Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ
»
Оценка при корпоративных конфликтах
»
Определение стоимости права аренды разного имущества
|
|
|
Федотов Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/18/2006
Сообщений: 57
Местонахождение: Абакан
|
Доброго времени суток, уважаемые коллеги!
Не знал в какую ветку запостить тему, поэтому решил сюда, так как она более менее подходящая. Сейчас поясню.
Два общества каждый год заключали между собой договора на аренду имущества (здания, сооружения, автотранспорт, машины и оборудование, ТМЦ, вообщем все,что имеется на промышленных предприятиях). Судебными актами арбитражного суда эти договора признаны не заключенными, но данное обстоятельство не освобождает ту сторону, неправомерно пользующуяся имуществом, произвести оплату за фактическое пользование. Таким образом, и появилась потребность в проведении пообъектной оценки ежемесячной рыночной стоимости пользования имуществом, начиная с 2004 года и до июня 2006 года. Отчет, понятно дело, на стол судье. По существующему рынку на даты оценки право аренды части автотранспортных средств и зданий, хоть и будет проблематично, но можно рассчитать, тогда как быть с калькуляторами, столами лабораторными, радиостанциями, дымовыми трубами и электрокардиографом "Малыш" (итого около 1000 наименований) совсем не понятно  ?
Из имеющейся информации есть: техпаспорта на здания и сооружения, ПТС на автотранспорт, частично документация на оборудование и ТМЦ, ну и сами договора аренды, с указанными в них арендными ставками.
Думаю каким то образом привязаться к имеющимся арендым ставкам, и затем проиндексировать их на каждый месяц. Сомневаюсь правда в достоверности будующего результата, легковые ТС как сдавались 3 года назад по 300 р. в сутки так и щас сдаются, не говоря уже о электрокардиографе "Малыш", рынка подобному вообще не найти. Может была у кого практика подобная, поделитесь опытом 
|
|
|
Сергей Понамарчук
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 839
Местонахождение: Челябинск
|
Насчет сооружений - отдельно не считать, т.к. они обслуживают объекты недвижимости (здания).
Договора заключаются ежегодно в январе по анализу последнего месяца или квартала и в течении года не изменяются, индексацию выкинь. У тебя 3 даты.
Оргтехнику - аммортизация в год на погашение стоимости - можно ЕНАО. Даже если по бух учету "0", но по факту использовалось.
Если нет рыночной инфы, иначе - рынок.
|
|
|
Федотов Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/18/2006
Сообщений: 57
Местонахождение: Абакан
|
Сергей Понамарчук сообщал(а):Насчет сооружений - отдельно не считать, т.к. они обслуживают объекты недвижимости (здания).
Договора заключаются ежегодно в январе по анализу последнего месяца или квартала и в течении года не изменяются, индексацию выкинь. У тебя 3 даты.
Оргтехнику - аммортизация в год на погашение стоимости - можно ЕНАО. Даже если по бух учету "0", но по факту использовалось.
Если нет рыночной инфы, иначе - рынок.
Не совсем понимаю, каким образом мне привязаться к арендным ставкам указанным в договоре. Ведь, если по решению суда договора признаны не заключенными, то получается их фактически нет. Кк они могут у меня в отчете вдруг появиться
Сооружения и не думал отдельно. Хотя по договорам на каждую позицию стоит ставка арендной платы, в том числе и на сооружения.
|
|
|
Nikpol
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
|
"Оценка ежемесячной рыночной стоимости пользования имуществом" - это означает, другими словами, определение рыночной стоимости аренды имущества (не "права аренды", а просто аренды), или оценка права пользования имуществом, или определение рыночной арендной платы - всё это одна суть.
И правильно заметил С.П. - определять ар.плату надо в годовом исчислении, потом разделишь на 12.
Мне представляется, за основу надо взять расчёт годовой арендной ставки затратным подходом, т.е. экономически обоснованной с позиции арендодателя.
Какова её структура? Из 3-х составляющих:
- "возврат капитала", то-бишь обыкновенная амортизация имущества, нормы есть (ЕНАО или у Яскевича указаны "Единые амортизационные отчисления на полное восстановление основных фондов №1072", М., 1997г.);
- затраты, которые нёс арендодатель на содержание и эксплуатацию имущества (включая все налоги, в т.ч. НДС, все платежи, в т.ч. страховка, целевые сборы, расходы на управление и т.д.);
- "доход на капитал" по норме доходности или "арендный процент", т.е. прибыль арендодателя, ("всякий капитал при своём движении должен давать доход"). Тут надо обосновать, какая норма доходности рыночно приемлема для ар-ля, доказательней всего - по уровню среднего показателя чистой рентабельности основных фондов предприятия-арендодателя или среднеотраслевому уровню этого показателя: наверно, можно и альтернативную доходность привлечь.
Ну и, определяя и рассчитывая, поглядывать в сторону арендных ставок по договорам, как бы не отрываясь далеко от них, что-то домысливать, что-то дотягивать или наоборот, отсекать, убавлять.
И отчёт будет что надо - доказательным.
Есть неплохая методика у Е.Е.Яскевича: "Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода". Есть он где-то и в ТЗ ФАУФИ - "метод компенсации издержек". Успехов, Александр Федотов!
|
|
|
Сергей Понамарчук
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 839
Местонахождение: Челябинск
|
Я не имел ввиду договора этого предприятия.
В принципе договор заключается на 11 месяцев по недвижимости, что бы без регистрации в регпалате, но это то же что и на год, как и остальное барахло. Никто калькулятор на 10 лет не сдаст в аренду.
Как ты собираешься ежемесячно расчет аренды делать? Двинешься...
Общепринятая практика - на год. Вот и подготовь как бы информацию для договора на год в декабре месяце, а в январе заключи этот договор. И цена как правило не меняется среди года. Какой дурак попросил ежемесячную аренду? Где ты видел аренду офиса на месяц. Уж не говорю о производстве. Вот за год расчитаешь и поделишь на 12, будет среднемесячная в таком то году. И т.д.
|
|
|
Федотов Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/18/2006
Сообщений: 57
Местонахождение: Абакан
|
Вы, совершенно, правы Nikpol, конечно же "оценка ежемесячной рыночной стоимости пользования имуществом" какое к черту "право аренды". И тему даже неправильно обозначил. Пора видимо в отпуск отдохнуть 
Спасибо Nikpol и Сергей Понамарчук!
|
|
|
Федотов Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/18/2006
Сообщений: 57
Местонахождение: Абакан
|
Возвращаясь к оценке рыночной стоимости права пользования имуществом. Нашел в сети методику Карцева Павла ( http://rea-centre.narod.ru/ раздел Публикации, №4), которая как раз подходит к моему тех. заданию. Расчет производил только ЗП накопительным методом. Обосновал отказ от применения СП и ДП.
Прошло судебное заседание и теперь судья просит, что бы расчет произвел по другой методике, либо на суд прибыть и объяснить суть выбранной мною методики, что для меня, естественно, будет более легким путем
Вообще насколько объективный результат дает это методика? Как мне показалось, полученные цифры дают не совсем рыночный результат, а скорее определяют минимальную границу значений. Или это и есть, как в одной из тем форума по определению арендной ставки написано, методика от лукавого?
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|