|
|
|
С.А.Н.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/4/2008
Сообщений: 385
Местонахождение: Ульяновск
|
Требования банков к отчетам
В целях реализации проекта по взаимодействию с оценочными компаниями в Московском банке Сбербанка России ОАО с 02 сентября 2010 года утверждены типовые формы договоров для независимых оценщиков и технические задания на оценку коммерческой недвижимости, жилой недвижимости, квартир, машин и оборудования, судов внутреннего плавания и морских судов.
http://www.sbrf.ru/moscow/ru/legal/credits/security/security_no
Интересно, кто как определяет прогнозируемую стоимость объекта(-ов) ? По каким формулам? Какая методика?
"Бюро оценки С.А.Н."
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
сан сообщал(а):Интересно, кто как определяет прогнозируемую стоимость объекта(-ов)? По каким формулам? Какая методика?
Ну, есть прогнозы МЭРТ, есть в сети так называемые консенсус прогнозы, есть ретроспективная динамика цен. Собрать всё это в спец.раздел, и применить к объекту оценки, если он завершен строительством, добавить чуточку здравого смысла. Если объект не завершен строительством, то дополнительно к сказанному изучить динамику цен на новостройки на разных этапах строительства. В общем-то, ничего особо сложного, хотя, конечно, до идеалов прогнозирования нам далеко, впрочем, банки особо идеала и не ждут, им бы реальности ...
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Подарок:
Для залогов - банков-потребителей, любой стоимостной прогноз (на ближайшие месяцы / год) - это продление существующих трендов.
|
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
|
В разделе договоров не нашел упоминания об ИП. Зато про подписи 3-х оценщиков в одном (проходном и малобюджетном) отчете - это круто!
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Kornilov сообщал(а): Зато про подписи 3-х оценщиков в одном (проходном и малобюджетном) отчете - это круто!
А по-моему - тупо. В лучшем случае.
|
|
|
Ommal
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/17/2009
Сообщений: 20
Местонахождение: Барнаул
|
Не совсем ясен принцип работы с новыми требованиями (договорами и тех.заданиями). Кто либо встречал информацию о том кто должен их применять? покопалась в сети...не нашла адекватной инфы по этому поводу. Неделю назад отчет по коммерческой ушел в сбар-претензий не было...что вносит в меня некую сумятицу. И вообще...по-моему это некое расхождение с ФСО-я о прогнозируемой стоимости.
Sed semel insanivimus omnes
|
|
|
Ommal
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/17/2009
Сообщений: 20
Местонахождение: Барнаул
|
А в связи с требованием подписи трех оценщиков...)))чую скоро будет не удивительной новая ветка "прошу подписать отчет в сбер". Бред полнейший
Sed semel insanivimus omnes
|
|
|
С.А.Н.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/4/2008
Сообщений: 385
Местонахождение: Ульяновск
|
Kornilov сообщал(а):В разделе договоров не нашел упоминания об ИП. Зато про подписи 3-х оценщиков в одном (проходном и малобюджетном) отчете - это круто!
Кстати, действительно упоминаний об ИП отсутствуют....
Зато есть упоминания:
Оценщик(-и), осуществляющий(-ие) оценочную деятельность самостоятельно - Только в исключительных случаях по согласованию с Отделом оценки и экспертизы
"Бюро оценки С.А.Н."
|
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
|
Я так понимаю, что стоимость услуги для СБ надо поднимать в 2-2,5 раза, не так ли?
|
|
|
avonap
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/19/2010
Сообщений: 51
|
Kornilov сообщал(а):Я так понимаю, что стоимость услуги для СБ надо поднимать в 2-2,5 раза, не так ли?
С учетом п.7.6. "..... Кроме того в полном объеме подлежат возмещению убытки, причиненные Заказчику, а также имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете Оценщиков."
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Странное дело, но в 14.45. московского времени, на ветке http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&m=72988#72988 мне не удалось найти кнопку "Ответ".   Поэтому пришлось создать эту "Тему".
Итак.
Беглый краткий разбор "ТЗ на оценку машин и оборудования".
Достаточно дилетантский, так как я себя не причисляю к великим экспертам в этой области. Всё ИМХО.
Во-первых, очевидные ошибки:
В файле "Договор на проведение оценки машин и оборудования", в части Задания на оценку, Требования к составлению Отчета..., стр. 11, пункт 3.2. c) согласовать результаты (Оценщик обосновывает схему согласования). Согласование производится, если разница между максимальным и минимальным значением скорректированной цены составляет не более 20%. В противном случае, Оценщик обосновывает такое превышение разницы.
В тоже время в Техническом задании... (ТЗ № 4), стр. 11, Согласование результатов по подходам производится, если разница между ними составляет не более 30%. Если разница между результатами по подходам составляет более 30%, Оценщик обоснованно отказывается от использования в согласовании результатов по тому или иному подходу.
Рекомендую привести в соответствие.
Больше очевидных (дешевых) ошибок не нашел. Что уже неплохо.
Ну, поехали. ТЗ № 4, сверху вниз.
1.7. При определении рыночной стоимости машин и оборудования не учитываются затраты на доставку, установку, монтаж и прочие сопутствующие расходы.
А место реализации мы пишем вероятное/возможное? Без транспортных расходов - стоимость в месторасположении завода. Даже официальные дилеры вам так скажут. Что мол стоит столько, но там. А здесь + доставка.
(Это кстати вовсе не обязательно означает, что экскаватор CATERPILLAR или HITACHI во Владивостоке дешевле, чем в Новосибирске)
1.8. При определении рыночной стоимости машин и оборудования необходимо вычесть затраты на демонтаж объекта, которые могут быть определены по результатам консультаций с техническими специалистами (не менее 3-х независимых источников) с указанием контактной информации (наименование организации, контактное лицо и телефон, адрес в сети Интернет (при наличии)).
Как уже было сказано г-ном Корниловым, наверное с тонким юмором, - круто! Трудо- и времяёмкость взлетают.
Хотя, по сути, конечно не вредно...
1.9. ~ Фотографии.
Как я понял: минимум три, максимум - десятки.
А если техники 300 единиц?
Хотя, по сути, конечно не вредно...
1.11. Оценщик не имеет право производить оценку, если права на объект оценки не зарегистрированы в установленном порядке...
Понятно... Ответственность ещё надо вколотить.
1.14. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит и подписан не менее 3-мя оценщиками, ...
Это дискриминация. Излишние требования. Ограничение прав. Неочевидно нужное для повышения качества и достоверности мера (а имхо - наоборот). И т.д.
2.1. (5) АНЭИ.
Формальность. Лишнее.
стр. 7. Определение ликвидационной стоимости основано на фиксированном сроке экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи, который не должен превышать 30 дней.
Чего же все трандели про 180?
А я вот, например, всегда считал из расчета 2 или 3 месяца. (по своим, длинным, соображениям).
Обоснуйте!?
По прогнозируемой стоимости - это вообще совсем отдельная тема, тут много можно говорить. Пока опущу.
Таблица 10, стр. 9 Габаритные размеры. Масса.
Господа разработчики, оценщики ведь сканируют ПТСки. Там всё есть. Зачем дублировать информацию? Вид движетеля не менее важен. Да и номер двигателя - не чепуха. (Другие банки это хотят, равно как и номера всего остального что написано и не написано в ПТС).
Вы будете читать "Массу"? И как-то реагировать? - мол похоже на правду.
стр. 10.
6.3. Определение рыночной стоимости объекта(-ов) доходным подходом
Использование доходного подхода возможно в следующих случаях:
a) оцениваемое движимое имущество - комплекс основных средств, реализующих полный производственный цикл без вовлечения в процесс производства объектов недвижимого имущества и иных активов;
b) наличие развитого рынка аренды идентичных или аналогичных объектов;
c) в общедоступных источниках имеется информация о среднерыночных потоках доходов, постоянных и переменных расходах, типичном сроке окупаемости, среднерыночных ставках капитализации;
Экскаватор, бульдозер, автокран... - подходят. Рынок аренды есть.
Степени активности эксплуатации нет (времени сдачи в аренду). И всё.
Рискую быть опровергнутым маститыми специалистами. Но по новой технике, с полной загрузкой, результат ДП у меня получается приемлемым. По старой технике - завышение. Чем старше, тем больше. Хотите - посчитайте. Экскаватор 1995 года ввода, ресурс выработан (но работает!), коэф. капитализации берем максимальный - т.е. 1 (годовой ЧОД). Стоимость смены аренды умножте на 365 дней, вычтите опер расходы, получите хотя бы в пару раз больше РС.
Надеюсь ремонты прогнозировать не надо? А то, конечно, я подгоню (могу) под СП! Оно вам надо?
стр. 10, 11. При использовании в расчетах информации, предоставленной Заказчиком настоящей оценки, Оценщик проводит анализ на соответствие рыночным данным. В случае значительного расхождения с рыночными данными, в качестве базы для расчета принимаются среднерыночные значения соответствующих величин, и приводится обоснованный отказ от принятия в качестве базы для расчета фактических доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объектов их текущим собственником.
Вот, может оценщики будут бить меня ногами, но мне нравится. Серьёзно.
стр. 11. В расчетах учитываются все налоговые платежи, которые обязано выплачивать в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации юридическое лицо, находящееся на общем режиме налогообложения.
Сложно это и не очень понятно... (впрочем, может быть только мне?)
Вообще - здорово было бы примерчик какой-нибудь.
А в идеале (не буду оригинальным) - образец отчета!
стр. 11. Согласование результатов по подходам производится, если разница между ними составляет не более 30%. Если разница между результатами по подходам составляет более 30%, Оценщик обоснованно отказывается от использования в согласовании результатов по тому или иному подходу.
Нормально. В принципе.
Вот у меня в последнем отчете по технике, так уж вышло, что ЗП и СП отличались на 1,5%, а ДП от СП - на 18%. И я ДП проигнорировал. В согласовании. Я прав или нет?
С любым участием ДП, РС была бы больше СП.
Банк одобряет или нет?
стр. 11, 12. a) копии документов Оценщиков:
 Полис страхования ответственности оценочной компании;
 Свидетельство о членстве компании Оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
 Дипломы профессионального оценочного образования Оценщиков;
 Свидетельство о повышении квалификации;
 Свидетельства о членстве Оценщиков в саморегулируемой организации оценщиков;
 Полисы страхования ответственности оценщиков;
 Трудовые договоры.
Первое и второе - сомнительно. Четвертое - напрасно. Последнее - это новация! Вы же при аккредитации/переаккредитации ТД берете. Ну зачем они в Отчете?
До следующих встречь в эфире.
PS/ В целом - одобряю движение СБ РФ. Радует НДС. Вообще - в нашем застойном болоте любая новость обычно негативная. Но, в принципе, я за банки! По-моему, критика довольно мягкая, а главное - доброжелательная.
PPS/ Оценивал недавно сложную спецтехнику. Банк хотел итоговые величины видеть через 1,5 суток после подписания договора. Документы (ПТС и проч.) к подписанию договора получены ещё не были...
|
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,162
Местонахождение: Москва
|
Глюкануло что-то где-то, ветка закрылась для записи. Сейчас разблокировал.
323 сообщения на старом форуме
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
Многое вызывает раздражение
а п 1.11 я воспринимаю так: неоценка  незарегистрированного имущества всего лишь уменьшает риск взятия залоговиком имущества, не принадлежащего заемщику. Только вот проверка прав - это прежде всего обязанность банка - его риск. Оценщик - чукча = пришел, увидел, оценил. Ответственности быть не может, тк. она могла бы возникнуть только из конкретного договора залога
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
[quote=Шогин Валерий]Многое вызывает раздражение
а п 1.11 я воспринимаю так: неоценка незарегистрированного имущества всего лишь уменьшает риск взятия залоговиком имущества, не принадлежащего заемщику. Только вот проверка прав - это прежде всего обязанность банка - его риск. Оценщик - чукча = пришел, увидел, оценил. Ответственности быть не может, тк. она могла бы возникнуть только из конкретного договора залога[/quote
А вот вообще про банки и их риски хорошо суд сказал. а то все наивных чукотских мальчиков и девочек к ответственности призывают:
Банк, несущий риски, связанные с его предпринимательской деятельностью, должен был знать о реальной ценности предмета залога и возможном снижении его рыночной цены по прошествии времени.
стоимости.
http://www.kadis.ru/news/86212?fm=1
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Сергей Николаевич писал:
1.14. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит и подписан не менее 3-мя оценщиками, ...
Это дискриминация. Излишние требования. Ограничение прав. Неочевидно нужное для повышения качества и достоверности мера (а имхо - наоборот). И т.д.
Это не то что бы дискриминация, это повод для жалобы в антимонопольный комитет. МАло того. что пролетают ИП, так еще и фирмы, у которых всего 2 оценщика.
Либо всем им нужно срочно соображать и находить третьего
А это, между прочим, увеличение затрат.
Да и зачем им 3 подписи? Почему не 4 и не 7, например?
Непонятно
Погорячились в банке, погорячились. НАдо бы их поправить аккуратненько.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
|
Марина Ивановна!
А как Вам такой пассаж:
Цитата:3. Заключение
Любые изменения к настоящему Техническому заданию не действительны.
Типа - поезд уже ушел!
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Kornilov сообщал(а):Марина Ивановна! А как Вам такой пассаж: Цитата:3. Заключение
Любые изменения к настоящему Техническому заданию не действительны.
Типа - поезд уже ушел!
Что я могу сказать. К федеральным законам действительны, а к этому ТЗ нет.
Бывает... 
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Kornilov сообщал(а):Марина Ивановна! А как Вам такой пассаж: Цитата:3. Заключение
Любые изменения к настоящему Техническому заданию не действительны.
Типа - поезд уже ушел!
Ну, тут они имеют в виду, что стороны договора об оценке не могут в договоре изменять содержание требований ТЗ, выразились просто туманно.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Мисовец сообщал(а):Kornilov сообщал(а):Марина Ивановна! А как Вам такой пассаж: Цитата:3. Заключение
Любые изменения к настоящему Техническому заданию не действительны.
Типа - поезд уже ушел! Ну, тут они имеют в виду, что стороны договора об оценке не могут в договоре изменять содержание требований ТЗ, выразились просто туманно.
Хорошо. что хоть ВЫ, ВГ, понимаете, что они имеют в виду. Придется ВАШ скан к ТЗ прикладывать
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
ЭтоНик сообщал(а):Хорошо. что хоть ВЫ, ВГ, понимаете, что они имеют в виду. Придется ВАШ скан к ТЗ прикладывать
Мордой лица вниз. :)
|
|
|
Guest |