Если да, то, по-моему, оба оценщика не правы.
Уже на эту тему дискутировали: "Оценка арендуемого ЗУ"Будь здоров, товарищ!

нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Анна Владимировна Федотова
От: Tuesday, April 22, 2008 5:44:13 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/2/2006
Сообщений: 103
Местонахождение: Москва
Евгения,я бы посчитала по Ко-Инвест стоимость улучшений по затратнику и выкинула их из полученной стоимости объекта оценки по доходному и сравнительному подходам. Бред, конечно, считать остаточную стоимость встроенных помещений... но что делать. В банке они тоже люди. Им, думается мне, главное галочку поставить, что все предоставлено по форме, как положено. Правду тут искать не надо. Я Вашу ситуацию очень хорошо понимаю. На московском рынке недвижимости, в ЦАО Вы не найдете ни участков на продажу (прав аренды, конечно), ни сдачи их в субаренду. А ставки, по которым сдает Москомзем (в ведении которого за очень-очень редкими исключениями находятся земли Москвы), рыночными считать никак нельзя, как, впрочем и право выкупа этого самого права у Москвы. Разве что попробовать поискать на официальных сайтах результаты аукционов, устраиваемых Москвой, где подобные права продавались (тоже не рынок, но все-таки ближе). Хотя... они тоже продаются, как правило, под реализацию каких-то определенных инвест проектов и придется проводить корректировки на несоответствие ваших улучшений планируемым по этим инвест-проектам Трудная задача. Так что лучше первый вариант Улыбка .
В начало
 
Sober
От: Wednesday, April 23, 2008 1:13:58 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2007
Сообщений: 57
Местонахождение: Петропавловск-Камчатский
ЭтоНик сообщал(а):
А из использования земельного участка арендатор выгоду извлекает?
Если да, то, по-моему, оба оценщика не правы.
Уже на эту тему дискутировали: "Оценка арендуемого ЗУ"Будь здоров, товарищ!

Нет не извлекает, поэтому мне кожется, что второй оценщик ближе к истине.
В той теме обсуждали вообще необходимость оценки, а здесь методики оценкиУлыбка
Скачал методику Аканова по оценке ЗУ в бессрочном пользовании и долгосрочной аренде (http://http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=42&Id=2114) и кажется нашел ошибку в формуле №4. надо вместо (Ад-Н) считать (Н-Ад) (ошибка в подстановке ф-лы №3 в ф-лу №1).
Проверьте меня, плз, а то вдруг я напраслину возвожу...
Сама методика мне кажется довольно логичной.

P.S. Действительно я был не прав. Правильно там все.Простите
Урок мне на будущее - не сидеть по 15 часов перед монитором.

В начало
 
SAU
От: Wednesday, April 23, 2008 1:46:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 364
Местонахождение: Пермь
Анна Владимировна Федотова сообщал(а):
Евгения,я бы посчитала по Ко-Инвест стоимость улучшений по затратнику и выкинула их из полученной стоимости объекта оценки по доходному и сравнительному подходам. Бред, конечно, считать остаточную стоимость встроенных помещений... но что делать. .


это методологическая ошибка, нельзя брать результаты расчетов сравнительного и доходного подходов для расчета ЗУ, необходимо отдельно посчитать (приняв другие объекты сравнения с аналогичными правами на ЗУ) стоимость единого объекта, только после этого вычитать стоимость улучшений.

А насчет двух отчетов,
первый однозначно не прав - нельзя принимать для расчетов РС нормативные значения арендной платы, это тоже самое если бы для расчетов РС недвижимости капитализировали операционные расходы.
второй не обосновал - не всегда у арендатора ЗУ есть законодательная возможность сдавать ее в суб. аренду и извлекать доп.прибыль даже на высоколиквидных ЗУ.

По любому должны привести аналитику и по возможности какие-то расчеты для обоснования отсутствия стоимости права аренды.
В начало
 
Sober
От: Thursday, April 24, 2008 12:23:11 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2007
Сообщений: 57
Местонахождение: Петропавловск-Камчатский
Ничего подобного там нет.
Поскольку оба отчета все-таки приняли, то можно сделать неутешительный вывод о том, что заказчикам нужен соответсвующий пункт в содержании, а содержание пункта не важно...
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005