Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

И опять прибыль предпринимателя... Опции · Вид
Марина
От: Monday, June 15, 2009 10:32:23 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
На сайте НП СРО "Сибирь" прочитала очередную статью Коростелева С.П. О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе . Предлагаю обсудить:


Коростелев С.П.
Заместитель Председателя Экспертного
Совета НП СОО «Сибирь»,
д.т.н., профессор

О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе
(продолжение)

Моя последняя статья о прибыли предпринимателя в затратном подходе /1/ вызвала широкую дискуссию в оценочном сообществе. При этом были высказаны аргументы как в поддержку выдвинутых в статье предложений, так и категорически против них. Из высказываний противников выдвинутых предложений следует, что они не до конца поняли смысл моих предложений, так как формат статьи не позволил полностью их раскрыть. Появилась необходимость продолжить статью и высказать некоторые соображения по поводу высказанной критики (отмечу, что конструктивной и доброжелательной).
Вопрос учитывать или не учитывать ПП в затратном подходе оказался в настоящее время ключевым в процессе оценки недвижимости. Он как лакмусовая бумажка высветил проблемы теории оценки недвижимости в период происходящего процесса пересмотра господствующих экономических парадигм, так как применяемые методы оценки будут во многом зависеть от того, на какой экономической теории будет базироваться исследователь или оценщик (см. цитату В.И.Ленина в начале предыдущей статьи).
Если вы приверженец неоклассической экономической теории, постулирующей наличие совершенного рынка, то тогда безусловно при применении затратного подхода необходимо каким-то образом перейти от затрат к стоимости через некий коэффициент, который неудачно назван «прибылью предпринимателя». Если же мы будем исходить из новых экономических воззрений, учитывающих несовершенство рынка (особенно российского), то в этом случае затраты нельзя смешивать со стоимостью, что закреплено в МСО и даже в наших несовершенных и критикуемых стандартах ФСО.
Кроме того, вопрос применения ПП в затратном подходе напрямую связан с согласованием результатов оценки по трем подходом и выведением единой величины стоимости. В предыдущей статье я об этом упомянул, но не расшифровал, что имелось в виду .

Процесс согласования результатов оценки отдельная обширная тема в теории оценки. В настоящее время у нас уже выработался некий стандарт согласования, когда полученным результатам оценки по различным подходам присваиваются некоторые веса и по ним выводятся окончательные результаты, при этом применяются методы оценки качества: квалиметрия или МАИ. Заметим, что это опять российское изобретение, так как в американских, английских или немецких методах и стандартах оценки этого нет. Не было таких рекомендаций и в первых переводных американских учебников /1,2/ и в наших первых учебных пособиях, в том числе и в моем /4/.
Внедрение в практику оценки математических методов согласования результатов началось с предложений Галушки А.С (МАИ) /5/, и со статьи проф. Азгальдова Г.Г./6/, опубликованной в 1999г., где он убедительно показал, как можно провести согласование результатов оценки с применением теории квалиметрии.
Однако согласовывать можно только одинаковые по качеству величины (необходимо обеспечить функциональную сопоставимость), в данном случае стоимость, полученную различными подходами. Отсюда необходимость перехода от затрат к стоимости через ПП в затратном подходе. При этом рыночные значения ПП мы можем получить или применением сравнительного подхода или на основе методов доходного подхода. Таким образом, мы искусственно подтягиваем (или уменьшаем) определенные в подходе затраты до уровня сравнительного или доходного подходов и затем производим процедуру взвешивания и получаем конечный результат. При этом мы нарушает принцип независимости подходов.
Такая процедура согласования стала сейчас практически стандартом и в ней, безусловно, должна рассчитываться и применяться ПП, как элемент перехода от затрат к стоимости. При этом можно всегда получить желаемый результат оценки через произвольный выбор рангов и весов подходов, особенно не задумываясь о той экономической информации, которую несет каждый из результатов подходов. По-сути, стоимостные показатели подходов мы дважды смешиваем и выдаем единый не очень понятный результат. О том, к каким парадоксам приводит такая процедура согласования, сказано в моей новой книге /7/.
Возникает вопрос - зачем мы это делаем. Ведь затраты проекта в соответствии с принципом замещения несут очень важную информацию для принятия решений о состоянии рынка (см. «маятник оценки») и стоимости. Когда же мы исказили эти затраты через ПП, полученной на основе других подходов, то ценность этой информации резко уменьшается.
Более того, как уже было сказано выше и более подробно в предыдущей статье, сегодняшние постнеоклассические экономические воззрения не позволяют смешивать затраты со стоимостью, а значит мы не может провести процедуру математического взвешивания результатов оценки, полученных разными подходами (отсутствует функциональная сопоставимость). То есть в данном случае мы должны перейти от процедуры взвешивания результатов оценки к процедуре выработки суждения о стоимости на основе полученных тремя подходами результатов.
По моему мнению, в наиболее общем случае для доходной недвижимости эта процедура должна выражаться следующей формулой:

Затратный подход – ориентир стоимости,
Сравнительный подход – диапазон стоимости,
Доходный подход – рыночная стоимость

В этом случае нет никакой необходимости искажать затраты на восстановление или замещения объекта недвижимости никакими коэффициентами, типа ПП, но от Оценщика потребуется объяснение факта отличия затрат от результатов сравнительного и доходного подходов.
Сравнительный подход в российских условиях базируется в основном на ценах предложений. Соответственно достоверность его низка и поэтому, в лучшем случае, он может нам дать диапазон стоимости.
Доходный подход в варианте метода ДДП в наших условиях является определяющим для вывода окончательного результата стоимости. Однако этот метод требует большого количества входных параметров и в нем легко сделать ошибки. Для того чтобы уменьшить эти ошибки и повысить достоверность, мы и должны иметь некий ориентир (затратный подход) и диапазон (сравнительный подход).
Такая процедура выработки суждения о стоимости, на мой взгляд, позволит перейти от манипулирования весами подходов к объяснению экономического содержания результатов подходов. В этом случае нет никакой необходимости искусственно выравнивать результаты подходов. И если есть экономическое обоснование отличия подходов (например, затратного и доходного в условиях кризиса на рынке), то нет ничего страшного в том, что результаты подходов отличаются на значительную величину. Но эта процедура потребует от Оценщика серьезной аналитической работы и хорошего знания рынка, которая, как правило, сегодня скрывается за построениями деревьев МАИ или квалиметрии.
Безусловно, это всего лишь предложения, которые, на мой взгляд, должны быть учтены при выработке стандарта ФСО-6. У этих предложений, конечно, будут и уже есть противники. Наиболее концентрировано, критика этих предложений выражена в статье /8/. В этой статье сделан следующий вывод: «очевидно, что утверждение об отсутствии необходимости учета прибыли предпринимателя при расчете рыночной стоимости объекта в затратном подходе противоречит здравому смыслу и не может быть рекомендовано к использованию в практике оценки».
Как это может показаться удивительным, с этим выводом можно согласиться, но при одном важнейшем условии - если оставаться на позиции «неоклассики» и считать наш рынок недвижимости совершенным. Если же мы будем базироваться на новой экономической парадигме, и будем учитывать реальное состояние нашего рынка недвижимости, то «здравый смысл» подскажет другое решение (см. опять цитату В.И. Ленина).
Всегда с уважением относился и отношусь к мнению автора этой статьи, но в данном случае позволю себе не согласиться с некоторыми доводами, на которых основывается вышеприведенный вывод.
Во-первых, не согласен с ролью и значением девелопера в проекте. Этому вопросу у меня посвящена целая глава в /7/. Автор статьи утверждает, что «величина прибыли предпринимателя не должна зависеть от действительного набора участников проекта: вместо одного девелопера проект могут затеять и реализовать инвестор (заказчик), менеджер проекта, подрядчик, поставщик материалов, консультанты и брокеры – все при участии кредитной организации». Если «консультант или брокер» затеют проект, то это уже будет не «консультант и брокер», а девелопер проекта со всеми вытекающими отсюда рисками и возможными доходами и прибылью. То есть опять возникает вопрос, – о каком предпринимателе мы ведем речь и чью прибыль ищем. Может быть, тогда речь вести не о предпринимателе, а о проекте девелопмента (ППД)?
Во-вторых, как я уже неоднократно писал в предыдущих статьях, девелопер инвестирует в проект не денежные средства , а свой интеллектуальный потенциал: наработанные связи с местными властями, знание рынка, умение и опыт организации строительного производства и т.д. Как в этом случае посчитать «доход на капитал», вложенный в проект девелопером ?
В-третьих, ключевым моментом предложений автора о расчете ПП, является необходимость расчета «рыночно обоснованной общей нормы отдачи на капитал, вложенный в создание объекта». В проекте девелопмента инвестируются различные капиталы: нематериальный делелопера, высокорискованный собственный капитал, который формирует девелопер из средств привлеченных им знакомых, родственников и людей, желающих рисковать и получать большие доходы; участники долевого строительства; инвесторы строительного и долгосрочного кредита, будущие арендаторы и т.д. Состав, соотношение и требования к доходности этих капиталов различны и индивидуальны для каждого проекта. Как при этом обосновать «рыночно обоснованную общую норму отдачи», да еще при нашем закрытом рынке недвижимости? В своей книге /10/ автор дает ответ на этот вопрос: «оценку „снизу“ для нормы отдачи и для величины прибыли предпринимателя можно обеспечить, ориентируясь на ставку процентов по кредитам на строительство объектов оцениваемого типа» (с. 309). То есть фактически «прибыль предпринимателя» приравнивается затратам на финансирование проекта, которые безусловно необходимо учитывать при подсчете общих затрат проекта. Однако риски проекта девелопмента резко отличаются по мере его реализации. Начальная стадия самая высокорискованная, затем риски уменьшаются. Усреднять эти риски вряд ли целесообразно. В этом отношении весьма интересен алгоритм расчета, который применяют в методе остатка в Великобритании /7/.
В этом методе весь период делелопмента делится на 3 этапа: подготовительный период, период строительства и период заполнения, и для каждого периода задается своя «норма отдачи», а прибыль девелопера задается отдельно (в методе остатка ее надо находить обязательно, см. предыдущую статью).
Можно конечно высказать и другие несогласия с мнением автора, например, относительно трактовки принципа замещения как «отражающего интересы пользователя, создающего объект для себя», но в данном случае это не принципиально. Важно другое. Понятие «прибыль предпринимателя» и методы его определения остаются дисскусионными и плохо формализованными. По моему мнению, необходимо отказаться от его расчета при оценке доходной недвижимости в затратном подходе.
Я вовсе не являюсь противником ПП, а выступаю в настоящее время за то, чтобы пока мы не достигли консенсуса в вопросе учета ПП, из всех нормативных документов убрать требование об обязательности учета и расчета ПП в рамках затратного подхода оценки недвижимого имущества.
Несмотря на высказанную критику в адрес предыдущей статьи мои выводы остаются прежними.
Выводы:
1. Необходимо исключить из всех нормативных документов (методических рекомендаций Росимущества, РЖД, ДИГМ и др. структур), в особенности из проекта стандарта ФСО-6 «Оценка стоимости недвижимого имущества», требование об обязательности определения «прибыли предпринимателя» в затратном подходе.
2. Вместо этого, в этих нормативных документах необходимо ввести положение о том, что включение в состав затрат прибыли предпринимателя должно быть обосновано.
В начало
 
Мисовец
От: Monday, June 15, 2009 11:12:18 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Статья мне нравится, а если СМАО будет услышано, и в ФСО-6, хотя бы в него, включат норму обосновании ПП в случае желания её посчитать, вместо обязанности считать ПП, то я не вижу в этом большой беды, однако и пользы никакой пока не вижу.

Как известно, оценщики не сильно боятся проверок в СРО, во всяком случае, за более чем год существования СРО в праве страх этих проверок только ослабевал. Вместе с тем, в оценке есть проверки, которыми никак не может пренебрегать ни один серьезный оценщик, это поверки в ФАУГИ отчетов по оценке Федерального имущества.

Надо сказать, что за короткий срок государство сумело так наладить эту систему проверок и поддерживать её и после невнятных реформ закона, что влияние этих проверок до сих пор преобладает над всем остальным. А там, как мы знаем, неучет ПП считается грубой ошибкой. Я однажды пытался доказательно отказаться от учета ПП, сославшись на бюджетный характер финансирования объекта оценки, а также на тот факт, что итог оценки снизится при учете ПП за счет снижения вклада ЗУ. Со мною согласились приватно, но официально потребовали ПП посчитать, пусть и итог расчета будет ниже.

Поэтому, если данная мысль не дойдет до ФАУГИ и не будет там принята, то СМАО может инициировать любые инвективы в ФСО-6, напишут, что надо обосновать, мы привычно обоснуем раз и навсегда, разве нет? Практику формируют проверки ФАУГИ, а не ФСО сами по себе.

Но статья, повторю, мне понравилась, т.к. она говорит о проблеме, что действительно есть, но вряд ли мы можем её решить. Беспорядка только будет больше.
В начало
 
Юрий К.
От: Monday, June 15, 2009 5:14:28 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,813
Я солидарен с высказанным мнением касательно того, что нельзя смешивать литры с метрами. При оценке каждый из подходов все-таки определяет как бы специфические особенности объекта оценки, на которые делает акцент именно применяемый метод оценки. Это как если смотреть из разных окон на один и тот же объект: вид не будет абсолютно одинаковым, даже если на улице солнечно и отличная видимость. Поэтому я всегда несколько скептически относился к "самой главной теореме/аксиоме оценки" о том, что все подходы должны сходиться, т.е. выдавать на гора единый результат. И причина несовпадений результатов подходов не только в несовершенстве рынка (хотя и в этом тоже), а и в т.н. методологической ошибке. Впрочем, об этом уже не раз говорилось.

1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Некоторый другой
От: Monday, June 15, 2009 8:22:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/23/2009
Сообщений: 231
Местонахождение: Москва
Юрий К. сообщал(а):
Это как если смотреть из разных окон на один и тот же объект: вид не будет абсолютно одинаковым, даже если на улице солнечно и отличная видимость.


Заметьте, Юрий Васильевич, что вид-то разный по причине разных окон. Объект остается одним и тем же! Значит, когда мы видим объект искаженным по причине грязных или кривых окон, то это не есть благо. С этим нужно бороться так, как принято вести борьбу с погрешностями измерений. А не восхищаться тем, что в кривом или грязном окне обнаруживаются "специфические особенности объекта оценки". Может просто ПРОмыть эти окна ...?
Придет ли кому-нибудь в голову определить расстояние от А до Б путем вычисления средневзвешенного результатов измерений лазерным дальномером, рулеткой и глазомерно только из-за их "специфики" (точность: до миллиметра, до метра, до километра)? Оценщикам же приходит, т.к. видят они в несовершенстве своих методов-инструментов некий глубокий, может быть даже сакральный смысл.

Результаты оценки разными методами ДОЛЖНЫ сходится, т.к. предназначены они для измерения одной и той же величины - рыночной стоимости (абсолютной истины), формируемой рынком, а не оценщиком.

Результаты оценки разными методами НИКОГДА не будут сходится, т.к. невозможно получить совершенно одинаковые результаты разными методами (средствами) измерений. Получаемые же результаты - всего лишь относительные истины. И причины тому, действительно, методические ошибки (по Вашему "методологические" - звучит громче), а не "несовершенства" рынка. Рынки всегда будут несовершенны. Они не могут быть совершенными.

Но нельзя относиться к методическим или инструментальным погрешностям измерений как к благу. С ними бороться нужно, искоренять, а не превращать в достоинства. Никаких дополнительных сведений об искомой величине погрешности не несут. Погрешности - это свойства методов и средств измерений, а не измеряемого (оцениваемого) объекта или предмета.

В начало
 
Юрий К.
От: Monday, June 15, 2009 9:53:32 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,813
>Заметьте, Юрий Васильевич, что вид-то разный по причине разных окон. Объект остается одним и тем же! Значит, когда мы видим объект искаженным по причине грязных или кривых окон, то это не есть благо. С этим нужно бороться так, как принято вести борьбу с погрешностями измерений. А не восхищаться тем, что в кривом или грязном окне обнаруживаются "специфические особенности объекта оценки". Может просто ПРОмыть эти окна ...?
- Владимир Борисович, что я могу на это ответить? Уверен, что мытье окон, конечно, несколько улучшит ситуацию, но не исправит ее в принципе. И с чего Вы взяли, что я этим восхищаюсь? Не понял риторики. Также добавлю, что наше суждения об объекте оценки передается все же через те или иные органы или инструменты восприятия: вымыв окна, может статься, что зрение у разных оценщиков разное, разное вИдение перспектив развития и т.п., т.е. вопрос первичности бытия и сознания здесь (в оценке) также остается открытым.
>Придет ли кому-нибудь в голову определить расстояние от А до Б путем вычисления средневзвешенного результатов измерений лазерным дальномером, рулеткой и глазомерно только из-за их "специфики" (точность: до миллиметра, до метра, до километра)? Оценщикам же приходит, т.к. видят они в несовершенстве своих методов-инструментов некий глубокий, может быть даже сакральный смысл.
- Не вполне понял Вашу мысль: Вы не согласны с тем, что оценщики усредняют результаты разных подходов? Так я вроде тоже писал о некорректности сравнения литров с метрами...

>Результаты оценки разными методами ДОЛЖНЫ сходится, т.к. предназначены они для измерения одной и той же величины - рыночной стоимости (абсолютной истины), формируемой рынком, а не оценщиком.
- С одной стороны, вроде да, должны, но, как говорится, не обязаны. Один подход измеряет (оценивает) полезность (= стоимость) объекта посредством одних критериев (красота шубы), другой - других (теплопроводность шубы), третий - третьих (вес шубы).

>Результаты оценки разными методами НИКОГДА не будут сходится, т.к. невозможно получить совершенно одинаковые результаты разными методами (средствами) измерений.
- Согласен полностью.
>Получаемые же результаты - всего лишь относительные истины. И причины тому, действительно, методические ошибки (по Вашему "методологические" - звучит громче), а не "несовершенства" рынка. Рынки всегда будут несовершенны. Они не могут быть совершенными.
- Почти полностью согласен. Замечу однако, что понятие "эффективность рынка" (высокая, средняя или низкая) никто не отменял. В разные времена и на разных географических рынках или сегментах рынка эффективность рынка разная, и чем ниже эта эффективность, тем больше несовершенств, и наоборот.

>Но нельзя относиться к методическим или инструментальным погрешностям измерений как к благу. С ними бороться нужно, искоренять, а не превращать в достоинства.
- А кто к этому относится как к благу? Бороться можно и нужно, правда, победить полностью в этой борьбе невозможно.

>Никаких дополнительных сведений об искомой величине погрешности не несут.
- Не совсем соглашусь с этим утверждением: если кто-то знает, что какая-то величина определена с ошибкой 1-2%, он может принять одни решения, а если знает, что точность определения величины составляет 30-50%, - решения могут быть приняты совсем другие.

>Погрешности - это свойства методов и средств измерений, а не измеряемого (оцениваемого) объекта или предмета.
- Да, это так, но наши суждения об очень многих величинах основываются именно на результатах измерений (включающих эти ошибки), а не даются откуда-то свыше без измерений. Соответственно, в большинстве случаев нам не дано знать об истинных свойствах объектов - эти свойства априори искажены процессом получения знаний о них.


1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Слуцкий Александр Анатольевич
От: Sunday, July 12, 2009 10:07:07 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/13/2008
Сообщений: 213
Местонахождение: Москва
Не сочтите за дерзость, но эффективность рынка и в самом деле никто не отменял. Потому, что это ГИПОТЕЗА. Гипотезу отменить нельзя. Её можно только подтвердить или наоборот.
Кризис её опроверг. ИМХО. Всё таки арбитраж правит тем, что именуется рынком.
"Рефлексивити" ИМХО более уместная ГИПОТЕЗА. Причём более фундаментальная.
Ещё более интересно, что даже слабую форму эффективности рынка жилой недвижимости не смогли обнаружить даже в США и на их вторичном рынке, а также в Испании и Швеции (это на основании тех источников, что нам удалось найти), хотя пытались. Искать эффективность вторичного рынка жилой недвижимости в России конечно можно, но ...
Эффективнось первичного рынка жилой недвижимости невозможна по определению - регулирование высокое. Её и за рубежом никто не ищет.
Эффективность рынка иной (нежилой) недвижимости - аналогично.
Ещё один момент.
Удалось найти одну давнюю статью Смита, в которой он кратко описывает реформу оценки, которую предлагал Ратклиф: отказаться от рассмотрения объекта на основании трёх подходов и использовать вместо них два: подход продавца и подход покупателя.
А если не отказываться от трёх подходов, а внутри каждого искать подход продавца и подход покупателя? Шесть стоимостей для анализа.
Это не просто. Надо принять, что КАЖДЫЙ из трёх подходов способен смоделировать подход продавца и подход покупателя.
1. ЗП: продавец с ПП=ПП, котрая сейчас ПП - СПРЭД1.
2. ДП: разработано в 2003 году Михайлецом (начало вывода формулы ДП - доходность продавца и доходность покупателя) - СПРЭД 2.
3. СП: вообще очевидно, но надо знать цены спроса - СПРЭД3.
М.б. это "промоет окна" или "протрёт", хотя бы аналитически?
В завершение про аксиому оценки. Вот "у них там" ГИПОТЕЗЫ, а у нас АКСИОМА и всё.
ИМХО должна она выполняться, но в СПРЭДАХ, если они пересекаются.
А вот про "основное уравнение оценки": ЗП = СП = ДП, в котором, как утверждается ДВА уравнения, а я вижу ТРИ, я промолчу. Но зачем Кейнса с Фишером выкинули ДП = ЗП?
Собственно, это тезисы будущей статьи на осень.
С уважением.

Простите Простите
В начало
 
Борис Иванов
От: Monday, July 13, 2009 10:01:10 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/2/2007
Сообщений: 152
Местонахождение: Санкт-Петербург
Думается, что с такими предложениями:

Затратный подход – ориентир стоимости,
Сравнительный подход – диапазон стоимости,
Доходный подход – рыночная стоимость

Мы заблудимся в трех соснах - прописаны у нас в ФСС что такое рыночная стоимость, а тут опять путают.
Понятно, что на разных стадиях проекта разные риски, но не собираемся же мы полностью воспроизводить цикл бизнес-процессов в отчете? - мало того, что везде различные условия, так они еще и изменяются.
Вот и придумывай потом эти цифры, ищи аналитику, а может и покупать придется?
Зачем создавать проблемы для себя и своих коллег?
В общем статья не понравилась - не понимаю с чего это вдруг считать затратным методом без учета ПП, и вообще хоть как обзовите величину наценки на себестоимость, а начислять ее необходимо, ибо не бывает халявы.
Мутно одним словом
В начало
 
Марина
От: Monday, July 13, 2009 11:52:54 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
Борис Иванов сообщал(а):
Думается, что с такими предложениями:

Затратный подход – ориентир стоимости,
Сравнительный подход – диапазон стоимости,
Доходный подход – рыночная стоимость



Возможно, данное утверждение верно для доходной недвижимости, но ведь приходится оценивать массу социально занчимых объектов, которые не предполагают НИКАКОЙ ДОХОДНОСТИ! Например, здания школ, детских садов, больниц, казармы ВЧ и т.п. Они по определению не являются доходной недвижимостью, т.к. изначально строятся на бюджетные средства и потом содержатся на дотации (тот же бюджет!). При этом рынка таких объектов, как правило, не существует. Чаще всего для них определяется т.н. рыночная ст-ть для целей бухучета и т.п. И при оценке таких объектов перед оценщиком стоит дилемма: определять ст-ть в существующем использовании, которой нет в ФСО, или исходя из АННЭ? Но тогда это уже будут не здания школ, детских садов, больниц, поликлиник, казарм ВЧ и т.п., а нечто совершенно другое...

Кроме того, приходится оценивать массу специализированной недвижимости, которая строится без участия девелоперов, и доход извлекается не от сдачи её в аренду, а от бизнеса. Выделить из доходов от бизнеса доходы, приходящиеся исключительно на недвижимость - задача для оценщика практически неразрешимая. При этом зачастую никто аналогичную недвижимость (если вообще есть аналоги!) не продаёт и не покупает, а строит и использует исключительно для ведения собственного бизнеса, т.е. для таких объектов по определеню рынка нет. А рыночная ст-ть определяется исключительно для управленческих целей или для ведения бухучета, и т.п. Оценщик в таком случае определяет даже не рыночную ст-ть в её классическо понимании, а некую внутреннюю ст-ть, отражающую полезность объекта для его владельца, которая по своей природе близка к инвестиционной.

Приведенная Борисом Иванов аксиома неприменима даже для жилой недвижимости, т.к. в России в настоящее время отсутствуют доходные дома, а квартиры и тем более коттеджи приобретаются в подавляющем большинстве для собственного проживания, а не для сдачи в аренду, т.е. не могут рассматриваться в качестве доходной недвижиомсти, т.к. такое использование жилья в настоящее время является нетипичным! Но ведь оценщики должны исходить из наиболее типичного использования недвижиомтси, поэтому для жилой недвижимости доходный подход не применяется (за редким исключением).


Борис Иванов сообщал(а):
...не понимаю с чего это вдруг считать затратным методом без учета ПП, и вообще хоть как обзовите величину наценки на себестоимость, а начислять ее необходимо, ибо не бывает халявы.



Совершенно верно: халявы не бывает, поэтому в укрупненных расценках, которые мы берем из справочников оценщика или из УПВС, уже учтена сметная прибыть застройка! А вот наличие/отсутствие ПП (как прибыли девелопера) остается дискуссионным.

Кстати, почему эта пресловутая ПП должна быть только у объектов недвижимости? Если исходить из единообразия методик оценки и применения 3-х обязательных подходов, а также из природы этой ПП, то логично будет её начислять ко все другим объектам без разбора! Будь то автомобили, станки, поточные линии, картины, драгоценности и т.п.! Почему только к недвижимости?



Р.S. Кстати, я не сторонник ПП хотя бы потому, что следуя классике оценки, если сравнительный подход выше затратного, то это говорит как минимум о том, что выгоднее объект построить, нежели прибрести готовый. Между тем, не раз приходится читать в различных трудах отечественных теоретиков оценки о том, что если сравнительный подход ниже результатов затратного, то имеет место внешний износ, а если наоборот, то это - ПП. Но ведь разумный покупатель, действуя в своих интересах и расчетливо, сразу сообразит, что если ст-ть затратным подходом ниже, че сравнительным, то лучше строить аналогичный объект самому, нежели переплачивать продавцу! И только в крайнем случае, если нет воможности купить ЗУ (или взять в аренду) и построиться, решится на приобретение готового объекта!



В начало
 
Борис Иванов
От: Monday, July 13, 2009 1:12:39 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/2/2007
Сообщений: 152
Местонахождение: Санкт-Петербург
Марина, предлагаю, прежде чем кого-то критиковать соглашаться или нет, изначально внимательно читать обсуждаемое.
Я про вот это:
Затратный подход – ориентир стоимости,
Сравнительный подход – диапазон стоимости,
Доходный подход – рыночная стоимость

не мое это = Коростелев С.П. писал - а я просто скопировал его предложение и не согласился с ним.

По поводу прибыли застройщика: если мы берем УПВС, то знаете, что там прибыль закладывалась в районе 5%? а в нынешних коинвестах около 15 по-моему...
Кроме того построить здание и вложить деньги в его строительство это разные вещи - не путайте их и будет вам счастье...
К станкам мы не применяем, потому что затратного у нас нет как такового) - один лишь сравнительный и изредка доходный... то что мы называем затратным - всего лишь подобие его, потому как мы используем цены предложений (продажи), но никогда, слышите? никогда мы не просчитываем сколько необходимо потратить для воспроизводства того же станка, в то время как с недвижимостью мы пытаемся это проделать.

По поводу строительства жилья я могу согласится вот в каком аспекте: мы видим данную ситуацию при строительстве частного дома где-нибудь в деревеньке /загородное строительство/ причем исключительно там.

В общем уже устал печатать...
В начало
 
Eugene
От: Monday, July 13, 2009 1:22:08 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,200
Местонахождение: Саратов
Марина сообщал(а):
Возможно, данное утверждение ... решится на приобретение готового объекта!

Лыко мочало...
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=3735

Марина сообщал(а):
...но ведь приходится оценивать массу социально занчимых объектов, которые не предполагают НИКАКОЙ ДОХОДНОСТИ!...

Вся недвижимость "доходная", даже "социальная" и специализированная: 1) экономия на расходах - это тоже доход, 2) обеспечение правительством сносной ситуации в государстве - это тоже доход, просто его сложно оценить традиционными методами в денежном эквиваленте. Но это не меняет равенства ЗП=СП=ДП, другое дело стоит ли применять ДП там, где почти невозможно определить денежный поток и норму отдачи на капитал.

Марина сообщал(а):
...приходится оценивать массу специализированной недвижимости, которая строится без участия девелоперов, и доход извлекается не от сдачи её в аренду, а от бизнеса. Выделить из доходов от бизнеса доходы, приходящиеся исключительно на недвижимость - задача для оценщика практически неразрешимая

Не участие девелопера не причина отказываться от учета ПП, бурно и долго обсуждалось в ветке по выше приведенной ссылке. Сейчас есть возможность более простого вычленения по крайней мере нормы отдачи: процентные ставки по лизинговым платежам, с потоком сложнее, но это опять не повод опровергать ЗП=СП=ДП.

Марина сообщал(а):
...аксиома неприменима даже для жилой недвижимости, т.к. в России в настоящее время отсутствуют доходные дома, а квартиры и тем более коттеджи приобретаются в подавляющем большинстве для собственного проживания, а не для сдачи в аренду, т.е. не могут рассматриваться в качестве доходной недвижиомсти, т.к. такое использование жилья в настоящее время является нетипичным! Но ведь оценщики должны исходить из наиболее типичного использования недвижиомтси, поэтому для жилой недвижимости доходный подход не применяется (за редким исключением)

Не применяется, но вполне может применяться. Типичное использование объекта не меняется: проживание, для себя или для кого-то не имеет значения. Поиск арендных ставок на аналогичные жилые объекты - это способ определить поток доходов, который получает собственник от этого объекта даже проживая в нем, как я уже писал выше: экономия на расходах - это доход, сколько пришлось бы платить собственнику если бы у него не было этого объекта и приходилось бы его снимать? Там где рынок аренды жилых объектов есть, доходный подход применим и к жилью, и даже там где такого рынка нет ДП теоретически применим, просто нет возможности определить корректно поток и ставку, но это опять не причина опровергать ЗП=СП=ДП.

Марина сообщал(а):
Совершенно верно: халявы не бывает, поэтому в укрупненных расценках, которые мы берем из справочников оценщика или из УПВС, уже учтена сметная прибыть застройка!

А кто сказал, что застройщик - единственный субъект рынка имеющий право получать доход, компенсацию за вложенный капитал, потраченное время, предпринимательские способности? Остальным участникам рынка нормативно запретить получать прибыль? Светлое будущие уже наступило, кругом коммунизм, я что-то проспал? Наличие прибыли застройщика в составе прямых издержек не причина оспаривать наличие ПП и равенства ЗП=СП=ДП, а лишь обломки социалистической утопии: вам мол за это положено, а за это не положено.

Марина сообщал(а):
Кстати, почему эта пресловутая ПП должна быть только у объектов недвижимости? Если исходить из единообразия методик оценки и применения 3-х обязательных подходов, а также из природы этой ПП, то логично будет её начислять ко все другим объектам без разбора! Будь то автомобили, станки, поточные линии, картины, драгоценности и т.п.! Почему только к недвижимости?

Самое смешное, что Вы правы: ПП и для всего прочего нужно учитывать и она учитывается: производителем и диллером в полном объеме в цене по прайсу. Или Вы самостоятельно калькулируете себестоимость производства авто, как если бы Вы заказывали его по деталям, собирали на СТО (которой бы заплатили прибыль "сборщика", аналог прибыли застройщика), а потом продавали со своей ПП как производитель? В абсолютном большинстве для прочих объектов в качестве полной стоимости до износов принимается сумма с ПП, даже если это явно и не видно. Т.е. принцип ЗП=СП=ДП опять работает без исключений

Марина сообщал(а):
Но ведь разумный покупатель, действуя в своих интересах и расчетливо, сразу сообразит, что если ст-ть затратным подходом ниже, че сравнительным, то лучше строить аналогичный объект самому, нежели переплачивать продавцу!

Угу, и построит мгновенно, и денежные средства будут отвлечены от прочих дел на секунду, и заморачиваться с беготней по кабинетам, поиску строителей, материалов не будет, и предпринимательские способности ничего не стоят: любой ведь щелкнул пальцами и теремок построился, даже утруждаться не надо. ПП компенсация за все эти проблемы (что уже обсуждалось по ссылке выше), которая как раз делает теоретическую модель вменяемой. Строя "для себя" получаем ПП как экономию на расходах по привлечению стороннего девелопера, соответственно продавая на сторону такой объект обязательно нужно учесть ПП, так как покупатель фактически оплатит вашу бурную предпринимательскую (девелоперскую) деятельность по строительству, в противном случае приходим опять к социалистической утопии: поработали? обойдетесь без з/п, вы ж удовольствие от работы получили! больше ничего не полагается
В начало
 
Борис Иванов
От: Monday, July 13, 2009 1:33:26 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/2/2007
Сообщений: 152
Местонахождение: Санкт-Петербург
Евгений) мне столько буков писать лениво) = есть чем другим заниматься, но, в сущности - все по существу)
В начало
 
Марина
От: Monday, July 13, 2009 2:39:16 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
Между тем, на сегодняшний день мы имеем всего 3 ФСО: №№ 1 - 3, которые ОДИНАКОВЫ ДЛЯ ВСЕХ БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ! Будь то недвижимость, машины, оборудование, материалы, объекты ИС, бизнес, и т.п. ... да всё, что угодно! И везде декларируется, что оценщик обязан использовать 3 обязательных подхода к оценке, или обосновать отказ от использования некоторых из них. Раз такое однообразие в Российских стандартах, то логично предположить, что ПП должна присутствовать в любом объекте оценки, ст-ть которого определяется затратным подходом.

И как, например, быть с частичными правами на недвижимость, правом аренды, например, которое мы рассчитываем на основе затрат методом рекапитализации земельной ренты? Как там учесть ПП? Что-то я не видела такого пункта в проекте методических рекомендаций бывшего МИО...Не понимаю (вопрос не касается в данном случае учета ПП при определении рыночной ст-ти объекта недвижимости, на базе которой и рассчитывается СА). Как учитывать ПП при оценке объектов ИС, когда расчет идет на базе ЗП?

На мой взгляд, давно пора определиться, при оценке КАКИХ объектов ПП учитывается, а каких - нет, и прописать это в стандартах, чтобы не было разночтения, чтобы нервы оценщикам не мотали хотя бы по этому вопросу! Кто это написал? Простите
В начало
 
Мисовец
От: Monday, July 13, 2009 2:54:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Марина сообщал(а):
На мой взгляд, давно пора определиться, при оценке КАКИХ объектов ПП учитывается, а каких - нет, и прописать это в стандартах, чтобы не было разночтения, чтобы нервы оценщикам не мотали хотя бы по этому вопросу! Кто это написал? Простите

Ох, Марина, легче точно не станет. Пора прийти к выводу, что чего бы ни написали у нас в стандартах, а будет от этого только головная боль.
Вот в прежних стандартах ПП 519 было написано совсем мало, и никаких проблем это не вызывало. Так что лучше не надо больше ничего писать.
В начало
 
Eugene
От: Monday, July 13, 2009 3:05:21 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,200
Местонахождение: Саратов
Марина сообщал(а):
...Раз такое однообразие в Российских [quote=Марина]Между тем, на сегодняшний день мы имеем всего 3 ФСО: №№ 1 - 3, которые ОДИНАКОВЫ ДЛЯ ВСЕХ БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ! Будь то недвижимость, машины, оборудование, материалы, объекты ИС, бизнес, и т.п. ... да всё, что угодно! И везде декларируется, что оценщик обязан использовать 3 обязательных подхода к оценке, или обосновать отказ от использования некоторых из них. Раз такое однообразие в Российских стандартах, то логично предположить, что ПП должна присутствовать в любом объекте оценки, ст-ть которого определяется затратным подходом.
И как, например, быть с частичными правами на недвижимость, правом аренды, например, которое мы рассчитываем на основе затрат методом рекапитализации земельной ренты? Как там учесть ПП? Что-то я не видела такого пункта в проекте методических рекомендаций бывшего МИО...Не понимаю (вопрос не касается в данном случае учета ПП при определении рыночной ст-ти объекта недвижимости, на базе которой и рассчитывается СА). Как учитывать ПП при оценке объектов ИС, когда расчет идет на базе ЗП?

Ну да, так и есть, о чем и писалось выше, только ПП нас интересует не сама по себе, а при калькуляции затрат на создание чего-либо, что-бы получить полную стоимость до учета износов. А как мы получаем эту полную стоимость? Или калькулируем затраты (ПП - это затрата покупателя объекта, о чем так же писалось ранее, см. ветку по ссылке) или береи "итого" с рынка, как цену производителя или диллера, которая уже включает ПП. Соответственно, ПП во втором случае нас не интересует, нужно лишь отдавать себе отчет, что она учтена в цене по прайсу. По земельным участкам: как и в случае с "диллером", ПП в составе ЗУ учтена, просто диллер Господь Бог, кто-то способен выполнить его работу, проанализировать затраты и прибавить ПП? Очевидно нет, соответственно нужно смириться с тем, что она уже включена и не пытаться дробить единую стоимость ЗУ на составляющие. При создание "участков", например, в виде насыпных островов, ПП нужно учитывать, но базой для исчисления будут затраты на насыпание острова (фактически представляющего из себя "улучшение"). А почему Вы думаете, что при оценке ИС не учитывается ПП? Совершенно логично однообразие в стандартах, так как общие принципы оценки не меняются, а меняется вариант расчета, но ПП на затраты прямо (как в недвижке) или косвенно (как в оборудовании) все равно учитываются

Марина сообщал(а):
На мой взгляд, давно пора определиться, при оценке КАКИХ объектов ПП учитывается, а каких - нет, и прописать это в стандартах, чтобы не было разночтения, чтобы нервы оценщикам не мотали хотя бы по этому вопросу! Кто это написал? Простите

Зачем? Предполагается, что оценщик еще и худо-бедно экономист, и вопросов по ПП у него возникать не может. При калькуляции "полной" стоимости до учета износов и устареваний как базы для обоснования РС, ПП (или в варианте ПП-ВИ) нужно учитывать обязательно для всех объектов. Но её определение не самоцель, а ступенька для определения "полной" стоимости, а если у нас есть "цена по прайсу", то ПП уже не интересует
В начало
 
Слуцкий Александр Анатольевич
От: Monday, July 13, 2009 4:55:18 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/13/2008
Сообщений: 213
Местонахождение: Москва
Как то надо понять, что в соответствии с классикой экономической науки предпринимательская прибыль это совсем не доходы минус расходы, а
либо превышение реально полученных доходов над доходами, запланированными к получению (экс паст минус экс антэ)
либо превышение прибыли (доходы минус расходы) конкретного предпринимателя над средней, типичной (арбитраж), т.е. если все зарабатывают 15, а кто то 50, то ПП = 50 - 15 = 35%.
Есть ещё ПП по Кирценеру (певцу свободного предпринимательства): ПП - это исключительно торговая прибыль, она не связана с собственником актива, она принадлежит тому, кто перепродаёт.
Теперь вот и смотрим. Есть два процесса 1) строительство дома с нормальной прибылью 5(УПВС) или 15(КОинвест)%. Остальное ПП и 2)арбитраж (слово спекуляция не употребляю). Никто не мешает продать с ПП 5% за три месяца, но надо реализовать ещё один проект по арбитражу со своими рисками и расходами. Собственно в процессе строительства рисков минимум, а вот в арбитраже квартирами ... Было мало, пока арбитражный пузырь дули, а оказалось? Говорят откаты и т.д., но это не затраты и риски стройки как таковой, это риски арбитража.
Если мы говорим, что ПП выше нуля это нормально, то ИМХО - это как раз "рефлексивити" Сороса. Это не будет вечно. Все пузыри так или иначе лопаются с обвалом цен, либо сдуваются по тихому, как сейчас в Москве.
Никакого социализма в этом нет. В США сейчас пытаются расследовать случаи арбитража на жилье. Разбираются, почему там, где спрос выше всего строят меньше всего, а ПП выше всего. В Евросоюзе рассматривают необходимость контроля отношения "цена/рента" и меры гос. реагирования на его рост.
Насчёт того, что в станках ПП не считают. Так её там и нет - в том смысле, как она была на недвижимости: есть отпускная цена завода и комиссия посредника, размер котрой проверяется на адекватность. Пишет кто-нибудь, что комиссия посредника при продаже станка составила 400%, поэтому он имеет стоимость 500% от цены завода, если у всех посредников комиссия 5%?
В начало
 
Марина
От: Monday, July 13, 2009 5:30:06 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
И всё-таки, что с ПП при расчете права аренды в рамках ЗП (метод рекапитализации)? Ведь аренда - частичное право на недвижимость, значит ПП должна быть или как?

То же с правами требования. Следует ли учитывать ПП при расчете этих прав на основе затрат? Ни наши методики, ни стандарты ответов на эти вопросы, к сожалению, не дают. Отсюда возникают разночтения при экспертизе отчетов. По сути, всё отдается на откуп проверяющим экспертам. Но такая вкусовщина до хорошего ОД не доведет... Трудная задача Неотработанность и необнозначность таких проблемных вопросов оценки как ПП, НДС, АНЭИ и т.п. очень скоро будет стоить очень дорого рядовым оценщикам в плане личной материальной ответственности. Пока не будет выработан единый подход и поставлены наконец точки над i в этих вопросах, оценщики будут, как разведчики в тылу врага, "ходить по лезвию бритвы". Или так специально задумывалось, чтобы держать оценщиков на коротком поводке? Не понимаю Поэтому, Василий Григорьевич, пусть уж лучше пропишут в стандартах, чем ТАКАЯ неопределенность...Трудная задача Опасный момент
В начало
 
Eugene
От: Monday, July 13, 2009 5:51:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,200
Местонахождение: Саратов
Марина сообщал(а):
И всё-таки, что с ПП при расчете права аренды в рамках ЗП (метод рекапитализации)? Ведь аренда - частичное право на недвижимость, значит ПП должна быть или как?

Свою точку зрения я уже высказывал:
Eugene сообщал(а):
При калькуляции "полной" стоимости до учета износов и устареваний как базы для обоснования РС, ПП (или в варианте ПП-ВИ) нужно учитывать обязательно для всех объектов

Вы рекапитализировать будуте что? РС объекта, а она с ПП
В начало
 
Мисовец
От: Monday, July 13, 2009 7:29:35 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Марина сообщал(а):
Пока не будет выработан единый подход и поставлены наконец точки над i в этих вопросах, оценщики будут, как разведчики в тылу врага, "ходить по лезвию бритвы". Или так специально задумывалось, чтобы держать оценщиков на коротком поводке? Не понимаю Поэтому, Василий Григорьевич, пусть уж лучше пропишут в стандартах, чем ТАКАЯ неопределенность...Трудная задача Опасный момент

Слухи об остроте лезвия бритвы оказались сильно преувеличенными, разве нет?
Представления о разведчиках в тылу врага немного противоречат демпингу на конкурсах по оценке гос.имущества. В ситуации такой неопределенности СРО достаточно мягкие, мне кажется. А внесение каких-либо положений в ФСО увеличивает число БУКАФ, а их там и так уже МНОГА.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005