|
|
|
mpn_222
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/27/2008
Сообщений: 194
Местонахождение: Москва
|
Суть: Оцениваю офис класс В москва, сравнительный получился нормальный стоиомсть попадает в обзоры, да и так на вскидку все нормально все учел все обосновал.
Доходный подход получается в 3 раза меньше, тоже вроде все учёл все обосновал.
НО, ставку дисконтирования сначала посчитал "всеми нами любимым"  куммулятивным методом. И что у меня получилось: почти 16%+норма возврата ,и так ставка кпитализации 16 с копейками.(безрисковую всегда брал по ГКО ОФЗ. Если раньше доходность была 6-7 % то теперь 12-15%) Вот так безрисковая  .
В итоге, чтобы примерно подходы сравнялись нужно, чтобы ставка капитализации была в диапазоне 6,5-7,5%. Не малово ли.
Потом сделал рыночную выжимку (обощенную) ставка получилась как раз 7%.
У кого какие мысли по данной теме, как объяснить такую разницу.
Никогда не бойся делать то, что не умеешь. Помни ковчег построил любитель. Профессионалы построили Титаник
|
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 1,288
Местонахождение: Москва
|
По идее, сейчас дожна упасть доларовая цена продаж. Аренда сильно упасть не должна. Соответственно, в СП могли не учесть большие скидки к цене предложения. Также как и при расчете ставки с рынка.
323 сообщения на старом форуме
|
|
|
mpn_222
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/27/2008
Сообщений: 194
Местонахождение: Москва
|
Юрий Дерябин сообщал(а):По идее, сейчас дожна упасть доларовая цена продаж. Аренда сильно упасть не должна. Соответственно, в СП могли не учесть большие скидки к цене предложения. Также как и при расчете ставки с рынка.
И там и там учел скидку в размере 20%
Никогда не бойся делать то, что не умеешь. Помни ковчег построил любитель. Профессионалы построили Титаник
|
|
|
loser
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 1,748
|
mpn_222 ,
да, это актуально.
К сожалению, мне немножко некогда сейчас рассусоливать...
Но вот чуток докинуть инфы, в практическом разрезе для вас, могу.
Если мы смотрим кривую бескупонной доходности ОФЗ на, к примеру у меня сейчас в работе, дату оценки 12.02.2009, то видим действительно на ближайшие 4 года ставку от 12 до 14,21%.
http://www.cbr.ru/GCurve/Curve.asp?C_month=02&C_year=2009&Dt=12%2F02%2F2009&d1=12
А вот, если возьмем на ту же дату, на том же сайте табличку "ставки рынка ГКО-ОФЗ на 12.02.2009", то увидим от 8,97 до 10,49%.
http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp?date_req1=12%2F02%2F2009&r1=1&date_req2=12%2F02%2F2009&C_month=02&C_year=2009&rt=0&mode=1&x=44&y=7
То есть, хоть какое-то пространство для манёвра у вас уже есть...
|
|
|
mpn_222
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/27/2008
Сообщений: 194
Местонахождение: Москва
|
К сожаления мне тоже сейчас не до размышлений.
Но все же если будет у кого свободная минутка напишите поподробнее смой мысли буду очень благодарен.
Никогда не бойся делать то, что не умеешь. Помни ковчег построил любитель. Профессионалы построили Титаник
|
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 1,288
Местонахождение: Москва
|
Тады два варианта:
1. В кумулятивном расчете темпы роста не учтены (долгосрочные). Считать экстракцией, обосновывать такую ситуацию моментальными ожиданиями рынка на дату оценки.
2. Строить модель ДДП, обосновывая изменения курса доллара, арендных ставок, ставок дисконтирования и т.п.
Рынок еще не стабилен. Народ точку равновесия не нащупал. Перпекосы вполне возможны.
323 сообщения на старом форуме
|
|
|
mpn_222
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/27/2008
Сообщений: 194
Местонахождение: Москва
|
Юрий Дерябин сообщал(а):Тады два варианта:
1. В кумулятивном расчете темпы роста не учтены (долгосрочные). Считать экстракцией, обосновывать такую ситуацию моментальными ожиданиями рынка на дату оценки.
2. Строить модель ДДП, обосновывая изменения курса доллара, арендных ставок, ставок дисконтирования и т.п.
Рынок еще не стабилен. Народ точку равновесия не нащупал. Перпекосы вполне возможны.
Да если закладывать все изменения во времени, то все становиться более или менее понятно.
Но знать бы эти изменеия:
Никогда не бойся делать то, что не умеешь. Помни ковчег построил любитель. Профессионалы построили Титаник
|
|
|
loser
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 1,748
|
В общем, я вот прямо сейчас и делаю отчет, и как раз ставку дисконтирования считаю.
Кстати, от ДП отмазался (не столько из трудности как такового, сколько из ограниченного времени и значительного количества разных объектов).
Однако, мне нужно посчитать и ликвидационную стоимость! И тут тоже ставка дисконтирования нужна. Делаю одну на все объекты, так как обзываю их комплексом и считаю что реализовывать (ликвидировать ) имеет смысл однмим лотом.
Первый результат (не подогнанный ещё) - 19,82%. Ставка.
В ней - 10,65% безрисковая, 4,17% риск (маленький, но увеличивал почти максимально) и 5,00% поправка на неликвидность (при такой безрисковой и 6-ти месяцах сроке реализации).
|
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 1,288
Местонахождение: Москва
|
Я бы в этом случае брал экстракцию. Рисков ошибиться меньше, чем при глобальных прогнозах.
323 сообщения на старом форуме
|
|
|
mpn_222
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/27/2008
Сообщений: 194
Местонахождение: Москва
|
Юрий Дерябин сообщал(а):Я бы в этом случае брал экстракцию. Рисков ошибиться меньше, чем при глобальных прогнозах.
Полностью согласен, но ведь экстракция не всегда есть
Что тогда. Опять куммулятивный, а он явно дает не тот результат......
Никогда не бойся делать то, что не умеешь. Помни ковчег построил любитель. Профессионалы построили Титаник
|
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 1,288
Местонахождение: Москва
|
Я в последнее время решаю проблемы по мере их поступления.
Когда наступит описанный Вами в последнем посте случай, тогда и будем размышлять - что у нас имеется в наличии и как сложившуюся ситуацию разруливать.
Потому-что сейчас может "или ишак помереть, или султан, или ..." 
323 сообщения на старом форуме
|
|
|
loser
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 1,748
|
Насчет экстракции...
Думаю в имеющихся условиях всё не очень безусловно и очевидно.
Здания "мои" производственно-складско-административные площади. Почти отличное состояние, очень современные. Некоторые даже избыточно. В зоне средней отдаленности от центра города.
И ставка моя представляется мне (пока) адекватной. Самый минимум вижу 17%, максимум 24%.
Вообще имею мнение, что СД должна быть близка к эффективной ставке кредитования.
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 710
|
loser сообщал(а):...Вообще имею мнение, что СД должна быть близка к эффективной ставке кредитования.
Вот, вот. Тогда надо порядка 30% брать
|
|
|
loser
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 1,748
|
Отнюдь дружище!
Эффективная ставка кредитования мне известна. Не понаслышке. 
Вы удивитесь - около 21,6%. У нас. Средневзвешенная. Озвученная мне беспристрастными начальниками и начальницами кредитных отделов около десятка банков. Филиалов разных. Могу и назвать кое-какие. Но не знаю как они к этому отнесутся. Но отчет попадёт в один из именно этих банков. Вот пусть и относятся как хотят.
|
|
|
loser
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 1,748
|
Я даже размещал здесь где-то эту информацию.
И в таком раскладе, ликвидационная у меня выходит на дельту в 29%.
С учетом всего прочего.
Чего я и желал.
|
|
|
Николай М.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/7/2007
Сообщений: 173
Местонахождение: Москва
|
Вопрос очень интересный. А здание у вас большое?
Сделки с недвижимостью сейчас застопорились. Информации, правда, мало... Несколько фактов:
1). Сделки по аренде почти встали. Если раньше было 10-20 в месяц, то сейчас 1-2. Это по данным крупнейших брокеров. Скидки по аренде достигают 50% в лучших БЦ Москвы. Например, сегодня в Башне на набережной (Сити, ENKA) можно арендовать площади по ставке на 35% меньшей, чем в декабре 2008.
2). Аналитика и цены предложений говорят о том, что все цветет и пахнет. Это не совсем так. Вернее фишка в том, что в этих самых брокерских конторах факты, мягко говоря, приукрашивают. Поэтому с информацией из открытых источников нужно очень быть осторожным.
3). Сделки по продаже объектов недвижимости встали в области земли и инвестиционных проектов. Продается сейчас только что-нибудь готовое. Причем сделок по пальцам пересчитать. Если раньше ставка капитализации по БЦ класса А была на уровне 7,5% (единственная сделка на всю Москву), то сейчас называется цифра 13% (класс А). Это по рынку и это не предел. Для класса В будет больше. Проблема со ставками капитализации в том, что сделок почти нет.
4). Банки при учете недвижимости в целях залога применяют огромные дисконты (до 40%). Кроме того, получить кредит для недвижки сейчас практически нереально. Хотя некоторые получают, например, Мидлэнд.
|
|
|
loser
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 1,748
|
1. Сделки по аренде... Скидки - да. 50% не знаю, треть знаю (по всему кругу прежних затрат арендаторов). Но! Начался некоторый (пока не слишком заметный) исход арендаторов. Это выражается, как в уходе вовсе, так и в уходе в худшее (или более дешевое) место, ну и, "ужатие" с имеющихся площадей на меньшие.
2. Аналитика врёт. Собственно, статистика всегда врёт - то тихая говень, то бесконечный рост; но сейчас врёт, конечно в некоторый плюс, и в том плане, что снижать уже некуда и надо бегом брать что есть пока дают и не грянул дефицит. Информация из СМИ - это для фальшивых оценок в соответстии с ФСО.
По у.е. ставкам - там вообще поэма. Обещания, что в рублях рост не почувствуется и все уточнения в строго "индивидуальном" порядке. То есть, как договоришься. И при условии, что не расскажешь другим арендаторам.
3. Сделок купли/продажи более-менее крупной ком.недвижимости мало. Их просто единицы. В большом городе. Их и раньше было не так уж много, а теперь практически нет.
Что интересно, никто не хвастается, ни продаец, ни покупатель. Ещё в августе хвастались.
Но те сделки, что я знаю - просто неправдоподобно дёшевы! По сравнению с летом - в 2 раза. Ну, если говорить предельно осторожно, - на 40%. Что это, РС?, или ЛС?
4. Дисконты по недвижимости есть и 50%. Это точно. 30% - за счастье, можно премию с заемщика брать. Кредиты почти не дают. Но дают. И переоформляют старые.
Так вот, ставка дисконтирования. Экстракцией...
Ставки аренды более-менее известны, а цены продажи не так уж.
При этом ПВД снизился и снижается, ДВД снизился и снижается, а ЧОД, благодаря не понизившимся, а часто даже выросшим (!) издержкам, падает опережающими ПВД и ДВД темпами (типа рычажек).
Если правильно посчитать ЧОД и взять цену продажи из СМИ, мы получим очень и очень маленькую СД... Если мы начнем делать какие-то свои поправки на отрицательный рост цен продажы, то это будет уже не экстракция, а симбиоз с кумулятивным. Проще сразу кумулятивный делать.
Я с октября делаю кумулятивный. Сначала представлял, как должно быть - и рисовал. Потом само стало получаться, то что примерно представлял. Сейчас СД практически сравнялась с кредитной ставкой.
Такие вот пирожки с котятами. Ни на чем не настаиваю. Ни с кем не спорю. Просто так пишу.  
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 3,401
Местонахождение: Москва
|
loser сообщал(а):Николаю М
2. Аналитика врёт. Собственно, статистика всегда врёт - то тихая говень, то бесконечный рост; но сейчас врёт, конечно в некоторый плюс, и в том плане, что снижать уже некуда и надо бегом брать что есть пока дают и не грянул дефицит. Информация из СМИ - это для фальшивых оценок в соответстии с ФСО.
Тихая говень - это интересная мысль!
...умного человека ничто не может оскорбить, потому что правда - не оскорбление, а на ложь не стоит обращать внимания.
Роберт Хайнлайн, «Гражданин Галактики»
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 710
|
loser сообщал(а):... Если правильно посчитать ЧОД и взять цену продажи из СМИ, мы получим очень и очень маленькую СД... ,
Продолжу: "которая не покрывает всех рисков владения коммерческой недвижимостью."
Таким образом, коммерческая недвижимость перестает быть доходной недвижимостью.
(Получается как с квартирами.)
Вывод: доходный подход применять нельзя
|
|
|
loser
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 1,748
|
И я добавлю.
Да, "доходная" недвижимость становится "менее доходной", а может (теоретически) стать и совсем "недоходной". На одних зарплатах уборщиц и охранников всё не съэкономишь.
Тут ещё вот какое дело. Собственник может активно противится продаже своей недвижимости за 10% бывшей цены. И не продавать (нет таких цен, а есть больше, в СМИ). Но. Сдавать в аренду за 10% прежней ставки, он будет. Это лучше, чем ничего (ну, при допущении, что "новые" издержки при этом не перекрываю десятипроцентную плату). Т.е., мы имеем превышение постоянных издержек над доходами.
И что?
ЧОД уходит в минус.
СД, расчитанная экстракцией, вываливается в отрицательную зону! (?) 
|
|
|
Guest |