Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Опять необоснованные корректировки в сравнительном подходе....
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
ДмитрийП сообщал(а):Кроме того, что можно увидеть из уравнения (понять рынок) если Цитата:"На мой взгляд смысл коэффициента "a" в том, что это точка пересечения графика с осью Y, а "b" это тангенс угла наклона."
(с) Мисовец В.Г.
Пока у нас просто уравнение, то да, это точка пресечения и угол наклона. Если определить предметно, что именно описывает модель, то часто можно дать содержательное описание коэффициентам. Например свободный член в тех моделях, которые я использовал означал: цену нового комбайна на вторичном рынке, цену квадратного метра ЗУ пром.назначения, цену пустого системного блока, цену квадратного метра в двухкомнатной квартире самой худшей планировки и т.д. Та фраза, которую Вы привели, была дана в ответ на вопрос, где автор вопроса пытался получить ответ, не давая достаточно информации. В той ситуации мог быть только такой ответ.
ДмитрийП сообщал(а):Зачем мне по квартирам строить регрессии, если я и так оцениваю и в рынок попадаю, особенно если через меня проходят сделки и я вижу и цену сделки и мотивацию покупателей (беседую с ними, узнаю что и как).
Да, но по существующим требованиям мы в сравнительном подходе должны выбрать и обосновать аналоги, а также внести и обосновать поправки, а для этого нужно конкретно знать какие факторы и как именно влияют на цены. Учитывая, что в каждом наборе аналогов складывается примерно свой набор факторов, именно регрессионные модели могут быть весьма полезны. Но чтобы это обсуждать, надо знать, о какой именно задаче мы говорим. Если бы Вы привели пример, когда Вы пытались построить регрессионную модель, а Вам это не удалось, то разговор бы стал более предметным.
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
ДмитрийП сообщал(а): Не уж то с понедельника с утра перестанете требовать расчетного обоснования поправок?.
не перестану. Буду продолжать требовать чтобы оценщики не мутили в отчетах с мелочными поправками и обосновывали главные.
Буду требовать, что бы регрессия была не от фонаря, с обоснованием выбора ценообразующих факторов.
Не можете обосновать - не применяйте.
ДмитрийП сообщал(а):Мне вот интересно сколько у Вас в процентах неверных оценок (не попадания в рынок)? Не уж то все оценки завышены?
Не все. но общий вектор просматривается.
Проценты не считала, но могу сказать следующее. Когда приносят отчет, спрашиваем: этот оценщик знал, что его отчет придет именно в наш банк? -- нет, не знал. - Тогда ясно, 30% можно убирать смело.
Под разные Банки, под разные залоговые отделы - делают разные отчеты. Думаю Америку я этим не открыла.
Новости из ЖЖ:
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Рогова Анна сообщал(а):
Буду требовать, что бы регрессия была не от фонаря, с обоснованием выбора ценообразующих факторов.
Тут есть некоторое логическое противоречие:
1. сначало обоснование факторов, то есть анализ рынка выделение факторов и постановка факторов в модель
2. но регрессия, как тут утверждалось выше, само по себе является анализом рынка и выявлением факторов (да и так это понятно - посмотрел значимость, остатки и видно все). То есть анализ рынка в целях выявления факторов не нужен
(к тому же тут можно вспомнить Николай Петровича, который рассказывал, как они брали факторы из описательного анализа - общепринятые факторы, а модель показала, что они не значимы)
Как же тут быть "бедному" оценщику?
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
ДмитрийП сообщал(а):
Тут есть некоторое логическое противоречие:
...
Как же тут быть "бедному" оценщику?
Дмитрий, напрасно Вы ищете тут противоречие, хотя видимо фраза не очень получилась.
Но Анна показала выше регрессию, где использовались сплошь незначимые факторы, отсюда и вытекает, что её фразу надо понимать так, что в регрессиях она ждет значимых факторов, а уж как они найдены, по учебникам ли, предварительным ли исследованием или простым перебором, не все ли равно?
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
ДмитрийП сообщал(а):Как же тут быть "бедному" оценщику?
Назвался "Оценщиком"- полезай в кузов. Т.е. считай правильно и не ищи поводов для оправдывания.
И не важно в каком разделе Отчета об оценке.
Новости из ЖЖ:
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Мисовец сообщал(а):Дмитрий, напрасно Вы ищете тут противоречие,
Ну, Василий Григорьевич, ну зачем Вы так?
Вы же сами прекрасно видели, что Анна, когда привела пример регрессии, явно указала, что именно ей там не нравиться:
1. отсутствует источник откуда взялись баллы (обоснование размера)
2. отсутствие обоснования используемых факторов в анализе рынка
И всё. Что придумывать что не было?
То что там статистика не очень хороша, то она на это и внимание не обратили.
Хотя уж про баллы замечание это совсем зря. Нормальная оцифровка: удовлетворительно, хорошо, отлично - 1, 2, 3. Так всегда делают. Вон статейка была тут на эту тему.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
И все-таки это противоречие кажущееся... Просто написаны привычные слова, в регрессии всё несколько иначе, конечно, там сама модель показывает в ходе её калибровки основные свои недостатки, но если нет у модели качества говорятся привычные слова: не доказал, не обосновал. Была бы модель качественная и этих слов бы не было. Нужные слова просто не всегда приходят, Вы если сомневаетесь, спросите у Анны. Вы же знаете, что оценщик она грамотный, зачем цепляться к неточным выражениям?
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
ДмитрийП.
Я добилась в целом того, чего хотела:
показала, что нельзя применять регрессию ради регрессии без понимания ее смысла.
также еще раз поняла, что в отчете главное место занимает анализ рынка и требования ФСО 3 об анализе рынка и обосновании применяемых в расчетах факторов справедливое.
лишний раз убедилась в том, что оценщики не считают что анализ рынка - чем для них важным и одним из основных разделов отчета.
Замечания про баллы - даны не зря. Использующий отчет для конкретных целей, должен из отчета понимать о чем идет речь, а не с форума. Я в принципе знаю "что да как" в регрессии и ценообразующих факторах, может не столь хорошо как хотелось бы.
Однако рассматриваемая проблема здесь глобальнее и не заключается только в уровне моей оценочной подготовки как эксперта по отчету.
Глобальность в том, что оценщики просто могут дурить голову пользователям отчета (не мне) наукообразием с применением современных методов: а)по незнанию (что не простительно) б) заведомо (что смертельно).
Новости из ЖЖ:
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
[quote=Кулешов Павел (alfainvest В 90% случаев опытный риэлтор, не обремененный багажом оценочных знаний (но также и не обремененный необходимостью соблюдения ФСО и не слышащий со всех сторон крики "обоснуй", "рассчитай", "докажи"), в течение минуты назовет стоимость квартиры, которая окажется ближе к цене сделки, чем стоимость, определенная оценщиком путем его занятий "оценочной деятельностью". quote]
Вот где собака-то порылась!
Риэлтор, по большому счету, определяя цену сделки, определяет РАЗМЕР СВОЕГО ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ! И самого себя вводить в заблуждение ему резону нет. И Анализ НЭИ проводить, корретикровки обосновывать от него не требуется. От него даже не требуют, чтобы размер его вознаграждения никак не зависел от этой самой стоимости, которую он ПРИКИДЫВАЕТ.
Приблизительно, но точно.
По всему получается, что оценщики и риэлторы - невольные антагонисты на уровне законодательства. И что дозволено риэлтору - не дозволено оценщику.
А поскольку, один, действует исключительно в своих личных интересах, не боясь никаких "имущественных ответственностев" - он успешен.
А второй, страшно независимый, весь публичный и вечно битый - безуспешно обосновывает, анализирует, допускает, ограничивает и т.д., и т.п.
А все потому, что назвался оценщиком, как правильно заметила Анна
А еще говорят "не место красит человека".
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Застенчивая
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/20/2007
Сообщений: 144
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Рогова Анна сообщал(а):[quote=ДмитрийП] Не все. но общий вектор просматривается.
Проценты не считала, но могу сказать следующее. Когда приносят отчет, спрашиваем: этот оценщик знал, что его отчет придет именно в наш банк? -- нет, не знал. - Тогда ясно, 30% можно убирать смело.
Под разные Банки, под разные залоговые отделы - делают разные отчеты. Думаю Америку я этим не открыла.
Для меня открыли. Первый раз слышу, что на стоимость, определяемую Оценщиком, влияет банк, в котором Заказчик берет кредит.
То есть для Вашего банка всегда оценивают дешевле, чем для других? (на 30%)
Вообще-то любой банк хочет обычно видеть в отчете стоимость залога пониже, в условиях кризиса тем более. Хотя не совсем понятно - все равно ведь свои дисконты к этой стоимости применяют и выдают кредит. А чаще всего, особенно в условиях кризиса, отчет Оценщика в процессе получения кредита занимает последнее место, первое - личные договоренности Банка и Заемщика.
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
Застенчивая сообщал(а):Для меня открыли. Первый раз слышу, что на стоимость, определяемую Оценщиком, влияет банк, в котором Заказчик берет кредит.
То есть для Вашего банка всегда оценивают дешевле, чем для других? (на 30%)
Не так вы поняли. Особенности Банков не только в том, что у них нет единых требований к отчетам об оценке, у них еще по разному работают залоговые службы. А оценщики знают особенности работы залоговых отделов на своей территоии.
Так вот, зная, как будет анализироваться отчет в Банке, оценщики не стремятся запалиться на том, что они завышают стоимость для клиента.
Новости из ЖЖ:
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
Дискуссия замечательная получается... Хотя "позиции сторон" так и не могу до конца понять, поясните не сочтите за труд... Спасибо!
То что в отчете должно быть:
1) "анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов";
2) "В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки";
3) "В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки"
Это понятно и обсуждению не подлежит.
Но ведь нигде не сказано что анализ должен производиться такми-то методами и содержать то-то (сверх написаного в ФСО). Нигде не сказано как именно должны быть обоснованы вводимые корректировки.
Сам чужие отчеты проверяю, и если в отчете есть абзац с понятными и не вызывающими неприятия рассуждениями в обоснование введенных корректировок, не считаю возможным по этому поводу замечания написать.
Ведь корректировки могут теоретически быть самыми невооброзимыми, могут быть уникальными, измерить отношение к которому рынка просто иногда не возможно. Ну например: в конкретном районе города наблюдаются перебои с водой. И если во всем городе только первый и последние этажи достойны скидок, то в этом любой этаж выше четвертого.
У конкретного объекта может быть достаточно редкий рыночный изъян, ну нереально его математически обсчитать, что же теперь совсем не учитывать?
Про незначительность корректировок в 1% - при РС квартиры в 2-3 млн. это ведь 20-30 тыс. Если учесть, что цены как сделок так и предложений у нас в городе округляются до десятков тысяч, наверное лучше такую корректировку все же ввести...
И если остальные ценообразующие факторы не важны, тогда почему все таки полные аналоги в один и тот же промежуток времени по разной цене реализуются? Почему информация в газетах объявлений о продаже недвижимости не выглядят наподобии прайс-листа, где каждому артикулу (читай аналогам) - своя цена?
Сдается что не все однозначно...
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
mir сообщал(а):Но ведь нигде не сказано что анализ должен производиться такми-то методами и содержать то-то (сверх написаного в ФСО). Нигде не сказано как именно должны быть обоснованы вводимые корректировки.
Ну почему, как раз сказано: ст. 22б, ФСО-1 читайте внимательно. Единая шкала корректировок для всех аналогов, оговорить условия, при которых поправки могут быть иные. Конечно, это не такие строгие ограничения, но их тоже надо осмыслить.
mir сообщал(а):Сам чужие отчеты проверяю, и если в отчете есть абзац с понятными и не вызывающими неприятия рассуждениями в обоснование введенных корректировок, не считаю возможным по этому поводу замечания написать.
Это совсем другое дело, я, когда проверяю чужие отчеты, причем я никогда этого не делаю без просьбы автора, то в этом случае от меня сомнения, а решает автор. Но тут на форуме мы вправе отстаивать свою позицию до конца и не взирая на авторитеты.
mir сообщал(а):Ведь корректировки могут теоретически быть самыми невооброзимыми, могут быть уникальными, измерить отношение к которому рынка просто иногда не возможно. Ну например: в конкретном районе города наблюдаются перебои с водой. И если во всем городе только первый и последние этажи достойны скидок, то в этом любой этаж выше четвертого.
Я бы предложил для такого случая выбирать для такой квартиры, до которой редко доходит вода, также квартиры, до которых вода тоже редко доходит, и поправку не нужно. Но Вы правы в том, что е все поправки можно обосновать рынком, но Анна писала про такие случаи, когда не только можно, но и сам оценщик выбрал регрессию, т.е. считал, что рынок есть, и просто неграмотно применил регрессию. Анна писала это в том смысле, что части оценщиков и регрессия не помогает, но тут нюансы... знает или нет, хитрит или не знает?
mir сообщал(а):Про незначительность корректировок в 1% - при РС квартиры в 2-3 млн. это ведь 20-30 тыс. Если учесть, что цены как сделок так и предложений у нас в городе округляются до десятков тысяч, наверное лучше такую корректировку все же ввести...
И если остальные ценообразующие факторы не важны, тогда почему все таки полные аналоги в один и тот же промежуток времени по разной цене реализуются? Почему информация в газетах объявлений о продаже недвижимости не выглядят наподобии прайс-листа, где каждому артикулу (читай аналогам) - своя цена? Сдается что не все однозначно...
1. Я думаю, что в Оренбурге цены округляются не до десятков тысяч, а,как минимум, до сотен тысяч, если мы про рубли, конечно... Но тема опять другая, если мы говорим о регрессии, то она сама показывает, что влияет, а что нет. Тут другой разговор.
2. Есть так называемый случайный член уравнения регрессии, он и отвечает за дисперсию, которую уравнение не может объяснить, но хорошо, если мы сумели объяснит 80 или 90% дисперсии или больше. Об этом речь.
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
Василий Григорьевич, оценщик сказал, привожу почти дословно:"Анна Юрьевна, вы так хотите регрессию, что мы решили ее вам сделать. После лекций Мисовца мы в ней разобрались, поняли, что ничего по регрессии получить нельзя и она годится только для того, чтобы завышать стоимость."
Новости из ЖЖ:
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Рогова Анна сообщал(а):Василий Григорьевич, оценщик сказал, привожу почти дословно:"Анна Юрьевна, вы так хотите регрессию, что мы решили ее вам сделать. После лекций Мисовца мы в ней разобрались, поняли, что ничего по регрессии получить нельзя и она годится только для того, чтобы завышать стоимость."
Вот вам и плоды просвещения!
Во всем разобрались и поняли, что годится только на то, чтобы сделать даме приятное (повеселить замысловатыми табличками и графиками).
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Udav
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/1/2007
Сообщений: 2,448
Местонахождение: Касимов
|
Рогова Анна сообщал(а):
Не так вы поняли. Особенности Банков не только в том, что у них нет единых требований к отчетам об оценке, у них еще по разному работают залоговые службы. А оценщики знают особенности работы залоговых отделов на своей территоии.
Так вот, зная, как будет анализироваться отчет в Банке, оценщики не стремятся запалиться на том, что они завышают стоимость для клиента.
Угу. Я уже прводил пример, когда начальник кредитного отдела меня настойчиво убеждал, что этот дом не может стоить 2,5 млн. рублей. (На самом деле больше, но клиенту больше не надо было. Для залога оценивалось. Ему хватало. Он его потом продал за 5 млн.) (Скромненький такой, с двумя каминами, с гаражом, подходящим под небольшой реактивный самолет, с участком). В конце сказал: "По-моему мнению он стоит 400 тыс. рублей. Все, прения сторон закончились". Кредит дали в другом банке, непрерывно поя кофе с коньяком, чтобы не передумали.
Одно радует: в настоящее время этот "начальник" на бирже труда стоит и никто не берет. Хоть какая-то польза от кризиса.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Рогова Анна сообщал(а):Василий Григорьевич, оценщик сказал, привожу почти дословно:"Анна Юрьевна, вы так хотите регрессию, что мы решили ее вам сделать. После лекций Мисовца мы в ней разобрались, поняли, что ничего по регрессии получить нельзя и она годится только для того, чтобы завышать стоимость.
Ну, я уже почти привык, что проверяют отчет, созданный с моим участием, и ссылаясь на меня на форуме говорят, что так нельзя :)
Но Вы ведь можете им открыть нужный слайд презентации и показать проверку коэффициентов уравнения на значимость, поэтому в данном случае в лекциях есть что им ответить. И все равно, будущее оценки в значительной степени заключается в изучении рынка, а регрессия это один их самых надежных инструментов такого изучения.
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
Так что вы хотели сказать по поводу моего высказывания? Я не могу вас понять, а двух-трехчтения мне совсем не хочется.
Новости из ЖЖ:
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
Мисовец сообщал(а):mir сообщал(а):Но ведь нигде не сказано что анализ должен производиться такми-то методами и содержать то-то (сверх написаного в ФСО). Нигде не сказано как именно должны быть обоснованы вводимые корректировки. Ну почему, как раз сказано: ст. 22б, ФСО-1 читайте внимательно. Единая шкала корректировок для всех аналогов, оговорить условия, при которых поправки могут быть иные. Конечно, это не такие строгие ограничения, но их тоже надо осмыслить.
Все же в указанном месте ФСО-1 песнь поется про то как вносить корректировки, и никак не ограничивается свобода в выборе способов, методов и формы обоснования (определения их размера и знака) этих корректировок.
|
|
|
Застенчивая
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/20/2007
Сообщений: 144
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Извечное противостояние Банк-Оценщик. Почему-то Банку часто мерещится завышение, иногда там, где его нет.
Заказчику - занижение. А Оценщик балансирует 
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|