Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ
»
Оценка узкоспециализированных имущественных комплексов и активов
»
Автоцентр - доходник...
|
|
|
Aroot
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/3/2007
Сообщений: 28
|
Здравствуйте господа оценщики!
Дали на оценку 4 объекта недвижимости расположенные в промзоне города "ХХХ" в которых на данный момент распологается автоцентр, объекты недвижимости следующие: 3 помещения образующих одно здание (выставочный зал и 2 помещения тех. обслуживания а/м) и здание покрасочно-кузовного цеха. Автоцентр является офиц. дилером "очень популярной у нас в России марки а/м". Необходимо определить рыночную стоимость данных объектов недвижимости. затратник понятно, сравнительный тоже, а вот по доходнику если сдавать все эти дела в аренду, то из-за низких ставок аренды (местоположение напомню промзона) выходит совсем маленькая стоимость...
Есть данные по доходам/расходам от деятельности непосредственно самого автоцентра за 2 года отдельно по каждому объекту недвижимости.
Могу ли я использовать эти данные при расчете доходником?, очень смущает тот момент что при получении автоцентром дохода от реализации и сервисного обслуживания а/м задействованы не только одни помещения, но и оборудование, персонал, и т.д. и т.п...гудвилл короче..
Тут даже при раелизации объекта как автоцентра и как пустых железобетонных коробок понятно что цена будет различаться в разы...
Доходный подход в отчете обязателен. Оценка для залога в банк.
Заранее спасибо за ответы!
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Вот какое дело.
Конечно, всё неодозначно.
И вот если придется ликвидировать такой залог (срочно продавать), как автоцентр его могут и не воспринять.
Поэтому логично (и вообще довольно круто по-моему), РС считать в текущем использовании, а ЛС - в типичном варианте для этого местоположения. Разница будет большая. Но залоговые дисконты сейчас как раз такие.
Вы так кучу зайцев убиваете: Заемщику - большую РС, кредитору - маленькую ЛС.
Все довольны, все танцуют... ИМХО
PS/ Считаю один домик. Для залога. Так вот, кредитный инспектор прошел всё и посчитал сам недозагрузку. Весь ТРЦ! А ту что ему дали - выкинул на фиг. Сам прикинул доходы и запросил расходы. А тот график чистых денежных потоков что ему дали - скорректировал на 20%.
Вот это молодец! Мне и выдумывать ничего не придется.
Конечно тут ни НЭИ не надо, ни прогнозов своих.
Я у заемщика всё это дело забрал. И с доходами-расходами буду совпадать с кредитным инспектором полностью (с легкими корректировками на дату оценки). И заказчик не возмутится что занижено.
В идеале так и должно быть - настоящая проверка и замеры - согласование оценщика с банком - выполнение отчета.
|
|
|
Скородумов Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/24/2008
Сообщений: 303
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Aroot
Доходный подход в отчете обязателен. Оценка для залога в банк....
Не думаю, что открою большой секрет, если предположу, что результат расчетов доходным подходом и будет ориентиром для банка при определении суммы кредитного продукта.
И это правильно.Ясно, что в существующих условиях продавать машины (не ТАЗы) осталось недолго. Поэтому и возникает вопрос о дальнейшем использовании АЦ. А его найти непросто (часто место положения не дает волю фантазии). Таким образом, практический совет - ищите НЭИ за пределами существующего.
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
Aroot сообщал(а):
Есть данные по доходам/расходам от деятельности непосредственно самого автоцентра за 2 года отдельно по каждому объекту недвижимости.
Могу ли я использовать эти данные при расчете доходником?, очень смущает тот момент что при получении автоцентром дохода от реализации и сервисного обслуживания а/м задействованы не только одни помещения, но и оборудование, персонал, и т.д. и т.п...гудвилл короче..
Конечно нет, не можете. Оценивайте по аренде. Вопрос конечно в правильном определении ставки аренды и ставки капитализации. Но тут, думается, у вас все карты на руках. :)
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
Aroot
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/3/2007
Сообщений: 28
|
loser сообщал(а):Вот какое дело.
Поэтому логично (и вообще довольно круто по-моему), РС считать в текущем использовании, а ЛС - в типичном варианте для этого местоположения. Разница будет большая. Но залоговые дисконты сейчас как раз такие.
Вы так кучу зайцев убиваете: Заемщику - большую РС, кредитору - маленькую ЛС.
Все довольны, все танцуют... ИМХО
Спасибо за совет!
Ликвидационную банк и не просит считать ) им хватает рыночной, а они применят свой дисконт, который насколько я понял будет в районе 0,5 от РС. Поэтому кредитору думаю угождать не придется, а вот в видении стоимости оцениваемых объектов у нас с заемщиком есть расхождения: потому что заемщик смотрит на эти объекты, не как на какие то объекты недвижимости на промзоне, а как на свое детище в которое вложил много усилий, как на функционирующий (при том очень успешно)автоцентр. Только вот оценку своего детища он хочет, чтобы мы произвели не как бизнеса, а как банальной недвижки, но с ценником автоцентра))) ну это вообщем то нормальное поведение для заказчика )).
Скородумов Александр сообщал(а):
Ясно, что в существующих условиях продавать машины (не ТАЗы) осталось недолго. Поэтому и возникает вопрос о дальнейшем использовании АЦ. А его найти непросто (часто место положения не дает волю фантазии). Таким образом, практический совет - ищите НЭИ за пределами существующего.
Спасибо за совет! разгуляться по НЭИ там особо не получится, поэтому видмо придется пересмотреть ставки аренды :)
Глядя на данные о их чистой прибыли за отчетные 2 года, даже с учетом существующих условий, мне кажется существовать ребята будут еще очень долго :)
Павел Карцев сообщал(а):
Конечно нет, не можете. Оценивайте по аренде. Вопрос конечно в правильном определении ставки аренды и ставки капитализации. Но тут, думается, у вас все карты на руках. :)
Не могу, так как такая оценка будет "отдавать" оценкой бизнеса и уже не будет явялться оценкой коммерческой недвижимости?
|
|
|
Стахий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/31/2007
Сообщений: 831
Местонахождение: Волгоград
|
Aroot сообщал(а):Не могу, так как такая оценка будет "отдавать" оценкой бизнеса и уже не будет явялться оценкой коммерческой недвижимости?
Это будет оценка бизнеса, которая слегка будет "отдавать" оценкой коммерческой недвижимости. Заемщик по каким-то причинам (а они могут быть разными) не хочет закладывать бизнес, но хочет, чтобы здание стоило, как бизнес. Впрочем, Вы метко подметили, что для заказчика это нормальное поведение...
- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
|
|
|
Палладия
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/14/2007
Сообщений: 413
Местонахождение: Поволжье
|
У всех автосалонов продажи упали - соответственно доходник по прошлым заслугам считать нельзя.
СЕйчас на реализаци по крайней мере 3 автосалона уже продаются банками, а многие строящиеся на подходе - так как при сокращении продаж становится нереальным расплатиться с кредитом, взятым на строительство новых автосалонов.
Если летом средняя стоимость автосалонов 1 кв.м. в регионах составляла 40-50 тыс. руб/кв.м. (доходила и до 60-80 тыс. руб), то сейчас встречаются аналоги от банков по цене от 22 тыс. руб/кв.м. Надо помнить, что помещения большие, специализированные, с оборудованием, затратны на содержание немаленьие - объем здания большой. И как известно, чем больше площадь - тем меньше стоимость 1 кв.м. Как правило, затратник по КО-Инвесту дает стоимость выше, чем по другим подходам.
|
|
|
Ольга Щербакова
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник
Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
|
Коллеги, добрый день!
Уважаемый Aroot, сбрасываю инфо- возможно пригодится :)
Так как по сути Вы не описали объект, то приведем простейшую классификацию: "типовые" автоцентры (например ВАЗ и т.п.), "сложные" автоцентры (TOYOTA и т.п.).
Разница: объем площадей, для первых около 1 000 кв.м., для второго типа - 5 000 -15 000 кв.м., влияние "брэнда" (для "раскрученных" марок - жесткие требования к отделке), конструктив - первый тип - металл, второй - ж/б конструкции, дополнительный критерий - наличие земельного участка (парковки) достаточного для поддержания требуемого объема авто-
В любом случае:
1. объект узкоспециализирован
2. перепрофилирование как правило затруднено
3. сделки единичны, строительство "под себя"
Данные по рынку (до кризиса):
- был представлен значительный объем предложений по строительству автосалонов S = 1 000 кв.м. (каркас металл), земельный участок около 6 000 кв.м. – средняя себестоимость строительства составляет 900 – 1000 долл./кв.м.;
- присутствуют единичные заявленные проекты по строительству автосалонов, площадью свыше 5 000 кв.м. (каркас монолит). На рынке представлены объекты общей площадью 27 380 кв.м., площадь земельного участка - 6,6 га., по данным компании Моспромстрой, объем инвестиций в проект составил $32 млн. (1 160 долл,/кв.м.).
Основной подход - затратный (проверка на "адекватность" исходя из текущих реалий по строительству + аккуратный подход к "прибыли предпринимателя" (сейчас м.б. отрицательной величиной) + достаточность земли для обеспечения необходимой доходности). Требования к доходному подходу: оценка автоцентра возможна с т.з. ЧОД, оценки качества арендного контракта, оценки качества арендаторов.
В текущих условиях, к сожалению, подобные объекты для банков "головная" боль :(
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
Ольга, 1000 и 1160 - это только СМР без учета стоимости получения ТУ и внеплощадочных сетей, проектирования, согласований, управления строительством и пр. soft costs.
В отношении затратника - сомнительно, поскольку все же те же автоконцерны и автодиллеры, исходя из моей практики, конечно оглядываются на затраты, но как рациональные инвесторы, выбирают, что им выгоднее: купить, снять в аренду, построить для себя, сделать sale & leaseback и пр. Соответственно даже если вы посчитаете стоимость автоцентра затратником, то возникает 2 вопроса, из которых стоимость земельного участка как свободного для наилучшего использования - меньший, а вот вопрос с внешним износом и\или прибылью девелопера - более острый, поскольку определяя внешний износ вы все равно придете к оценке данного автоцентра доходным подходом (либо сравнительным, что менее вероятно, поскольку рынок купли-продажи все же уже).
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
Ольга Щербакова
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник
Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
|
Павел Карцев сообщал(а):Ольга, 1000 и 1160 - это только СМР без учета стоимости получения ТУ и внеплощадочных сетей, проектирования, согласований, управления строительством и пр. soft costs.
В отношении затратника - сомнительно, поскольку все же те же автоконцерны и автодиллеры, исходя из моей практики, конечно оглядываются на затраты, но как рациональные инвесторы, выбирают, что им выгоднее: купить, снять в аренду, построить для себя, сделать sale & leaseback и пр. Соответственно даже если вы посчитаете стоимость автоцентра затратником, то возникает 2 вопроса, из которых стоимость земельного участка как свободного для наилучшего использования - меньший, а вот вопрос с внешним износом и\или прибылью девелопера - более острый, поскольку определяя внешний износ вы все равно придете к оценке данного автоцентра доходным подходом (либо сравнительным, что менее вероятно, поскольку рынок купли-продажи все же уже).
Павел, добрый вечер! :)
По регионам и исходя из объема площадей строительные затраты до кризиса варьировалось от 900 до 1 200...объекты индивидуальны, нужно смотреть что там "зашито", но в общем и целом согласна что по Центральной части данные цифры без ТУ и внеплощадочных сетей, и ес-но без стоимости ЗУ...
Дополнительно к затратному (сравнительный здесь ограничен, если только пробемные сделки необходимую статистику не сформируют), доходный подход на мой взгляд использовать необходимо всегда когда есть необходимая инфо-, тем более, что в практике один из моих самых любимых подходов :) По вопросу внешнего износа и\или прибыли девелопера - согласна, нужно искать пути решения в каждой конкретной ситуации, но решение возможно.
Подобные объекты узкоспециализированы, в аренду сдаются редко + в большинстве случаев кто строит тот и эксплуатирует...если считать через бизнес нужно вводить корректировки, честно говоря не встречала отчетов где результаты подобных действий отражали действительность.
PS
По стандартам RICS - Specialialised Property - Accounts or Profits method.
|
|
|
Udav
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/1/2007
Сообщений: 2,448
Местонахождение: Касимов
|
А кто сказал, что продажи сократились? Может это у нас такой город интересный, но два из имеющихся техцентров дружно бросились расширяться после Нового года. Строят помещения, набирают персонал.
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
У меня полные затраты на строительство и ввод в эксплуатацию (не включая участок) автосалонов (Лексус, Мерседес, Тайота и т.п.) с площадями 2500-5000кв.м. составляют 1300-1500$ в текущих ценах.
данные по 12 автосалонам в разных городах ЮФО, строительство 2004-2007 годов.
А продажи везде сократились, другой вопрос как надолго.
|
|
|
АВ Голубев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 220
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Udav сообщал(а):А кто сказал, что продажи сократились?
"В условиях, когда предложение иномарок превышает платежеспособный спрос как минимум на 20%, эксперты ожидают слияний и поглощений на казанском авторынке. «Сапсан» ищет стратегического инвестора, который выкупил бы пакет 25% плюс одна акция. Не исключается возможность слияния с одним из местных игроков. Например, холдингом «ТрансТехСервис», который держит более трети рынка автомобилей. Поиски инвестора «Сапсан» начал еще в ноябре прошлого года, но пакет акций до сих пор не продан."
Количество иномарок в городе и их доля в общем парке на 1 января 2008 г.
|
|
|
Nikon
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/14/2007
Сообщений: 93
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
От доходника отказываться нельзя ? Тогда для шоу-рума - ставки арендных платежей как за торговые помещения ( уберите автомобили - поставьте мебель , садовый инвентарь , мотоблоки итд.)для тех центра - ставки арендных платежей как за отапливаемые склады. Конечно все с корректировкой на местоположение.При нормальной ставке капитализации получиться конечно меньшая стоимость чем сравнительным , но достаточно адекватная. Клиенту аргумент : не дай бог банк будет реализовывать - уберите бренд- оборудование и что в остатке?
|
|
|
Pavel1989
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 6/21/2012
Сообщений: 4
Местонахождение: Барнаул
|
Здравствуйте! Подскажите где можно посмотреть информацию по коэффициенту недозагрузки площадей здания автосалона?
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|