Поиск Карта сайта Главная страница

       RICS  



!!! По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала !!!

Рекомендации участникам форума

 

 

 

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Корректировка на площадь земельного участка Опции · Вид
Ёжик
От: Monday, September 29, 2008 7:49:50 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/26/2007
Сообщений: 17
Всем Здравствуйте.
Вопрос к тем, кто сможет помочь.
Скажите, оценщики, существует ли при оценке земельных участком корректировка на площадь/масштаб участка.
Я предполагаю, что существует. Если да, то как её рассчитать. Пересмотрела все имеющиеся у меня источники - найти не могу. Сама догадаться - тоже не могу. Подскажите новичку!
СпасибоВ ожидании чуда

yellow blue vase
В начало
 
Alexander.Pugaseev
От: Monday, September 29, 2008 9:47:35 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/1/2007
Сообщений: 50
Местонахождение: Saint-Petersburg
если есть достаточное количество информации по предложениям, сделкам, то можно провести корреляционный анализ, ил хотя бы попарно сравнить
В начало
 
Сэрж
От: Monday, September 29, 2008 10:26:34 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/14/2006
Сообщений: 60
Точнее будет регрессионный анализа, также возможно определение зависимости через построение тренда
В начало
 
Ёжик
От: Monday, September 29, 2008 10:43:26 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/26/2007
Сообщений: 17
К сожалению преложение о продаже земельных участков катастрофически не хватает. Пыталась построить трэнд - как правило чёткой зависимости цена/площадь не прослеживается. Спасибо за ответы !!!

yellow blue vase
В начало
 
ЭтоНик
От: Monday, September 29, 2008 12:03:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,028
Местонахождение: Москва
По моему мнению, зависимость существует, но при ее определении необходимо исходить из назначения участка. Одна и та же площадь для разного назначения может быть как оптимальной (повышающей стоимость), так и недостаточной или излишней (понижающей стоимость). Попробуйте зайти с этой стороны.
Удачи!Будь здоров, товарищ!

Дуракам закон не писан, если писан - то не читан, если читан - то не понят, если понят, то не так (русская народная пословица. Или поговорка)
В начало
 
greyhoka
От: Saturday, October 04, 2008 5:06:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник

Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 576
Местонахождение: Санкт-Петербург
2Ёжик:
Если не секрет - где находится участок и какого он назначения? Самый лучший способ расчета корректировки, конечно корреляционно-регрессионный анализ. Однако, если данных недостаточно, можно вывести парными продажами. Например, разбить имеющиеся предложения на группы по размерам - от 1 до 10 соток, от 10 до 50 и т.д., с условием, что в данном диапазоне размер на стоимость участка влияния практически не оказывает, и провести корректировку. Если совсем нет никаких данных, а корректировка очень нужна - выведите экспертно, только оформить нужно хорошо для ФСО. Опросить 5-10 риэлторов (или других участников рынка) и обработать результаты.
В начало
 
Марина Павловна
От: Wednesday, October 08, 2008 3:25:42 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/8/2008
Сообщений: 6
Местонахождение: Тюмень
скажите имеет право на жизнь вот такое мнение :
оценка з.у под ИЖС. Объект оценки 5 га.
В сравнительном есть аналоги и 5 га и 15 и 2 и 10.....
оценщик пишет:

Общая закономерность, которая действует для рынка недвижимости такова, что при прочих равных условиях стоимость одной единицы измерения площади объектов, имеющих большую площадь ниже, чем соответствующая стоимость единицы измерения площади объектов с меньшей площадью, в данном случае не находит своего отражения, поскольку есть возможность разделить земельные участки большой площадью и продать мелкими частями, и в ходе многочисленных переговоров с продавцами земельных участков, как правило, это не влияет на стоимость 1 гектара земли. Таким образом Оценщик не считает необходимым корректировать цену объектов-аналогов по данному фактору.


в том смысле что в объвленииу нас по крайне мер пишут так : "продается три земельных у частка 2 , 25 и 45 гектар.Стоимость 27 млн/за га "
В начало
 
ЭтоНик
От: Wednesday, October 08, 2008 7:49:12 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,028
Местонахождение: Москва
Я согласна. Есть возможность разделить и продать частями. Только это тоже денег стоит.Будь здоров, товарищ!

Дуракам закон не писан, если писан - то не читан, если читан - то не понят, если понят, то не так (русская народная пословица. Или поговорка)
В начало
 
mir
От: Thursday, October 09, 2008 7:06:56 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,298
Местонахождение: Оренбург
Присоединяюсь к вышесказанному, корректировка нужна, зависимость выявить можно при анализе, сильна зависимость от назначения участка, короче, простор для деятельности... Могу привести для примера логику корректровок стимости зем. участков для ИЖС в родном городе:
Стандарт размера участка - 500 - 600 м2, участки размером от 500 до 300 в расчете на 1 м2 несколько дороже чем стандарт (видимо просто эффект меньшей общей суммы - покупателю легче деньги найти), участки меньше 300 м2 уже воспринимаются рынком как дефектные и стоимость довольно круто падает вместе с уменьшением площади. Участки в диапазоне 5 - 12 соток, в расчете на 1 м2, плавно снижаются в цене с возрастанием размера участка.
В начало
 
Скородумов Александр
От: Thursday, October 09, 2008 10:11:25 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 7/24/2008
Сообщений: 303
Местонахождение: Санкт-Петербург
Простой вариант:
1. Из разрешенного использования земельного участка составить перечень типовых объектов доходной недвижимости, которые могут быть образованы на участке.
2. Выяснить наиболее востребованный на рынке размер объекта (например, по общей площади).
3. Определить оптимальный размер земельного участка, функционально обеспечивающий объект (в т.ч. опросом коллег-оценщиков).
4. Построить простую линейную модель стоимости от площади (как ф-я избыточности). Для продвинутых - полиномом.
В начало
 
не математик
От: Thursday, October 09, 2008 2:16:53 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/28/2008
Сообщений: 226
Ёжик сообщал(а):
К сожалению преложение о продаже земельных участков катастрофически не хватает. Пыталась построить трэнд - как правило чёткой зависимости цена/площадь не прослеживается. Спасибо за ответы !!!


ха, так любители КРА рассуждают по другому - нет зависимости, значит создай ее верной подборкой Смех
В начало
 
JerryF
От: Saturday, November 08, 2008 10:33:33 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/16/2007
Сообщений: 228
Местонахождение: Ульяновск
Тема корректировки на масштаб очень тяжела. Правильный подход к ней невозможен без четкого анализа рынка Вашего региона, и того сегмента, к которому относится оцениваемый участок.
Вот примеры: у нас в регионе появились аналоги - земли с/х назначения (без коммерческой перспективы) по 7-10 га за 500 т.р - 1 млн.р. Дурь. Ну не стоит у нас столько с/х земля. Да и не нужна она с/х производителю в таком количестве. Ему хозяйства нужны в 5-6 тыс.га.
А выставленные предложения - это земельные доли шизанутых наследников, которые выделили пай и давай его выставлять. И стоят такие предложения год и больше. И не может оценщик при оценке хозяйства в 2,3-5 тыс. га. Брать такие аналоги...
Таже ситуация с комплекной жилищной застройкой. Участок в 1-10 га в принципе может застроить частный инвестор (ну или пул частных). Вот там и идет рубилово за землю. А освоить ЗУ в 100-200 га, это уже тяжело. И цена единицы площади должна быть значительно меньше...
В начало
 
Дегтярев
От: Friday, December 05, 2008 6:55:28 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/5/2008
Сообщений: 7
Местонахождение: Москва
Предлагаю достаточно простой вариант, при наличии достоверных данных об анализируемом рынке.
Стройте таблицу отличий, присваивая корректируемым ценам объектов аналогов баллы, а затем ранжируйте полученные результаты.
Т.е., имеется ваш участок и три других. Ваш - площадью 1000 кв.м. Первый аналог 1000 кв.м. Второй 1950 кв.м. Третий 900 кв.м.
Второй и третий объекты отличаются от вашего. Ставите им 0 баллов. Своему и первому сравниваемому участку присваиваете 1 балл. (Внимание, оперируете только 0 или единицей. Ноль - когда участки рознятся по параметру, 1 - когда они схожи с оцениваемым).
Так строите всю таблицу. В результате, ранжируете суммы балов по каждому участку и получаете положение участка в группе аналогов (какой верхний и нижний ценовые уровни характерны для участков набравших схожее или равное с оцениваемым кол-во баллов).
Метод является подвидом методик сравнения продаж, он надежен, математически точен, исключает субъективность оценщика.
В начало
 
Юрий Дерябин
От: Friday, December 05, 2008 7:16:49 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник

Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,038
Местонахождение: Москва
Дегтярев Артем Юрьевич сообщал(а):
Предлагаю достаточно простой вариант, при наличии достоверных данных об анализируемом рынке.
Стройте таблицу отличий, присваивая корректируемым ценам объектов аналогов баллы, а затем ранжируйте полученные результаты.
Т.е., имеется ваш участок и три других. Ваш - площадью 1000 кв.м. Первый аналог 1000 кв.м. Второй 1950 кв.м. Третий 900 кв.м.
Второй и третий объекты отличаются от вашего. Ставите им 0 баллов. Своему и первому сравниваемому участку присваиваете 1 балл. (Внимание, оперируете только 0 или единицей. Ноль - когда участки рознятся по параметру, 1 - когда они схожи с оцениваемым).
Так строите всю таблицу. В результате, ранжируете суммы балов по каждому участку и получаете положение участка в группе аналогов (какой верхний и нижний ценовые уровни характерны для участков набравших схожее или равное с оцениваемым кол-во баллов).
Метод является подвидом методик сравнения продаж, он надежен, математически точен, исключает субъективность оценщика.


Это работает, только когда параметры в одинаковой степени влияют на стоимость. Иначе это форма манипуляции.
Пример неправильных параметров для данной схемы: местоположение, размер, конфигурация. Для корректного использования надо как минимум веса вводить, а чтобы их корректно ввести нужны данные, которые можно использовать и при введении обоснованных корректировок. Получается замкнутый круг.

323 сообщения на старом форуме
В начало
 
Дегтярев
От: Friday, December 05, 2008 7:35:15 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/5/2008
Сообщений: 7
Местонахождение: Москва
Юрий Дерябин сообщал(а):
Это работает, только когда параметры в одинаковой степени влияют на стоимость. Иначе это форма манипуляции.
Пример неправильных параметров для данной схемы: местоположение, размер, конфигурация. Для корректного использования надо как минимум веса вводить, а чтобы их корректно ввести нужны данные, которые можно использовать и при введении обоснованных корректировок. Получается замкнутый круг.

Если правильно построить таблицу сравнения, то манипулировать ценой нельзя. Более того, в указанной методике оценщику нет необходимости рассматривать степень влияния на ценообразование того или иного фактора. Здесь идет сравнение в его чистом виде. И чем больше похож (по баллам) участок на объекты сравнения, тем больше его цена ближе по ценовой оси аналогов к тому, с которым балы будут равны.
Однако, соглашусь, что ценообразующие факторы должны составлять более 60 % от всех приведенных в таблице корректировок.
В начало
 
АНФ
От: Friday, December 05, 2008 8:31:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,232
Местонахождение: Москва
Дегтярев Артем Юрьевич сообщал(а):

Однако, соглашусь, что ценообразующие факторы должны составлять более 60 % от всех приведенных в таблице корректировок.


На самом деле Вы пытаетесь подменить количественную корректировку качественной.

По умолчанию Вы вводите допущение, что все факторы равнозначны. На самом деле это не так. Например, Вы присваиваете местоположению, которое существенно влияет на стоимость, одинаковый ранг с формой участка, которая в пределах разумного соотношения сторон вообще не влияет на стоимость.

На самом деле это известный вариант оцифровки качественных параметров для дальнейшего построения регрессии.
В начало
 
Дегтярев
От: Friday, December 05, 2008 9:30:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/5/2008
Сообщений: 7
Местонахождение: Москва
АНФ сообщал(а):
На самом деле Вы пытаетесь подменить количественную корректировку качественной.

По умолчанию Вы вводите допущение, что все факторы равнозначны. На самом деле это не так. Например, Вы присваиваете местоположению, которое существенно влияет на стоимость, одинаковый ранг с формой участка, которая в пределах разумного соотношения сторон вообще не влияет на стоимость.

На самом деле это известный вариант оцифровки качественных параметров для дальнейшего построения регрессии.

Я умышленно отступаю от наделения конкретной корректировки особыми свойствами. Откуда оценщику доподлинно знать, что именно площадь или форма стали первопричиной ценообразования. Тут надо быть не оценщиком, а криминалистом. И проводить настоящее расследование. А при использовании баллов мы принимаем за факт - любой параметр аналога мог/не мог повлиять на стоимость. Наша цель привести собственный объект оценки к наиболее близкому по сумме всех характеристик (количественных и качественных).

Простенький пример расчетов:
Некоторые характеристики сокращены, т.к. слишком громоздки.

Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
Название улицы, на которой расположен уча Маяковского Лермонтова Пушкина Ломоносова Л. Толстого
Цена арендной платы - 370897 342690 423647 307912
площадь участка 1000 1000 1000 1000 591
Цена за единицу площади (рублей за 1 кв.м - 370,897 342,69 423,647 521,001692

Группа факторов Элементы сравнения
1. Качество прав
Сервитуты и общественные обременения Нет Нет Нет Нет Нет
Корректировка 1 1 1 1 1
Качество права на земельный участок Аренда Аренда Аренда Аренда Аренда
Корректировка 0 0 0 0 0
2. Условия финансирования
Льготное кредитование продавцом покупател Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует
Корректировка 0 0 0 0 0
Платеж эквивалентом денежных средств Нет Нет Нет Нет Нет
Корректировка 0 0 0 0 0
3. Особые условия
Наличие финансового давления на сделку Нет Нет Нет Нет Нет
Корректировка 0 0 0 0 0
Дата сдачи в аренду/дата оценки Октябрь 2008 Сентябрь 2008Сентябрь 2008Сентябрь 2008 Апрель 2008
Корректировка 1 0 0 0 0
4. Характеристики земельного участка
Целевое назначение участка ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС ИЖС
Корректировка 0 0 0 0 0
Престижность района низкая высокая высокая высокая высокая
Корректировка 0 1 1 1 1
Близость к центрам деловой активности и ж 0 0 0 0 1
Корректировка 0 0 0 0 1
Доступность объекта (транспортная и пешехдоступен на традоступен на трдоступен на тдоступен на тдоступен на т
Корректировка 0 0 0 0 1
Качество окружения
Рекреация На берегу озера Нет Нет На берегу рек Нет
Корректировка 1 0 0 1 0
Экология Удален от источУдален от истоУдален от истУдален от истНаходится вбл
Корректировка 1 1 1 1 0
5. Физические характеристики
Размер участка 1000 1000 1000 1000 591
Корректировка 1 1 1 1 0
Форма участка Прямоугольник Прямоугольник ПрямоугольникПрямоугольникПрямоугольник
Корректировка 1 1 1 1 1
Топографические параметры
Уровень подготовленности участка низкий низкий низкий низкий низкий
Корректировка 0 0 0 0 0
Неровности поверхности
Наличие склонов нет нет нет нет нет
Корректировка 0 0 0 0 0
Наличие рвов нет нет нет нет нет
Корректировка 0 0 0 0 0
Наличие скальных образований нет Нет нет Нет нет
Корректировка 0 0 0 0 0
Наличие холмов
Корректировка 0 0 0 0 0
Геологические параметры
Наличие грунтовых вод визуально не выявлено визуально не выявлено визуально не выявлено визуально не выявлено визуально не выявлено
Корректировка 0 0 0 0 0
Наличие данных о полезных ископаемых данных о залегании не имеетсяданных о залегании не имеетсяданных о залегании не имеетсяданных о залегании не имеется
Корректировка 0 0 0 0 0
6. Сервис и дополнительные элементы
Соответствие объекта принципу ННЭИ соответствует соответствует соответствует соответствует соответствует
Корректировка 1 1 1 1 1
Обеспеченность связью и коммунальными услугами
Система отопления (центральная или местна местная местная местная местная центральная
Корректировка 1 1 1 1 0
Наличие газоснабжения есть есть есть есть есть
Корректировка 0 0 0 0 0
Наличие электроснабжения есть есть есть есть есть
Корректировка 0 0 0 0 0
Наличие парковки и (или) гаража нет нет нет нет нет
Корректировка 0 0 0 0 0
Состояние системы безопасности нет нет нет нет нет
Корректировка 0 0 0 0 0
Число баллов выставленных объекту 8 7 7 8 6


Баллы цена за 1 кв.м.Положение объекта оценки по ранжированию с аналогами
7 Аналог 1 370,90 ?
Вставить верхнее значение 423,65
7 Аналог 2 342,69 ? Вставить нижнее значение р 370,9
Стоимость единицы объекта 397,275
8 Аналог 3 423,65 •

6 Аналог 4 521,00 ?


Стоимость оцениваемого участка методом сравнения продаж (рыночный подход) равна:
397275 рублей



Проверка результата на точность
Оценить стоимость объекта площадью
№ аналога площадь цена предлож.,
1 1 000,0 370 897
2 1 000,0 342 690
3 1 000,0 423 647
4 591,0 307 912


Расчет
Регрессионые кривые Линейная Степенная
Коэф аппроксимации 1,0000 1,0000
Стоимость объекта 194507 378179
Стоимость 1 кв м 194,51 378,18
В начало
 
АНФ
От: Friday, December 05, 2008 10:08:54 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,232
Местонахождение: Москва
Во первых Вы сводите оценку не к методу сравнения продаж, где должны участвовать стоимости всех аналогов, а к сравнению придуманных Вами элементов сравнения и определению стоимости по двум аналогам.

А теперь подумайте как изменится результат, если кто-то ограничит сравнение на уровне, например, «близость к центрам деловой активности» или кто-то придумает еще 25 элементов сравнения.

Как в этом случае обосновать кто прав?

Кстати подобный метод рассмотрен в книге по оценке оборудования (В.П. Антонов и др. Изд-во Русская оценка стр. 122).
Там подобный метод называется метод направленных корректировок, который кроме суммирования корректировок учитывает их направленность (вниз или вверх). Метод предназначен для тех случаев, когда не удается количественно определить величину корректировок из-за отсутствия данных. То есть, как плохой выход из безвыходной ситуации. Но там корректировки ведутся только по ценообразующим факторам, поскольку именно они влияют на стоимость.
В начало
 
Юрий Дерябин
От: Friday, December 05, 2008 10:34:39 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник

Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,038
Местонахождение: Москва
АНФ сообщал(а):
Кстати подобный метод рассмотрен в книге по оценке оборудования (В.П. Антонов и др. Изд-во Русская оценка стр. 122).
Там подобный метод называется метод направленных корректировок, который кроме суммирования корректировок учитывает их направленность (вниз или вверх). Метод предназначен для тех случаев, когда не удается количественно определить величину корректировок из-за отсутствия данных. То есть, как плохой выход из безвыходной ситуации. Но там корректировки ведутся только по ценообразующим факторам, поскольку именно они влияют на стоимость.


Там вообще косяк, насколько я помню. Если сумма корректировок = 0 (то есть объект условно аналогичный), его цена вообще в расчете не участвует. Могу ошибаться, но помоему это так.

323 сообщения на старом форуме
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU
По техническим вопросам работы сайта обращайтесь:
Дерябин Юрий
deryabin@bakertilly.ru
Садек Юлия sadek@bakertilly.ru
Skype: appraiser.ru
ICQ: 649 030 661
ООО «Лаборатория инвестиций «ЛАБРЕЙТ»
О деятельности компании

Бейкер Тилли Русаудит