Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Жилая недвижимость Опции · Вид
Мисовец
От: Saturday, July 11, 2009 12:22:33 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Вот тут у нас с Вами полное согласие. Ну нет его, этого дна. Будь здоров, товарищ!
В начало
 
mir
От: Saturday, July 11, 2009 6:01:53 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
Мисовец сообщал(а):
Вот тут у нас с Вами полное согласие. Ну нет его, этого дна. Будь здоров, товарищ!


На мой взгляд, "дно" объективно существует. Скажем так, цены на жилую недвижимость (при условии сохранения рынка как такового, ведь результатами кризиса, в принципе, может быть и карточная система, и отмена частной собственности в принципе...) не могут более 5-7 лет быть ниже отметки "себестоимость - 10%".
Все вполне экономически обосновывается. Есть некий период, за который строительные организации при отсутствии рентабельности проедают капитал, материальные, технические и людские ресурсы. Плюс еще некоторое время выбывание жилого фонда, его уменьшение не отразится на спросе, но это не более 5% от жил. фонда. Все это конечно, обставлено оговорками, и не учитывает форс-мажор (война, революция, государственная поддержка строителей и нуждающихся в жилье и т. п.).

Т. е. для Оренбурга считаю что "абсолютное дно" - 23- 25 тыс. руб. за м2. в нынешних ценах.
В начало
 
Мисовец
От: Saturday, July 11, 2009 6:38:12 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Я думаю, что дно сегодня искать не нужно, прогноз что кризис продлится ещё три года дает Кудрин, я думаю, что больше. Какой за это время станет цена метра в Оренбурге не так уж и важно.
В начало
 
Юрий К.
От: Sunday, July 12, 2009 12:45:31 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
>Скажем так, цены на жилую недвижимость ... не могут более 5-7 лет быть ниже отметки "себестоимость - 10%".
- А где, интересно, они на 10% ниже себестоимости? Вот, например, раскладка структуры цены для жилой недвижимости Москвы (в у.е. за 1 кв. м): строительная себестоимость - 600,
подключение к сетям - 200, плата за согласования и прочее - 1000, доля города (при 30%) - 900; итого 2700, все что выше - так называемая ПП. Вот и посчитать можно где там минус 10%...
Далее. Многие настолько привыкли к тому, что цены на недвижимость должны только расти, что по-другому даже уже разучились мыслить. Все рассуждения ведутся на тему "когда снова начнут расти цены на недвижку". Что тут скажешь? Мантровые заклинания могут лишь на время чем-то кому-то помочь, но в долгосрочном плане они обычно оказываются безрезультативными...
Вот давайте сначала решим что означает фраза-вопрос "когда закончится кризис?" Ведь от того какой смысл мы в это вложим и будет зависеть ответ. Одни под этим могут понимать момент окончания спада экономики, другие - момент оживления экономики, третьи - момент достижения докризисных показателей...
Примерно месяц-полтора назад мне позвонил давнишний клиент, у которого в Подмосковье есть земельные участки и несколько свечных заводиков. Мы поговорили о кризисе. Что выяснилось? Представьте себе, что год назад у некого г-на Корейко были для инвестиций лишние 10 млн. у.е. и он думал куда их инвестировать: в акции или недвижимость? Думал-думал, да и остался при деньгах, ничего не купив. Теперь он с этими деньгами попал в июль 2009 г. И что он видит? Акции за год подешевели втрое, арендные ставки упали на ряд офисных объектов в 2-3 раза (по ряду объектов офисной недвижимости класса В, С в Москве). В то же время рублевые цены на недвижимость почти не изменились. Что из этого следует? А следует то, что те, у кого есть лишние 10 млн. у.е. могут их вложить в покупку акций, могут арендовать гораздо большие площади чем раньше, но они точно не будут покупать коммерческую недвижимость по этим практически не изменившимся ценам. Потому что при снизившихся ставках аренды и не изменившихся ценах на недвижимость срок окупаемости стал значительно более длинным. Какой же разумный инвестор с этим может согласиться?
Вывод простой: цены на коммерческую недвижку должны упасть уже в этом году (если только цены на нефть случайно опять не взлетят до 150, но это врядли).


1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Julia Lambert
От: Sunday, July 12, 2009 10:00:53 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 2/12/2009
Сообщений: 34
Местонахождение: Узловая
Удивляют разговоры на тему: "Да нет, не может кризис так долго длиться! Строители будут строить, заводы будут заводить!..." и т.п. Во-первых, анализируя новостной фон - не вижу поводов для оптимизма. Во-вторых, мне кажется мы очень быстро забыли как з/п не получали ГОДАМИ!!! Как не строилось ДЕСЯТИЛЕТИЯМИ вообще НИЧЕГО!!!! Все возможно. Вот, например в сосоедней области уже остановили домну.... Вспомним, ребята, школьные годы золотые, химию!!! Директор завода, кторый остановил домну, наверное не расчитывает ее запустить через полгодика и начать быстренько выходить из кризиса!!! Это уже по ощущениям - не дно, а болото!

Гражданин: "Я право имею?" Государство: "Конечно, имеешь!" Гражданин: "Значит - могу?" Государство: "Нет". В.Шендерович
В начало
 
Julia Lambert
От: Sunday, July 12, 2009 10:04:37 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 2/12/2009
Сообщений: 34
Местонахождение: Узловая
В РБК вычитала милый анекдотец по теме: Кризис: "Ребята! А это я к вам!!! не ждали?! Соскучались?! ВАЗ - не машина?! 300 рублей за чашку кофе платить стали?! Я как узнал, - сразу пришел!!!"

Гражданин: "Я право имею?" Государство: "Конечно, имеешь!" Гражданин: "Значит - могу?" Государство: "Нет". В.Шендерович
В начало
 
mir
От: Sunday, July 12, 2009 6:17:28 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
Юрий К. сообщал(а):
>
- А где, интересно, они на 10% ниже себестоимости? Вот, например, раскладка структуры цены для жилой недвижимости Москвы (в у.е. за 1 кв. м): строительная себестоимость - 600,
подключение к сетям - 200, плата за согласования и прочее - 1000, доля города (при 30%) - 900; итого 2700, все что выше - так называемая ПП. Вот и посчитать можно где там минус 10%...


Ну, цена ниже себестоимости есть, и была даже в 2008 году - в вымирающих деревнях и депрессивных поселках.
Будем считать что дно для Москвы (не реки!), также как и я для Оренбурга "нащупали". Получается что Москву ото дна отделяют те же 40-45% падения, что и Оренбург. Есть куда нырять!
Про коммерческую недвижимость в этой ветке изначально речь не шла... Впечатление, что она падает быстрее жилой. Впрочем, коммерческую мониторить сложнее, не так стандартизировано как в жилой...
В начало
 
Слуцкий Александр Анатольевич
От: Sunday, July 12, 2009 8:13:53 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/13/2008
Сообщений: 213
Местонахождение: Москва
"Каждый думает о завтрашнем дне. Но у каждого оно своё".
А если без шуток, то в Москве ИМХО дна не будет. Цены в рублях будут стоять. Хотя какие там цены - индексы (они вещь рукотворная). Примерно, ещё год - полтора.
Но это если у соответственных людей резервов хватит. Материальных и иных. Пока ИМХО хватает с избытком.
В начало
 
ЭтоНик
От: Sunday, July 12, 2009 8:55:34 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
законы психологии никто не отменял. а они, упрямые, гласят, что человек не может постоянно жить в состоянии стресса. Постепенно он ко всему приспосабливается. Ну кроме отдельных особей. Самый страшный и яркий пример - концлагеря ( у меня дед там был и выжил).

Поэтому дно-дном, а день - днем. Будет день, и будет пища.Кажется, еще кто-то из мудрых сказал

нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Борис Иванов
От: Monday, July 13, 2009 1:50:36 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/2/2007
Сообщений: 152
Местонахождение: Санкт-Петербург
Оптимистично! Радует)

По газу предложение:

ПААААААААЙЙЙЙЙЙЙЙЙЙП
В начало
 
Сергей Юрьевич
От: Tuesday, July 14, 2009 3:26:28 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2008
Сообщений: 28
Довольно любопытное чтиво.
Не совсем про нас, но для макроанализа полезно...
http://orsn.rambler.ru/main/foreign/articles/40630
В начало
 
Salamandra
От: Wednesday, October 27, 2010 7:02:53 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/13/2009
Сообщений: 5
Местонахождение: Омск
Коллеги, довольно много обсуждаются тенденции цен, ценообразующие факторы и многое другое, что для нас важно в процессе оценки.Быть может это не так важно в практике, но я столкнулась с проблемой при разработке диссертации: не могу найти научного определения жилой недвижимости.Даже в диссертациях по направлению "оценка" я его не нашла, хотя старалась.Вроде бы мы все понимаем что это, а вот как выразить- вопрос....
Если кто-то встречал определение жилой недвижимости-поделитесь источником, пожалуйста.
В начало
 
МР
От: Wednesday, October 27, 2010 8:12:06 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/26/2006
Сообщений: 1,262
Местонахождение: Самара
Может быть "жилая недвижимость" это не научный термин. А более научно "жилое помещение" - определение и виды есть в Жилищном кодексе.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005