Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Объяснение корректировок в отчете
|
5 страниц(ы):
[1]
2
3
4
5
|
|
|
|
|
Buyan
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/17/2008
Сообщений: 27
Местонахождение: Москва
|
Доброго времени суток коллеги.
У меня есть интересный вопрос: делал множество отчетов, видел много чужих отчетов, но ни где не встречал разъяснений как и почему вводятся корректировки при оценке, скажем, недвижимости сравнительным или доходным подходом. Предложение, на вроде: "корректировка на то-то составляет 10%, потому что я "знаю" или потому что "этот так" (намеренно утрирую), на мой взгляд, не является объяснением и доказательством.
Скажу честно, самому расписывать и математически доказывать, почему именно так, во-первых, и в главных, лень, займет очень много времени, во-вторых, тогда появиться больше поводов для "умников" найти неточности в них и ошибки, а в-третьих, так как это никому из клиентов и их контрагентов не нужно.
Буду рад если Вы поделитесь своим мнением и/или опытом, можно с примерами.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Buyan сообщал(а):Доброго времени суток коллеги.
У меня есть интересный вопрос: делал множество отчетов, видел много чужих отчетов, но ни где не встречал разъяснений как и почему вводятся корректировки при оценке, скажем, недвижимости сравнительным или доходным подходом. так как это никому из клиентов и их контрагентов не нужно.
Буду рад если Вы поделитесь своим мнением и/или опытом, можно с примерами.
Надо просто поработать с ФАУГИ. Им это страсть как нужно, и именно с расчетами. И делать их надо, потому как клиенту нужно, чтобы отчет получил положительное заключение, а если оценщику лень - то найдется другой, более трудолюбивый.
Поэтому рассчитывали, рассчитываем и будем рассчитывать.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Светлана123
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
 Совершенно не понятно о каких корректировках идет речь?.. и в чем вопрос? Но скажу что в моих отчетах все корректировки обоснованы и далеко не моим экспертным мнением
|
|
|
Buyan
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/17/2008
Сообщений: 27
Местонахождение: Москва
|
А что такое ФАУГИ? Я знаю ФАУФИ Мои отчеты проходили.
Как, когда и на что там "обращают" внимание, мы в курсе.
Корректировки - это объяснение почему мы цену аналога изменяем и на сколько. К примеру у оцениваемого объекта состояние внутренних помещений "хорошее", а у аналога "среднее".
Не хочу обижать Вас, коллеги, но не могли бы вы скопировать выдержку по объяснению корректировки из своего отчета.
Так вот, готов поспорить, что никакого статистического анализа Вы не приводите в отчете. Допускаю, что когда-то, кто-то, даже может и Вы, делал более менее приемлемый матиматический-статистический анализ. Но потом Вы его не делали для каждого помещения.
Если Вы меня переубедите, я честное слово буду рад и благодарен.
|
|
|
Buyan
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/17/2008
Сообщений: 27
Местонахождение: Москва
|
Еще раз хочу отметить, что объяснение, что корректировка на этот параметр 10% потому что "на основе проведенного анализа ... бла бла бла ... в этом случае так" это для отмазки. Слава бога, у меня с математическим-статистическим образование все нормально. Я говорю о хотя бы более менее достоверного вывода нужно определенная выборка, статистические формулы, анализ. Причем не забывайте, что если Вы хотите достоверности, то сравнивать нужно объекты с очень близкими всеми параметрами и одним параметром отличным. Тогда будет верно.
Прошу меня понять правильно, я не призываю каждый раз писать все заново, но я не видел в отчетах нормального "объяснения и расчета", пусть даже старого.
|
|
|
Светлана123
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Федеральное имущество-Государственное имущество, вот в чем разница.Как правило рынок таки анализируется, пишем конечно не так подробно как это происходило, но в целом цепочку расшифровываем.По корректировки на состояние: обычно прозваниваем пару тройку организаций в оцениваемом регионе, которые занимаются ремонтом помещений. Обычно не является большой проблемой "выпросить" у них стоимость ремонта кв.м. зная состояние оцениваемого и примерно аналогов, принять среднюю
|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
|
Рассчитываем все корректировки за исключением поправки на торг. Как правило, расчет ведется методом парных продаж. Для корректировки на уровень отделки - абсолютные поправки по стоимости ремонта.
Да, кстати, где-то с полгода назад после семинара Лейфера загорелся и понаделал корректировок по его методике, с регрессионным анализом. Если мне кто-то объяснит как здесь прикреплять файлы - выложу.
|
|
|
Buyan
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/17/2008
Сообщений: 27
Местонахождение: Москва
|
Интересно будет почитать. С регрессивным анализом? Не знаю Если вышлите, буду благодарен. Мой е-mail: buyan@rambler.ru.
TO: Ommal. Если я правильно Вас понял, то почти в каждом случае, вы считает стоимость ремонта помещения. И на этом основываете какие-то выводы А Вам ни кажется, что чтобы из одного состояния, сделать другое, надо старое состояние уничтожить до без отделки? Это раз. И как Вы можете судить о стоимости ремонта. Мне приходилось рассчитывать стоимость при ущербах. Так там не все так просто как кажется. Куча неучтенных работ, материалов, которые обываетель-непрофессионал не учитывает. Ни говоря о стоимости самих материалов. Разница бывает на порядки. А внешне вроде одно и тоже. Нее, это не объяснение корректировки. Объяснение - это взял несколько почти идентичных помещений, в одном месте находящиеся. Всем они похожи, но состояние у них разное. Подсчитал стоимость 1 кв. м и вывел, чем стоимость кв. м помещения со среднем ремонтом, отличается от кв. м с хорошим или плохим. Не говоре уже то, что считая ремонт, вы применяете затратный подход.
Кроме того, например у меня в отчет около 7-10 корректировок. Это и состояние, и площадь, и этаж, и земля, и местонахождение и т.д. и т.п. Для каждого часто свои.
Провести полноценный анализ, хотя бы в рамках одного города, например Москвы, можно, но очень долго и трудно. Покажите мне отчет, где это есть? Или ну один абзац из вашего замечательного отчета. Это же не трудно
Кстати, на этом сайте, есть несколько отчетов недвижимости. Так этого нету.
|
|
|
Buyan
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/17/2008
Сообщений: 27
Местонахождение: Москва
|
Вот пример из отчета на сайте, чего я считаю не является анализом и объяснением корректировке. В большинстве отчетов, в том числе и в моих примерно также, и это в лучшем случае.
"Корректировка на условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Однако, по мнению оценщиков, объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону). При оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину 5%."
И еще:
"Корректировка на местоположение
В нашем случае корректировка по данному фактору равна (-) 10% ( на основании метода парных продаж), так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект находятся в г. Москве и г. Королеве соответственно .Поправка для объекта-аналога в г. Реутове равна 0%"
Если у Вас не так, то можно пример?
|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
|
Отправил электропочтой. На торг - так, только ссылаемся на конкретные агентства недвижимости с указанием тел., адреса. Насчет местоположения - там идет ссылка на расчет методом парных продаж, самого расчета в отчете нет?
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Buyan сообщал(а):
Кроме того, например у меня в отчет около 7-10 корректировок. Это и состояние, и площадь, и этаж, и земля, и местонахождение и т.д. и т.п. Для каждого часто свои.
Ну а теперь посчитайте, уважаемый, коль Вы математический статистик (или статистический математик?)
какие у ВАс погрешности в итоге.
Хотя я видела и побольше корректировок, в том числе на криминогенную ситуацию при оценке объекта недвижимости.
А вопрос для Вас, похоже, не в том считать-не считать, а в том как считать правильно.Вопрос вечный, сродни Гамлетовскому (почитайте у Прорвича, например).
Для тех, кто работает по требованиям ФСО дилеммы нет - считать.
В последнем выступлении представителя Росимущества (ныне ФАУГИ, а не ФАУФИ) типичная ошибка "отсутствие расчетного обоснования" идет второй, после "источников информации".
А Вы, если можете, помогите страждущим. Знаете, был такой чудный артэковский принцип "отвергая - предлагай".
Не нравится как делают другие - предложите свой способ.
Это сколько же оценщиков по всей России-матушке Вам в ножки поклонятся. 
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Алексей Иванов
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/19/2006
Сообщений: 281
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Да, корректировки вопрос очень трудоемкий и сложный. Поэтому многие от них вообще сейчас стараются уйти - практически постоянно встречаю отчеты с использованием метода качественного анализа - когда все характеристики просто переводятся в баллы, нормируются, вычисляются, усредняются - вообщем получается умно, красиво :)
К сожалению у метода большое количество ограничений и условий по корректному использованию... которые практически никто не учитывает (а реально набрать достаточное количество аналогов, подходящих к данному методу и правильно расставить баллы еще труднее чем рассчитать корректировки).
Часть корректировок иногда удается прикрыть мнением экспертов (знакомых риэлтеров).
|
|
|
Светлана123
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Buyan_у: Именно на этих выводах и основываюсь вы правы. Советую вам один раз...хотя бы ради интереса попробывать поступить также-конкретно позвонить в организацию занимающуюся ремонтом, замечу конкретных помещений (складов, офисов, квартир). Если попробуете будете знать что вопрос удаления старой отделки также учитывается, учитывается много факторов "вашего состояния" начиная со штукатурки и кончая линолеумом на полу. С удовольствием рассмотрю вашу точку зрения если вы мне ее немного поясните: конкретнее вы думаете что сравнивая "похожие помещения" методом парных продаж вы более точно учитываете уровень отделки или ремонта? Не согласна
А понять что за потолки в оцениваемом объекте и какие обои на стенах разобраться не сложно. И еще раз простите Бла бла бла здесь я думаю не совсем уместно, и как вы изволили выразится "корректировка на основании проведенных исследований" фраза может быть и стандартная, но зачем изобретать велосипед, если она верна и точна, поскольку эти исследования действительно проводятся
Относительно корректировок на месторасположение которые вы привели (10% Москва, Королев и т.д.) также не согласна, поскольку возвожно не считаю этот метод адекватным в принципе, чересчур много факторов заложены в стоимость, и многие из них мы просто не в стостоянии учесть
|
|
|
Светлана123
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
А большое число корректировок думаю довольно правильно учитывать при процедуре взвешивания аналогов, валовая коррекция хороший прием, позволяет отражать те аналоги где корректировок было больше и соответственно вес ему меньше
|
|
|
Buyan
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/17/2008
Сообщений: 27
Местонахождение: Москва
|
TO: greyhoka. Еще раз спасибо за письмо. Понравился корректировка на масштаб (регрессивный) анализ. Корректировка же на местонахождение, это как раз про то что я говорил. Выглядит логично, но разница в цене в 2 раза у аналогов!? Очень много неизвестных переменных.
Однако, и в том и в другом случае, вряд ли Вы для каждого отчета исследовать будете.
А кроме того, этих корректировок может быть под 10. Чем больше, тем точнее в теории.
Хочется (иногда ) делать качественно. Но убивает то, что клиенту это не надо. Ему главное, чтобы конечный результат устраивал. Вот они нас и избаловывали.
|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
|
Буду делать для каждого отчета. Иначе мой отчет даже руководство дальше не пропустит, не говоря уж о ФАУГИ.
Касательно корректировок, рассчитываемых регрессионым анализом - они рассчитываются для одного сегмента рынка с периодичностью в полгода - трудозатраты не такие уж сумасшедшие, учитывая, что информация об аналогах итак собирается.
Ну и самое главное, я принципиально не согласен с вами, что корректировок может быть под 10. Убежден, что в реальности процентов 90 цены складывается под действием 1-2 факторов, 3-х максимум.
P.S. Насчет разницы в 2 раза - рынок таков, мне не очень понятен страх перед большими корректировками. Там, насколько я помню, была ситуация - административное помещение в промзоне - аналогов 2 или 3 штуки всего, вот и рассчитывалась корректировка по другим районам.
|
|
|
МР
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/26/2006
Сообщений: 1,262
Местонахождение: Самара
|
greyhoka сообщал(а):Убежден, что в реальности процентов 90 цены складывается под действием 1-2 факторов, 3-х максимум.
Количество факторов, влияющих на цену это не вопрос убеждений и прочих умозрительных категорий, а всего-навсего результат корреляционного анализа.
|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
|
И если его провести, вы увидите, что количество ценообразующих факторов 1-2, максимум 3. в зависимости от рынка, конечно, возможны исключения, как и уникальные объекты оценки.
Убеждения, как правило, основываются на фактах.
|
|
|
Светлана123
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
greyhoka а не могли бы вы мне тоже скинуть в личку ну очень интересно как вы это осуществляете
|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
|
Да нет там ничего особенного - обыкновенный расчет парными продажами и расчет по методике Лейфера. Сейчас куда-нить архив залью и здесь выложу.
//все-тки как прикреплять к сообщению, видел же на форуме...
Архив - http://ifolder.ru/9585517
|
|
|
Guest |
|
5 страниц(ы):
[1]
2
3
4
5
|
|
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|