Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Опять необоснованные корректировки в сравнительном подходе.... Опции · Вид
Бебнева Анна
От: Friday, April 24, 2009 5:38:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Василий Григорьевич: «живая» регрессия из отчета.

С целью учета влияния на рыночную цену объекта оценки таких важных ценообразующих факторов как: удалённость от центра города, наличие коммуникаций, развитость инфрастуктуры микрорайона, социальное окружение объекта оценки, наличие поблизости промышленных объектов, площадь земельного участка оценщик принял решение в рамках сравнительного подхода воспользоваться методом построения регрессии на основе информации в офертах объектов-аналогов.
При построении регрессионной модели объекта оценки важно определить (выделить) основные ценообразующие факторы. Для земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, расположенного в черте города – областного центра, оценщик выделяет несколько ценообразующих факторов: - удалённость от центра города, - наличие коммуникаций, - развитость инфрастуктуры микрорайона, - социальное окружение объекта оценки, - наличие поблизости промышленных объектов, - площадь земельного участка. Методы регрессионный анализа позволяют выяснить, что происходит на рынке, судя по офертам на объекты-аналоги, и не только выяснить, но и получить конкретные оценки и обосновать их, тогда как мнение специалиста может быть важно, однако оно, само по себе, не является ни доказательством, ни основой для расчета.
(тут я пропускаю текст, типа «…..В процессе проведения регрессионного анализа вычисляется для каждой точки квадрат разности между прогнозируемым значением Y и фактическим значением Y. Сумма этих квадратов разностей называется остаточной суммой квадратов (ssresid). Затем подсчитывается общая сумма квадратов (sstotal). Если конст = ИСТИНА или значение этого аргумента не указано, общая сумма квадратов равна сумме квадратов разностей действительных значений Y и средних значений Y…..»)
Здесь надо смотреть верхнюю табличку.
Функция ЛИНЕЙН введенная как функция массива размерностью 5х5 (k=4), возвращает следующую статистику.

Здесь надо смотреть нижнюю табличку.
Стоимость 1кв.м земельного участка – объекта оценки рассчитывается на основании линейных коэффициентов, которые возвращены функцией ЛИНЕЙН в массиве, приведенном выше: РС1кв.м зу = 2 148 руб..........

Вот и все.



Бебнева Анна прикрепленно вложений:
На форум баллы 1.JPG
На форум баллы 2.JPG



Новости из ЖЖ:

В начало
 
Бебнева Анна
От: Friday, April 24, 2009 5:51:15 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Что получается:
1. По классике сравнительного подхода: И поправки абстрактны, и значения тоже.
2. По Регрессии - приведенный расчет ну да..чем то регрессию напоминает.

Я хочу сказать, что оценщики не понимают применяемые методики расчетов. Только соглашаться с этим они не хотят.
По регрессии. Оценщик придумал себе ценообразующие факторы, которые "на слуху". Он не исследовала рынок, не сделал расчеты, не доказал, что выбранные факторы являются действительно факторами, не обосновал присвоенные значения т.п.

Я приму любой отчет с любым методом расчета если там будет все логично, понятно, доступно пониманию и будет соответствовать состоянию рынка на дату оценки. Хоть с регрессией, хоть без. Правда все таки, на мой взгляд, без МРМ нормальных анализов рынка недвижимости уже не сделать.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Мисовец
От: Friday, April 24, 2009 6:27:04 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Рогова Анна сообщал(а):


Здесь надо смотреть нижнюю табличку.
Стоимость 1кв.м земельного участка – объекта оценки рассчитывается на основании линейных коэффициентов, которые возвращены функцией ЛИНЕЙН в массиве, приведенном выше: РС1кв.м зу = 2 148 руб..........
Вот и все.


По нижней табличке (матрица ЛИНЕЙН) я сразу вижу вот что (для всех, не для Вас):
1. Дисперсии везде больше значений коэффициентов (вторая строка больше первой) это означает, что ни один фактор не является значимым. Т.е. оценщик применил матрицу ЛИНЕЙН, но ничего в ней не понял или понял, но думает, что другие не поймут.
2. Критерий фишера 2,8 мало, регрессия не значима, число степеней свободы 1 мало, регрессию тут и не построить.

Таким образом, они молодцы, что попробовали, но плохо, что пока ничего не понимают из того, что пишут.
Я думаю, что из всех факторов нужно оставить только площадь, и добавить фактор место расположения в баллах и у них бы получилось.

В общем, показал бы им верную матрицу и отпустил с Богом, они на верном пути.

Но если говорить о Вашей позиции, то это борьба с ветряными мельницами. У нас перечень поправок переходит из учебника в учебник. У нас те, кто показывает, как надо проводить сравнение продаж, не выдержали бы Вашей проверки. В РФ нет настоящей оценки, точнее она редко встречается, а народ в основном занимается гаданием по учебнику.

Вот одна из самых вредных поправок это поправка на величину износа (1-Ио)/(1-Иа), она всем известна и ничему на рынке реально не соответствует. Это всё так, но один контролер в одном банке не изменит ситуацию в стране.

И все-таки, я бы приветствовал даже такую неграмотную регрессию, потом и грамотные появятся.
В начало
 
Бебнева Анна
От: Friday, April 24, 2009 6:49:46 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Мисовец сообщал(а):
И все-таки, я бы приветствовал даже такую неграмотную регрессию, потом и грамотные появятся.


Василий Григорьевич, я стоимость по рынку в отчете проверяю на самом-то деле. Все остальное - действительно борьба с ветряными мельницами. Иногда даже понимаю это. Вижу что муть написана, перешагнула и дальше пошла.
Я не знаю пока,как я буду объяснять оценщикам, что- то, что они сделали в отчете (по крайней мере сегодня) никакого отношения к РС не имеет.

И понимаю, что надеяться на признании синего учебника грязновофедотовой - не учебником, тоже наивно.


Новости из ЖЖ:

В начало
 
censor
От: Friday, April 24, 2009 7:23:02 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 2/14/2009
Сообщений: 42
Местонахождение: Москва
Мисовец сообщал(а):

Но если говорить о Вашей позиции, то это борьба с ветряными мельницами. У нас перечень поправок переходит из учебника в учебник. У нас те, кто показывает, как надо проводить сравнение продаж, не выдержали бы Вашей проверки.


Сдается мне, что такой проверки не выдержали бы не только у нас. Василий Григорьевич, Вы когда-нибудь читали методики, например, ULI, посвященные анализу рынка недвижимости? Если да, то какой процент там отведен регрессионному анализу? Какой, по Вашему мнению должен быть объем выборки, чтобы описать поведение субъектов рынка, оперирующих неизвестными исследователю объемами и качеством информации, вкупе с эмоциями и неопределенными психологическими потребностями?

Пользуясь случаем, хочу передать искреннее сочувствие неизвестному коллеге из Калининграда. Весьма неприятно попасть на потерю времени, нервов и средств за попытку более глубокого исследования рынка. Тем более, что всем же понятно, что количественное выражение поправок вполне адекватно, вектор влияния правильный, а требование расчетного обоснования потребительского предпочтения иметь раздельный санузел, хоть и формально правильное, по сути своей - издевательство. Тем паче, что "цена вопроса" мизерная.
И ведь нашлись "собратья"-подпевалы. Дескать, а какой у шельмы этой объем выборки? Ату его!
Вот мерзость.

Если кого задел, заранее прошу прощения.
В начало
 
ДмитрийП
От: Friday, April 24, 2009 8:23:02 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
У меня вся эта любовь к математическим конструкциям (что расчет поправок, что регрессия) вызывает удивление.

Вот захотел человек продать квартиру приходит к риэлтору, и тот ему говорит, например, квартира стоит 100 ед. Но можно поставить за 110, а потом скинуть если попросят
Никто же не требует мат.обоснования. И действительно квартира продается за 100 (или 105 если повезет). И это нормально. Риэлтор знает рынок, и знает почём можно и почём нельзя продать квартиру.

Но почему же оценщику отказывают в таком же знание рынка? Зачем его заставлять придумывать обоснования.

Ну ладно ФАУФИ, там чиновники особый взгляд на мир. Можно понять экспертов из СРО - нужно доказывать собственную значимость. Но залоговику в банке, зачем эти упражнения в математике? Попал в рынок - молодец, нет -пошел вон и больше не приходи.


PS. Помню в школе учитель по физике часто удивлялся на меня: " мол считаешь не так как надо, но ответ всегда верный". У него хватала ума не ставить мне "2", за то что я не решал как "положено". Думаю что если бы учителем у меня была бы Анна (или другие проверяльщики), то "5" в аттестат по физике я не получил бы. Потом бы, так же с "5" физфак не закончил бы.
В начало
 
Бебнева Анна
От: Friday, April 24, 2009 8:34:07 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Вы хотите меня заставить принимать вот эту туфту?!
Censor. Вы чему решили посочувствовать? Такому неадекватному расчету? Не проведенному анализу рынка?! с ума сойти. Где вы в выборке этих аналогов для регрессии увидели попытку анализа рынка? Вы с умели понять, что там значат эти цифирьки 1: 2: и тому подобное. Вы знаете окружение никому неизвесного аналога? трандец просто.

По моему вы решили доказать количественное обоснование поправок в размере 1%; 2% на санузел и т.п? Ок. я с удовольствием посмотрю на это ваше обоснование по 18 факторам.

ДмитрийП Зачем залоговику в банке эти упражнения в математике? Чтобы знать стоимость залога. И все. а если мне предлагают такие "расчеты", то мне надо понимать все, что там понасчитано.
Мне например четверки по математике ставили за то, что я от руки рисовала чертежи, и линии были не ровные. Я считала - это не верно. Но когда я делала неправильно, и мне снижали оценку - то возразить было нечего.

Я еще раз говорю - мне лично не нужны эти мелкие поправки, для запутывания мозгов и траты времени. Если необходимо корректировать, то только на то, что действительно можно оправдать, а все остальное - на откуп рынку.

И не надо путать решение правильное которое получили нетрадиционным способом, и решение, которое получено незнанием и непониманием, которое только потом и остается оправдывать тем, что погрешностью в определения стоимости , и типа незначительностью поправок, их мизером.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Udav
От: Friday, April 24, 2009 9:57:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/1/2007
Сообщений: 2,448
Местонахождение: Касимов
ДмитрийП сообщал(а):


PS. Помню в школе учитель по физике часто удивлялся на меня: " мол считаешь не так как надо, но ответ всегда верный". У него хватала ума не ставить мне "2", за то что я не решал как "положено". Думаю что если бы учителем у меня была бы Анна (или другие проверяльщики), то "5" в аттестат по физике я не получил бы. Потом бы, так же с "5" физфак не закончил бы.


Заранее извиняюсь за флуд.
Простите
Значит не одному мне повезло с преподавателем. Моя называла это "ездой в Москву через Пекин". Говорила: "Учебник даже не читал, но доказать смог. Оценка "5" - за неформальный подход."
В начало
 
Кулешов Павел
От: Saturday, April 25, 2009 12:10:07 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
Обсуждение затронуло принципиальный вопрос о необходимости "математических упражнений", начавшись с темы обоснованности корректировок. Оценщик, свято верящий в то, что рыночную стоимость можно "рассчитать", "посчитать", либо наивен, либо туп, либо лицемерен. Уровень стоимости можно ощущать, понимать, считать разумным или, наоборот, неадекватным, но понимание оценки как ремесла, заключающегося в подстановке неких данных к какие-то формулы, в вычислениях с использованием высшей математики, - ерунда. Грустно и смешно видеть, как оценщики и залоговики обмениваются упреками или, наоборот, сочувствуют друг другу, споря о регрессиях, о составе, размерах и способах обоснования корректировок при оценке квартир. Грустно и смешно от бессмысленности всего этого. Наши безупречные расчеты и изощренные корректировки - кривая и бесполезная математика, основанная на псевдорыночных данных и лишь создающая иллюзию обоснованности получаемого результата. В 90% случаев опытный риэлтор, не обремененный багажом оценочных знаний (но также и не обремененный необходимостью соблюдения ФСО и не слышащий со всех сторон крики "обоснуй", "рассчитай", "докажи"), в течение минуты назовет стоимость квартиры, которая окажется ближе к цене сделки, чем стоимость, определенная оценщиком путем его занятий "оценочной деятельностью". Часто мы округляем результаты оценки квартир до сотен тысяч рублей? Не очень, а то ведь обидно за свой бесполезный труд - мучался, рассчитывал, обосновывал, корректировал, а потом взял и перечеркнул свои труды путем грубого округления. А риэлторы округляют, и рынок тоже. Так кто прав? "Тупые и примитивные" участники рынка, оперирующие сразу сотнями тысяч рублей, или оценщик, виртуозно владеющий регрессионным анализом, пытающийся "уловить" малейшие изменения факторов стоимости и установить стоимость с точностью до тысячи рублей, а то и до рубля?
О каких регрессионных моделях мы говорим, если пользуемся данными о ценах предложений? Если рассматривать цены предложений, то фактор стоимости квартир вообще один - район, местоположение. Пытались выяснить влияние иных факторов (материал дома, тип квартиры, планировка, наличие/отсутствие балконов и лоджий, раздельный/совмещенный санузел, угловая/неугловая, этаж крайний или нет) на цены предложений (выборка единовременно предлагаемых на продажу квартир в городе в размере примерно 1 тыс. квартир), причем каждый месяц: никакого влияния. Квартиры в панельных и кирпичных домах, квартиры на крайних/не крайних этажах, квартиры с балконом или без балкона и др. предлагаются на продажу в среднем по одинаковым ценам. Недостатки одних квартир и достоинства других отражаются разными величинами скидок, на которые придется пойти продавцам, чтобы продать квартиру. Чем можно обосновать абсолютные или относительные размеры корректировок по указанным факторам? Да ничем! Или если я напишу, сбрехав, что провел гигантское исследование и узнал, что квартиры в кирпичных домах стоят в среднем, например, на 2,786% дороже, чем в панельных, кому-то от этого легче станет, кого-то я осчастливлю? А можно я не буду брехать, изображая великого аналитика, а просто возьмусь утверждать, что "вот в этом панельном доме квартира должна стоить на 2-3% дешевле, чем аналогичная квартира вон в том кирпичном доме"? Уж поверьте, существенно не ошибусь. Или изволите многомерную регрессионную модель затребовать? А может сразу справочку от Господа бога, подписанную Отцом, Сыном и Святым духом?
В начало
 
Бебнева Анна
От: Saturday, April 25, 2009 12:17:56 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Кулешов Павел (alfainvest) сообщал(а):
А можно я не буду брехать, изображая великого аналитика, а просто возьмусь утверждать, что "вот в этом панельном доме квартира должна стоить на 2-3% дешевле, чем аналогичная квартира вон в том кирпичном доме"? Уж поверьте, существенно не ошибусь. Или изволите многомерную регрессионную модель затребовать? А может сразу справочку от Господа бога, подписанную Отцом, Сыном и Святым духом?


До этого последнего предложения была с вами полностью согласна. Но этим вы сами перечеркнули в моем понимания, все же вами вышесказанное.
Ну, что касается, справочки от Бога, то подпись там пусть одна будет.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Кулешов Павел
От: Saturday, April 25, 2009 7:22:30 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
Почему перечеркнул? Меня просто удивляет стремление математически обосновать то, что обосновать невозможно. Или методом парных продаж - нашел оценщик предложения двух квартир в панельном и кирпичном домах, в целом похожих, ценой различающихся, и делает вывод о размере корректировки на материал конструкций дома. А лучше бы позвонил двум продавцам и понял, что одну квартиру продает вполне адекватный человек, которому надо продать, а другую - бабка, при назначении цены пользующаяся советами "соседки Никифоровны". И ни причем здесь материал дома.
Ну не может быть никакого математического обоснования корректировок на различия в местоположении, в этаже расположения, в том, угловая квартира или не угловая и т.п. Или если такие математические обоснования приведены, значит это либо непонимание "кривизны" обоснований, сделанных на основе анализа цен предложений, которые будут меняться как угодно и куда угодно, либо циничное "нахлобучивание" пользователя отчета. Если кто-то берется утверждать обратное, пусть расскажет, где он взял информацию о ценах сделок с несколькими сотнями, а лучше - с парой тысяч квартир, и как он успел все эти квартиры посмотреть и подробную информацию получить, а еще узнать у покупателей, зачем они купили именно эту квартиру, не потому ли, что "этот район нравится, потому что здесь жил в детстве", что "родители или дети рядом живут" и т.п.
А если математически обосновать невозможно, так что теперь, вообще ничего не корректировать? Если угловой "хрущ" на первом этаже без балкона стоит тыщ на сто дешевле "хруща" в этом же доме, но на среднем этаже и с балконом, можно мне пару "необоснованных" корректировок, чтоб эти сто тыщ добавить или убрать? Правда, когда этим пользуются, внося корректировки по десяткам показателей, 3/4 из которых практически не оказывают влияния на стоимость, да еще и тенденциозность корректировок при этом прослеживается, это, конечно, ерунда.
В начало
 
Бебнева Анна
От: Saturday, April 25, 2009 8:01:00 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Теперь поняла. Я с вами согласна. Спасибо, Павел. "Выше" в сообщении другой смысл увидела.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Udav
От: Saturday, April 25, 2009 9:19:16 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/1/2007
Сообщений: 2,448
Местонахождение: Касимов
Абсолютно согласен. Лично столкнулся при покупке гаража. Продавались 2 рядом. Одинаковые до мелочей (Их одновременно строили одни и те же строители из одинаковых материалов. Хозяева друзьями были.). Запрашиваемая сумма различалась на 80 тысяч (для нашего города это очень много). Знаете в чем разница. У одного хозяйка теперь живет в Москве. У другого у нас в городе. Ориентиры разные. Что смешно: оба проданы. Вот и проведите корректировку при различии стоимости больше чем в два раза
В начало
 
Мисовец
От: Saturday, April 25, 2009 9:53:05 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Кулешов Павел (alfainvest) сообщал(а):
Ну не может быть никакого математического обоснования корректировок на различия в местоположении, в этаже расположения, в том, угловая квартира или не угловая и т.п.

Может или не может это не вопрос веры, это вопрос исследования. Когда такие исследования проводятся, то обычно всегда удается выявить от одного до трех факторов, которые и определили с некоторой точностью цены этих аналогов. Если наш объект оценки соотвествует собранным аналогам, то есть основания рассчитывать, что эти же факторы определяют и цену объекта оценки.

Что касается количества аналогов в сотни и тысячи, о которых Вы пишете, то это просто означает, что Вы не пробовали заниматься регрессионным анализом рынка. В моей практике комбайн был оценен по семи аналогам двум факторам, системный блок компьютера по 16 аналогам и 4 факторам, двухкомнатная квартира по одному фактору и четырем аналогам, ЗУ по 20 аналогам и 2 факторам. Но даже не эта практическая составляющая важна, важно, что глядя на рынок через уравнения мы начинаем понимать это рынок.

Конечно, риэлтеры знают рынок иначе, и хорошо, если оценщик так же знает рынок, как риэлтер. Но во-первых, оценщику приходится оценивать такие объекты, которые на рынке появляются редко, и тут нужны модели. Во-вторых, модели это способ доказать то, что мы, быть может, знали без них. Поэтому я согласен с многим из того, что Вы написали, но не могу согласиться с пренебрежительным посылом в сторону математики. Как известно, в любых знаниях ровно столько науки, сколько в них математики. Другой вопрос, что математика тоже должна быть честная, как и аналоги и поправки и всё остальное. Вот Анна выложила нечестный регрессионный анализ и я бы хотел понять на её месте: они не умеют, или хитрят. Если просто не умеют, то я бы их поддержал и попробовал научить.
В начало
 
Бебнева Анна
От: Saturday, April 25, 2009 10:02:07 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Василий Григорьевич, я думаю, что они еще "не умеют".
Но, не знаю насчет учебы - практика показывает, что на учебу у большинства не хватает времени: делаем, что умеем и все.

И с вашим сообщением я согласна.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Мисовец
От: Saturday, April 25, 2009 11:54:34 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Рогова Анна сообщал(а):
Но, не знаю насчет учебы - практика показывает, что на учебу у большинства не хватает времени: делаем, что умеем и все.

Ну, раз выучили название функции ЛИНЕЙН и помнят, какие надо нажать три клавиши, значит осталось понять относительно немного:
1. Не смотрите, какие факторы ценообразования названы в учебнике, у Вас на Ваших 5-7 аналогах они другие. Берите два самых явных фактора, обычно это место расположения и площадь и вперед.
2. Смотрите на вторую строку, она должна содержать числа по модулю меньше, чем первая срока. А лучше выучите меню: сервис/анализ данных/регрессия и поймите смысл p-value
Не так уж и сложно. А шаг большой.
В начало
 
Медведев С
От: Saturday, April 25, 2009 12:06:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
Мисовец сообщал(а):
Как известно, в любых знаниях ровно столько науки, сколько в них математики.


Я бы уточнил.
Как известно - это лишние слова.
Корректнее сказать - так считал (или говорил) земляк Анны, Иммануил Кант.
Есть даже более крутая версия: "В каждой науке ровно столько истины, сколько в ней математики".

Это, наверное, любимая фраза математиков. Улыбка

Хотя мы сплошь и рядом можем наблюдать математические ловушки — мусор на входе, мусор на выходе.
Разумеется, есть и другие крылатые фразы.
Альберт Эйнштейн: "Математика — единственный совершенный метод, позволяющий провести самого себя за нос"; Бернулли: «Было бы лучше для истинной физики, если бы на земле не было математики»; Дж. Гиббс: «Математик может говорить, что ему хочется, но физик должен, хотя бы в какой-то мере, быть в здравом рассудке»; и наконец Платон: «Я еще не встречал математика, способного рассуждать здраво». Улыбка Смех

Никто ведь не говорит об этих фразах - всем известно, что... Улыбка Peace!
Согласитесь - как известно и есть мнение - это не одно и тоже. Потанцуем?
В начало
 
Nikpol
От: Saturday, April 25, 2009 2:12:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
Вот это эрудиция! Восхищён...
И всё ведь верно! И высказано глубоко (насчёт "как известно").
Круто Высший пилотаж
В начало
 
Мисовец
От: Saturday, April 25, 2009 3:46:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Всё это хорошо, но когда коллега пишет, что нужна тысяча аналогов, то мне ясно, что он просто не пробовал. Я думаю, тут нам не нужен ни Кант ни Эйнштейн, тем более, что нам до них обоих далеко, надо просто попробовать, а потом обсуждать.
В начало
 
ДмитрийП
От: Saturday, April 25, 2009 11:06:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
Рогова Анна сообщал(а):
Теперь поняла. Я с вами согласна.
Не уж то с понедельника с утра перестанете требовать расчетного обоснования поправок?
Мне вот интересно сколько у Вас в процентах неверных оценок (не попадания в рынок)? Не уж то все оценки завышены?

Мисовец сообщал(а):
... важно, что глядя на рынок через уравнения мы начинаем понимать это рынок...

"Глядя на рынок через уравнения" нельзя понять рынок. Можно в лучшем случае только сказать, что модель адекватно описывает действительность или нет. И то не всегда.
Вон специально потратили не один милилон евро чтоб построить коллайдер, единственное назначение которого ответить на вопрос верна ли математическая модель или не верна.

Кроме того, что можно увидеть из уравнения (понять рынок) если
Цитата:
"На мой взгляд смысл коэффициента "a" в том, что это точка пересечения графика с осью Y, а "b" это тангенс угла наклона."
(с) Мисовец В.Г.


Мисовец сообщал(а):
.. оценщику приходится оценивать такие объекты, которые на рынке появляются редко, и тут нужны модели...
Тут речь о типовой недвижимости, квартирки там разные и т.п. Зачем мне по квартирам строить регрессии, если я и так оцениваю и в рынок попадаю, особенно если через меня проходят сделки и я вижу и цену сделки и мотивацию покупателей (беседую с ними, узнаю что и как).
Фактически на этих сделках я построил свою модель с 5% поправками. Обосновать расчетно я их не смогу, потому что они сформированы методом подбора. Но модель работает.
И когда Заказчику (покупателю и получателю кредита) я говорю что цена завышена, он со мной соглашается. Ну там мебель включили или гараж во дворе, ну там на первый взнос не хватает поэтому цену задрали на сумму первого взноса и другие причины.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005