Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
FAQ
»
Квартира предназначенная под офис
|
|
|
larchic.isa
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/25/2010
Сообщений: 61
Местонахождение: рязань
|
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста: нужно оценить квартиру на первом этаже жилого многоэтажного дома. Предполагается, что в квартире в дальнейшем будет открыт офис. В банк будет предоставлен предварительный договор, в котором будет прописана цена 3 000 000 руб. Реальная стоимость подобных квартир-аналогов 2 000 000 руб. Как быть? Сейчас назначение квартиры - жилое.
|
|
|
Лысов Константин
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 313
Местонахождение: Нижний Новгород
|
Если речь идет об ипотечном (не коммерческая ипотека) кредите, то банк навряд ли даст разрешение на перевод жилого помещения в нежилое. А вообще нужно провести АНЭИ объекта и если НЭИ действительно является использование помещения под офис, то считайте по квартирам, которые предлагаются к продаже под нежилые помещения. Но может быть организован ведь офис и с сохранением статуса жилого помещения, но он все равно будет стоить 2 млн руб.
Ищу ответ на главный вопрос жизни...
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Юный оценщик сообщал(а):Если ..., но он все равно ...
Золотые слова, товарищ Юный оценщик!  
Все верно сказали.
О некоторых приколах и парадоксах оценки
В достославные времена, когда вся недвижимость дорожала и банки хотели дать и побольше, случалось иногда проектное финансирование.
И вот зовет меня банк на круглый стол к кредитному начальству, вместе с потенциальным, но желанным, заемщиком.
Рассказывают, что клиент на хорошей улице, в старом сталинском доме, купил несколько квартир на 1-ом этаже и начал ремонт (объединил и ободрал). Там будет продуктовый магазин. Из жилых помещения ещё не выведены, но в процессе.
Мне предлагается сделать бизнес-план под проектное финансирование (ну это может ещё инвестиционный меморандум называться или ещё как - не суть) и оценить залог. Залог-то ведь всё-равно нужен.
При этом проект расписывается в ярких красках, хотя, в принципе, действительно вполне жизненный. Говорят адрес, показывают фотографии.
И дальше, н.м.в., идут два больших варианта:
- либо объект оценки - квартиры;
- либо ОО - помещения с ННЭИ - магазин.
Если мы определяем РС квартир - то она не больше, чем у аналогичных квартир на 1-ом этаже, неподалеку. И даже меньше - площадь большая и всё ободрано (отопление, проводка, отделка...).
Если мы допускаем, что все разрешения будут получены и ОО пустят на переделку в магазин, то надо считать. И тут - ободранные стены и срезанные батареи играют в плюс!
Действительно составлять БП и дисконтировать.
ЗП усложняется, ДП сильно усложняется, СП - аналоги - квартиры продающиеся под вывод из жил.фонда (есть).
Что получилось в итоге?
В итоге, после трудоемких, но более-менее честных расчетов, стоимость ОО почти равнялась стоимости квартир-аналогов. Может быть несколько выше, но не более +15%. Хотя, чуток изменить сценарий - и +15% не будет.
И это в правильном месте.
|
|
|
larchic.isa
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/25/2010
Сообщений: 61
Местонахождение: рязань
|
Речь идет об ипотечном кредите. Заказчик оценки действительно покупает квартиру за 3 млн. руб. Но переводить квартиру в нежилое помещение планируют примерно через год, после того как она будет выведена из залога. Если найти аналоги квартир, которые тоже предполагается использовать как нежилые помещения и которые стоят примерно 3 млн. руб.,как это обосновать в отчете? Можно ли написать про то, что в дальнейшем эта квартира будет использоваться, например, как офис, и отсюда именно эти аналоги и именно эта стоимость? Нужно ли об этом вообще говорить?
|
|
|
fasil
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/4/2007
Сообщений: 81
Местонахождение: Асбест
|
На Вашем месте, как квартиры на первом этаже! Иначе-будет перевод в нежилое или нет? Никто не знает.
|
|
|
larchic.isa
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/25/2010
Сообщений: 61
Местонахождение: рязань
|
Но ведь квартира действительно покупается за 3 млн. руб. Просто сравнивать ее можно с квартирами, расположенными на первом этаже в любом доме, а можно с квартирами, расположенными на первом этаже в доме, расположенном около дороги. Эти квартиры предлагаются к продаже в разделе "помещения", но они не помещения, а жилые еще квартиры.
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
larchic.isa сообщал(а):... Просто сравнивать ее можно с квартирами, расположенными на первом этаже в любом доме, а можно с квартирами, расположенными на первом этаже в доме, расположенном около дороги. ...
При АНЭИ есть такой критерий "юридическая разрешенность". Сегодня - это жилое помещение. Что будет дальше: сбудется-не сбудется можно только гадать.
Аналитики кризис не планировали, а он случился. Разрешение дает чиновник, а прогнозировать его решение дело не благодарное. Собственник тоже может передумать.
Поэтому самостоятельные фантазии противопоказаны. Если очень хочется, то пусть заказчик в задании на оценку напишет: оценка проводится в предположении, что через год жилое помещение будет переоформлено в нежилое. Тогда можно оценивать как нежилое, имея ввиду лаг в один год и затраты на перевод.
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
О чем вообще спор? Не нужно предполагать куда там в будущем переведет квартиру собственник, нужно правильно идентифицировать объект оценки. Утрированно: есть квартиры на первых этажах в глуши - они стоят дешевле тех, что находятся на втором этаже там же. Есть квартиры на проходных улицах их продают "под нежилое", "под коммерцию", смотря как в конкретном городе это любят называть. Все - это разные сегменты рынка - никакие прогнозы делать не нужно, если у Вас квартира соответствует по местоположению сегменту "под нежилье", берите аналоги из того же сектора недвижимости и все.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
larchic.isa
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/25/2010
Сообщений: 61
Местонахождение: рязань
|
Андрей С. сообщал(а):О чем вообще спор? Не нужно предполагать куда там в будущем переведет квартиру собственник, нужно правильно идентифицировать объект оценки. Утрированно: есть квартиры на первых этажах в глуши - они стоят дешевле тех, что находятся на втором этаже там же. Есть квартиры на проходных улицах их продают "под нежилое", "под коммерцию", смотря как в конкретном городе это любят называть. Все - это разные сегменты рынка - никакие прогнозы делать не нужно, если у Вас квартира соответствует по местоположению сегменту "под нежилье", берите аналоги из того же сектора недвижимости и все.
Я уже подыскиваю квартиры "под коммерцию" , только вот в отчете какое-то подробное описание этого нужно ли делать?
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
larchic.isa
Цитата:Я уже подыскиваю квартиры "под коммерцию" , только вот в отчете какое-то подробное описание этого нужно ли делать?
Описания чего? Объекта оценки - естественно, Вы же должны объяснить, почему аналоги берете "под коммерцию", а не "под жилье".
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
larchic.isa
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/25/2010
Сообщений: 61
Местонахождение: рязань
|
Андрей С. сообщал(а):larchic.isa Цитата:Я уже подыскиваю квартиры "под коммерцию" , только вот в отчете какое-то подробное описание этого нужно ли делать? Описания чего? Объекта оценки - естественно, Вы же должны объяснить, почему аналоги берете "под коммерцию", а не "под жилье".
Т.е. объяснять, все таки, нужно почему аналоги "под коммерцию". Если сделать это в описании объекта оценки, и это будет несколько предложений, этого будет достаточно?
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
larchic.isa сообщал(а):Андрей С. сообщал(а):Описания чего? Объекта оценки - естественно, Вы же должны объяснить, почему аналоги берете "под коммерцию", а не "под жилье". Т.е. объяснять, все таки, нужно почему аналоги "под коммерцию". Если сделать это в описании объекта оценки, и это будет несколько предложений, этого будет достаточно?
Достаточно для кого? Напишите, почему Вы считаете, что эта квартира "под коммерцию" - соседние квартиры продаются-покупаются под коммерцию, расположена в проходном месте и т.д., и т.п.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Сибириус
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/20/2009
Сообщений: 402
Местонахождение: Новосибирск
|
larchic.isa сообщал(а):Я уже подыскиваю квартиры "под коммерцию"...
larchic.isa, создаётся впечатление, что Вы всё-таки намерены совершить ошибку, о которой коллеги уже написали. Ответьте сами себе на два простых вопроса: какова дата оценки, что является объектом оценки де-юре и де-факто?
Оценка в целях залога требует совершенно правильной юридической идентификации объекта оценки. В свидетельстве о государственной регистрации права объектом права является квартира, назначение – жилое помещение. В выписке из ЕГРП, в кадастровом паспорте – точно так же. В силу каких юридически значимых обстоятельств Вы полагаете возможным рассматривать квартиру в качестве коммерческого объекта? Декларация заказчика о своих намерениях – это вовсе не ценообразующий фактор.
Об анализе НЭИ достаточно чётко сказано в седьмом разделе Методических рекомендаций АРБ "Оценка имущественных активов для целей залога":
" При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно".
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
Сибириус сообщал(а):
Об анализе НЭИ достаточно чётко сказано в седьмом разделе Методических рекомендаций АРБ "Оценка имущественных активов для целей залога":
" При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно".
Ну, рекомендации АРБ - это всего лишь рекомендации АРБ. Сплошь и рядом не совпадают назначение недвижимости по документам, и его НЭИ. И если соблюдать рекомендации АРБ, то значит где-то в 30% случаев искажать реальную РС. Сплошь и рядом по документам "механический цех", а и фактически и по НЭИ "торговый комплекс".
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Сибириус
Цитата:В силу каких юридически значимых обстоятельств Вы полагаете возможным рассматривать квартиру в качестве коммерческого объекта?
Никаких. Здесь фактор не юридический, здесь фактор местоположения играет роль - т.е. квартира, как жилой объект, расположенная в определенном месте и на первом этаже стоит существенно дороже обычного жилого помещения.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Сибириус
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/20/2009
Сообщений: 402
Местонахождение: Новосибирск
|
Андрей С., совершенно верно, рассматривать квартиру в качестве коммерческого объекта никаких оснований нет. Учитывать факторы местоположения, безусловно, необходимо – азы оценки недвижимости, кто бы спорил… А вот опираться при установлении стоимости объекта в целях залога на планы заказчика, которые будут реализованы, может быть, через год …
|
|
|
Сибириус
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/20/2009
Сообщений: 402
Местонахождение: Новосибирск
|
mir сообщал(а):Ну, рекомендации АРБ - это всего лишь рекомендации АРБ. Сплошь и рядом не совпадают назначение недвижимости по документам, и его НЭИ. И если соблюдать рекомендации АРБ, то значит где-то в 30% случаев искажать реальную РС. Сплошь и рядом по документам "механический цех", а и фактически и по НЭИ "торговый комплекс".
Павел Николаевич, а разве речь шла об обязательном применении Рекомендаций АРБ? Самим словом "рекомендации" уж всё сказано. Следовать этим рекомендациям или игнорировать их – каждый оценщик решает сам, в равной степени как и каждый банк сам решает – взаимодействовать с оценщиками либо определять стоимость объектов залога самостоятельно. СРО оценщиков, членом которой Вы являетесь, согласовала этот документ, как и несколько других СРОО.
Особенность анализа НЭИ при проведении оценки в целях залога обусловлена тем фактом, что при подготовке кредитной сделки необходимо учитывать весь комплекс кредитных рисков, в том числе и риск обеспечения кредита. Здание цеха, реконструированное в торговый центр без получения соответствующих документов, банк к залогу не примет.
А вот о 30 %, пожалуйста, подробнее. Имеются статистические данные, в стране или в конкретном субъекте РФ? Сколько объектов было обследовано и кем? Какова доля обследованных объектов в их общем количестве?
|
|
|
Г.Айдар
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/18/2007
Сообщений: 615
Местонахождение: Уфа
|
Сибириус сообщал(а):Андрей С., совершенно верно, рассматривать квартиру в качестве коммерческого объекта никаких оснований нет. Учитывать факторы местоположения, безусловно, необходимо – азы оценки недвижимости, кто бы спорил… А вот опираться при установлении стоимости объекта в целях залога на планы заказчика, которые будут реализованы, может быть, через год …
Согласе также с Андреем С. и Сибириусом. Дополнительно ценообразующий фактор - это географическое местоположение (направление окон, дверей, проходимость, и т.д.) и номер этажа - и по данным параметрам оценивать данную квартиру - они ведь реально дороже остальных и с этим никто не спорит. Меня единственное смущает только одно разбег от 2 до 3 млн. руб. У нас в городе в среднем стоимость подобных квартир (без плата и разрешительной документации на перевод и прочее) стоит как правило на 20% больше - но это опять же все достаточно условно, так как у нас в городе все что ОЧЕНЬ привлекательно относительно местоположения уже давно переведено.
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
Сибириус сообщал(а):Особенность анализа НЭИ при проведении оценки в целях залога обусловлена тем фактом, что при подготовке кредитной сделки необходимо учитывать весь комплекс кредитных рисков, в том числе и риск обеспечения кредита. Здание цеха, реконструированное в торговый центр без получения соответствующих документов, банк к залогу не примет.
А вот о 30 %, пожалуйста, подробнее. Имеются статистические данные, в стране или в конкретном субъекте РФ? Сколько объектов было обследовано и кем? Какова доля обследованных объектов в их общем количестве? Александр Алексеевич, я в курсе процесса заключения залоговых и кредитных договоров, требований к объектам залога и содержанию кредитных досье, и т. п. Все же 6,5 лет в банке проработал, правда, выделеного как у Вас отдела залогов у нас не было. Из своей практики как оценщика, так и "работника банка", скажу что объекты недвижимости, используемые и оцененые не по их "бумажному" назначению берут в залог все банки с которыми работал (и Сбер, и ГПБ, и ВТБ, и РСХБ, и БИН и всякие поменьше и местные). Про риск связаный с несоответствием титула все знают, и на кредитном комитете каждый раз об этом сообщается, но в залог берут. Главное, чтобы не наблюдались признаки самовольной постройки, явные нарушения градостроительных, санитарных, противопожарных норм, и не затрагивались права третьих лиц (соседей). Обычно если объект достаточно длительное время функционирует "не по назаначению", и не имел за это время проблем, риски считают допустимыми.
Про 30% - личные впечатления из оценочной практики (коммерческую недвижимость имею в виду).
Кстати, про рекомендации АРБ. К сожалению, работники банков, о таком документе часто не знают. А очень жаль! Было бы гораздо лучше, и проще, если бы требования банков были бы более-менее стандартизированы. А то требования очень различные, иногда пародоксальные. И тут на форуме эта тема уже поднималась. Для каждого банка приходится свой шаблон отчета иметь.
|
|
|
Сибириус
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/20/2009
Сообщений: 402
Местонахождение: Новосибирск
|
mir сообщал(а):...Про риск связаный с несоответствием титула все знают... Было бы гораздо лучше, и проще, если бы требования банков были бы более-менее стандартизированы...
Павел Николаевич, мы с Вами о разных рисках говорим. Впрочем, вопросы собственно оценки рисков обеспечения кредитов не есть вопросы оценочной деятельности.
О стандартизации требований банков. Считаю, что какая-либо существенная унификация требований банков к оценке в настоящее время маловероятна. В своих требованиях к составу залогового обеспечения, к уровню его ликвидности, к анализу соответствующих секторов рынка банки очень индивидуальны. Различны подходы банков и к вопросам погашения ссудной задолженности за счёт обеспечения кредита. Так что и пресловутая якобы задача "с НДС или без НДС" пока единого для всех решения не имеет.
Но вот слушать и стремиться понимать друг друга – это крайне необходимо как оценщикам, так и банкирам.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|