Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОБСУЖДЕНИЕ СТАТЕЙ
»
Обсуждение статей по тематике Портала
»
Принцип НЭИ и практическая оценка, статья Фоменко А.Н.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Во-первых, информация о рекомендованных ценах на 2-й квартал мне не нужна.
Дата оценки 25 марта, и исходящий отчета 31 марта.
Во-вторых, исследования Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков, меня не вдохновляют ни сколько. Ну нет средней цены 56 тысяч рублей в Новосибирске. Ну просто нет - кто бы не написал что-то другое.
В-третьих. Конечно пригодится!   На потом. Если закажут мне ещё хоть что-нибудь. Тебе сразу комиссия, - почтой, электронной.
Здорово?!
PS/   
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
loser сообщал(а):
В-третьих. Конечно пригодится! На потом. Если закажут мне ещё хоть что-нибудь. Тебе сразу комиссия, - почтой, электронной.
Здорово?!
Ты забыл, это включено в тот миллион баксов, что ты мне выслал авансом по электронной почте! Сдачу вышлю. 
Может кому-нибудь и пригодится, чтобы аргументировать, что прогнозы нашей исполнительной власти - дутые, использовать их для реальной оценки - нельзя.
Ну и мало ли еще для чего!
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
|
Ну вот, пыхтел я, формулировал, с высунутым языком практически. А тут все поцелуйчиками замулевали. Эх...(
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
greyhoka сообщал(а):Хотелось бы вернуться к теме НЭИ
Если подходить к рассмотрению вопроса с той точки зрения, что сформулировал уважаемый greyhoka, то, на мой взгляд, в его выстраданных умозаключениях есть логика.
Либо мы воспринимаем наличие 3-х подходов в качестве равноправных инструментов профессиональной деятельности оценщика и тогда с должным пиитетом относимся ко всем принципам оценки, отвергая некорректные для применения в каждом конкретном случае, равно как Закон предлагает обоснованно отвергать некорректные подходы.
Либо ставим во главу угла НЭИ и доходник. И плевать на рыночные условия, на кризис, и т.д.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
На мой пост От: 26 марта 2009 г. 0:33:07 практически никто не отреагировал.
Похоже интерес к проблеме НЭИ угас, после того как мною были подведены промежуточные итоги, где было сказано, что статья не отрицает необходимость проведения АНЭИ, как такового.
Единственно Эксперт СРО обиделся за оценциков-оптимистов, да Nikpol обратил внимание на необходимость конструктивного обсуждения темы (за что ему отдельное спасибо).
Однако пока ФСО №6 не разработано есть смысл детально обсудить проблему НЭИ. Возможно нас услышат.
На мой взгляд представляет интерес для обсуждения два вопроса:
1. Всегда ли необходимо проведение НЭИ для объектов недвижимости?
2. Какова технология принятия решения при проведении АНЭИ?
Предлагаю начать со второго вопроса.
Рассмотрим технологию принятия решения на примере. Предположим, оценивается 2-х этажное административное здание построенное лет 40-50 назад и расположенное в центральной части города. В настоящее время оно используется в качестве офисного здания.
Методология проведения АНЭИ требует рассмотреть участок земли, как незастроенный.
Рассмотрев разные варианты застройки участка приходим, например, к выводу, что НЭИ – это строительство 20-ти этажного офисного здания. При этом расчеты показывают, что единый объект недвижимости (ЕОН) стоит 1 000 000 «тугриков». Разделяя эту стоимость приходим, например, к выводу, что стоимость ЗУ = 500 000 и стоимость здания (ЗД) = 500 000.
Теперь рассмотрим ЗУ как застроенный в текущем использовании. Предположим, что площадь пятна застройки 2-х и 20-ти этажных зданий совпадают. Следовательно площади помещений различаются в 10 раз. Предположим, что 1 кв. м каждого объекта генерирует одинаковый доход (стоит одинаково). Следовательно, ЕОН в текущем использовании стоит 100 000. Отсюда стоимость ЗД = 100 000 – 500 000 = -400 000.
Если принять решение о сносе здания (пусть стоимость сноса с учетом годных остатков = 20 000), то стоимость объекта оценки = 500 000 – 20 000 = 480 000.
И так мы имеем две стоимости: при текущем использовании = 100 000, по НЭИ = 480 000. Как быть?
Смотрим документы на ЗУ. В них назначение ЗУ – для эксплуатации 2-х этажного здания.
Как поступает оценщик-оптимист.
Смотрит по сторонам и видит, что за 2 квартала от нашего объекта уже построено 20-ти этажное офисное здание (НЭИ реализовано). Прецедент есть, следовательно мы тоже, как считает оценщик, можем получить разрешение на изменение назначения ЗУ и разрешение на строительство, что бы реализовать наше НЭИ.
Давай те проанализируем такое решение.
Во –первых, у тех кто построил это здание возможно был административный или иной ресурс, что оценщику неизвестно. Следовательно с получением разрешений могут возникнуть проблемы.
Во-вторых, коммунальные ресурсы в центральной части города ограничены. Например, мы имеем разрешенную электрическую мощность для 2-х этажного здания 30 кВА. Для ЗД по НЭИ она должна быть раз в 10 выше. Может ли оценщик утверждать, что необходимая мощность будет выделена именно этому ЗУ, даже, если ему удастся выяснить, что свободные мощности есть. Тоже самое касается воды, канализации и тд. Думаю, что нет.
В третьих, в соответствии с зонированием территории, количество нежилых площадей может иметь ограничение. Например, для Москвы в жилой застройке доля нежилых помещений должна составлять не более 20%, а в смешанной застройке не более 60%. Учитывая нынешнее состояние с Градостроительным регламентом (отсутствие в большинстве случаев оного) и недоступность, в большинстве случаев, такой информации для оценщика - неопределенность возможности реализации принятого решения очень велика.
В четвертых, оценщик оценивает конкретный ЗУ и он не имеет информации о других ЗУ. Не исключено, что соседние ЗУ оцениваются другими оценщиками, которые примут такое же НЭИ. Когда дойдет дело до получения разрешения, то выяснится, что «по воле оценщиков» весь центр должен представлять собой «частокол» из высотных зданий. А где остальная инфраструктура?
И еще можно задать очень много подобных вопросов, которые делают практическое получение разрешений и реализацию НЭИ весьма проблематичной.
Как поступает оценщик-пессимист.
Посмотрев документы по ЗУ, он начинает «доставать» заказчика вопросами. Если слышит в ответ, что разрешающие документы на изменение назначения ЗУ в стадии оформления, то после уточнения сути оценивает в соответствии с НЭИ. Если слышит, что заказчик готов решить любые проблемы для получения разрешения на строительство, или у него есть покупатель, который желает этим заняться, то опять оценщик оценивает по НЭИ. Однако в обоих случаях со ссылкой на эту информацию вводит допущение о том, что оценка проводится в предположении, что все необходимые разрешения будут получены.
Если никакой обнадеживающей информации от заказчика не получает, то проводит оценку с учетом реально существующего использования ЗУ. Ходить в «разведку», которая не позволяет получить документальное подтверждение, и пользоваться не подтвержденными слухами он не будет.
А теперь давай те обсудим кто из оценщиков прав?
|
|
|
Слуцкий Александр Анатольевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/13/2008
Сообщений: 213
Местонахождение: Москва
|
"Методология проведения АНЭИ требует рассмотреть участок земли, как незастроенный.
Рассмотрев разные варианты застройки участка приходим, например, к выводу, что НЭИ – это строительство 20-ти этажного офисного здания. При этом расчеты показывают, что единый объект недвижимости (ЕОН) стоит 1 000 000 «тугриков». Разделяя эту стоимость приходим, например, к выводу, что стоимость ЗУ = 500 000 и стоимость здания (ЗД) = 500 000."
А деньги на строительство откуда? Где-нибудь в АННЭИ есть требование подтвердить источники финансирования?
Если у Заказчика есть, то - да, а если нет - то НЭИ - существующее использование.
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий Александр Анатольевич сообщал(а):
А деньги на строительство откуда? Где-нибудь в АННЭИ есть требование подтвердить источники финансирования?
С позиций оценщика-оптимиста: деньги всегда найдутся, если есть экономическая выгода.
|
|
|
Слуцкий Александр Анатольевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/13/2008
Сообщений: 213
Местонахождение: Москва
|
АНФ.
Вот здесь посмотрите.
К. Сойер «В поиске идеальных объектов» - «Ведомости». Приложение «Недвижимость. Стены бизнеса» 16.03.2009, №45 (2315) -
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2009/03/16/186269
М.б. будет интересно.
С уважением.
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
Безусловно интересно. Но опять ключевые слова «девелопер» и «инвестиционный проект».
Соотношение желающих продать недвижимость и количество девелоперов не в пользу последних. А вероятность характеризуется именно этим соотношением. Не говоря об неопределенности по другим вопросам, в положительном решении которых нужно быть уверенным при принятии оптимистического решения по НЭИ.
|
|
|
Павел Тумаков
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
|
Мои пять копеек.
1. Я не понимаю, что значит оценка без ННЭИ. Ну то есть, я готов принять, что она существует, и даже представляю зачем такая оценка нужна, рассуждать мне о ней лениво - это не та область жизнедеятельности, которая.
2. ННЭИ. Есть несколько замечаний.
- про "наилучшее" - мне категорически не нравится, что под "наилучшим" имеется ввиду некий усредренно-грамотный вариант использования, который якобы существует для всех однородных объектов - например, для всех особняков внутри Садового или ЗУ в волго-ахтубинской пойме. И еще. "Наилучшим", на мой взгляд, будет такое использование, которое является лучщим из реальных (подходящих инвестору, имеющему и средства, и волю к осуществлению проекта) - т.е. не best of the best, а best of reality. При этом под осуществимостью я понимаю не возможность, связанную с формальными ограничениями - а как раз возможность, связанную, как правило, с преодолением этих ограничений;
- про "наиболее эффективное" - уже писал много, но повторю снова и снова. Считается, что якобы наиболее эффективный - это наиболее деньгоприносящий, причем в узколобом понимании DCF, деньгоприносящий - с учетом якобы возможной к расчету "стоимости денег во времени". Современная теория оценки стыдливо, как фиговым листком, прикрывается DCF, когда речь например заходит об инфраструктурных проектах или проектах длительностью в десятки лет, или вообще формально убыточных проектах типа БАМ. Еще каждый раз удивительным оказывается тот факт, что "слияния и поглощения" тоже убыточны (из дисиэфной логики). "Наиболее эффективное" - это не наиболее деньгоприносящее. Это наиболее ЩАСТЬЕИНВЕСТОРУприносящее. Т.е. не тому товарищу с финансовым калькулятором, который думает что знает ННЭИ, а тому товарищу с кнопкой (чемоданчиком), который будет решать, кто куда побежит или что куда полетит. Он решит - что будут катить квадратное, и покатят, и это и будет ННЭИ, а истинное искусство оценщика - понять это ННЭИ, а не свое финансово-калькуляторное;
- про использование. Опять финансово-калькуляторная логика не работает. Вот зачем люди покупают особняки в Москве? Правильно, примерно исходя из той же логики, по которой одни покупают автомобили в сто тыщ, чтобы стоять в пробках, или карту знаменитого спортклуба - и не ходить туда. Потому что престиж. А зачем участок в Волго-Ахтубинской пойме? - да поставить базу и приехать туда один раз в году, перед спуском воды на Волжской ГРЭС, на КЛЕВ, с друзьями. Или извлекать доход? Не, пожалуй таки на рыбалку...
Ну и вот.
Оценщик, считающий ННЭИ - как наиболее DCFный способ из тех, что официально разрешены, вероятнее всего посчитает лажу - которую никто делать и не собирается. Чем считать такой ННЭИ - лучше вообще не считать. Считать "при существующем использовании" - но без доходника. Делать доходник для проформы, зато честно, зеркальным сравнительному - капитализацией например. Фраза про "неэффективный менеджмент" в отчетах оценщиков - это вообще отдельный перл. Эффективные вы наши...
АНФ
Ничего не понимаю, что вы пишите, поэтому и ответить не могу. О чем-то с кем-то вы спорите, тока это не я. Мешать тоже не буду.
К крайней реплике - девелопер и спекулянт, все-таки, разные лица.
ЭтоНик
Лузер
Спасибо, улыбнули... Здорово что есь такие как вы...
Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
|
|
|
Сергей Смоляк
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 421
Местонахождение: Москва
|
Павел Тумаков сообщал(а):"Наилучшим", на мой взгляд, будет такое использование, которое является лучщим из реальных (подходящих инвестору, имеющему и средства, и волю к осуществлению проекта) - т.е. не best of the best, а best of reality.
...
- про "наиболее эффективное" - уже писал много, но повторю снова и снова. Считается, что якобы наиболее эффективный - это наиболее деньгоприносящий, причем в узколобом понимании DCF, деньгоприносящий - с учетом якобы возможной к расчету "стоимости денег во времени". ... "Наиболее эффективное" - это не наиболее деньгоприносящее. Это наиболее ЩАСТЬЕИНВЕСТОРУприносящее.
В целом согласен с вашими соображениями. Но для меня наилучшее и наиболее эффективное - одно и то же. Только эффект я понимаю не обязательно в смысле DCF. Не случайно в теории оценки говорят иногда, что стоимость определяется потоком будущих ВЫГОД от использования имущества. И эти выгоды не обязательно деньги в чистом виде. Только с таких позиций можно говорить о стоимости квартиры для жильца или стоимости автомобиля для его владельца, который на нем "просто ездит" и никому продавать не собирается. Именно эти выгоды владелец и считает эквивалентными денежной сумме, которую можно трактовать как стоимость имущества.
Юмор, однако, в том, что на этом пути мы приходим не к рыночной, а к инвестиционной стоимости - стоимости для конкретного продавца или покупателя.
Другими словами, каждый участник рынка имеет свою стоимостную оценку данного имущества, а рыночная стоимость возникает только из условия рыночного равновесия (спрос=предложению). Для имущества, существующего в единственном экземпляре (уникального, типа конкретного здания на конкретном участке), она не будет отвечать ни среднему, ни типичному покупателю, а только "последнему", для которого его собственная (инвестиционная) стоимость этого имущества окажется наибольшей и при этом будет больше, чем стоимость того же имущества для его нынешнего владельца.
Если такое условие выполнено, то нечего искать какое-то иное использование - достаточно ограничиться тем, на которое ориентирован этот "последний" покупатель. Если же оно не выполняется, то следует подумать, а нет ли такого способа использования, который принес бы этому "последнему" покупателю еще большие выгоды (с его точки зрения). И если такой способ есть, "последний" покупатель может предложить за имущество еще более высокую цену и она, может быть, теперь окажется больше, чем стоимость имущества для его нынешнего владельца.
|
|
|
Павел Тумаков
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
|
Сергей Смоляк сообщал(а):
В целом согласен с вашими соображениями. Но для меня наилучшее и наиболее эффективное - одно и то же. Только эффект я понимаю не обязательно в смысле DCF. Не случайно в теории оценки говорят иногда, что стоимость определяется потоком будущих ВЫГОД от использования имущества.
В теории может и понимается, только не считается.
Государевы вот люди любят соцэффекты присовокуплять к пояснительным запискам проектов. Так и выясняется, что 12 млрд. для зимней олимпиады - не цена, на фоне 3-4 в других странах (а что они там понимают в ценообразовании!?).
...
Наилучшее и наиболее эффективное - да, почти одно и то же, - но с разных позиций - наилучшее (для инвестора), наиболее эффективное (для объекта) или наоборот?
Например: чаще всего наиболее эффективным использованием объекта является наилучшее для конкретного из числа реальных инвесторов его же использование.
Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
|
|
|
Стахий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/31/2007
Сообщений: 831
Местонахождение: Волгоград
|
Павел Тумаков сообщал(а):А зачем участок в Волго-Ахтубинской пойме? - да поставить базу и приехать туда один раз в году, перед спуском воды на Волжской ГРЭС, на КЛЕВ, с друзьями.
Все-таки ГЭС, а не ГРЭС. И по мне, так лучше в августе-сентябре.
ЗЫ. А вообще, товарищи москвичи, пойма - "нерезиновая"
- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
|
|
|
Павел Тумаков
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
|
Стахий сообщал(а):Павел Тумаков сообщал(а):А зачем участок в Волго-Ахтубинской пойме? - да поставить базу и приехать туда один раз в году, перед спуском воды на Волжской ГРЭС, на КЛЕВ, с друзьями.
Все-таки ГЭС, а не ГРЭС. И по мне, так лучше в августе-сентябре. ЗЫ. А вообще, товарищи москвичи, пойма - "нерезиновая"
ГЭС? Точно, ГЭС.
Сорри, соврамши. На слух не отличишь  )
Конечно, нерезиновая - видел я в том году ерик один километра в полтора длинной. Мы на нем 30 "местных" сеток насчитали...
Про август-сентябрь - тоже думаю, лучше. В апреле холодно и не так красиво.
Но если вернуться к вопросу об, то зачем тем же людям дом в Ницце или в Лондоне или на Кипре? Инвестиционная составляющая невелика; жить в нем - две недели в году или три; сдавать внаем - не идиот. Я к тому, что "полезность" на уровне оценщика и "полезность" в учебниках и "полезность" конкретного пользополучателя - могут быть очень разными.
Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
АНФ
Не обиделся, а удивился – вы приписываете оппонентам то, что они не говорили, и с этим спорите.
НЭИ – это не только доходный! Он определяет, что вы принимаете в качестве аналогов и в затратном и в сравнительно!
Ваш пример странный – лично я, придя к выводу о НЭИ «строительство небоскреба» буду оценивать просто земельный участок и мусор на нем, причем только сравнительным подходом.
Т.е. РС (ЕОН) будет равна РС участка (аналоги с учетом степени освоения) – затраты на снос + полученные материалы.
И еще – у вас опять оценщик дурак и лентяй (не оптимист) – не проверил возможность подключения коммуникаций, не посмотрел на градостроительные ограничения – вы тут просто указываете на ошибки в АНЭИ, а не на недостатки.
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
Конечно должны учитываться все выгоды и естественно не все выгоды можно перевести в денежное выражение (хотя можно попытаться), но выгоды не конкретного лица, а просто типичного покупателя - тогда получим РС и инвестиционная тут не при чем.
и по поводу инвестиционной привлекательности -
вот взять квартиры с хорошим видом из окна (высотка с видом в сторону гор, а не города) - они дороже на 20%
если там (последние этажи) построить однокомнатную 40кв.м. - типичны покупатель такой недвижимости не захочет платить за вид так как доплата 500т.р. по сравнению с его доходом существенна, а вот покупатель 3х комнатной в 150 кв.м. - гораздо легче согласиться платить так как ему проще будет "выкинуть на ветер" 2млн., чем первому покупателю 0,5млн.
чем "интереснее" объект - тем больше выгод, которые сложно перевести в денежное выражение.
|
|
|
Витальевич
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 8
|
Если рассматривать обсуждение НЭИ для разработки ФСО, то я категорически против обязательного проведения НЭИ. Причина проста - при проверке отчетов в любой СРО при наличии НЭИ отличного от текущего использования всегда можно получить отрицательное заключение.
Объясню свою точку зрения: при обосновании НЭИ все рассчитано исходя из допущений, вероятность наступления которых значительно ниже 50%.
1. Юридическая разрешенность - подключение коммуникаций, площадь застройки, этажность, мнение общественности и т.п. определяются на заключительном этапе экспертизы, решение и главное сроки не известны.
2. Величина затрат на реализацию проекта, как правило, берется "по средней температуре по больнице", что может менять стоимость проекта в разы.
3. Время реализации проекта брать по нормативам Совнаркома тоже неблагодарное занятие.
Итого: при неопределенных площади застройки, общей площади возводимого проекта, стоимости и времени реализации проекта, источниках финансирования - говорить об определении рыночной стоимости вообще бесперспективно. Даже инвестиционную стоимость рассчитать невозможно.
Кроме всего прочего необходимы серьезные маркетинговые исследования, может быть планируемый объект в данном месте никому не нужен.
Для корректного применения НЭИ Оценщик обязан разработать полновесный бизнес-план реализации проекта, стоимость работы по разработке бизнес-плана начинается от 450 тыс.руб., а стоимость работы Оценщика по оценке ЗУ с расположенным на нем зданием в соответствии с минимальными расценками, которые мы все неукоснительно соблюдаем, составляет 116 тыс.руб.
Даже с учетом всевозможных скидок стоимость отчета с использованием НЭИ должна составлять не менее 500 тыс.руб.
Вывод: включение в законодательство нормы обязательного применения НЭИ для работы Оценщика губителен, от него надо отказываться.
P.S. Ни один из сторонников НЭИ не опубликовал здесь свой практический анализ НЭИ потому что к нему возникнет тысяча вопросов обоснования своих выводов, на которые не сможет ответить даже сам господь бог!
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
Павел Тумаков сообщал(а):
Ну и вот.
Оценщик, считающий ННЭИ - как наиболее DCFный способ из тех, что официально разрешены, вероятнее всего посчитает лажу - которую никто делать и не собирается. Чем считать такой ННЭИ - лучше вообще не считать. Считать "при существующем использовании" - но без доходника. Делать доходник для проформы, зато честно, зеркальным сравнительному - капитализацией например. Фраза про "неэффективный менеджмент" в отчетах оценщиков - это вообще отдельный перл. Эффективные вы наши...
АНФ
Ничего не понимаю, что вы пишите, поэтому и ответить не могу. О чем-то с кем-то вы спорите, тока это не я. Мешать тоже не буду.
К крайней реплике - девелопер и спекулянт, все-таки, разные лица.
Павел Тумаков сообщал(а):
Например: чаще всего наиболее эффективным использованием объекта является наилучшее для конкретного из числа реальных инвесторов его же использование.
Давай те вспомним, что определяется рыночная, а не инвестиционная стоимость.
Как только мы заменим слово «инвестор» на слово «покупатель», так все станет на свои места. По рынку ходят покупатели, среди которых есть инвесторы, спекулянты и просто покупатели, которым нужна вещь в том виде как она есть. При этом инвесторов, которые хотят непременно что-то изменить и перестроить подавляющее меньшинство.
Если на дату оценки предполагаемый вариант НЭИ, который созрел в голове оценщика, не соответствует разрешенному использованию ЗУ, то как оценщик может определить вероятность изменения текущего варианта использования для реализации своего НЭИ (обосновать реализуемость НЭИ).
Количество инвесторов-девелоперов (со свободными ресурсами, мощностями, у которых «все схвачено») на рынке немного, по сравнению с количеством выставленных на продажу объектов, поэтому вероятность того, что именно инвестор, а не другой покупатель приобретет именно этот ЗУ нет никаких оснований.
А ведь только в этом случае возможна реализация нового НЭИ
Собственно я отстаиваю следующую позицию.
Если есть документальное подтверждение о возможности изменения назначения ЗУ – то реализация нового НЭИ имеет высокую вероятность, и оценщик должен исходить из этого НЭИ.
Если нет документального подтверждения, то учитывая юридические ограничения, рассматриваем, только то, что можно сделать с существующим объектом, не прибегая к сносу и серьезной реконструкции (типа надстройки этажей), требующих специального разрешения. Изменение текущего использования в этом случае возможно лишь на уровне элементарной перепланировки и косметического ремонта (хотя перепланировка тоже требует разрешений).
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
Сергей Смоляк сообщал(а):
В целом согласен с вашими соображениями. Но для меня наилучшее и наиболее эффективное - одно и то же. Только эффект я понимаю не обязательно в смысле DCF. Не случайно в теории оценки говорят иногда, что стоимость определяется потоком будущих ВЫГОД от использования имущества. И эти выгоды не обязательно деньги в чистом виде. Только с таких позиций можно говорить о стоимости квартиры для жильца или стоимости автомобиля для его владельца, который на нем "просто ездит" и никому продавать не собирается. Именно эти выгоды владелец и считает эквивалентными денежной сумме, которую можно трактовать как стоимость имущества.
Юмор, однако, в том, что на этом пути мы приходим не к рыночной, а к инвестиционной стоимости - стоимости для конкретного продавца или покупателя.
По поводу инвестиционной стоимости совершенно с Вами согласен. Но оценочные стандарты относят эту стоимость к рыночной, ссылаясь на то, что по рынку «бродят типичные покупатели», которые устанавливают эту стоимость.
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
Эксперт СРО сообщал(а):АНФ
И еще – у вас опять оценщик дурак и лентяй (не оптимист) – не проверил возможность подключения коммуникаций, не посмотрел на градостроительные ограничения – вы тут просто указываете на ошибки в АНЭИ, а не на недостатки.
Да не дурак оценщик и не лентяй. Почему-то Вы не хотите мня услышать. Попробую еще раз.
Всегда оценивается конкретный, а не абстрактный объект, который на дату оценки имеет конкретные правоустанавливающие и праворазрешительные документы.
Если для реализации НЭИ, предложенного оценщиком, требуется снос текущего улучшения или его коренная реконструкция, то это требует изменений в праворазрешительных документах и получения разрешительных документов на новое строительство (в Москве - это более 300 подписей и год времени).
Как определить вероятность того, что такие изменения возможны. Наличие таких объектов по соседству не является обоснованием того, что для этого конкретного объекта так же могут быть реализованы подобные изменения в документах. Поэтому проводя оценку на дату оценки, оценщик должен руководствоваться только тем, что разрешают документы сегодня. Завтра – это будет уже другая оценка.
На практике же оценщики часто, пренебрегая текущей юридической разрешенностью, строят «замки» на месте «хижин».
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|