Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
»
Федеральные стандарты оценки Российской Федерации
»
О предложениях Озерова Е.С. по ФСО-1
|
5 страниц(ы):
1
[2]
3
4
5
|
|
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Озеров Евгений Семенович сообщал(а):Марине Карповой.
Спасибо, Евгений Семенович, что нашли время ответить. Ваш ответ позволил взглянуть на этот вопрос под другим углом.
С уважением и пожеланиями благополучия, Карпова Марина.
Добавлено.
И все-таки, я не сторонник "путаницы" в нормативных правовых актах, когда вводимая в преамбулу фраза "для целей настоящего закона (положения, стандарта...) и т.д. как бы подразумевает единичное, только в данном документе обоснованное использование термина.
Я все-таки за терминологическое единство, когда не нужно спрашивать у автора, что он имел в виду.
Уверена, что достигнуть результата можно и не прибегая к формулированию определений, отличных от ГК РФ, а как раз опираясь на них, дать понятие состава объекта оценки для объектов недвижимости как сложных вещей.
Данный вариант возможно был бы более логичен и уместен в Стандартах оценки.
Еще раз всего наилучшего.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Сергей Смоляк
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 421
Местонахождение: Москва
|
ДмитрийП сообщал(а):
Ну какое может быть ННИЭ для автокрана (крупная транспортное средство). Переделать его в свадебный лимузин?
Могу ответить, приведя пару примеров РАЗНЫХ способов использования автокранов, используемых строительной организацией:
1) работать в одну, две или в три смены
2) начиная с 8-го года эксплуатации эксплуатировать без ремонта в режиме работы "на износ"
3) использовать или не использовать амортизационную премию при покупке (от этого зависят размеры налога на имущество)
4) сдать в аренду
5) в конце срока службы сдать на металлолом или продать частному предпринимателю в Мухосранском районе.
Обратите внимание, что денежные потоки в каждом варианте будут разные, а способы использования оценщику нужны только для того, чтобы подсчитать денежные потоки и через них - стоимость имущества. Так что выбирать оценщик должен из этих и иных способов.
Заметьте, что ни в одном документе не говорится, что способы использования должны отличаться только "технологически" (кстати, при сдаче в аренду кран может использоваться технологически так же, как он мог бы использоваться арендодателем-строительной фирмой, а вот доходы и расходы арендодателя при этом будут другими).
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Сергей Смоляк сообщал(а):...
Могу ответить, приведя пару примеров РАЗНЫХ способов использования автокранов, используемых строительной организацией:
1) работать в одну, две или в три смены
...
Осталось дело за малым. Купить автокран и претворить в жизнь ННИЭ - трехсменную работу.
Все эти теоретические изыски заканчиваются когда нужно самому отвечать своими деньгами.
Как то оценил я ЗУ, мне Заказчик говорит мол дешево, я возражаю мол это даже дорого. Мне опять, мол дешево, вот смотри интернет все дороже в несколько раз.
Тогда я говорю: "давай сделаем бизнес. я буду тебе продавать участки ,по этой оценке что я посчитал, и которую ты считаешь очень низкой, а ты будешь их продавать дороже, по той цене что ты мне говоришь. Кучу денег заработаешь."
Человек задумался и на этом спор дорого-дешево закончился.
Меня поражает апломб некоторых оценщиков, которые считают что могут лучше собственников (людей которые рискуют своими деньгами, а иногда и жизнями) распоряжаться имуществом.
Ну а, во-вторых, сменность, ремонтные периоды и ННЭИ все таки разные вещи, на мой взгляд.
Кроме того, изменение режима эксплуатации и режима налогообложения влияют может быть на инвестиционную стоимость, а не на рыночную.
Потому что если объект оценке на рынке продается за 100 руб, то сколько бы Вы не насчитали бы доходным подходом, дороже его продать не получиться.
Нет если конечно уставник раздуть, или деньги вывести, то тогда да.
Ну а в третьих, нужно давать подробное определение, что такое ННЭИ в стандартах по каждому виду имущества.
Тут подумалось, а что собственники офисных зданий не используют помещения по ночам. Надо сделать так: днем офисы, девицы за компьютерами кнопки нажимают, а ночью - клуб, танцы-обжиманцы. И стоимость здания станет намного дороже.
Да кстати, я тут уже писал про это, но повторюсь.
Вот получил я отрицательную экспертизу из ФАУГИ, как раз по поводу ННЭИ. Где мне написали, мол не надо фантазировать и придумывать более дорогое использование объекта недвижимости, есть текущее использование, по нему и считай. Да дешевле, но реально.
И это правильно. Потому что все эти фантазии приводят к завышению цены, так что объект оценке никому не нужен по этой рассчитанной оценщиком цене.
Так же хотел бы обратить внимание, что претворение в жизнь этих предложенных стандартов приведет еще к большему распуханию отчетов. И так сейчас отношение воды к расчетам 1:20
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Мне лично АННЭИ (или как иногда пишут АНЭИ) симпатичен главным образом по той причине, что в алгоритме его проведения ПЕРВЫМ этапом, без выполнения которого все остальные не могут проводиться стоит анализ на ЮРИДИЧЕСКУЮ разрешенность, т.е. соответствие требованиям нормативных правовых документов.
Т.е. ЮРИДИЧЕСКОЕ - базис, на который надстраивается физическое, экономическое и прочее.
Эта мысль греет меня, когда мне пеняют в том, что я ради буквы закона грешу против здравого смысла.
Но обязательность Анализа ВО ВСЕХ случаях - тут я не согласна.
Думаю, что это должно диктоваться не только и не столько ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ, сколько ее НАЗНАЧЕНИЕМ ну и видом стоимости, если когда-нибудь оценщик будет массово определять что-нибудь отличное от рыночной.
А предложения Евгения Семеновича все-таки обсудить стоит. Не зря ведь человек пошел на опубликование их на форуме. Не все считают это нужным, недооценивая форум.
Так что, коллеги, может все-таки продолжим обсуждение в конструктивном ключе?
Для начала:
Из положительного:
1.Радует появление понятие Объект оценки в названии стандарта и соответственно уделенное этому вопросу внимание.
В старых ФСО этого не было.
2. Предпринята попытка дать определение понятию "оценка". До сих пор на эту тему были только споры.
Из вопросов:
в п.2.2. есть фраза "выполнение работ по оценке". Спрашиваю, а почему не "оказание услуг по оценке". На мой взгляд, договор на оценку, это скорее договор возмездного оказания услуг, а не договор подряда, например.
Опять будут меня ругать, но как юрист скажу, что это важно.
Дальше буду смотреть еще. Если не будет интересно форуму - отправлю автору. Может хоть он почитает
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
ЭтоНик сообщал(а):Дальше буду смотреть еще. Если не будет интересно форуму - отправлю автору. Может хоть он почитает
Лучше на форуме. Мне вот пока не очень интересно, но читая Вашу переписку с автором проекта уже чувствую растущий интерес. И мне кажется, что нужно хорошо подумать, прежде чем давать в ФСО те определения или пояснения, которые уже есть в другом законодательстве: ФЗ-135, ЗК, НК, ГК, ГПК. Зачем нам дублирование?
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Мисовец сообщал(а):ЭтоНик сообщал(а):Дальше буду смотреть еще. Если не будет интересно форуму - отправлю автору. Может хоть он почитает Лучше на форуме. Мне вот пока не очень интересно, но читая Вашу переписку с автором проекта уже чувствую растущий интерес. И мне кажется, что нужно хорошо подумать, прежде чем давать в ФСО те определения или пояснения, которые уже есть в другом законодательстве: ФЗ-135, ЗК, НК, ГК, ГПК. Зачем нам дублирование?
Дублирование - это немного не то. Изменяя смысл термина мы создаем неопредленность, которая неизбежно будет истолковываться по-разному. А это, как написано в методрекомендациях Минюста по независимой экспертизе НПА на коррупциогенность - как раз признак. Можно над этим посмеяться, конечно. Но я в рамках обсуждения данного документа пытаюсь озвучить общую проблему: разве мало неопределенностей в самом Законе об ОД. Зачем их преумножать?
А если Вам интересно, то позволю себе немного продолжить с вопросами:
1. П. 2.3. вводит понятия стоимость в пользовании и стоимость в обмене как равноценные. В то же время в п. 2.3.1. ясно сказано, что стоимость в пользовании используется (прошу прощения за тавтологию) ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО при реорганизации предприятий. Что подтверждает и п.2.3.2., который говорит о том, что "стоимость в обмене, котораяи определяется в процессе оценки, регламентируемой данным стандартом". Т.е. Стандарт посвящен стоимости в обмене. А как со стоитмостью в пользовании? С ней что? Как-то мне не совсем понятна равноценность этих стоимостей в стандарте.
Я бы написала иначе. Раз стандарт по стоимости в обмене - так и пишем. А про стоимость в пользовании указываем для случаев на которые стоимость в обмене не распространяется.
2. В п.2.7. по сравнению с действующим ФСО-1 слово "расчет" заменено на "установление". Интересно почему? Предполагается, что "установление" более широкое понятие, куда входит и расчет? Или что-то другое?
3. с.п.2.9. (наш всеми обожаемый анализ ННЭИ) мне совсем непонятно:
_ что такое "социально-приемлемый". Необходимо дать определение
- что является определяющим - социальная приемлемость или максимальная продуктивность? И как быть, если социально-приемлемое не является максимально продуктивным.
Здесь я опять вижу возможность разночтений (например между оценщиком и экспертом).
Ну и так далее :)
Возможно я придираюсь к мелочам, но делаю так как обычно при экспертизе НПА. Так что прошу Евгения Семеновича воспринимать это не как критику даже, а как выявление слабых мест.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Озеров Евгений Семенович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/21/2008
Сообщений: 45
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Уважаемые коллеги! Хотел бы поддержать предложение Марины – вместе с критикой формулировать свои предложения по редакции анализируемых положений документов. Эти предложения будут полезны не только для меня, но – в большей степени - для разработчиков ФСО из НСОД и для всех нас – при обсуждении того, что они подготовят (мои тексты были отправлены руководителям и членам Комитета по стандартам НСОД с предложением использовать их при разработке новой редакции базовых ФСО).
Теперь комментарии по некоторым конкретным замечаниям.
1.Принцип ННЭИ является определяющим для понятия рыночной стоимости любого объекта гражданских прав
(см. http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/nnei.pdf?PHPSESSID=2f682912239f1740062ebfe1a50a98dc;
http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Guidance_materials/nnei.doc,
в ближайшее время постараюсь предложить более подробные комментарии). Отказываясь от анализа с целью выбора варианта ННЭИ, оценщик определяет не рыночную стоимость, а стоимость в текущем использовании. Если клиенту нужна эта последняя стоимость – не выбирайте ННЭИ, но предупредите клиента, что определили Вы стоимость, отличную от рыночной. В связи с этим отмечу, что не исключается возможность вместо стоимости в текущем использовании ввести в оборот рыночную стоимость в текущем использовании (РСТИ). Эту идею недавно подсказал мне С.В.Грибовский, обратив внимание на то, что массовая оценка, призванная определять кадастровую (рыночную) стоимость недвижимости для целей налогообложения, конечно же, будет осуществляться без выбора ННЭИ. При принятии этого нововведения нужно обеспечить легитимность сосуществования рыночной стоимости (РС) с РСТИ в нормативных документах, предписывающих определение РС. Замечу только, что в ближайшей перспективе более востребованными будут оценщики, овладевшие техниками выбора ННЭИ с учетом рисков (наши студенты делают это уже при оценке конкретных объектов недвижимости).
2. Ограничиваться использованием в отчетах об оценке только формулировок из нормативных актов без комментариев и аргументированных уточнений применительно к задачам оценки не получится (выше приведены примеры с неполным определением понятия рыночной стоимости в ФЗ и с определением неполного состава объекта недвижимости в ст. 130 ГК). По-видимому, в Стандартах или (и) в методических рекомендациях, принимаемых НСОД, следует приводить «нормативные» формулировки с комментариями и дополнениями, на которые могут ссылаться оценщики.
3. Наше определение понятия справедливой стоимости опирается на предложение МСО, но содержит и уточнение, связанное с представлением об этой стоимости как о заменителе рыночной стоимости: при отсутствии рыночных сделок с объектами того же типа, что и объект оценки, нецелесообразно говорить о рыночной стоимости и вместо нее нужно определять справедливую стоимость. Разным ведомствам предстоит согласовать единую концепцию определения этого понятия (нашим представителям в МКСО придется согласовывать ее и с МКСФО). Ясно только, что избранная формулировка должна быть закреплена в Федеральных стандартах оценки, наделенных статусом, превышающим статус инструктивного письма ведомства. Заметим только, что справедливая стоимость в нашем представлении также должна определяться с использованием принципа ННЭИ.
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Я смотрю на всякие новации в оценочном законодательстве с другой стороны: как по этим стандартам будут рецензировать отчеты в ФАУГИ и экспертами в СРО.
Когда были приняты существующие ФСО. я обращал внимание, на фразу: "рыночная стоимость - расчетная величина". И говорил, что теперь, любая цифра, которая есть в отчете, должна быть получена с помощью арифметических действия, иначе отчеты не пройдут рецензирование.
И мои опасения была полностью подтверждены практикой рецензирования.
И я вижу что по новым стандартам ни один отчет, даже у Вас ув.Евгений Семенович, не пройдет рецензирование.
Я могу даже предположить новую фразу в рецензиях: "оценщик не раскрыл сущность рыночной стоимости по отношению к объекту оценки. Отчет не может быть признан достоверным".
А с другой стороны как-нибудь приспособимся и к этому. Как там: "вынес и эту дорогу железную, вынесет все, что Господь не пошлет".
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Озеров Евгений Семенович сообщал(а):Отказываясь от анализа с целью выбора варианта ННЭИ, оценщик определяет не рыночную стоимость, а стоимость в текущем использовании.
Вовсе нет. Я не отказываюсь от выбора варианта НЭИ, я соглашаюсь в этом с собственником, если не имею достаточных оснований с ним спорить. От того, что я соглашусь с собственником в выбранном им способе использования объекта, стоимость не перестанет быть рыночной, если только рецензент не докажет, что собственник ошибается.
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Озеров Евгений Семенович сообщал(а):
Я думал что по ссылке будет работа, где с ссылками на нормативные акты доказывается необходимость ННЭИ. А там ...
Мисовец сообщал(а):
... если только рецензент не докажет, что собственник ошибается.
Ну Вы меня удивили. Такой детский оптимизм - " пока рецензент не докажет". Или это шутка такая?
|
|
|
Озеров Евгений Семенович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/21/2008
Сообщений: 45
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
ДмитриюП. Уважаемый коллега, во всех знакомых мне редакциях МСО говорится о том, что при определении рыночной стоимости полагается выбирать вариант НЭИ (в [1] на стр. 24, п. 6.3: наиболее эффективное – «наивысшее и наилучшее» использование), при котором оценка дает максимальную величину стоимости. В п. 6.7 на стр. 25 [1] говорится о том, что понятие НЭИ «является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости». Об этом же говорится в МСО-1 ([1], п.3.4.на стр. 71). Принцип анализа с целью выбора варианта НЭИ заложен и в проекте ФСО-6 - Оценка недвижимого имущества. При определении базовых понятий в ФСО-1, а также при описании принципов и алгоритма процедур оценки в ФСО-2 выбор варианта НЭИ должен быть обоснован со ссылкой на МСО-2007.
1. Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007. Москва. Изд. РОО. 2008.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
ДмитрийП сообщал(а):Мисовец сообщал(а):
... если только рецензент не докажет, что собственник ошибается.
Ну Вы меня удивили. Такой детский оптимизм - " пока рецензент не докажет". Или это шутка такая?
Да, это такая горькая шутка, разумеется. При нынешних и перспективных ФСО так называемым экспертам, не дотягивающим, правда, пока, в основной своей массе до сотрудников ТерФАУГИ, ничего доказывать не приходится. Хотя НС и пытается старательно делать вид, что их эта ситуация как-то заботит.
Евгений Семенович, в МСО да, так и написано, но там, где реально действует МСО у них ситуация существенно иная. Там оценщикам доверяют, а не загоняют в СРО, там отчет проверяется на соответствие итога рынку, а не на формальное соответствие многословным стандартам. Но главное, там полномочия собственников существенно шире, что видно хотя бы по отсутствию у них такого прецедента, как Сочи. Не стоит РФ так сразу равнять со странами, где применяют МСО, мы на них мало похожи.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Еще вопрос к Евгению Семеновичу:
п.3.4.4. Работы, услуги, информация
дано определение
Информация - сведения, оформленные в виде документа на бумажном или электронном носителе и используемые для удовлетворения потребностей юридических или юридических лиц.
Таким образом, под информацией в ФСО 1 подразумевается только та информация, которая задокументирована.
Для сравнения:п.1 ст. 2 149-ФЗ "Закон об информации.."
Информация - сведения, сообщения, данные (независимо от формы их предоставления)
Но п.11 той же статьи содержит определение:
документированная информация - зафиксированная на метриальном носителе путем документирования ифнормация с реквизитами, позволяющими определить такую информацию или в установленных законодательством Рф случаях ее материальный носитель.
Почему бы не воспользоваться существующим определением?
Тем более, что не совсем понятно про удовлетворение потребностей юр и физ лиц.
С уважением, М. Карпова
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Озеров Евгений Семенович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/21/2008
Сообщений: 45
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Уважаемые коллеги! Все замечания полезны, настраивают на выработку дополнительных аргументов в защиту приведенных положений или на обновление редакции этих положений (надеюсь, что дискуссия была полезной и для разработчиков ФСО). В частности, полезны замечания об информации как объекте оценки (представляется, что для "недокументированной" информации будет трудно готовить и обосновывать заключение о стоимости). Нужны будут уточнения и нормы о совпадении даты оценки и даты последнего посещения объекта оценщиком.
Спорным представляется утверждение, что МСО не для нас. ФЗ ОД предписывает нам разрабатывать ФСО с учетом МСО. «Забыть» об этом не получится, учитывая приведенное выше упоминание в МСО о принципе НЭИ в неразрывной связи с определением понятия рыночной стоимости. Эта связь диктуется рынком: при определении рыночной стоимости объекта моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых озабочен возможностью получения предельно высокой выгоды от сделки с этим объектом. Максимально высокая выгода ассоциируется: у продавца - с максимально высокой ценой сделки, у покупателя – с максимально высокой доходностью объекта после его приобретения. В связи с этим принцип НЭИ оказывается ключевым и необходимость учета его при определении рыночной стоимости любого объекта гражданских прав несомненна. Если принять упомянутое выше предложение о введении в оборот понятия рыночной стоимости в текущем использовании (РСТИ), то задача определения величины этой стоимости будет по силам оценщикам, не желающим или не умеющим выбирать вариант НЭИ: они смогут сосредоточиться на выполнении работ для тех заказчиков, которым достаточно получить заключение только о РСТИ.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Озеров Евгений Семенович сообщал(а):Эта связь диктуется рынком: при определении рыночной стоимости объекта моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых озабочен возможностью получения предельно высокой выгоды от сделки с этим объектом. Максимально высокая выгода ассоциируется: у продавца - с максимально высокой ценой сделки, у покупателя – с максимально высокой доходностью объекта после его приобретения.
Евгений Семенович, точно так же важно, не является ли имущество краденным, не находится ли оно на ответственном хранении у предполагаемого собственника и т.п. Однако мы не разрабатываем методику численного обоснования этих вещей. Да, рынок довольно часто, хотя и не всегда, руководствуется максимальной эффективностью. Реальные мероприятия по повышению эффективности гостиниц, ТЦ, парков развлечения или саун составляет содержание особой деятельности, которой так или иначе и занимаются собственники оцениваемых нами объектов. У 99% оценщиков нет никаких оснований предполагать, что они справятся с таким планированием лучше собственника, а оставшийся 1% зря продолжает заниматься оценкой, на консалтинге они заработают больше и без всяких СРО и ФСО.
Я нигде не говорю, что оценивать нужно исходя из плохого плана использования объекта, я говорю о том, на каком основании мы полагаем, что всякий существующий собственник хозяйствует плохо, да так плохо, что нам надо вмешаться в его дела?
|
|
|
Юнитер Арнольд Дмитриевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,710
Местонахождение: Сан Бенедетто Д.М.,Италия
|
Озеров Евгений Семенович
"...Спорным представляется утверждение, что МСО не для нас. ФЗ ОД предписывает нам разрабатывать ФСО с учетом МСО. «Забыть» об этом не получится..."
Уважаемый Евгений Семенович!
Бесспорно, что внутренний стандарт любой цивилизованной страны должен разрабатываться с учетом международных стандартов, тем более в случае с ФСО и наличием соответствующей ссылки на МСО в ФЗ об ОД. Только вот мне представляется, что "забыли" об этом не только разработчики ФСО ...
Если подходить к предложениям о корректировке существующих ФСО с профессиональных позиций, а не с позиции "общественной работы" ( имею в виду определение Ильи Ильфа из его "Записной книжки", т.е. " та работа, за которую не платят деньги" ), то следовало бы по каждому пункту ФСО приводить 3 (три!) варианта текста. А именно, МСО (в последней редакции, кстати, известной лишь немногим), ФСО (действующая редакция) и ПРЕДЛОЖЕННАЯ РЕДАКЦИЯ. Иначе ... имеем то, о чем
так образно всегда говорил Черномырдин...
http://facebook.com/arnold.yuniter
|
|
|
АК
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/13/2007
Сообщений: 348
Местонахождение: -
|
Озеров Евгений Семенович сообщал(а):Спорным представляется утверждение, что МСО не для нас. ФЗ ОД предписывает нам разрабатывать ФСО с учетом МСО
Уважаемый Евгений Семенович! Действительно, это утверждение спорное, а вот фраза в ФЗ об ОД - красивая. РФ пытается в рамках своих интересов интегрироваться в мировое сообщество по максимуму, вот и предписание - оценка тоже по международным стандартам))). Не то чтобы МСО совсем не для нас, скорее не в полной мере для наших условий, и учет МСО при разработке ФСО не диктует же обязательности полного соответствия национальных стандартов оценки международным нормам, предусмотренным в МСО. Вот пример с бухучетом может быть показательным, хотя он и из другой отрасли. Есть и РСБУ, и адаптированная под стандарты МСФО отчетность.
Те организации, которые в силу осуществляемой деятельности считают для себя необходимым вести адаптированную отчетность, используют МСФО (чтобы разговаривать с зарубежными партнерами на одном, ну, или очень похожем, языке), а у кого в этом нет надобности - спокойно ведут учет по нац.стандартам. То есть варианты учета выбираются исходя из целесообразности при ведении бизнеса. Если я не собираюсь оценивать имущество, находящееся за пределами РФ, где действуют нормы, отличные от национальных стандартов, у меня нет и потребности в адаптации в полной мере отчетов к нормам МСО, а если хочу выйти на зарубежный рынок - тогда пожалуйста, в полной мере МСО.
Озеров Евгений Семенович сообщал(а):«Забыть» об этом не получится, учитывая приведенное выше упоминание в МСО о принципе НЭИ в неразрывной связи с определением понятия рыночной стоимости. В связи с этим принцип НЭИ оказывается ключевым и необходимость учета его при определении рыночной стоимости любого объекта гражданских прав несомненна. Если принять упомянутое выше предложение о введении в оборот понятия рыночной стоимости в текущем использовании (РСТИ), то задача определения величины этой стоимости будет по силам оценщикам, не желающим или не умеющим выбирать вариант НЭИ: они смогут сосредоточиться на выполнении работ для тех заказчиков, которым достаточно получить заключение только о РСТИ.
В пп.4.3.11 проекта ФСО-1 указано, в каких случаях определяется рыночная стоимость. Там и фраза "-в других случаях". Предлагаю дополнить в "других случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ", хотя может это и не существенно. В п.4.5.9 дается определение залоговой стоимости и указывается, что при определнии стоимости для целей залога необходимо определить для заемщика - рыночную, для кредитора рыночную и ликвидационную.
Как правило, для банков в отчете указывается рын. и ликв., хотя есть банки, которых интересует только рыночная (такие были кредитные программы, например у Хоум Кредита при ипотеке жилья). Если появится понятие РСТИ, то будет целесообразно дополнить пункт 4.3.11 проекта ФСО-1: "при определении стоимости для целей залога необходимо определять: для заемщика РС или РСТИ, для кредитора - как РС или РСТИ, так и так и ЛС" и этим ограничится. Без "с обеспечением мониторинга величины последней в течение действия кредитного договора". Если я правильно понимаю, под мониторингом понимается то, что оценщик прогнозирует во времени изменение ЛС под воздействием каких-то факторов. Именно "без", потому что финансовый кризис показал, что подавляющее большинство экспертов (и наших, и зарубежных), причем, профильных экспертов фондового рынка, весьма существенно ошибались в своем восприятии действительности. Пример с "народным размещением" акций одного из известных банков показал, что стоимость размещения была переоценена (если можно так сказать о случившихся сделках, народ-то покупал по почти верхней цене), а эксперты, которые прогнозировали рост котировок с мая по конец года размещения в размере 25-30%, оказались в итоге только со своими прогнозами, а миноритарии - с убытками, т.к. котировки (реальные, а не прогнозные) в момент кризиса снизились в 4 раза, и кстати сейчас в 2 раза ниже цены размещения. Как в таких условиях можно достоверно проводить прогнозирование например ликвидационной стоимости акций во времени? Если профи в этом деле, мастера фундаментального и технического анализа, которые давали прогнозы того что, индекс ММВБ навряд ли упадет ниже 800 пунктов? К сожалению, не могу привести источник, потому как это была передача на РБК по-моему в сентябре 2008г, точно не припомню, когда кризис только начинался. А потом было падение ниже 600 пунктов)http://stocks.investfunds.ru/indicators/216/#beginf... Акции в залоге стремительно обесценивались, а спрогнозировать достоверно величину коррекции или время достижения дна (не пережив этого)вообще было невозможно, потому что торги многократно останавливались в силу большой величины падения, и было совершенно не ясно заранее, на сколько глубоким будет падение цены на сырье или ценные бумаги. Америкосы устроили веселую жизнь)))А теперь и их МСО нам выполнять? Ну, это в рамках шутки, конечно.
Вот еще фраза из пп.4.3.11 "Особенностью определения стоимости для целей залога при ипотечном кредитовании является необходимость оценки рисков в долгосрочной перспективе с учетом весов риска, соответствующих объектам залога, включенным в совокупность таких объектов, удерживаемых кредитным учреждением." Вопрос: насколько долгосрочной (период времени)? если кредит берется на 15 лет, так что, на 15 лет риски считать оценщику при оценке квартиры за 3500руб? Возражение примерно такое же как с акциями. Пусть в конце концов и банковские структуры поработают с заемщиком и сами, повзвешивают риски-то, попрогнозируют у них там целые отделы кредитников сидят, пусть отрабатывают бонусы и процентные ставки по кредитам в разы превышающие те, которые установлены в станах, в которых действуют МСО.
Меня всегда интересует не только содержание стандарта, а и то, как потом это содержание реализовать. Так как быть с рыночной стоимостью специализированного недв.имущества.? С его ННЭИ? Пример. Объект оценки – недв.им-во – сооружения водопровода и артезианская скважина пробазы. Цель оценки – определение рыночной и ликвидационной стоимости для целей залога. Реализация – только затратник (в данном случае по ко-инвесту сооружений гор.инфраструктуры,2009г.). Ясно, что ликвидность как таковая тут весьма-весьма относительная. Какие могут быть на ваш взгляд варианты ННЭИ с различными рисками и сценариями? Если в данном случае кредитников устроит РСТИ для целей залога и в пп.4.3.11 будет добавлено «или РСТИ»– вопрос снимается.
|
|
|
АК
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/13/2007
Сообщений: 348
Местонахождение: -
|
Вот еще кстати про сравнительную непредсказуемость фондового рынка, он как оказалось, в итоге одно из главных звеньев в стоимости имущества. Ну, через череду последствий уже для иных рынков, в том числе, и недвижимости.http://www.infox.ru/business/finances/2009/11/27/Dollar_podskochil_vv.phtml
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
Труд, проделанный Е.С. Озеровым по разработке проектов ФСО вызывает уважение.
В этом проекте предлагается ориентироваться на МСО, что представляется разумным.
Однако по ряду позиций требования МСО трактуются по своему усмотрению. В частности это касается НЭИ. Одни пункты МСО о НЭИ неоднократно повторяются, в то время как другие замалчиваются.
Что бы все говорили на одном языке, попробую вывесить все пункты МСО 2007, которые относятся к НЭИ.
Вложения:
 МСО 2007 НЭИ.doc 42 KB, загружено: 3,519 раз.
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
Как видите совсем немного пунктов. Попробуем проанализировать их содержание:
1. Выясняется, что необходимость НЭИ возникает в связи с наличием земельного участка (ЗУ), который всегда обладает уникальностью и бесконечным сроком жизни (ОППО п. 6.1, 6.1.1)
2. Имущество (в терминологии переводчика) в данном контексте трактуется в МСО не в широком смысле, а только как улучшение ЗУ (ОППО п. 6.2., МР 1 п. 5.81.). Исключительно поэтому в МР, посвященных бизнесу, движимому имуществу, аренде – ни слова не говорится о НЭИ. Отсюда напрашивается вывод, что превращать в НЭИ альтернативные варианты использования другого имущества, отличного от недвижимого, противоречит методологии оценки.
3. Отсутствует агрессивность, насаждаемая в Российской оценке, в отношении того, что прежде всего нужно разрушить текущие улучшения и непременно построить новые. В МСО делается упор на то, что как правило РС определяется с учетом НЭИ участка с имеющимися улучшениями (ОППО п. 6,2). Что НЭИ ЗУ как свободного позволяет в первую очередь позволяет определить степень износа и устареваний. А далее всего лишь судить об осуществимости ребилитационных и реновационных проектах (ОППО п. 6.5). То есть реализация таких проектов не правило, а скорее исключение из правил, поскольку возможность реализации таких проектов требует серьезного обоснования (не только экономического), а например приведения изыскательских работ на местности. При этом подчеркивается, что на рынках неустойчивых… там, где использование земли и зонирование меняется (совсем про рынок в РФ), то лучше «не горячиться» со сносом улучшений (ОППО п. 6,6).
4. Использование имущества не разрешенное законом… не может быть НЭИ (ОППО п. 6.4. Разрешенное использование ЗУ на дату оценки – это закон. На мой взгляд, п. 5.8.1 МР 1 переведен неудачно, поскольку в русском варианте может трактоваться как определение вероятности получения разрешения на снос улучшения. Вероятность положительного решения чиновника для конкретного ЗУ предсказать невозможно, даже если имеются прецеденты получения такого разрешения для рядом стоящих ЗУ.
Дело в том, что теория вероятности и математическая статистика позволяет получить достаточно хорошие оценки для средних величин, например на рынке недвижимости. Но никакие самые изощренные методы не в состоянии определить, что среднерыночное событие произойдет с конкретным ЗУ в назначенное время. Такое предсказание равносильно тому, что на основе статистики по ДТП попытаться предсказать, что завтра ДТП произойдет с конкретным заранее выделенным автомобилем.
|
|
|
Guest |
|
5 страниц(ы):
1
[2]
3
4
5
|
|
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|