Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Принцип НЭИ и практическая оценка, статья Фоменко А.Н. Опции · Вид
Сергей Смоляк
От: Friday, March 20, 2009 7:27:22 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 420
Местонахождение: Москва
Полемическая статья Фоменко посвящена обоснованию тезиса о том, что в оценке недвижимости применять принцип НЭИ нужно не всегда.
Показывается это на таких примерах:
1. Классический пример такой максимизации (доходов,- С.С.), в произведении И. Ильфа и Е. Петрова «12 стульев». Устами Остапа Бендера излагается НЭИ по преобразованию деревни Васюки в межпланетный шахматный центр «Нью-Васюки». Ну если насчет межпланетности допущен некоторый перехлест, поскольку технические возможности пока не позволяют это реализовать, то все остальное вполне реально. Разве не был построен в чистом поле г. Зеленоград, имеющий статус административного округа г. Москвы, или похожее строительство г. Набережные Челны и завода КАМАЗ? Но следует ли из этого, что при оценке любого земельного участка сельскохозяйственного назначения достаточно большого по площади оценщик должен исходить из подобного НЭИ, которое вне всякого сомнения даст наибольшую стоимость такого земельного участка? Вполне очевидно, что здравый смысл подсказывает - не должен.
2. Бизнесменам просто нужны офисные, торговые и складские помещения для ведения своего бизнеса. Поэтому, если они и предполагают какие-то изменения в приобретенной ими недвижимости, то в основном на уровне косметического ремонта. Именно поэтому в общем объеме сделок с недвижимостью, доля сделок совершаемых с целью последующей реконструкции или сноса улучшений земельного участка ничтожно мала. Подавляющее число сделок купли-продажи объектов недвижимости совершается с сохранением текущего использования.
Однако учебная литература, используемая российскими оценщиками, сформировала устойчивое восприятие того, что любая сделка с недвижимостью совершается исключительно с целью девелопмента. Покупателем недвижимости обязательно является инвестор, все мысли которого сосредоточены на том, чтобы в приобретаемой недвижимости что-то реконструировать или реализовать какой-то инвестиционный проект, связанный со строительными работами. Использование недвижимости в текущем состоянии представляется чем-то не типичным, аномальным.
3. для того чтобы обосновать изменение варианта использования в соответствии с предложенным оценщиком НЭИ, нужно быть уверенным в возможности получения юридического разрешения на новое использование и быть уверенным в возможности согласования с многочисленными инстанциями всего, что связано с реконструкцией и строительством. Да просто нужно быть уверенным, что типичный покупатель захочет заниматься изменением текущего использования. Иначе получается не совсем логично, когда маловероятное использование, направленное на реализацию НЭИ, является основой для определения рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены объекта оценки.
4. с юридической точки зрения и с позиций физической реализуемости именно текущее использование объекта недвижимости является на 100% реализуемым и поэтому именно оно является наиболее вероятным. Не случайно для целей залога банки интересует только стоимость в текущем использовании.


Итак, автор считает, что все соображения оценщика по НЭИ - это маловероятные прожекты, не имеющие под собой никакого технического и экономического обоснования, тогда как гениями оценки являются обычные инвесторы, которым здания нужны только для ведения своего бизнеса, и банки, которые лучше всякого оценщика знают, сколько должно стоить то или иное здание (а также акции, оборудование и иные активы, принимаемые ими в залог).
Правда при этом остается непонятным, почему автор занимается оценкой, а не работает в упомянутых банках (наверно, чувствует, что его квалификация в этой области ниже, чем у тамошних работников?)

А теперь по существу. Тут есть два важных момента.
1. Нет четкого определения понятия "существующее использование".
Если на дату оценки в помещении идет ремонт - значит существующее использование - когда ремонт идет ежедневно?
Если на дату оценки половину помещений еще не сдали арендаторам, значит существующее - это когда все время половина помещений будет незанятой?
Прежде, чем рекомендовать ориентироваться на существующее использование, полезно было бы четко определить, что это такое. И тут профеесиональные оценщики должны сказать свое веское слово.

2. Выбор наилучшего варианта - это не игра с цифрами.
Десятки лет работаю с проектами, по каждому из которых приходится рассматривать десятки вариантов и выбирать из них оптимальный (иногда действительно не самый лучший, но удовлетворяющий нередко противоречивым требованиям различных субъектов, включая и инвестора и государство). Такие обоснования отнюдь не просты и немного найдется людей, которые способны его провести.
Но значит ли это, что от такого анализа надо отказываться? Думаю, что нет. Стандарты оценки должны ориентировать оценщиков на наилучшую, а не наихудшую мировую оценочную практику. Если кто-то не умеет делать анализ НЭИ, пусть не делает. Но тогда он должен опасаться, что его отчет какой-нибудь умный человек оспорит в суде и покажет, что на самом деле стоимость объекта намного выше.
А вот насчет необязательности анализа НЭИ могу согласиться - не дело СЕЙЧАС навязывать проведение такого анализа г-ну Фоменко и другим оценщикам, которые еще слишком слабо подготовлены для того, чтобы квалифицированно такой анализ проводить. Вот когда общий теоретический уровень подготовки оценщиков в стране повысится, тогда к этому вопросу можно вернуться.
В начало
 
Мисовец
От: Friday, March 20, 2009 7:44:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Сергей Абрамович, а когда общий теоретический уровень подготовки оценщиков в стране повысится?
Вот Вы окончили математический факультет МГУ и в те годы такой выпускник нашел себе дело в тогдашней России. Сегодня, я думаю, Вы лучше меня знаете про уровень образования, про стареющий преподавательский состав. Как Вы считаете, на этой основе с уровнем оценщиков что станет лет через 20, когда новое поколение будет воспитано нынешним?

Вместе с тем, появилась прослойка предпринимателей. Не так часто оценщик бывает предпринимателем, но такие встречаются и я нескольких знаю. Вы знаете, их теоретический уровень может быть высок или низок, но вот для отчета об оценке это ещё как-то важно, а вот для их успеха в своем деле нет. В некотором смысле хорошая теоретическая подготовка даже мешает. Вот почему у Вас есть работы по разработке нефтяных месторождений, но нет собственной, скажу условно, скважины?

Что я хочу сказать: мне кажется оценщику разумно интересоваться мнением собственника об оптимальном использовании его собственности, и неразумно пытаться его переубедить. Ни разу не видел, чтобы прочитав отчет об оценке, собственник стал что-то кардинально менять, хотя допускаю, что такое иногда бывало, видимо редко. Я думаю, что если в здании идет ремонт, то нужно спросить, что хотят сделать из этого здания. А если оно не заполнено, то спросить, какие планы имеются увеличить загрузку. Мне кажется, что Фоменко написал статью против такого анализа, когда для участка в центре города рассматривают гостиницу, магазин, жилой дом, и офис, строят какие-то потоки, считают риски. А потом приходит инвестор и договаривается с муниципалитетом построить тут АЗС. Вот это бывает практически постоянно.

Я понимаю, что НЭИ не предсказывает, что сделает конкретный инвестор, а ищет максимальный эффект. Но я говорю о том, что рынок не ищет максимального эффекта, субъект рынка делает то, в чем эффективен лично он. Лично тот, кто решился дать максимальную цену на торгах.
В начало
 
Кулешов Павел
От: Friday, March 20, 2009 9:05:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
Итак, из поста автора темы следует: "немного найдется людей, которые способны провести" анализ НЭИ, "не дело СЕЙЧАС навязывать проведение такого анализа г-ну Фоменко и другим оценщикам, которые еще слишком слабо подготовлены для того, чтобы квалифицированно такой анализ проводить".
Похоже, есть лишь несколько просветленных гуру, познавших таинство анализа НЭИ, воспаривших над слабо подготовленной массой, формируемой г-ном Фоменко и иными оценщиками.
Вот только рынок - это та же масса слабо подготовленных (относительно автора темы) лиц, неспособных и не считающих необходимым с фанатизмом "рассматривать десятки вариантов и выбирать из них оптимальный". Изощренные расчеты десятков вариантов и обоснования оптимального делают выбранный вариант оптимальным с точки зрения того, кто эти расчеты и обоснования делал, а не с точки зрения субъектов рынка.
Рыночная стоимость объектов формируется рынком, а не расчетами авантюрных проектов, с этими объектами связанных. Иначе "умный человек", своим виртуозным и изысканным анализом НЭИ узнавший, "что на самом деле стоимость объекта намного выше", чем считает рынок, не должен никому такие секреты открывать: посчитал несколько десятков проектов, обосновал оптимальный и - вперед, покупать надо. А вот потом, став обладателем недооцененного рынком чуда, самое время обнародовать результаты своего анализа НЭИ. Тут все слабо подготовленные прозреют и, сокрушаясь, отвалят за объект большие деньжищи.
НЭИ - это не тот вариант использования, который в результате расчета десятков виртуальных, экономически бессмысленных вариантов посчитал оптимальным некий аналитик, весьма далекий от практической деятельности на рынке недвижимости, но демонстрирующий завидный "теоретический уровень подготовки". НЭИ - это вариант использования, доступный обычному, консервативному инвестору и эффективный с его точки зрения. А когда анализ НЭИ превращается в "вещь в себе", в математические безупречные расчеты десятков неких гипотетических вариантов - это "наука", а не "жизнь".
В начало
 
Леб Александр
От: Friday, March 20, 2009 9:44:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
НЭИ это вариант использования объекта который принесет максимальную выгоду, естественно с учетом всех ограничений о которых 99 из 100 оценщиков и понятия не имеют.

Определение НЭИ для земельного участка это отдельная работа и стоит она 300-500 т.р. и выше, выполняется, как правило, командой где есть юристы, экономисты, архитекторы... Естественно в рамках оценки полноценный НЭИ не проводится, но в идеале он нужен, в реальной оценке он нужен в очень упрощенном виде.


Что касается "консервативного инвестора" и "субъект рынка делает то, в чем эффективен лично он" - это верно, но...
купит объект тот, кто предложит наивысшую цену, а это сделает тот инвестор, кто «лично эффективен» в более эффективном варианте использования объекта, т.е. каждый инвестор действительно ориентируется на свои опыт/возможности а рынок в целом формирует цену исходя из оптимально направленных возможностей всех субъектов, т.е. следует НЭИ.

Да, очевидно, что НЭИ зависит не столько от здания, сколько от рынка и ограничений, т.е. его невозможно определить по фото на слайдах...
В начало
 
Леб Александр
От: Friday, March 20, 2009 9:49:38 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
И еще,
не все в банках ориентируются на текущее использование - сарай на участке в центре города я для любого банка оценю как участок под коммерческую застройку, а банки, где работают компетентные специалисты - там, зачастую, к НЭИ подходят менее предвзято чем большинство оценщиков - тут хотелось бы отметить ТрастБанк и ЮникредитБанк (Москва).

И все же, не смотря на то, что точка зрения Сергея Смоляка мне ближе, форма высказывания крайне неудачная...
В начало
 
Мисовец
От: Friday, March 20, 2009 9:59:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Эксперт СРО сообщал(а):
купит объект тот, кто предложит наивысшую цену, а это сделает тот инвестор, кто «лично эффективен» в более эффективном варианте использования объекта, т.е. каждый инвестор действительно ориентируется на свои опыт/возможности а рынок в целом формирует цену исходя из оптимально направленных возможностей всех субъектов, т.е. следует НЭИ.

Теоретически. Практически же, в крупных городах, таких, как Москва, насколько я понимаю, Правительство Москвы, градостроительные власти, заранее сами определяют достаточно подробные требования к будущему объекту, причем могут это делать достаточно подробно и уж вряд ли оставят тип здания на усмотрение инвесторов. А решив, они объявят конкурс среди желающих. Это притом, что мы ещё знаем, что у некой госпожи всегда получится выиграть конкурс, если она захочет. В соседнем городе у другой госпожи всегда получится не пустить того, кого она пустить не желает. А НЭИ при этом никому не интересно. Вот вблизи красной площади построили подземный торговый комплекс, что, ничего другого там нельзя было построить? Это было НЭИ? Думаю, если и рассматривали что-то другое, то политически, а не экономически.

Застройкой города управляет власть. А её в идеале заботит общая эффективность, а не конкретный остаток для земли в этом месте. Иначе бы в мавзолее давно открыли бар, а в Кремле диснейленд. Кажется, еще кто-то из мудрых сказал
В начало
 
Леб Александр
От: Friday, March 20, 2009 10:04:15 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
а слова насчет ограничений вы сознательно игнорируете?

ну и то, что определение РС намекает на идеальный рынок, а мы живем в реальном это далеко не новость...
В начало
 
Мисовец
От: Friday, March 20, 2009 10:12:48 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Да вовсе нет, пожалуйста:
Эксперт СРО сообщал(а):
НЭИ это вариант использования объекта который принесет максимальную выгоду, естественно с учетом всех ограничений о которых 99 из 100 оценщиков и понятия не имеют.

Ограничений для кого? Вот стоит деревянный дом в престижном районе города, ну, тут было бы выгодно построить ещё один ТЦ. Дом мешает, в нем десяток семей. Кому-то это мешает. Для кого-то это ограничение, а для кого-то и нет, однажды ночью дом сгорает. Жильцы долго ищут правды в прокуратуре и администрации, но не находят её. А участок застраивается. Это что у нас было, ограничение или нет?

Зона у водоема не подлежит застройке, но застраивают ведь. Помнится кто-то развил бурную деятельность, даже к Пугачевой привязывался, Митволь, кажется. Но что-то давно его не видно. А коттеджи у воды стоят. В Сочи сколько оказалось незаконных построек? Кто там видел эти ограничения.

Какие есть ограничения для жены мэра? О чем мы говорим вообще? Оценщик должен знать расстановку сил в мэрии? Он должен быть осведомлен, кто берет "на лапу"?

Что касается идеальной РС. Тут другое дело. Рынок так не живет, как мы думаем. Он живет более сложной жизнью, где предстоящие решения не предопределены, итоги многовариантны, эффективность не гарантирована. Непредсказуемое будущее. РС все-таки измерить в точке можно, просчитать относительно отдаленное будущее - нет.
В начало
 
Леб Александр
От: Friday, March 20, 2009 10:25:15 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Есть такая книжка хорошая – путь McKinsey – там говориться об одном из принципов деятельности этой замечательной компании – решение, которое они предлагают должно быть не просто лучшим, а лучшим из приемлемых для тех от кого зависит его воплощение, т.е. лучшим из возможных к реальному внедрению – то же и с НЭИ.


Нет не ограничения - так как права собственности были у жильцов и при оценке нас интересует не "кто-то", а собственник.

Все строения, в том числе и в Сочи, выполненные с нарушениями стоят дешевле чем аналогичные, но законные. Случаи сноса таких строений (показательные, не более, но тем не менее) были. И если мы говорим об оценке и РС - то должны помнить о смене собственника - и "типичном покупателе", а не "жене мэра".


"О чем мы говорим вообще?"
Вы, как всегда, о плохой власти...
В начало
 
Леб Александр
От: Saturday, March 21, 2009 3:01:38 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Ну раз вспомнили статью…

Сначала о сказке – тут пара замечаний:
1. при определении НЭИ должны были быть учтены все ограничения – и ошибка оценщика, который этого не сделал, совсем не свидетельствует о ошибочности концепции НЭИ.
2. Если оценщик как НЭИ определил снос и строительство небоскреба – то объект оценки право аренды земельного участка со строительным мусором, а ни как не небоскреб – и оценка это отказ от затратного, сравнительный – аналоги это участки с таким же НЭИ, доходный – предполагаемое использование (лучше отказ) – и никаких «золотых гор» в итоге.
3. СРО и ком.фонд тут причем? – какие убытки нанесены оценщиком заказчику? – максимум он может потребовать назад деньги за некачественную услугу (оценку) и пожаловаться в СРО, где по результату проверки оценщика обяжут исправить ошибки в течении 1 мес.

Теперь вопросы:
1. Нашел отражение – об этом ниже.
2. Каждый из оценщиков решает задачу НЭИ по-своему, но моделирует не поведение конкретного Инвестора, а поведение типичного инвестора, так же как каждый из оценщиков определяет РС по своему и результаты различны у разных оценщиков. Инвестиционная стоимость (ИС) возникнет только если при определении НЭИ будут учитываться возможности/пристрастия конкретного инвестора.
3. Предел задается градостроительными нормами и множеством иных ограничений, в том числе и спросом рынка – только в рамках оценки это не важно (как правило) – если НЭИ снос, то объект оценки это участок под строительство и точка.
4. Оценивается только существующий объект и ни в коем случае не придуманный, придуманный может возникать только в доходном (предполагаемое использование) как элемент расчета, впрочем я бы не советовал этого делать – слишком сложно и это тот случай когда лучше не делать, чем делать плохо.
5. Оценивать (как и во всех подходах) – земельный участок, очевидно в случае затратного отказ.
6. для небоскреба, но учесть риски, сроки, затраты на строительство и в итоге получить РС участка с крайне низкой достоверностью результата – но это если определяем РС. Если заказали оценку ставки арендной платы – тут иные права – право пользования помещениями в течении 11 мес. с ограничительными условиями заданными договором аренды – т.е. НЭИ будет иным – третьесортный офис требующий ремонта – и ставки низкие.
7. Удивиться, так как по его вине убытки не были понесены.

Ну и выводы – в отчете НЭИ должен быть, причем и для оборудования – так как того требует закон (см. ниже).


И еще не могу не отметить эту фразу автора (первое обсуждение):
«Анализ НЭИ, как я уже не однократно отмечал, представляет собой инвестиционный проект, построенный на доходном подходе. Любой инвестиционный проект, в отличие от оценки, устремлен в будущее, а настоящее ему мало интересно. Следовательно, получаемая стоимость инвестиционная, поскольку зависит от того кто прогнозирует и от мотивов прогнозирования. Иными словами инвестиционная стоимость носит отпечаток субъективизма.»
1. Стоимость вообще определяется ожидаемыми выгодами от объекта, т.е. вероятным будущим.
2. Инвестиционная – это когда учитываются мнение конкретного субъекта рынка, а не исполнителя, любая стоимость зависит от того, кто оценивает, но это ведь не значит что она превращается в инвестиционную?!!
В начало
 
Леб Александр
От: Saturday, March 21, 2009 3:02:18 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Теперь об обязательности НЭИ

135ФЗ, ст. 3
«под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции»

Объект у нас задан – конкретный, который мы оцениваем – пусть для примера будет жилая квартира 50 кв.м. на первом этаже в городе с населением 500-900тыс., в центре, на первой линии улицы с высокой проходимостью.
А вот покупателей у нас множество – так как цена у нас пока не сформирована – она от 0 до бесконечности и покупателей соответственно 500-900тыс. (из-за квартиры с других городов не поедут, если объект офис в 10 000 кв.м. – то покупатели могут быть с любого города и их все равно много).
1. Какая наиболее вероятная цена сделки? – максимальная, которую предложат покупатели (в случае если максимальная цена покупателя меньше минимальной цены продавца сделки вообще не будет, как и, вероятно, РС). Согласитесь, продавец не выберет покупателя, предложившего меньшую цену? (варианты «он мне не нравиться» к рынку и РС отношения не имеют).
2. Чем определяется цена покупателя (сколько готов предложить конкретный претендент)?
- наличием денег;
- окупаемостью, т.е. объемом полученных выгод;
- альтернативой (возможностью купить функциональный аналог).
Очевидно, что первый фактор (наличие денег) не является ограничителем – есть множество лиц имеющих суммы большие, чем они готовы вложить в данный объект (пусть 1 из 800 имеет более 5млн. руб. – покупателей остается 1 000).
Третий фактор так же роли не играет – в продаже таких объектов меньше чем покупателей с деньгами (для таких квартир не более 20-30) – на каждый объект все равно «конкурс» из 40 покупателей.
Значит цена покупателя будет определяться объемом полученных им выгод.
3. Объем полученных выгод определяется использованием объекта.
Для заданного примера тут 4 варианта использования (все цифры приближены к реальности моего города):
- жилье – денежное выражение выгод арендная плата за квартиру (либо собственник сдает, либо живет сам и экономит не снимая) – 10 т.р./мес. (из 40 потенциальных покупателей – 25 выбирают этот вариант).
- перевод в нежилое и использование как склада – 50 кв.м. * 300 руб. – 15 т.р./мес. но надо потратить деньги/время на перевод и ремонт (из 40 потенциальных покупателей – 1 выбирает этот вариант).
- перевод в нежилое и использование как офиса – 50 кв.м. * 600 руб. – 30 т.р./мес. величина затрат несколько выше (из 40 потенциальных покупателей – 4 выбирают этот вариант).
- перевод в нежилое и использование под торговлю (продукты, услуги – парикмахерская, банк) – 50 кв.м. * 1200 руб. – 60 т.р./мес. величина затрат еще чуть выше (из 40 потенциальных покупателей – 10 выбирают этот вариант).
Сколько предложит покупатель?
- претендующий на жилье? – при СК 5% - 2400т.р.
- претендующий на склад? – при СК 15% - 1200т.р. – 300т.р. затрат
- претендующий на офис? – при СК 15% - 2400т.р. – 450 т.р. затрат
- претендующий на магазин? – при СК 15% - 4800т.р. – 600 т.р. затрат
Естественно ставки капитализации для офиса и магазина должны отличаться (незначительно в данном случае), естественно ставки приемлемые для конкретного покупателя и его возможности будут разные и предложения покупателей будут различны – что-то типа - планирующие офис будут предлагать 1,7-2,3 млн.руб., а магазин 3,8-4,5 млн. руб.
Но в любом случае покупатель, который предложит наибольшую цену, будет из тех, кто планирует оборудовать магазин!
Смотрим на улицу – 8 из 10 квартир переведены в нежилое и используются как магазины с редкими вкраплениями парикмахерских, банков и иногда кафе (по сути - магазины услуг), на паре жилых квартир вывески «продаю»…

Что это значит для оценки? – аналоги только 1й этаж 1й линии – в идеале жилье, можно магазин минус затраты на перевод/ремонт (банки при ипотеке принимают – проверено не раз!), и ни в коем случае не 2я линия или высшие этажи – там цены как раз порядка 2,4 млн. (почти в 2 раза ниже).

Т.е. – согласно 135ФЗ ищем наиболее вероятную цену – максимальную из предложенных – формируемую выгодами от использования, соответственно наиболее эффективного.
В начало
 
Леб Александр
От: Saturday, March 21, 2009 3:03:34 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар

При этом из 800 оцененных квартир за год (фирмой, не мной) описанных выше было 2 или 3, для остальных раздел НЭИ был пустой формальность – так как там вариант был один – жилье.
Для многих простых объектов АНЭИ проводить нет смысла, это верно, но не потому, что он не требуетесь – а потому что НЭИ очевидно.
Для многих сложных объектов – АНЭИ нужен, но у оценщика нет компетенции или ресурсов (клиент столько не платит) для такой работы.

Ну и еще пример:


НЭИ для автомобиля (любой техники) и его значение
1. Сдать на металлолом
2. Разобрать на запчасти
3. Использовать по назначению

Все! Никаких такси и т.п. тут быть не может! (так же как и вопроса что считают/играют на компьютере). Иногда возникают специфические варианты типа «восстановление и реализация как антиквариата», но и только.

Что это значит?
Вариант 1 – оценка только сравнительным (хотя можно повернуть этот же расчет и как доходный) – цена в пункте приема металлолома – свое ТерУправление удалось убедить в правильности такого варианта минут за 40…
Вариант 2 - оценка только сравнительным – аналоги авто такого же класса на запчасти, модель и год практически не играет роли (в частности российские легковые на запчасти стоят порядка 3 т.р.) и проверка – не лучше ли на металлолом (часто значения близки).
Вариант 3 – оценка затратным и сравнительным (предпочтителен) – модель и год аналогов критичны.

Как видим варианты использования есть – они все разумны и определяют методологию оценки, позволяя получить адекватный результат.

В начало
 
Сергей Смоляк
От: Saturday, March 21, 2009 9:47:41 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 420
Местонахождение: Москва
Уважаемые господа!
Рад, что мои соображения (возможно, высказанные слишком резко) вызвали столь интенсивную дискуссию. При этом задавались вопросы и мне. Попробую на них ответить. Начну с вопросов Василия Григорьевича.
1. Когда общий теоретический уровень подготовки оценщиков в стране повысится? Наверно тогда, когда в стране будет потребность в более квалифицированных специалистах. А это дело государственное – вы же понимаете, что дураками легче управлять. Правда, при этом за умными советами приходится обращаться в вашингтонский обком, но это они переживут.
2. Что станет с уровнем оценщиков лет через 20, когда новое поколение будет воспитано нынешним? Думаю, что они вообще перестанут читать книги и слушать классическую музыку, а родным языком для них станет американский.
3. Вот почему у Вас есть работы по разработке нефтяных месторождений, но нет собственной, скажу условно, скважины? Потому что мне это не интересно. Если бы я был во главе нефтяной компании, я вынужден был бы заниматься текущими проблемами, связанными с разработкой моих конкретных месторождений. А сейчас я занимаюсь стратегическими проблемами, связанными с тысячами разрабатываемых и новых (еще не разрабатываемых) месторождений, и могу в этой части консультировать любого недропользователя.
4. Василий Григорьевич считает, что хорошая теоретическая подготовка даже мешает бизнесмену. Я так не думаю. Во-первых, достаточно крупные бизнесмены сами вопросами, связанными с оценкой имущества или проектов, не занимаются – они поручают это своим консультантам. Умный бизнесмен наймет умных консультантов, имеющих хорошую теоретическую подготовку. Во-вторых, хорошая подготовка помогает бизнесмену понять те расчеты и обоснования, которые к нему приносят.
5. Рынок так не живет, как мы думаем. Он живет более сложной жизнью, где предстоящие решения не предопределены, итоги многовариантны, эффективность не гарантирована. Непредсказуемое будущее. РС все-таки измерить в точке можно, просчитать относительно отдаленное будущее - нет.
Всё верно, только в оценке принято почему-то исходить из наиболее вероятных (не будем уточнять, в каком смысле) представлений об экономических событиях. В частности, самое простое – исходить из наиболее вероятного, по мнению участников рынка, развития событий. И если оценщик считает, что приобретение данного объекта достаточно умным инвестором и смена способа использования этого объекта наиболее вероятны, он должен на нее ориентироваться. Если же наиболее вероятно, что на участок положила глаз жена мэра, то и оценка должна быть иной, что бы по этому поводу ни говорили стандарты оценки с митволями впридачу.

А теперь по поводу других высказанных на форуме соображений.
Василию Григорьевичу «кажется, что оценщику разумно интересоваться мнением собственника об оптимальном использовании его собственности, и неразумно пытаться его переубедить». Мне так тоже кажется, только это относится не к рыночной, а к инвестиционной стоимости. Именно поэтому в отчетах об оценке для конкретного субъекта я всегда бы указывал и инвестиционную (для этого субъекта) стоимость имущества. И тогда вопрос бы снимался.
Та же мысль более резко высказана и Кулешовым Павлом: «Изощренные расчеты десятков вариантов и обоснования оптимального делают выбранный вариант оптимальным с точки зрения того, кто эти расчеты и обоснования делал, а не с точки зрения субъектов рынка.» Но здесь маленькая ошибка – даже оценщик будет считать выбранный им вариант оптимальным не со своей личной точки зрения (ибо он, возможно, никогда не стал бы так использовать имущество, если бы оказался его собственником), а с точки зрения типичного рационально ведущего себя участника рынка, каким его оценщик представляет. И проблема только в том, что у оценщика сложилось неверное суждение о поведении такого участника рынка. А вот это уже вопрос его теоретической подготовки, знаний и опыта.
И Кулешов прав, когда говорит:
«НЭИ - это не тот вариант использования, который в результате расчета десятков виртуальных, экономически бессмысленных вариантов посчитал оптимальным некий аналитик, весьма далекий от практической деятельности на рынке недвижимости, но демонстрирующий завидный "теоретический уровень подготовки". НЭИ - это вариант использования, доступный обычному, консервативному инвестору и эффективный с его точки зрения.»
Только к грамотным оценщикам это не относится – они как раз и должны выбрать доступный, практически реализуемый (это относится и к учету ограничений!) и наиболее эффективный для типичного участника рынка вариант использования. А если кто-то выбирают экономически бессмысленный или недоступный или нереализуемый вариант, значит он нарушает все стандарты оценки.
Очень приятно, что ЭКСПЕРТ СРО просто и наглядно показал, как можно применить принцип НЭИ в конкретной задаче оценки. И согласен с ним, что иногда нет необходимости обосновывать, что текущее использование – наилучшее. Однако советовал бы каждый раз это проверять, хотя бы для того, чтобы отказ от выявления НЭИ не вошел в привычку.
Наилучшие вам пожелания, господа оценщики и с Днем Весны (он же – Навруз)!8 марта
В начало
 
Мисовец
От: Saturday, March 21, 2009 11:44:02 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Совершенно согласен теперь и с Экспертом СРО, особенно про то, что НЭИ в СП выходит на подбор аналогов, а в ЗП и ДП часто меняет объект оценки, и в том, что касается НЭИ авто и компьютеров и с С.А. Смоляком.

Мне кажется, статья Фоменко была очень своевременная, как любили говорить деятели в период развитого социализма :) Я на стороне этой статьи потому, что с моей т.зрения она несет отрезвление и тем, кто фантазирует, и тем, кто при проверках всегда требует расчетного обоснования НЭИ. Ключевое слово "всегда". К сожалению, и то и другое в нашей практике встречается всё чаще.

С.А. Смоляк, видимо, критически настроен к этой статье, потому, что она очень упрощенно пытается подходить к тем вопросам, которые в практике самого Смоляка очень сложны и эта сложность конструктивна. Но Фоменко писал не про инвестиционные проекты, он писал про домик.

Эксперт СРО традиционно выступает хранителем здравого смысла, некой генеральной линии, некоего баланса между руководством СРО, теорией и массами. Тут стратегия простая: просто найти ошибки у всех, никого не обойдя. :)

Но вот с неким подведенным Экспертом СРО итогом этой нитки, я думаю, все согласны, а как эту идею очевидности НЭИ в 98% отчетов внедрить в жизнь пока не очень ясно. Об этом же (об очевидности) писал недавно Ю.Козырь. Могут ли СРО, например, РОО, принять и выпустить разъяснения такого плана, как были приведены в 3:02:18 второй части и 3:03:34. Такие пояснения (стандарты ли), чтобы это было инструментом влияния на проверяльщиков, прежде всего, из ТерФАУГИ, ну и из СРО, конечно. Тут Эсперт СРО умно пошутил давеча, что мы, мол помогаем клиентам, а не боремся с проверяющими. Ну так у нас помочь клиенту часто только так и можно, сделать отчет, который пройдет проверку. Если нет проверки, так мы все помогаем клиентам...
В начало
 
Сергей Смоляк
От: Saturday, March 21, 2009 12:43:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 420
Местонахождение: Москва
С последними высказываниями Мисовца в общем согласен. Согласен, что в 98% случаев оценки домиков НЭИ - это существующее использование. Но проблема в другом, о чем я писал в другом месте: пока еще нет четкого определения, что такое существующее использование"
И вот здесь оценщики на практике применяют НЭИ, хотя и считают, что оно не нужно.
Два простых примера.
1. На дату оценки в помещении идет ремонт. Только идиот заложит в расчеты, что ремонт будет продолжаться в течение всего расчетного периода.
2. На дату оценки половина помещений пустует - не нашелся еще арендатор. Только идиот заложит в расчет, что так и будет в течение всего расчетного периода.
Значит, все-таки рассчитывают на какое-то "более лучшее", чем на дату оценки, использование.
А когда в оценке бизнеса чистят баланс и убирают разовые, нетипичные расходы? Это ведь тоже какой-то шаг в направлении НЭИ.
А теперь - где разница между оптимизацией проведения ремонтов или политики поиска арендатора и оптимизацией "всего" способа использования? Ведь один способ от другого может отличаться не только сносом здания или изменением номенклатуры выпускаемой продукции (см. у Фоменко: "следует уйти от ситуации при которой оценщик поставлен в условия необходимости подвергать сомнению, что текущее использование не соответствует НЭИ и что необходима реконструкция или новое строительство со сносом старого объекта").
Кстати, при оценке бизнеса нередко в расчеты закладывают риски, связанные с низким уровнем менеджеров. Что же, при оценке зданий надо тоже ориентироваться на низкую экономическую и техническую грамотность нынешнего и будущего собственников и их менеджеров (по мнению некоторых, 90% инвесторов не имеют должного уровня подготовки в этой области)? Думаю, что нет.
В начало
 
Павел Карцев
От: Saturday, March 21, 2009 2:03:15 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
Мисовец сообщал(а):
Что я хочу сказать: мне кажется оценщику разумно интересоваться мнением собственника об оптимальном использовании его собственности, и неразумно пытаться его переубедить. Ни разу не видел, чтобы прочитав отчет об оценке, собственник стал что-то кардинально менять, хотя допускаю, что такое иногда бывало, видимо редко.


Я, наоборот такое видел достаточно большое количество раз и сам, не раз проводя оценки участков и девелоперских проектов и видя, что концепция не оптимальна, либо с точки зрения рынка, либо вообще приводит проект к негативным финансовым результатам, даю общие рекомендации и предлагаю сначала провести нормальный НЭИ с разработкой или оптимизацией концепции. Многие собственники были потом очень благодарны и готовы платить за такую работу, поскольку это позволяло им съэкономить значительные средства.

Но у нас специфика работы такая, и в рамках компании даже существует большой отдел стратегического консалтинга, главная цель которого как раз помогать определяться собственникам с НЭИ и помогать воплощать идеи в конкретные проекты.

Другое дело, что проведение НЭИ для серьезных земельных участков и крупных девелоперских проектов дело действительно требующее соответствующих зданий, квалификации и опыта, которых у большинтсва оценщиков нет. Кроме того это достаточно трудоемкая и дорогая работа, которую невозможно выполнить берясь провести оценку участков под коммерчесткую застройку за 1-2 тысячи долларов, тем более за 5 тыс. рублей.

В отношении собственников конечно могу согласиться, что если они профессионально и достаточно давно как предприниматели занимаются данной деятельностью (недвижимостью, строительством или еще чем), то в большинстве своем они не дураки, поэтому консультанту желательно всегда сначала послушать их мнение и аргументы.

1038 сообщений на старом форуме
В начало
 
Сергей Смоляк
От: Saturday, March 21, 2009 5:26:16 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 420
Местонахождение: Москва
Павел Карцев сообщал(а):

Но у нас специфика работы такая, и в рамках компании даже существует большой отдел стратегического консалтинга, главная цель которого как раз помогать определяться собственникам с НЭИ и помогать воплощать идеи в конкретные проекты.
Другое дело, что проведение НЭИ для серьезных земельных участков и крупных девелоперских проектов дело действительно требующее соответствующих зданий, квалификации и опыта, которых у большинтсва оценщиков нет. Кроме того это достаточно трудоемкая и дорогая работа, которую невозможно выполнить берясь провести оценку участков под коммерчесткую застройку за 1-2 тысячи долларов, тем более за 5 тыс. рублей.


Спасибо, Павел! Вы меня очень обрадовали. А то я уж и вправду подумал, что уровень наших оценщиков настолько низок, что они даже не понимают, зачем нужно НЭИ.
Пока есть такие фирмы, как ваша, думаю, что оценка у нас не выродится до того примитива, какой ее хотят видеть устроители оценочной вертикали и некоторые оценщики.
И так же, как и вы, считаю, что выбор и обоснование НЭИ - это не та работа, которую можно сделать за час на коленке и за 5000 деревянных. В конце концов, хорошим оценщикам должны платить не за то, чтобы они подставили предоставленные заказчиком цифры в давно известную готовую формулу (вроде "волшебных табличек" Алико).
В начало
 
Павел Тумаков
От: Saturday, March 21, 2009 5:41:24 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы указать ННЭИ для примерно 80% объектов.
Квалифицированный труд ряда специалистов нужен на прочих 20, а 80% можно и нужно делать "на коленке".
Парадокс в том, что чтобы понять где те 20%, а где 80% - нужно знать обо всех 100%.
Вот это и есть профессия, потому что все прочее - просто техника, пусть и квалифицированная.

Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
В начало
 
Nikpol
От: Sunday, March 22, 2009 12:18:01 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
Сергей Смоляк сообщал(а):


Спасибо, Павел! Вы меня очень обрадовали. А то я уж и вправду подумал, что уровень наших оценщиков настолько низок, что они даже не понимают, зачем нужно НЭИ.


Да, спасибо, Павел! Вы спасли нас от позора, от участи оценочных недоумков, какими мы (т.е. г-н Фоменко и все поддержавшие его по части невсегдашней обязательности НЭИ и тем более ННЭИ, к каковым я отношу и себя) предстали в глазах Смоляка С.А. Высокомерие не красит ни кого, будь он хоть трижды академик всехсветных наук или четырежды член очень важных советов по той или иной деятельности.
Возможно, ни сам Фоменко А.Н. (имеющий, между прочим, звание кандидата наук, книги и статьи по оценке, а также интеллигентное мышление, позволившее ему, никого не оскорбляя и не навязывая себя, честно и даже мужественно поделиться своими сомнениями в общепринятом), ни другие оценщики, разделившие его взгляды, и не доросли до смоляковского "общего теоретического уровня" (как, выходит, не дорос до него и Е.И.Нейман, с высокой трибуны какой-то конференции также высказавший сомнение в непременной обязательности АНЭИ), но ведь кроме высокой теории и сложнейших формул (кстати, не так уж они и сложны, эти все анализы НЭИ, обыкновенный доходный подход, чего уж тут козырять и тыкать...), есть простой здравый смысл, с помощью которого любой грамотный оценщик хорошо видит, где АНЭИ не нужен вообще (примеры приводились), где достаточно качественного анализа, ну а где нужны и расчёты с выбором варианта.

И вообще, уж коли речь пошла об этом, хотелось бы сказать, что простая суть вещей да простой здравый смысл зачастую гораздо убедительнее (и победительнее, если его не зажимают) всяких сложнейших и хитрейших умозаключений и особенно в экономике, которая, в сущности своей, проста, как просты жизнь и заботы любой домохозяйки.
Увы, все мы сейчас свидетели того, как изобретение хитрых и не совсем порядочных умов, придумавших сложнейшие финансовые инструменты (по сути своей - паразитические), все эти разнообразные деривативы, заполонившие биржи и банки, с помощью которых марксова элегантная формула "Д-Т-Д'" превратилась в мошенническую "Д-Д'", т.е. "деньги делают деньги", привела весь мир к катастрофе. Жизнь не обманешь!
Ещё Пушкин понимал:
Как государство богатеет,
И чем живёт, и почему
Не нужно золота ему,
Когда простой продукт имеет.

Далеко мы шагнули в экономике с той поры! С теперешней техникой да в пушкинские бы времена - товарные цены должны быть в 10 раз меньше (кстати, недавно узнал: цены до 1914 года целых двести лет стояли на месте). Конечно, такой "прогресс": вместо золота и даже вместо денег, как товарных эквивалентов, уже в ходу просто бумаги - закладные на закладные и производные от производных, и люди на этом богатеют - как тут не быть беде!
А всё эти хитроумные бестии, чтоб им первым страдать да мучаться...
Тем не менее - спокойной ночи. Грусть
В начало
 
Сергей Смоляк
От: Sunday, March 22, 2009 9:59:34 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 420
Местонахождение: Москва
Уважаемый Nikpol !
Пожалуйста, не надо передергивать!
Во-первых, я черным-по-белому писал, что и сам считаю, что обоснование НЭИ нельзя делать обязательным. Так что в этой части мы с вами на одной стороне поля. И ваш коллега просто и понятно объяснил, почему важно знать, КАК это делать.
Павел Тумаков сообщал(а):
Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы указать ННЭИ для примерно 80% объектов.
Квалифицированный труд ряда специалистов нужен на прочих 20, а 80% можно и нужно делать "на коленке".
Парадокс в том, что чтобы понять где те 20%, а где 80% - нужно знать обо всех 100%.
Вот это и есть профессия, потому что все прочее - просто техника, пусть и квалифицированная.

Во-вторых, насчет моего отношения к некоторым оценщикам...
А как еще мне относиться к квалифицированному оценщику, имеющему немалый опыт обучения других оценщиков, знакомому с множеством теоретических и практических проблем, который спрашивает у меня - НЕ ОЦЕНЩИКА - Когда общий теоретический уровень подготовки оценщиков в стране повысится?, Что станет с уровнем оценщиков лет через 20, когда новое поколение будет воспитано нынешним?
А что я могу сказать о теоретическом уровне оценщиков, например, в такой ситуации. Наши приглашают на конференцию иностранных специалистов по оценке земельных участков, те выступают с докладом, потом слушают доклады российских участников и, увидев формулу с экспонентой, задают единственный вопрос: "ЧТО ТАКОЕ "е"?"
И, наконец, я никогда не утверждал и не собираюсь утверждать, что мое мнение по каким-то вопросам самое правильное и теоретически наиболее обоснованное. Я всего лишь указываю на ряд важных проблем, которые могут возникнуть при отказе от принципа НЭИ. А опираться не на теорию, а только на здравый смысл (как вы предлагаете) в экономике опасно. Об этом писал еще нобелевский лауреат экономист Поль Самуэльсон "При более тщательном исследовании здравый смысл может оказаться сущей бессмыслицей." Вот я такого рода "тщательными исследованиями" и занимаюсь.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005