Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Новое требование сбербанка-оценка стоимости аренды земли Опции · Вид
ЭтоНик
От: Thursday, April 24, 2008 10:06:06 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Sober сообщал(а):
[Скачал методику Аканова по оценке ЗУ в бессрочном пользовании и долгосрочной аренде (http://http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=42&Id=2114) и кажется нашел ошибку в формуле №4. надо вместо (Ад-Н) считать (Н-Ад) (ошибка в подстановке ф-лы №3 в ф-лу №1).
Проверьте меня, плз, а то вдруг я напраслину возвожу...
Сама методика мне кажется довольно логичной.


увы, ссылка почему то не работает. Я расстроен

нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Марина
От: Thursday, April 24, 2008 10:13:10 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
Знакомый начальник кредитного отдела одного из банков мне прямо сказал: "Нам всё равно, как расчитает и какую стоимость прав на ЗУ (собственности или аренды) укажет в отчете оценщик, хоть 100руб, хоть 1 руб., главное, "шоб булО" Это - требование закона об ипотеке".
В общем, всё верно, ведь именно оценщик несёт отвественность за каждую цифру и букву в отчете... Я расстроен Опасный момент
В начало
 
Юрий Дерябин
От: Thursday, April 24, 2008 10:31:48 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник

Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,162
Местонахождение: Москва
Правильная ссылка -
http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=42&Id=2114

323 сообщения на старом форуме
В начало
 
Анна Владимировна Федотова
От: Monday, April 28, 2008 12:53:06 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/2/2006
Сообщений: 103
Местонахождение: Москва
SAU сообщал(а):
Анна Владимировна Федотова сообщал(а):
Евгения,я бы посчитала по Ко-Инвест стоимость улучшений по затратнику и выкинула их из полученной стоимости объекта оценки по доходному и сравнительному подходам. Бред, конечно, считать остаточную стоимость встроенных помещений... но что делать. .


это методологическая ошибка, нельзя брать результаты расчетов сравнительного и доходного подходов для расчета ЗУ, необходимо отдельно посчитать (приняв другие объекты сравнения с аналогичными правами на ЗУ) стоимость единого объекта, только после этого вычитать стоимость улучшений.

Не поняла... В сравнительном и доходном подходах мы тоже опираемся на "другие" сопоставимые объекты. Т.е. объекты с характеристиками схожимими с объектом оценки характеристиками. Методы выделения и остатка на этом и базируются. В чем нарушение методологии??? А так, простите, что получится? Земля (из расчета по другим объектам, не тем, что использовались для сравнительного и доходного) стоит 1 руб. Улучшения 50 коп., а объект в целом не 1 руб. 50 коп., а что-то другое, что получилось из расчета для объекта при использовании сравнительного и доходного подходов?
В начало
 
Анна Владимировна Федотова
От: Monday, April 28, 2008 1:06:04 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/2/2006
Сообщений: 103
Местонахождение: Москва
Решила еще дописать: понятно, что можно взять и другие сопоставимые между собой объекты и посчитать по ним,но смысл какой? По идее земля, что там, что там одна и та же и результат должен получиться один. Ведь не может же участок с одними и теми же характеристиками стоить разных денег (мелкие отклонения туда-сюда не в счет) в зависимости от того возьмем мы эти сопоставимые объеты или те.
В начало
 
SAU
От: Monday, April 28, 2008 3:36:36 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 364
Местонахождение: Пермь
Анна Владимировна Федотова
Если берете результат одного из подходов для расчета другого у Вас абсолютно одинаковые значения будут, а это масло-маслянное.
Пример: сравнительный подход РС=1000 руб.
В затратном
для расчета ЗУ = 1000 - 500 руб. (улучшений) = 500 руб.
потом 500 + 500 = 1000 ????? Сходимость результатов замечательная, но это не корректный расчет и подгонка результатов.

Вы для того и делаете расчет разными подходами, чтобы посмотреть на объект с разных точек зрения.
Поэтому для расчетов необходимо брать как можно больше аналогов и желательно, чтобы они не повторялись
В начало
 
Анна Владимировна Федотова
От: Monday, April 28, 2008 5:47:02 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/2/2006
Сообщений: 103
Местонахождение: Москва
Минуточку! Здесь разговор не о том, что я затратный считаю, исходя из доходника и сравнительного. Этого я, слава Богу, делать не предлагаю. В данном случае расчет затратником (тем более для ЦЕНТРА Москвы) практически невозможен (если Вы знакомы со спецификой рынка московской недвижимости). Речь идет об искусственном (в данном случае это так) выделении стоимости земельного участка из совокупной стоимости объекта оценки. Просто так банку нужно (уж и не знаю для чего). И чтобы это сделать, т. е. написать, что рыночная стоимость объекта оценки составляет столько-то (при этом, результат получен путем согласования доходного и сравнительного, потому что затратник приментить здесь практически невозможно), а землю (чтобы выполнить требование банка) посчитать тем самым методом, о котором я говорила раньше.
В начало
 
Дмитрий Тишин
От: Monday, April 28, 2008 7:55:08 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 6/28/2007
Сообщений: 8
Местонахождение: Москва
Я работаю в Банке и считаю землю 4 методами (сравнения продаж, капитализации земельной ренты, распределения, выделения), а потом взвешиваю их с помощью МАИ.
В начало
 
Nikpol
От: Monday, April 28, 2008 10:21:12 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
Тишин Д. И. сообщал(а):
Я работаю в Банке и считаю землю 4 методами (сравнения продаж, капитализации земельной ренты, распределения, выделения), а потом взвешиваю их с помощью МАИ.


Офигеть...
Тогда уж почему бы не добавить ещё до кучи и метод остатка, и метод предполагаемого использования. чтоб получился полный винегрет. И добить всех сомневающихся в достоверности оценки заключительным аккордом МАИ - во! Хотя опытные оценщики знают: чем больше сложных формул в расчётах и чем больше всяких методов в подходах, тем легче и доказательнее - ну, не придерёшься! - получить нужный заказчику результат, т.е. сделать "заказуху".
Это и есть "высший пилотаж" в оценке, за который хорошо платят.

Чего стоит один метод капитализации земельной ренты, в котором коэффициент капитализации земли можно рассчитать 4-мя разными
(ну очень разными, в том числе и в цифрах) способами и все они законные. Что и требуется для "высшего пилотажа".

Поэтому нет ничего мудрее одной рекомендации (или даже требования, не помню точно) из ТЗ ФАУФИ, в которой при наличии хорошо развитого рынка земли и наличия достаточного числа аналогичных продаж/предложений надо применять ТОЛЬКО сравнительный подход, исключив все другие (при этом оговариваются все условия - не менее 6 аналогов. определённое расхождение цен и т.д.). Всё разумно.

И почему 4 метода, а не 3 обязательных подхода, если уж следовать полным формальностям?
В начало
 
SAU
От: Tuesday, April 29, 2008 9:16:14 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 364
Местонахождение: Пермь
Анна Владимировна Федотова
Ну, значит не правильно понял, прошу извинитьИ жили долго и счастливо
В принципе, если просто показать в сопроводительном письме, то наверно можно использовать предлагаемый Вами способ, но.. лучше все таки сделать нормальный расчет, чтобы потом "..не было мучительно больно..." (с)Серьезное настроение

Тишин Д.И.
крайне любопытно посмотреть на сделанный Вами расчет методом капитализации земельной ренты и понять где это Вы умудрились найти аналоги по вторичному рынку аренды ЗУ, если у нас его в принципе нет, где 90-95% земльных участков на монопольном (первичном) рынке у государства.
В начало
 
Дмитрий Тишин
От: Tuesday, April 29, 2008 10:49:13 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 6/28/2007
Сообщений: 8
Местонахождение: Москва
2 Nikpol:
Департамент Рисков, Аудиторы, и ЦБ гораздо страшнее ФАУФИ и требования чуть выше чем у ФАУФИ, поэтому и приходится применять несколько методов, но так чтобы это не получался "винегрет".
"Заказуху" я не делаю Подмигивание но часто с ней сталкиваюсь, так как лично ко мне и к моим коллегам из других банков на экспертизу попадает очень много отчетов, энная доля из которых откровенная неприкрытая плохо аргументированная заказуха на уровне низшего пилотажа. Более того, могу сказать, что существует неофициальный негласный межбанковский "черный список" оценочных компаний.
При оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков невозможно применять ТОЛЬКО метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, так как в России еще лет 20 не будет хорошо развитого рынка земли, соответственно, по тем немногочисленным аналогом, что есть на данный момент, адекватной оценки не получится. К тому же на данный момент отсутствует механизм реализации ПА ЗУ.

2 SAU:
ЧОД рассчитан на основе данных о годовой арендной плате, прописанной в договоре долгосрочной аренды. В условиях современной российской действительности такое допущение вполне жизнеспособно. И так делаем не только мы Подмигивание

В начало
 
SAU
От: Tuesday, April 29, 2008 12:05:12 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 364
Местонахождение: Пермь
Тишину Д.И.
Годовая арендная плата как получилась? По договору между государством и арендатором? И какое отношение эта плата имеет к рынку?


В начало
 
Климент
От: Wednesday, April 30, 2008 2:38:16 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/29/2008
Сообщений: 1
Уважаемый ЭтоНик.
Прошу Вас, пожалуйста, пришлите мне Методику Аканова по оценке ЗУ, о которой вы сообщили 24.04.08. на мой адрес E-mail. klimens5@mail.ru C уважением, Климент.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005