|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
Вот тут у нас с Вами полное согласие. Ну нет его, этого дна.
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006 Сообщений: 1,336 Местонахождение: Оренбург
|
Мисовец сообщал(а):Вот тут у нас с Вами полное согласие. Ну нет его, этого дна.
На мой взгляд, "дно" объективно существует. Скажем так, цены на жилую недвижимость (при условии сохранения рынка как такового, ведь результатами кризиса, в принципе, может быть и карточная система, и отмена частной собственности в принципе...) не могут более 5-7 лет быть ниже отметки "себестоимость - 10%". Все вполне экономически обосновывается. Есть некий период, за который строительные организации при отсутствии рентабельности проедают капитал, материальные, технические и людские ресурсы. Плюс еще некоторое время выбывание жилого фонда, его уменьшение не отразится на спросе, но это не более 5% от жил. фонда. Все это конечно, обставлено оговорками, и не учитывает форс-мажор (война, революция, государственная поддержка строителей и нуждающихся в жилье и т. п.).
Т. е. для Оренбурга считаю что "абсолютное дно" - 23- 25 тыс. руб. за м2. в нынешних ценах.
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
Я думаю, что дно сегодня искать не нужно, прогноз что кризис продлится ещё три года дает Кудрин, я думаю, что больше. Какой за это время станет цена метра в Оренбурге не так уж и важно.
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006 Сообщений: 1,815
|
>Скажем так, цены на жилую недвижимость ... не могут более 5-7 лет быть ниже отметки "себестоимость - 10%". - А где, интересно, они на 10% ниже себестоимости? Вот, например, раскладка структуры цены для жилой недвижимости Москвы (в у.е. за 1 кв. м): строительная себестоимость - 600, подключение к сетям - 200, плата за согласования и прочее - 1000, доля города (при 30%) - 900; итого 2700, все что выше - так называемая ПП. Вот и посчитать можно где там минус 10%... Далее. Многие настолько привыкли к тому, что цены на недвижимость должны только расти, что по-другому даже уже разучились мыслить. Все рассуждения ведутся на тему "когда снова начнут расти цены на недвижку". Что тут скажешь? Мантровые заклинания могут лишь на время чем-то кому-то помочь, но в долгосрочном плане они обычно оказываются безрезультативными... Вот давайте сначала решим что означает фраза-вопрос "когда закончится кризис?" Ведь от того какой смысл мы в это вложим и будет зависеть ответ. Одни под этим могут понимать момент окончания спада экономики, другие - момент оживления экономики, третьи - момент достижения докризисных показателей... Примерно месяц-полтора назад мне позвонил давнишний клиент, у которого в Подмосковье есть земельные участки и несколько свечных заводиков. Мы поговорили о кризисе. Что выяснилось? Представьте себе, что год назад у некого г-на Корейко были для инвестиций лишние 10 млн. у.е. и он думал куда их инвестировать: в акции или недвижимость? Думал-думал, да и остался при деньгах, ничего не купив. Теперь он с этими деньгами попал в июль 2009 г. И что он видит? Акции за год подешевели втрое, арендные ставки упали на ряд офисных объектов в 2-3 раза (по ряду объектов офисной недвижимости класса В, С в Москве). В то же время рублевые цены на недвижимость почти не изменились. Что из этого следует? А следует то, что те, у кого есть лишние 10 млн. у.е. могут их вложить в покупку акций, могут арендовать гораздо большие площади чем раньше, но они точно не будут покупать коммерческую недвижимость по этим практически не изменившимся ценам. Потому что при снизившихся ставках аренды и не изменившихся ценах на недвижимость срок окупаемости стал значительно более длинным. Какой же разумный инвестор с этим может согласиться? Вывод простой: цены на коммерческую недвижку должны упасть уже в этом году (если только цены на нефть случайно опять не взлетят до 150, но это врядли).
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
Julia Lambert
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/12/2009 Сообщений: 34 Местонахождение: Узловая
|
Удивляют разговоры на тему: "Да нет, не может кризис так долго длиться! Строители будут строить, заводы будут заводить!..." и т.п. Во-первых, анализируя новостной фон - не вижу поводов для оптимизма. Во-вторых, мне кажется мы очень быстро забыли как з/п не получали ГОДАМИ!!! Как не строилось ДЕСЯТИЛЕТИЯМИ вообще НИЧЕГО!!!! Все возможно. Вот, например в сосоедней области уже остановили домну.... Вспомним, ребята, школьные годы золотые, химию!!! Директор завода, кторый остановил домну, наверное не расчитывает ее запустить через полгодика и начать быстренько выходить из кризиса!!! Это уже по ощущениям - не дно, а болото!
Гражданин: "Я право имею?" Государство: "Конечно, имеешь!" Гражданин: "Значит - могу?" Государство: "Нет". В.Шендерович
|
|
Julia Lambert
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/12/2009 Сообщений: 34 Местонахождение: Узловая
|
В РБК вычитала милый анекдотец по теме: Кризис: "Ребята! А это я к вам!!! не ждали?! Соскучались?! ВАЗ - не машина?! 300 рублей за чашку кофе платить стали?! Я как узнал, - сразу пришел!!!"
Гражданин: "Я право имею?" Государство: "Конечно, имеешь!" Гражданин: "Значит - могу?" Государство: "Нет". В.Шендерович
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006 Сообщений: 1,336 Местонахождение: Оренбург
|
Юрий К. сообщал(а):> - А где, интересно, они на 10% ниже себестоимости? Вот, например, раскладка структуры цены для жилой недвижимости Москвы (в у.е. за 1 кв. м): строительная себестоимость - 600, подключение к сетям - 200, плата за согласования и прочее - 1000, доля города (при 30%) - 900; итого 2700, все что выше - так называемая ПП. Вот и посчитать можно где там минус 10%...
Ну, цена ниже себестоимости есть, и была даже в 2008 году - в вымирающих деревнях и депрессивных поселках. Будем считать что дно для Москвы (не реки!), также как и я для Оренбурга "нащупали". Получается что Москву ото дна отделяют те же 40-45% падения, что и Оренбург. Есть куда нырять! Про коммерческую недвижимость в этой ветке изначально речь не шла... Впечатление, что она падает быстрее жилой. Впрочем, коммерческую мониторить сложнее, не так стандартизировано как в жилой...
|
|
Слуцкий Александр Анатольевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/13/2008 Сообщений: 213 Местонахождение: Москва
|
"Каждый думает о завтрашнем дне. Но у каждого оно своё". А если без шуток, то в Москве ИМХО дна не будет. Цены в рублях будут стоять. Хотя какие там цены - индексы (они вещь рукотворная). Примерно, ещё год - полтора. Но это если у соответственных людей резервов хватит. Материальных и иных. Пока ИМХО хватает с избытком.
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008 Сообщений: 7,066 Местонахождение: Москва
|
законы психологии никто не отменял. а они, упрямые, гласят, что человек не может постоянно жить в состоянии стресса. Постепенно он ко всему приспосабливается. Ну кроме отдельных особей. Самый страшный и яркий пример - концлагеря ( у меня дед там был и выжил).
Поэтому дно-дном, а день - днем. Будет день, и будет пища.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
Борис Иванов
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/2/2007 Сообщений: 152 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Оптимистично! Радует)
По газу предложение:
ПААААААААЙЙЙЙЙЙЙЙЙЙП
|
|
Сергей Юрьевич
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2008 Сообщений: 28
|
Довольно любопытное чтиво. Не совсем про нас, но для макроанализа полезно... http://orsn.rambler.ru/main/foreign/articles/40630
|
|
Salamandra
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/13/2009 Сообщений: 5 Местонахождение: Омск
|
Коллеги, довольно много обсуждаются тенденции цен, ценообразующие факторы и многое другое, что для нас важно в процессе оценки.Быть может это не так важно в практике, но я столкнулась с проблемой при разработке диссертации: не могу найти научного определения жилой недвижимости.Даже в диссертациях по направлению "оценка" я его не нашла, хотя старалась.Вроде бы мы все понимаем что это, а вот как выразить- вопрос.... Если кто-то встречал определение жилой недвижимости-поделитесь источником, пожалуйста.
|
|
МР
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/26/2006 Сообщений: 1,262 Местонахождение: Самара
|
Может быть "жилая недвижимость" это не научный термин. А более научно "жилое помещение" - определение и виды есть в Жилищном кодексе.
|
|
Guest |