Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Мозг себе сломал. Присоединяйтесь! Опции · Вид
Кулешов Павел
От: Thursday, September 09, 2010 5:39:08 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
Заранее извиняюсь за длинное сообщение, короче не получилось.
Оценка для реализации по 159-ФЗ.

Объект оценки - весьма посредственное здание площадью 100 кв.м. Расположено на участке площадью 2500 кв.м., причем хорошо расположено: сам участок в первой линии на оживленной улице, а здание - на самой задней границе участка. Перед зданием - поле, строй сколько влезет. По рынку стоит это, ну, например, 3 млн. руб.

Действие 159-ФЗ не распространяется на отношения, по выкупу земельных участков (письмо Президиума ВАС №134 от какой-то даты), что не исключает приобретение субъектами предпринимательства участков в порядке, установленном законодательством о приватизации. Более того, 137-ФЗ запрещает приватизацию зданий без одновременной приватизации ЗУ с момента вступления в действие Земельного кодекса.

Объект оценки обозначен как здание (ну а как же ж иначе, коль участки к 159-ФЗ никаким боком). Вроде всё хорошо: есть письмо Минэкономразвития от 12.08.2009 №Д05-4051, в котором излагается мнение о том, что если участок приватизируется одновременно со зданием, выкупаемым по 159-ФЗ, то цена участка = РС и определяется оценщиком. Красота. Мне заказали оценку РС здания, я из сравнительного и доходного земельную составляющую РС вытащил и совесть моя чиста. Пусть оценку соответствующего ЗУ заказывают кому хотят и продают участок по другой оценке, с меня оценку участка не просили, тем более что нормальных документов (кадастрового паспорта) на него нет.

Но в письме МЭР, как обычно, написано всё так, что это, дескать, их мнение, которое никого ни к чему не обязывает, и вообще не их это дело кому-то что-то объяснять.

В противовес письму министерства есть (будь оно неладно) Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 N 18АП-1653/2010 по делу N А76-14412/2009, в котором суд обязывает муниципалитет одновременно с предоставлением права выкупа здания заключить с заявителем договор купли-продажи соответствующего участка по цене, определенной как 2,5% кадастровой стоимости (то есть льготная цена участка, которая может возникнуть только в том случае, когда участок продается лицу, являющемуся собственником расположенного на участке здания).

Я оценивать ЗУ, на котором здание находится, не могу (никто не заказывал, документов нет, по 159-ФЗ будет заключаться только договор купли-продажи здания, да и не горю желанием), и вот получается, что я, оценивая здание, например, в 1 млн. руб., дарю его покупателю право на приобретение соответствующего участка за цену, равную 2 000 000 (кадастровая стоимость) х 0,025 = 50 000 руб. Общая цена приобретения единого объекта = 1,050 млн. вместо тех 3 млн., которые он стоит. "Вкрутить" образующуюся стоимость права на приобретение участка на льготных условиях в стоимость здания - получится безумная стоимость 1 кв.м. здания, замучаешься объяснять потом. А если не "вкрутить" - как-бы халява для покупателя получается. Вот такая беда. Терзаюсь сомнениями.
В начало
 
Мисовец
От: Thursday, September 09, 2010 6:06:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Кулешов Павел сообщал(а):
и вот получается, что я, оценивая здание, например, в 1 млн. руб., дарю его покупателю право на приобретение соответствующего участка за цену, равную 2 000 000 (кадастровая стоимость) х 0,025 = 50 000 руб.

Зря Вы считаете, что это Вы дарите, вот если бы Вы устанавливали такой закон, то Вы, а так, это закон такой.
И зря Вы считаете, что покупка этого домика на краю участка дает право приобрести весь участок, который к тому же, никак не оформлен. У покупателя дома будет по сути право приобрести тот участок, который ему будет выделен для дома, т.е. необходимый для использования дома по ЗК, вряд ли весь. Ну и вот в затратном подходе тут да, как-то нужно учесть место расположения дома, а не весь участок. Правда проще от затратного тут отказаться.
В начало
 
Кулешов Павел
От: Thursday, September 09, 2010 6:18:36 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
Мисовец сообщал(а):
И зря Вы считаете, что покупка этого домика на краю участка дает право приобрести весь участок, который к тому же, никак не оформлен

Вариант приобретения всего участка, конечно, не гарантирован, но наиболее вероятен. Участок не то что бы никак не оформлен - нет пока кадастрового паспорта, есть сведения о фактически используемой площади. Кадастровый паспорт с разрешенным видом использования "для эксплуатации такого-то здания" получат. Выносить суждения о том, что для использования здания будет предоставлен участок, имеющий площадь N кв.м., я не берусь.
Проблема здесь даже не в отсутствии документов. Был бы кадастровый паспорт - проблема не исчезла бы. Проблема глобально касается оценки участков, приватизируемых одновременно с выкупаемыми по 159-ФЗ зданиями. Выкупается здание, но к нему тут же цепляется ЗУ, который непонятно как будет приватизироваться.
В начало
 
Мисовец
От: Thursday, September 09, 2010 6:54:15 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Кулешов Павел сообщал(а):
Проблема глобально касается оценки участков, приватизируемых одновременно с выкупаемыми по 159-ФЗ зданиями. Выкупается здание, но к нему тут же цепляется ЗУ, который непонятно как будет приватизироваться.

Ну так не касается. ЗК требует предоставление участка, необходимого для эксплуатации здания, а не всякого другого, это раз. Во-вторых, Вы писали про "строй, что хочешь", но этого в ЗК нет, всякое строительство требует выделения участка под строительство или разрешения на строительство.
В начало
 
NB
От: Thursday, September 09, 2010 7:22:23 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Кулешов Павел сообщал(а):
Проблема здесь даже не в отсутствии документов. Был бы кадастровый паспорт - проблема не исчезла бы. Проблема глобально касается оценки участков, приватизируемых одновременно с выкупаемыми по 159-ФЗ зданиями. Выкупается здание, но к нему тут же цепляется ЗУ, который непонятно как будет приватизироваться.


А я бы при наличи документов не видел проблемы. Если закон предусматривает возможность одновременного выкупа ЗУ по льготной цене, определяемой, кстати, без участия оценщика (% от кадастровой) - какое дело оценщику до этой процедуры? На то он и льготный выкуп, чтобы цена была меньше рыночной стоимости.
Оцениваем улучшения, а земля - по особой, установленной законом процедуре.
Не забыть только описать эти обстоятельства в разделе Допущения Отчета.
В начало
 
Кулешов Павел
От: Thursday, September 09, 2010 7:47:22 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
NB сообщал(а):
Если закон предусматривает возможность одновременного выкупа ЗУ по льготной цене...

Вот тут-то и проблема. Может я плохо искал, но возможность одновременного выкупа именно по льготной цене явно в законодательстве не оговорена. То же Минэкономразвития как раз и придерживается иного мнения.
В начало
 
NB
От: Thursday, September 09, 2010 8:06:15 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Кулешов Павел сообщал(а):
NB сообщал(а):
Если закон предусматривает возможность одновременного выкупа ЗУ по льготной цене...

Вот тут-то и проблема. Может я плохо искал, но возможность одновременного выкупа именно по льготной цене явно в законодательстве не оговорена. То же Минэкономразвития как раз и придерживается иного мнения.


Тогда с этого и нужно начать - выяснить законную процедуру. Или, как минимум, описать неопределнность в особых допущениях, указать выбранный вариант и результат давать с упоминанием особых допущений. Как-то так.

Раньше была запись о льготах по ЗУ - только собственнику, получившему улучшения в процессе приватизации. Потом, вроде, такое ограничение было снято. Было даже постановление ВАС-ВС по обобщению практики приватизации (или выкупа), можно спросить у ЭтоНик, может она чем-то поможет.
В начало
 
Кулешов Павел
От: Thursday, September 09, 2010 8:11:44 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
Мисовец сообщал(а):
[quote=Кулешов Павел]... это закон такой

Золотые слова. Мне здоровый цинизм Василия Григорьевича всегда нравился, в том числе и в этом случае. Чего мне заботиться о наполнении бюджета, если об этом не захотела позаботиться госдума? Сначала закон принимают, в котором даже не могут нормально определить, что является объектом выкупа (то "недвижимое имущество", то "помещения"), потом Президиум ВАС вдогонку чего-то пытается разъяснить, Минэкономразвития объясняет, что при одновременном выкупе земельные участки должны оцениваться и продаваться по РС, суд принимает решение о продаже по льготной цене. Ну их нафиг. Не смогли в законе нормально прописать - пусть теперь хоть оценивают участок, хоть за 2,5% от кадастровой продают, это их дело. А то я, наверное, глубоко копать начал, заботясь о том, как бы бюджет доходами прирастал (золотой я человек... О России думаю! Отдохнуть мне надо...).
В начало
 
Кулешов Павел
От: Thursday, September 09, 2010 8:18:49 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
NB сообщал(а):
... выяснить законную процедуру. Или, как минимум, описать неопределнность в особых допущениях

Поиску законной процедуры я сегодня полдня посвятил. Ничего утешительного: есть два документа, содержащих противоположные мнения. Кто круче - Минэкономразвития или 18-й апелляционный арбитражный суд - не знаю. Похоже, что по этому вопросу должна появляться новая арбитражная практика. Неопределенность и допущения опишу обязательно (надо же как-то спасаться).
В начало
 
Финэксперт
От: Thursday, September 09, 2010 9:15:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/3/2008
Сообщений: 34
Местонахождение: Оренбург
Кулешов Павел сообщал(а):
и вот получается, что я, оценивая здание, например, в 1 млн. руб., дарю его покупателю право на приобретение соответствующего участка за цену, равную 2 000 000 (кадастровая стоимость) х 0,025 = 50 000 руб. Общая цена приобретения единого объекта = 1,050 млн. вместо тех 3 млн., которые он стоит. "Вкрутить" образующуюся стоимость права на приобретение участка на льготных условиях в стоимость здания - получится безумная стоимость 1 кв.м. здания, замучаешься объяснять потом. А если не "вкрутить" - как-бы халява для покупателя получается. Вот такая беда. Терзаюсь сомнениями.


Павел! В целях избавления Вас от душевных мук разрешите поделиться своим мнением:
Тому приватизатору, который Вам заказал оценку "никчемного" здания, оно уже обошлось (и еще обойдется, если захочет что-то построить на том участке)в кругленькую сумму! Обдерут как липку, каждый, кто каким-то боком будет причастен к "приватизации".Так что не терзайтесь , соблюдайте нейтралитет и Вам воздастся Улыбка
В начало
 
ACACO
От: Friday, September 10, 2010 10:27:16 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/15/2007
Сообщений: 789
Местонахождение: Московия
Это болезнь многих оценщиков - додумывать и заниматься не своим делом!
Есть дом и необходимый участок, 5-8 соток,например. Они и оцениваются!
Все свыше по льготной - это взятки, коррупция. Они подлежат оценке в рамках
уголовного процесса!Никому не говори

Всегда!

В начало
 
Кулешов Павел
От: Friday, September 10, 2010 4:44:47 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
Я не додумываю. Я уверен, что завтра появится кадастровый паспорт именно этого участка и там разрешенное направление использования будет сформулировано как "для эксплуатации такого-то здания". Выкуплено будет здание, я его как-бы и оцениваю, а за какую цену уйдет участок - об этом должна была заботиться ГД, принимая бестолковый закон, нарушающий предусмотренный разумом и Земельным кодексом принцип единства судьбы земельного участка и улучшений.
Позиция законодателя:
- 159-ФЗ на земельные участки не распространяется.
- А в каком порядке и по какой цене участки, на которых здания находятся, приобретать?
- А фиг их знает.
В этой связи возник следующий вопрос. Если здание, подлежащее выкупу по 159-ФЗ, не соответствует НЭИ участка и требует сноса (то есть само по себе здание является ухудшением участка), его передадут в собственность субъекта предпринимательства бесплатно?
В начало
 
МР
От: Saturday, September 11, 2010 10:39:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/26/2006
Сообщений: 1,262
Местонахождение: Самара
Я так думаю, что если бы этот отчет ФАУГИ проверяло, то они потребовали бы прибавить стоимость исключительного права приобретения земельного участка в размере = рыночная стоимость минус затраты на выкуп. А ещё можно попробовать рассуждать так: здание это что? - это набор помещений. Собственник помещения имеет право и на пользование земельным участком, и на приобретение права на соответствующую долю. Но собственником доли как правило не является. Вот и оценить помещения суммарно, используя в качестве аналогов помещения без зарегистрированного права собственности на земельный участок.
В начало
 
ЭтоНик
От: Monday, September 13, 2010 12:27:16 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Право льготного выкупа земельного участка возникает только у собственника объекта недвижимости.
Т.е. подразумевается 2 этапа:
1.приватизация здания, которая раньше совершенно свободно могла осуществляться без одновременной приватизации ЗУ
2. приватизация ЗУ по льготной ставке.

Отдельно следует сказатть, что пресловутые 2,5% не всегда и не для всех - читайте Закон о введении в действие ЗК РФ.

Что у нас тут:
Что получит приватизатор по договору выкупа. Только здание?
Тогда считайте только здание, имея в виду то, что ЗУ он будет выкупать впоследствии, воспользовавшись своим правом льготного выкупа.


нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Кулешов Павел
От: Monday, September 13, 2010 7:37:50 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
ЭтоНик сообщал(а):
Тогда считайте только здание, имея в виду то, что ЗУ он будет выкупать впоследствии, воспользовавшись своим правом льготного выкупа.

Вот мы и вернулись к тому, с чего я начинал: "...получается, что я, оценивая здание, например, в 1 млн. руб., дарю его покупателю право на приобретение соответствующего участка за цену, равную 2 000 000 (кадастровая стоимость) х 0,025 = 50 000 руб. Общая цена приобретения единого объекта = 1,050 млн. вместо тех 3 млн., которые он стоит". Ну и ладно, не я этот закон готовил и принимал. Но в этой связи меня (исключительно ради спортивного интереса) стал заботить тот вопрос, который я формулировал выше: если здание, подлежащее выкупу по 159-ФЗ, не соответствует НЭИ участка и требует сноса (то есть само по себе здание является ухудшением участка), его передадут в собственность субъекта предпринимательства бесплатно, чтобы затем "приватизатор" ещё и своим правом на льготный выкуп участка воспользовался? Ответ для меня очевиден, но вот ведь с т.з. действующего законодательства, казалось бы, вполне возможный вариант.
В начало
 
ЭтоНик
От: Monday, September 13, 2010 10:23:14 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Павел, договор на выкуп здания будет заключаться отдельно, поэтому ничего Вы не дарите.

заключение данного договора от Вас не зависит. но поскольку Вы грамотный оценщик, Вы делаете абсолютно так. как уже писали:

Считаете ЗП, в котором определяете рыночную стоимость прав на ЗУ, исходя из нормативов площади ЗУ для данного вида разрешенного использования (поскольку ЗУ не оформлен). По этой же причине учитываете стоимость "создания" самого ЗУ (землеустроительные работы, кадастрирование). Далее вычитаете льготную стоимость ЗУ, поскольку она пойдет отдельно.
Не забудьте сроки.

Из практики: вот вы считаете, что дарите, а приобретатель обычно считает, что он платит дважды.
Парадокс

нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Горе_от_ума
От: Thursday, September 16, 2010 8:48:32 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/24/2010
Сообщений: 18
Местонахождение: Хабаровск
Попробуйте подойти с другой стороны.
Есть 122-ФЗ "О госрегистрации", есть практика по отказам в регистрации прав на недвижку.
Не знаю, как это происходит в других регионах, но у нас в Азии регистратор даже документы не примет без каких-либо обоснований по земле. И будет абсолютно прав. В этом случае очень сложно реализовать право преимущественного выкупа. Но есть различные варианты. Самый оптимальный: земля не оформлена, следовательно (вероятнее всего – не разграниченная), распоряжается такой землей муниципалитет (если нет спецзакона субъекта, то есть если это не центр субъекта РФ). Потенциальный покупатель идет к главе и оформляет с ним либо акт фактического использования земли, либо договор аренды, может даже приписать что с правом выкупа (преимущественное право). Есть документ, есть основание для формирования з/у, можно идти в регистрационку. Но нет смысла оценщику оценивать эту землю. У нее будет иная - выкупная цена. Кроме того, есть нормы отвода земли под существующие объекты и отвод под конуру большого участка обычно оспаривается либо смежниками либо госземконтролем.
В начало
 
engineer
От: Tuesday, October 05, 2010 12:10:31 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 10/4/2010
Сообщений: 15
Местонахождение: Орел
Павел правильно сомневается, вопрос не такой уж праздный. Случай из практики. Несколько лет назад была примерно такая же оценка здания. Оценивал без земельного участка. Получилось не так много. Земельный участок выкупить даже в дальнейшем было проблематично. Однако покупатели здания, воспользовавшись своими связями земельный участок все-таки выкупили по льготной цене. Теперь здание вместе с выкупленным после земельным участком стоит значительно дороже тех средств которые в совокупности были уплачены отдельно за здание и отдельно за ЗУ (льготная цена выкупа). Сейчас следователь смотрит мне в глаза и говорит: "Как же так получилось? Налицо ущерб государству, после льготного выкупа земли все это стоит дороже".
В начало
 
Мисовец
От: Tuesday, October 05, 2010 2:01:23 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
engineer сообщал(а):
Сейчас следователь смотрит мне в глаза и говорит: "Как же так получилось? Налицо ущерб государству, после льготного выкупа земли все это стоит дороже".

Я бы ответил следователю: знаете, я по льготной цене этого участка не продавал. По закону же не должны были продать, т.к. "покупатели здания, воспользовавшись своими связями"..., а я считал по закону.
В начало
 
С. А.
От: Tuesday, October 05, 2010 3:40:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/21/2010
Сообщений: 19
Местонахождение: Воронеж
МР сообщал(а):
Я так думаю, что если бы этот отчет ФАУГИ проверяло, то они потребовали бы прибавить стоимость исключительного права приобретения земельного участка в размере = рыночная стоимость минус затраты на выкуп.

Почти именно так и потребовали в похожей ситуации. Оценить цитата: "право выкупа и право долгосрочной аренды, и для РС участка выбрать максимальную из полученных стоимостей".
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005