Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

О предложениях Озерова Е.С. по ФСО-1 Опции · Вид
Озеров Евгений Семенович
От: Wednesday, December 09, 2009 10:59:46 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/21/2008
Сообщений: 45
Местонахождение: Санкт-Петербург
Уважаемые коллеги, надеюсь, что со временем принцип НЭИ будет применяться повсеместно при определении рыночной (не инвестиционной) стоимости, как квазиравновесной цены (при наличии рынка, без кризисов перепроизводства) или справедливой стоимости (при отсутствии рынка) для всех типов объектов оценки. Желаю всем нам новых знаний, «умных» ФСО и новых успехов. Всем всего доброго.
В начало
 
ДмитрийП
От: Wednesday, December 09, 2009 11:16:18 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
АНФ сообщал(а):
...
Вы не в первый раз призываете в союзники Смоляка С.А, а он почему-то отмалчивается. Сергей Абрамович, выскажитесь, как превратить инвестиционную стоимость в рыночную.
...

Да он высказался:
Сергей Смоляк сообщал(а):
...
1) работать в одну, две или в три смены
2) начиная с 8-го года эксплуатации эксплуатировать без ремонта в режиме работы "на износ"
3) использовать или не использовать амортизационную премию при покупке (от этого зависят размеры налога на имущество)
4) сдать в аренду
5) в конце срока службы сдать на металлолом или продать частному предпринимателю в Мухосранском районе.
...

Лучше бы отмалчивался. А то ведь кто-нибудь прочитает и действительно подумает что интенсивность использование оборудования или использованная схема по налогообложению это и есть анализ НЭИ и влияет на рыночную (продажную) стоимость оборудования.

Больше все меня удивляет другое. Вот есть Экономическая теория, которую изучают в школах (высших и не очень) есть курсы "микроэкономика", "теория отраслевых рынков" и др. Где изучаются принципы ценооборазования. Казалось что проще, ну открой учебник, почитай.
И тогда можно выяснить как формируется рыночная стоимость. И можно увидеть, что в большинстве случаев не удается разделить рынки, чтоб продавать товар по той цене, которую могут заплатить покупатели - богатым дороже, бедным дешевле (хотя возможно на локальных "узких" рынках- продажа билетов в музеи г. СПб - иностранцам дороже, своим дешевле).
Но большинстве случаев устанавливается какая-то "средняя" цена для всех категорий потребителей, при которой прибыль продавца максимизируется.
И вроде бы завкафедры "экономики и менеждмента недвижимости" должен знать эти базовые понятия.

И мне вот не понятно, почему, с упорством, достойного лучшего применения, пытаются внедрить в практику оценки положения, которые противоречат основным понятиям экономической теории.
Да кстати и определению определению "рыночная стоимость", данному в ФЗ.

PS. Я все больше и больше склоняюсь к мысли что для работы оценщиком нужно вести требование иметь высшее экономическое образование.
Тогда многие благоглупости просто исчезнут из теории и практики оценки.
В начало
 
Мисовец
От: Wednesday, December 09, 2009 12:06:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
ДмитрийП сообщал(а):
PS. Я все больше и больше склоняюсь к мысли что для работы оценщиком нужно вести требование иметь высшее экономическое образование.
Тогда многие благоглупости просто исчезнут из теории и практики оценки.

Останутся благоглупости от лиц с высшим экономическим образованием.
ИМХО тут вот в чем дело: мы на формах долго говорили что в законодательстве по ОД в РФ, в стандартах, в методиках вопрос АНЭИ не раскрыт, собственно так оно и было. Ну вот, тот народ, который хотел участвовать в написании стандартов, счел, что имеется общественный заказ на раскрытие темы АНЭИ, ну и наука двинулась, оторвалась и летит ...
В начало
 
АНФ
От: Wednesday, December 09, 2009 12:55:38 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
Пока писал пост увидел что Е.С. Озеров вышел из дискуссии с весьма не убедительным заклинанием, смысл котогрого: «НЭИ – это святое». Однако поскольку потрачено время на написание поста, то счел возможным его привести.

Рассмотрим НЭИ и оценку бизнеса.

При оценке бизнеса, мы по умолчанию предполагаем, что бизнес бесконечен во времени (не изнашиваемый объект), так же как и земля. Казалось бы в этом случае так же необходимо проводить анализ НЭИ.

Но если земля безусловно бесконечно живущий объект, то бизнес – это условно бесконечно жувущий объект, поскольку мы не в состоянии предположить на длительный срок перспективы его развития. Например, известная фирма Siemens ведет свое начало с 1847 г. с телеграфных аппаратов и прокладки линий. Что общего осталось от того бизнеса? Очевидно «брэнд» и общее направление деятельности – средства связи. Сколько раз в связи с техническим прогрессом происходило техническое перевооружение производства и были понесены в связи с этим существенные затраты. Кто может предсказать, сколько раз в будущем будет происходить подобное техническое перевооружение и какие направления деятельности и вообще перспективы ждут эту фирму.

Не случайно при оценке бизнеса обычно оценщики знакомятся с бизнес-планом собственника на ближайшие годы, потому что это то, что собственник готов претворять в качестве своих перспектив (своего НЭИ). Навязывать НЭИ оценщика, что предлагается делать в статье Е.С. Озерова, не допустимо, поскольку оценщик не "господь бог", а всего лишь специалист в области экономики и не способен предсказать будущее и увидеть подводные камни технического и технологического плана. Любое НЭИ невозможно разработать находясь внутри системы. Дело в том, что производство развивается не ради самого производства (производить как можно больше), а в том числе и ради прибыли которая в первую очередь зависит от окружения (спроса на продукцию и конкуренции на рынке). При этом прибыль не единственный мотив перспектив развития. Например, в статье в качестве НЭИ предлагается рассматривать возможность «ужать» производственные площади используемые для личных целей и рассматривать возможность сдачи освободившихся помещений в аренду. Действительно, на данном этапе экономического развития в РФ НЭИ любого производства в крупных городах – это прекращение производства, увольнение персонала и сдача помещений в аренду. Но это фактически оценка с позиций ликвидации бизнеса. Кроме того при таком НЭИ возможен социальный взрыв чего власть имущие допустить не дадут.
С другой стороны такое НЭИ противоречит рыночным тенденциям, когда успешные компании освобождаются от не профильных активов, понимая, что для этих активов они являются не эффективным собственником.

Самое главное при оценке действующего бизнеса не нужно забывать, что оценивается конкретный устоявшийся бизнес в выбранном направлении деятельности, а не некая венчурная компания, которая должна завоевывать рынок и поэтому должна для этого радикальным образом меняться.

Рассмотрим к чему может привести оценка бизнеса основанная на НЭИ на примере.
Предположим оценщика попросили оценить стоимость оценочной компании для целей продажи. В обычном случае, он вполне естественно будет опираться на баланс, выручку и прочие данные обычные для такой оценки. Если же позволить ему провести анализ НЭИ, то эти изыскания могут завести очень далеко.

Например, можно спрогнозировать развитие компании в следующем направлении. Поскольку оценка и аудит дополняют друг друга, то вполне резонно предложить арендовать еще помещения и нанять аудиторов. Неплохо конечно привлечь и юристов, открыв соответствующее подразделение. Ну а как обойтись без строительной экспертизы. Ну а далее недалеко и до собственного строительного бизнеса и собственного завода ЖБИ. Чем не НЭИ для оценочной компании?

Можно направить НЭИ по другому направлению. Сосредоточиться на привлечении клиентов. Развить инфраструктуру для привлечения потенциальных клиентов: открыть в смежных помещениях парикмахерскую, ресторан, фитнес и т.п., в которых появляется возможность всячески рекламировать свою оценочную деятельность. Вот только нужна ли в этом случае оценочная деятельность такой обновленной компании?

Вполне очевидно, что стоимость такой «корпорации» в которую превратится благодаря НЭИ оценщика оценочная компания будет не соизмеримо выше. Вот только согласится ли потенциальный покупатель, которому нужна просто оценочная компания для ведения бизнеса, со стоимость определенной оценщиком?

Можно привести более реальные примеры. Так кондитерская фабрика «Красный Октябрь» в Москве расположена практически напротив Кремля и Храма Христа Спасителя в самом центре. Очевидно, что на этом месте можно реализовать что-то другое. Не на столько сложно кондитерское производство, тем более частично устаревшее, что бы его нельзя было бы без ущерба для технологического процесса перевести в другое место. Экономическая эффективность такого перевода очевидна, но вопрос решается уже много лет на самом высоком уровне. Уверен, что это делается не потому, что «продвинутый» оценщик обосновал это. К тому же здесь так много управленческих решений, которые не подсилу предсказать самому опытному оценщику с использованием самых современных методов оценки. В рассматриваемом случае – это не оценка конкретного бизнеса, а разработка инвестиционного проекта по созданию нового бизнеса со старым брэндом с неясными исходными данными и перспективами.

Попытка внедрения НЭИ в оценку бизнеса приводит к тому, что мы пытаемся оценить стоимость не того предприятия, которое реально существует на дату оценки, а какого-то гипотетического предприятия. Поэтому внедрение НЭИ в оценку бизнеса со всей очевидностью приведет к уходу от реальности, существующей на дату оценки, и искажению реальной стоимости предприятия.

Если вспомнить МСО, на которые последнее время часто ссылаются, то в них в МР 6 «Оценка стоимости бизнеса» (МСО 2007) ни словом не говорится о НЭИ, что вполне разумно.

Осталось только, для полноты, рассмотреть особенности НЭИ для недвижимости. И еще целесообразно обсудить методологию оценки при НЭИ с изменением текущего использования, например в рамках ПО-З («Тумаковские чтения» в Самаре). Удивительно, что во всех учебниках по оценке недвижимости говорится о НЭИ, но ни в одном (известном мне) не приводится методики такого анализа НЭИ и особенностей оценки при изменении текущего НЭИ. Под методикой я имею ввиду последовательность действий: делай раз, делай два в одном случае, или делай по-другому в другом случае. Хотелось бы также, что бы проект ФСО по недвижимости, по крайней мере в части НЭИ, предварительно был обсужден.
В начало
 
Мисовец
От: Wednesday, December 09, 2009 2:00:12 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
АНФ сообщал(а):
Осталось только, для полноты, рассмотреть особенности НЭИ для недвижимости. И еще целесообразно обсудить методологию оценки при НЭИ с изменением текущего использования, например в рамках ПО-З («Тумаковские чтения» в Самаре). Удивительно, что во всех учебниках по оценке недвижимости говорится о НЭИ, но ни в одном (известном мне) не приводится методики такого анализа НЭИ и особенностей оценки при изменении текущего НЭИ. Под методикой я имею ввиду последовательность действий: делай раз, делай два в одном случае, или делай по-другому в другом случае. Хотелось бы также, что бы проект ФСО по недвижимости, по крайней мере в части НЭИ, предварительно был обсужден.

Александр Никифорович, большое спасибо за фрагменты и по МиО и по Бизнесу, из них выходят конкретные обоснования отказа от НЭИ.
Что до недвижимости, то я бы там сформулировал НЭИ так:
При анализе текущего использования объекта недвижимости Оценщик выявляет те особенности текущего использования, которые значимо снижают эффективность использования и которые будут заведомо изменены инвестором (новым собственником).
Например, старый магазин "Спорттовары" приватизирован его бывшим директром. Из 800 м2 магазина 600 м2 сдается в аренду, а 200 м2 использует сам собственник для продажи спортивных товаров, преследуя цель сохранения трудового коллектива продавщиц, сложившегося ещё при СССР. Все дамы предпенсионного возраста, отдел спортивных товаров прибыли почти не дает.
Вывод: новый собственник ликвидирует отдел спортивных товаров, просто предъявив ему рыночную ставку аренды. Вот и весь НЭИ.
Другой пример: Зерносклад имеет участок ж/д пути 300 м и устройства погрузки зерна в вагоны. В связи с изменением экономики и технологии хранения и отгрузки зерна ж/д путь никак не используется уже 15 лет и по всей видимости не будет использоваться впредь. Однако новый собственник вряд ли будет сдавать ж/д путь в металлолом, поскольку демонтаж ж/д пути потребует укрепления склона холма в целях недопущения образования оврага. Вывод: ж/д путь не имеет ни рыночной ни утилизационной стоимости, его оценка не нужна, в залоговую стоимость зерносклада он ничего не добавляет.
Третий пример: в колхозе имеются 65 коровников, из котрых работают только 5, остальные крыши обвалились, оборудование сдано в металлолом, или растащено, в окнах отсутствуют рамы. Поголовье КРС в крае исчезает и перспективы кислые. Вывод: НЭИ 60 коровников разбор на материалы, но ввиду изношенности выход годных материалов равен нулю, таким образом, РС этих развалин ноль. Землю можно оценить отдельно.
В начало
 
АНФ
От: Wednesday, December 09, 2009 4:54:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
Василий Григорьевич, по НЭИ для недвижимости мои мысли сходны с Вашими. До той поры, пока на дату оценки нет решения о сносе улучшений, нужно рассматривать как лучше использовать текущее улучшение, без достройки этажей и пристройки дополнительных помещений, просто изменив использование, самое большее с затратами на элементарный ремонт и минимальную перепланировку, не требующую сверх естественных согласований. Не нужно так же углубляться в детали, в какой магазин преобразовать торговые площади: под аптеку, под ювелирторг, или под продукты. Любые фантазии на эту тему не обоснованы.

Что касается коровников, то и в этом случае если не решения на снос, не нужно спешить их сносить, поскольку не известно, что будет на этом земельном участке исходя из планов будущего собственника. Может он решит восстановить коровники, вместо предложенного оценщиком строительства «дворца».

Чем меньше фантазий, тем обоснованнее НЭИ.
Если же есть сомнения по поводу сохранения текущего использования в «эпоху перемен», то лучше посмотреть как рынок оценивает аналогичные объекты, то есть использовать СП, а не фантазировать новое НЭИ. Например, квартиры первого этажа в одних местах (городах и районах) продаются с дисконтом относительно квартир более высоких этажей, а в других наоборот с наценкой.

При оценке всегда нужно помнить, что кроме неспецифических (среднерыночных) рисков, всегда присутствуют специфические риски, свойственные конкретному объекту.
В начало
 
АК
От: Wednesday, December 09, 2009 7:29:13 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/13/2007
Сообщений: 348
Местонахождение: -
Мисовец сообщал(а):
[quote=АНФ]
Что до недвижимости, то я бы там сформулировал НЭИ так:
При анализе текущего использования объекта недвижимости Оценщик выявляет те особенности текущего использования, которые значимо снижают эффективность использования и которые будут заведомо изменены инвестором (новым собственником).

По смыслу это перекликается с рекомендациями АРБ "Оценка имущественных активов для целей залога, 2008"(уже опубликованными), п.7, часть.6, где прямо рекомендовано:
"Анализ наилучшего использования. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно."
К тому же, разработчикам стандартов нужно помнить, что: "Фактически потребителем услуг Оценщика является кредитная организация..." (п.6 пп. 1 указанных рекомендаций АРБ) - это как правило, и что руководителем НСОД является Г.О.Греф., как раз возглавляющий самую крупную кредитную организацию страны.
Хотелось бы, чтобы этот факт влиял на вопрос об ННЭИ имущества с учетом того, что методик определения ННЭИ однозначных, да еще и классифицированных по различным видам имущества нет. Может, их и нет до сих пор потому, что по сей день они не нашли должного объяснения целесообразности обязательного применения, которая диктовала бы их насущную необходимость? Нет в этой обязательности практической потребности, по крайней мере, в текущих условиях, и не нужно ее навязывать - в этом не будет практической пользы.
В начало
 
Мисовец
От: Wednesday, December 09, 2009 8:15:34 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Совершенно верно, как-то я даже незаслуженно забыл об этих рекомендациях. Согласен, что эти формулировки и стоило бы перенести в ФСО. Впрочем, я то считаю, что ни одной буквы в ФСО менять не нужно ещё лет 10. Не потому, что мне там буквы нравятся, а потому, что я не верю, что от перемен в ФСО будет хоть какая-то польза. Но вот мысли АРБ можно было бы просто утвердить НСОД и в СРО, т.е. принять такую концепцию и на этом считать вопрос НЭИ окончательно решенным.
Буду рекламировать теперь эту концепцию АРБ.
В начало
 
Сибириус
От: Wednesday, December 09, 2009 8:40:04 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/20/2009
Сообщений: 402
Местонахождение: Новосибирск
Мисовец сообщал(а):
"...Буду рекламировать..."

Возможно, пригодится в рекламной кампании:

Вложения:
НЭИ - форум_цитата.doc 65 KB, загружено: 1,167 раз.


В начало
 
Мисовец
От: Wednesday, December 09, 2009 8:47:36 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Сибириус сообщал(а):
Мисовец сообщал(а):
"...Буду рекламировать..."

Возможно, пригодится в рекламной кампании:

Неа, не пригодится, но оччченььь сильно.... Будь здоров, товарищ!
В начало
 
NB
От: Wednesday, December 09, 2009 9:51:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
АНФ сообщал(а):

Рассмотрим НЭИ и оценку бизнеса.

Можно привести более реальные примеры. Так кондитерская фабрика «Красный Октябрь» в Москве расположена практически напротив Кремля и Храма Христа Спасителя в самом центре. Очевидно, что на этом месте можно реализовать что-то другое. Не на столько сложно кондитерское производство, тем более частично устаревшее, что бы его нельзя было бы без ущерба для технологического процесса перевести в другое место. Экономическая эффективность такого перевода очевидна, но вопрос решается уже много лет на самом высоком уровне. Уверен, что это делается не потому, что «продвинутый» оценщик обосновал это. К тому же здесь так много управленческих решений, которые не подсилу предсказать самому опытному оценщику с использованием самых современных методов оценки. В рассматриваемом случае – это не оценка конкретного бизнеса, а разработка инвестиционного проекта по созданию нового бизнеса со старым брэндом с неясными исходными данными и перспективами.


Александр Никифорович, все верно, но вот другой реальный пример.

В центре Петербурга (метров 300 от Мариинского дворца) расположено предприятие ФОСП (Фабрики одежды Санкт-Петербург). Это предприятие сумело в свое время приватизировать не только здания, но и землю выкупило. Несколько лет назад ее основным акционероа стал г-н Баллоев (ранее возглавлял известную пивоваренную компанию "Балтика", ныне - "Олимпстрой").
Сейчас на месте бывшего детского садика и медчасти фабрики красуется бизнес-центр А-класса "Баллоев-Центр", оглашены планы строительства в пригороде новой площадки и вывода туда производства, а также создания на "старом" месте современного и престижного комплекса коммерческой недвижимости - гостиницы, бизнес-центра, ресторана, торговых площадей.

В этой связи (с учетом Ваших размышлений о НЭИ в оценке бизнеса) меня мучает вопрос: как оценивались акции ФОСП, которые продавали г-ну Баллоеву бывшие собственники, - неужели исходя из "текущей деятельности предприятия"?
Поставлю вопрос резче - будучи владельцем таких акций, Вы лично продали бы их, исходя из оценки предприятия "по текущей деятельности"?
В начало
 
АНФ
От: Wednesday, December 09, 2009 10:43:10 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
Николай Петрович, с «Красным Октябрем» похожая ситуация. Правительство Москвы то же рассматривает вопрос переноса предприятия, но насколько я знаю решение окончательно не принято.

Дело в том, что при оценке бизнеса, мы фактически всегда рассматриваем НЭИ в виде бизнес-плана, который представляет собственник. Но, когда я говорю о НЭИ, то речь идет о том, что его не должен навязывать оценщик исходя из своих взглядов на этот бизнес, поскольку он не способен в ограниченное время в деталях разобраться в указанном бизнесе, не знает административного ресурса собственника, а оперирует только экономической целесообразностью в том варианте, как ему представляется.

Вполне очевидно, что если двум оценщикам поручить независимую оценку одного бизнеса, то в случае если оба будут ориентироваться на бизнес-план собственника, то скорее всего результаты будут близки. Если же каждый из них будет по своему усмотрению разрабатывать НЭИ, то результаты будут зависеть от степени авантюризма оценщиков.

Поэтому в рассматриваемом Вами примере оценщик должен ориентироваться не на слухи, а на представленный бизнес-план, который должен отражать все эти преобразования.

Что касается акций, если бы я ими владел, то все зависит от ситуации. Если бы мне срочно были нужны деньги, то продал бы акции по цене которую предложили. Если бы такой необходимости не было, то выждал бы пока вопрос не прояснился. Хотя почти наверняка в этом случае будет допэмиссия, которая обесценит мой миноритарный пакет.
В начало
 
Мисовец
От: Thursday, December 10, 2009 7:40:15 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Да, тоже поддержу Александра Никифоровича в том числе и в связи с примером Фабрики одежды Санкт-Петербург. Ясное дело, что дело там темное. Но разве АНЭИ заключается в разборе отношений г-на Баллоев и г-жи Матвиенко? Ведь не зная этих отношений, решений, которые там принимаются, нельзя представить себе будущее объекта. Но если я вхож к названным господам, знаю, о чем они договорились, то уж не оценщиком я буду работать в СпБ. А Оценщик, который в отчете для Балоева без его информации, т.е. от себя, будет писать что-то о его коммерческом будущем, вряд ли встретит понимание заказчика.
То, что процессы, связанные с лакомыми кусочками территории крупных городов существуют, мы знаем. Мы даже знаем, что там правит коррупция, мотивы принятия решений далеки от блага горожан и т.п. Но мы это знаем, как простые обыватели и данное знание не позволяет нам компетентно судить ни о направлении, ни о скорости, ни о конечном итоге всех таких процессов. Всё это будут либо слухи, либо фантазии. Так зачем называть это НЭИ, зачем это делать? Пусть судьбу фабрики решат Матвиенко с Балоевым, думаю, у них это лучше получится, чем у оценщика.
В начало
 
ДмитрийП
От: Thursday, December 10, 2009 10:40:39 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
"Конечно, спору нет" в РФ существует только одна школа оценки - и это питерская школа оценки недвижимости.

Но недвижкой оценка не ограничивается, и оценка бизнеса это в большинстве случаев это не закрыть производство и сделать бизнес-центр, или все снести и построить элитный жилой комплекс.
Так почему же, когда поднимается вопрос об анализе НИЭ все время муссируется вопрос о недвижке?

На мой взгляд это очередное подтверждение того факта, что анализ НИЭ годен только для оценки недвижимости


В начало
 
Медведев С
От: Thursday, December 10, 2009 1:41:11 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
Я в вопросе – об обязательности/необязательности ННЭИ – посередине. Улыбка Типа – надо, но осторожно.
Мне не нравится как категорическое сдвигание ННЭИ в НВИ АНФ, так и утопичность офигительных изысканий Озерова. Что, впрочем, не мешает уважать их обоих. Как говорится: "Я не согласен с вашими убеждениями, но готов отдать жизнь за ваше право их высказывать". Смех

Очень меня порадовал видимый прогресс почтенного АНФ – признание, что кое-где у нас порой квартиры на первом этаже всё-таки не стоят дешевле, чем на других этажах.
Но это, конечно, соглашение с очевидным… Хотя – и то не ерунда, по нынешним временам.


По большому счету, ИМХО, разные видения применимости ННЭИ проистекают из более глобальной темы: оценщик – отображатель или формирователь.
Наверное, на данном этапе – отображатель. В силу многих разных причин (в том числе и среднемассовой квалификации). А формирователь – в идеале, и даже в комплексе с прочим консалтингом (и функциями директора по развитию). Гнилые помидоры Улыбка

Близко тут, также, стоит сложный вопрос – отражает оценщик реальный рынок (с коррупцией, криминалом, прочими "нерыночными" как бы явлениями) или официальный (без взяток, протекционизма, диктата монополий и в общем – жизнедеятельностью "по законам").


Выкладываю картинки.
Новосибирск, центральная магистраль, перекресток, четыре выхода со станции метро по углам. На фото фигурируют два – пару лет назад совсем одинаковые. Теперь – слева выход трансформировался в здание, справа – остался в прежнем виде. Новое здание востребовано – заполнено арендаторами на 100%.
Генплан города не причем. Законодательные разрешения – одинаково сложные. Проходимость почти одинаково высокая. И окон у правого выхода здание загородило бы меньше (на фото видно).
По версии уважаемого АНФ, оценщик не должен "предвидеть" на правом выходе здания. И я понимаю его позицию. Но я вижу реальность и верю своим глазам. Могу ли я закладывать в ННЭИ то, что возможно в реальности, но невозможно по документам? Пока без деталей – только да или нет?


Медведев С прикрепленно вложений:
метро 1.jpg
метро 2.jpg
метро 3.jpg

В начало
 
ДмитрийП
От: Thursday, December 10, 2009 2:59:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
loser сообщал(а):
Я в вопросе – об обязательности/необязательности ННЭИ – посередине. Улыбка Типа – надо, но осторожно.
Мне не нравится как категорическое сдвигание ННЭИ в НВИ АНФ, так и утопичность офигительных изысканий Озерова. Что, впрочем, не мешает уважать их обоих.
...


Но это опять про недвижимость. Про недвижимость особо никто не спорит. Есть возможность, есть востребованность на рынке - считай.

Но вопрос главным образом про обязательность НЭИ для оценке оборудования и бизнеса.
И это очень опасно, можно даже использовать выражение "вредительство". Да, по другому это не назвать.

Пример 1.
Оценивал я бизнес - долю в УК ООО "Заводская многотиражка", хотя распространяется и в розницу. Посмотрев на газету, я сразу вижу, что газета ничего не стоит, а узнав тираж около 5 тыс.экз. только убедился в этом. Сейчас региональная газета с тиражом ниже 40 тыс.экз не окупается. (Я сам издавал региональную газету и знаю изнутри да и остались знакомые которым я тоже показал и спросил о возможных перспективах).
Собственник хочет продать свою долю, потому что ему надоело тратить деньги и выкупать тиражи, чтоб раздавать рабочим. Своих точек продаж (киосков, лотков) нет.
Ну в отчете расписал я получше - это выжимка.
Ну и отчет о прибылях и убытках подтверждает вывод о неконкурентноспособности - падение выручки убытки и т.д.

Отказываюсь от доходника и считаю затратным.
Мне в рецензии эксперты из ОПЭО пишут что я не прав отказавшись от доходника, что оценщик должен придумать новый формат газеты и на основании нового формата построить (выдумать) доходник.
Так сказать ННИЭ для оценки бизнеса в действии.
Я конечно могу, и фантазии хватить и образование позволяет и опыт в отрасли есть, придумать что-то.
Но вот беда. Формат газеты прописывается в свидетельстве о регистрации газеты и менять его нельзя - запрещено.
Но даже не возможность главное, главное если я придумаю новую газету, это будет оценка инвестиционного плана а не действующего предприятия.

ПРимер 2
Собрались 3 юр.лица и решили построить офисное здание. Организовали ООО, скинулись деньгами, получили строительные лицензии. Построили, передали (продали) построенное здание самим себе и решили ликвидировать это ООО. Не нужно оно больше. Для ликвидации решили что 2 юр лица продают доли одному и тот как единственный участник уже ликвидирует. Так проще.
Оцениваю я рыночную стоимость этой доли. Отказ от доходника. Затратным подходом посчитал.
Опять эти умники из ОПЭО мне пишут что оценщик не правомерно отказался от доходного подхода нужно разработать бизнес план, где предусмотреть, что это ООО будет выступать в роли подрядчика по другим заказам, будет выигрывать региональные тендеры на строительство и прочий бред.
То же пример применения ННЭИ для оценки бизнеса.

Я то их послал с их фантазиями. Но если примут ФСО с обязательностью ННЭИ для оценки бизнеса, то послать всяких уродов - экспертов ОПЭО (а там не уродов нет, я не встречал) уже не получиться.

Вывод. Когда говорите про ННЭИ, то надо не забывать указывать что он подходить, да и то не всегда, для оценки недвижимости или бизнеса, если основной актив это недвижка.
В начало
 
АНФ
От: Thursday, December 10, 2009 4:31:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
loser сообщал(а):

Выкладываю картинки.
Новосибирск, центральная магистраль, перекресток, четыре выхода со станции метро по углам. На фото фигурируют два – пару лет назад совсем одинаковые. Теперь – слева выход трансформировался в здание, справа – остался в прежнем виде. Новое здание востребовано – заполнено арендаторами на 100%.
Генплан города не причем. Законодательные разрешения – одинаково сложные. Проходимость почти одинаково высокая. И окон у правого выхода здание загородило бы меньше (на фото видно).
По версии уважаемого АНФ, оценщик не должен "предвидеть" на правом выходе здания. И я понимаю его позицию. Но я вижу реальность и верю своим глазам. Могу ли я закладывать в ННЭИ то, что возможно в реальности, но невозможно по документам? Пока без деталей – только да или нет?


Давайте попробуем порассуждать.

Что мы имеем на дату оценки? Разрешительных документов нет. Интуитивно мы предполагаем, что справа будет повторено, тоже что и слева. Но на 100% мы утверждать не можем, поскольку могут измениться какие-то градостроительные решения, например снесут рядом стоящий дом и построят торговый центр. В этом случае оборудованный выход превратится большей частью в обычное благоустройство, где торгуют только прессой и пирожками. То есть возникает вопрос как с вероятностью самой реконструкции, так и с вероятностью будущей экономической эффективности проекта (НЭИ).

Теперь, для того что бы оценить необходимо определить временные рамки. Дело в том, что на дворе кризис и поэтому с финансами туго. Кроме того, как спрогнозировать, что если разрешат строить, то когда разрешат. Здание сможет приносить доход в будущем после окончания строительства. Следовательно в чистом виде, в случае изменения текущего использования, ни один обычный метод для оценки не годится. Нужно спрогнозировать будущие цены и дисконтировать для определения текущей стоимости, причем по ставке существенно превышающей доходность от недвижимости. Думаю, что даже доходность девелопера здесь не подойдет, поскольку девелопер осуществляет свои проекты после получения всех разрешений.

Таким образом, что объективно имеет оценщик - везде неопределенность «плюс – минус лапоть». На мой взгляд, здесь важна позиция Заказчика. Если он готов к такому НЭИ и готов представить бизнес-план с временными рамками и техническими характеристиками или по крайней мере согласиться с перспективами нарисованными оценщиком, то оценщик должен учесть такое НЭИ. Если Заказчик этого не воспринимает или относится безразлично, то оценщик должен ориентироваться на текущее разрешение. Ему что больше всех надо, да еще и отвечать, в случае если реализовать НЭИ не удастся.

На самом деле, Вы немного опередили то, что я планировал изложить о НЭИ при оценке недвижимости.

Однако выводы изложенные в моей последней статье не изменились. В случае если разрешенное использование не совпадает с предполагаемым оценщиком НЭИ, то оценка по НЭИ должна производиться в следующих случаях:
- когда вопрос об изменении текущего использования находится в стадии решения или решение об изменении использования принято, но инвестиционный проект находится на начальной стадии (этап разработки ИРД и проекта);
- с согласия и под ответственность Заказчика;
- при реанимации замороженного строительства, пока не принято решение о варианте его достройки.

Во всех остальных случаях разрешенное использование на дату оценки – это законодательный акт, который игнорировать нельзя.

loser сообщал(а):
Очень меня порадовал видимый прогресс почтенного АНФ – признание, что кое-где у нас порой квартиры на первом этаже всё-таки не стоят дешевле, чем на других этажах.
Но это, конечно, соглашение с очевидным… Хотя – и то не ерунда, по нынешним временам.


Что касается квартир 1-го этажа, то я по-прежнему не приемлю фантазии оценщика. Нужно идти на конкретный рынок и оценивать эти квартиры только сравнительным подходом без корректировки на этажность (то есть аналоги только квартиры 1-го этажа).

И вообще у меня большие сомнения, что анализ НЭИ для встроенных помещений необходим. Ведь все НЭИ затевается исходя из идеи наиболее эффективного использования земельного участка. А в этом случае использование застроенного земельного участка не изменяется. Еще раз внимательно почитай те МСО 2007.

Иначе мы приходим к следующему. Если оценщик предположил в качестве НЭИ нежилого помещения офис, то стоимость одна. Если торговлю или склад, то - другая. А если еще заняться детализацией: торговля – это аптека, хозтовары, продукты, то еще много стоимостей можно получить.
В начало
 
Озеров Евгений Семенович
От: Sunday, February 28, 2010 5:30:10 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/21/2008
Сообщений: 45
Местонахождение: Санкт-Петербург
Участникам обсуждения на форуме предложений по новой редакции ФСО.
Уважаемые коллеги!
После обсуждения на форуме новой редакции ФСО уточнены некоторые из моих представлений о проблеме нормативного обеспечения оценочной деятельности – в том числе и с учетом замечаний участников обсуждения. Результаты уточнений представлены в трех статьях, две из которых ([1] и [2]) размещены на этом сайте в разделе «Статьи», а третья [3] будет опубликована в марте в журнале «Имущественные отношения в РФ». Этим хочу ограничить свои инициативы по совершенствованию нормативных документов, поскольку убедился в отсутствии желания коллег из НСОД и СРОО создавать что-то новое, учитывая чьи-то предложения.
В практике оценки целесообразно использовать формулировки из существующих нормативных документов, сопровождая их уточняющими комментариями (в том числе и из [1]-[3]), которые оценщиком и заказчиком будут признаны достойными учета при оценке конкретного объекта.

Статьи.
1. Озеров Е.С. О нормативном определении понятия объекта оценки
http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/Ozerov-obekt-ocenki.doc
2. Озеров Е.С. О концептуальных основах нормативного обеспечения оценочной деятельности.
http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/standart-ozerov-fso2010.doc
3. Озеров Е.С. Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки при определении его рыночной стоимости. М. Имущественные отношения в Российской Федерации. №3(102), 2010 (в печати).
В начало
 
Бурцев И.
От: Sunday, February 28, 2010 9:07:33 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/12/2006
Сообщений: 1,923
Местонахождение: Самара
Озеров Евгений Семенович сообщал(а):
В практике оценки целесообразно использовать формулировки из существующих нормативных документов, сопровождая их уточняющими комментариями

Хотел бы заметить, что предложенное Вами понятие - предмет оценки используем уже более трёх лет. При оценке вреда объектом являются - права требования, предметом оценки - повреждённое имущество, стоимость - рыночная стоимость восстановительного ремонта.
На авторство не претендую, говорю только о понимании.

Страна должна знать героев, хотя бы из сказок. "Сказки Оценщика"
В начало
 
Озеров Евгений Семенович
От: Sunday, March 07, 2010 10:00:52 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/21/2008
Сообщений: 45
Местонахождение: Санкт-Петербург
Участникам обсуждения новой редакции ФСО – Марине Карповой, Юлии Садек и Анне Роговой
Нам хочется в прекрасный день весны
Салютовать Вам, женщины, стократно,
И, перепутав в песне быль и сны,
Желать Вам в счастье раствориться безвозвратно.
Нам хочется открыть Вам дверь в мечту,
Источник радости найти для Вас безмерный,
Зажечь звезду единственную ту,
Что будет праздничной, родной и верной.
Нам хочется, так так тому и быть!
Отсалютуем, осчастливим, дверь откроем,
И бесконечно будем Вас любить,
И от невзгод крылом забот укроем.
Живите счастливо среди друзей, подруг.
И радостных надежд не прерывайте света.
А мы всегда будем цитировать Вас вслух,
У Ваших ног мы - наша песня спета...

Всем участникам обсуждения новой редакции ФСО.
Уважаемые коллеги, обнаружил еще одну проблему, добавив к статье об определении понятия объекта оценки краткое сообщение «Об объекте оценки при сдаче имущества в аренду», опубликованное на сайте СПбГПУ ( http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/arenda.pdf ) и комментируемое на форуме http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&m=60716

И. Бурцеву. Уважаемый коллега, наше толкование терминов «объект» и «предмет» заимствовано из словаря под ред. Д.Н. Ушакова (изд. 1935-1939г.г., в Интернете есть сокращенная версия):
«Объект – то внешнее, на что направлена деятельность человека (например, объект исследования, объект строительства). Предмет – …то, что служит содержанием мысли, речи, на что направлена деятельность познания (например, предмет научного исследования). Предмет исследования - существенные свойства или отношения объекта исследования, познание которых важно для решения теоретических или практических проблем».
В соответствии с этим толкованием в Вашем случае объектом оценки является «право требования по возмещению ущерба, связанного с повреждением имущества», в то время как предмет оценки – это деятельность познания - исследование повреждений, оценка затрат на их устранение и определение рыночной стоимости ремонта…
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005