|
|
|
Горе_от_ума
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/24/2010
Сообщений: 18
Местонахождение: Хабаровск
|
Столкнулись с проблеммой следующего свойства:
в производственном здании (федеральная собственность, закреплено на праве хозведения) размещены федеральные структуры (терограны агентств и ведомств), коммерческие структуры, производственные подразделения. Особенность, что вход в здание строго регламентирован.
Оценивается рыночно обоснованная арендная плата.
Мне кажется, что те помещения, где размещены федералы (по договорам аренды) целесообразней отнести не к офисам (на мой взгяд - офис это все таки помещения, используемые для продажи услуг, и, как следствие, на извлечение прибыли)), а к административным или социальным помещениям (не направленным на получение прибыли, а направленным на исполнение госфункций). Как учесть это придумали, а вот как обосновать, что у федералов ставка аренды будет ниже не получается.
вообще ситуаиця абсурдная - федеральный бюджет включает в смету расходов терорганов расходы на оплату арендной платы, а потом ее же возвращает себе как арендную плату.
Возможно кто-то сталкивался с этим.
|
|
|
Мамаев Денис Леонидович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/2/2007
Сообщений: 679
Местонахождение: Якутск
|
Горе_от_ума сообщал(а):Оценивается рыночно обоснованная арендная плата.
Она определяется не арендатором, а НЭИ. Или Вы считаете что при смене арендатора стоимость недвижимости меняется ? А если собственник просто замурует вход и не будет использовать помещения то их цена = 0 ?
|
|
|
Горе_от_ума
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/24/2010
Сообщений: 18
Местонахождение: Хабаровск
|
Мамаев Денис Леонидович сообщал(а):Горе_от_ума сообщал(а):Оценивается рыночно обоснованная арендная плата.
Она определяется не арендатором, а НЭИ. Или Вы считаете что при смене арендатора стоимость недвижимости меняется ? А если собственник просто замурует вход и не будет использовать помещения то их цена = 0 ?
С НЭИ иначе - оценка при существующем использовании. А если замуруют вход - то значит расторгнут существующие договоры аренды и будут использовать для собственного производственн-технологического процесса
|
|
|
МР
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/26/2006
Сообщений: 1,262
Местонахождение: Самара
|
Представьте, что этого здания нет, и госорганы вынуждены арендовать помещения в частном бизнес-центре. Им скидку дадут за то, что они там введут пропускной режим? Хотят от вас рыночную арендную плату, ну и рассчитайте. А "движение" бюджетных средств - оно вам надо?
|
|
|
Кулешов Павел
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
|
Горе_от_ума сообщал(а):... у федералов ставка аренды будет ниже ...
Обычная ситуация - сдать помещения в административном здании в центре города "своим" по пять копеек, а вот сотовым операторам какую-нить хреновину на окраине - дык по ставке супер-дорогих торговых площадей хочется.
Ставка аренды у федералов ниже, возможно, будет (если Вы поможете), но быть не должна. Вот, представьте, нет того здания, которое Вы рассматриваете. Приходят "федералы" к собственнику бизнес-центра и говорят: "слушай, мы у тебя помещения будем использовать не для "извлечения прибыли", а "на исполнение госфункций". Хотим аренду в три раза меньше, чем для всех". Нормальный собственник пошлёт. "При существующем использовании" не означает "под своего арендатора". Если Вы относите офисные помещения к помещениям "социального" свойства, основываясь на том, что там сегодня сидят чиновники (госфункцию исполняют), это не означает, что типичный арендатор на рынке - альтруист, единственной мечтой которого является исполнение госфункции.
А то что вход регламентирован - так что тут плохого? В любом уважающем себя бизнес-центре есть охрана, вахта и т.п., чтобы не шлялись кто попало.
Добавлено: пока я тут опус изображал, отвлекаясь на текущие дела, оказалось, что мои мысли с соображениями МР совпадают практически дословно. Тоже аргумент.
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
Горе_от_ума сообщал(а):. Как учесть это придумали, а вот как обосновать, что у федералов ставка аренды будет ниже не получается.
В некоторых случаях даже наоборот бывает, гос. органы выступают как "якорный арендатор". Например, обустроилась таможня в новом здании, а за ней потянулись и таможенные брокеры, и оценщики, и гостиница открылась в том же офисном центре, одно из зданий которого ФТС заняла... Цены на аренду поднялись там.
Еще, у нас в Оренбурге практически за городом в промышленной зоне построили мега-молл "Армада" и чтобы его раскрутить, туда напихали всех чиновников и назвали все это "Многофункциональный центр оказания гос. услуг", люди теперь вынуждены ездить за справками черте-куда, зато "Армада" быстро раскрутилась.
|
|
|
Nikpol
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
|
Горе_от_ума сообщал(а): Оценивается рыночно обоснованная арендная плата.
Мне кажется, что те помещения, где размещены федералы (по договорам аренды) целесообразней отнести не к офисам (на мой взгяд - офис это все таки помещения, используемые для продажи услуг, и, как следствие, на извлечение прибыли)), а к административным или социальным помещениям (не направленным на получение прибыли, а направленным на исполнение госфункций). Как учесть это придумали, а вот как обосновать, что у федералов ставка аренды будет ниже не получается.
На мой взгляд, проблема вполне разрешима.
Ход рассуждений верен: коммерческие структуры не равны административным и социальным. Как это отразить арендной платой?
Два пути:
1) Взять рыночные арендные ставки для помещений, арендуемых подобными структурами (сравнительный подход). Нету рынка (аналогов)? Не проходит? Тогда:
2) Согласно ТЗ ФАУГИ, рассчитать АП 2-мя подходами - затратным (с позиции ар-ля) и обязательно доходным (с позиции ар-ра), и согласовать их, как это делается для рыночной стоимости.
Если со стороны ар-ля ставка АП будет, возможно, одинаковой для всех арендаторных структур (амортизация + затраты + прибыль), то со стороны арендаторов приемлемые для них ставки АП будут совершенно разными, в частности, для адм и соц дохода нет, прибыли нет, одни затраты на содержание и эксплуатацию помещений.
Т.е. для них формула АП = Д - З - Пр превратится в АП = -З.
Ну, при согласовании она возрастёт, возможно, дотягивая до амортизации (это уж компромисс сторон, кто какие затраты несёт, но ясно что для ар-ля прибыль тоже 0).
Мне кажется, такой путь будет и обоснован, и соответствовать ТЗ ФАУГИ (они же будут принимать отчёт).
|
|
|
МР
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/26/2006
Сообщений: 1,262
Местонахождение: Самара
|
mir сообщал(а):В некоторых случаях ... гос. органы выступают как "якорный арендатор".
Интересная мысль. Если рассматривать гос. органы как "якорного арендатора", то скидка уже выглядит более логичной. И правда - площади большие занимает, потоки людей создает, других арендаторов привлекает. И обосновать вполне реально, если есть данные по арендным ставкам для "якорных арендаторов" в бизнес-центрах.
|
|
|
Горе_от_ума
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/24/2010
Сообщений: 18
Местонахождение: Хабаровск
|
МР сообщал(а):mir сообщал(а):В некоторых случаях ... гос. органы выступают как "якорный арендатор". Интересная мысль. Если рассматривать гос. органы как "якорного арендатора", то скидка уже выглядит более логичной. И правда - площади большие занимает, потоки людей создает, других арендаторов привлекает. И обосновать вполне реально, если есть данные по арендным ставкам для "якорных арендаторов" в бизнес-центрах.
Да, тут беда-то в том, что в эти органы народ не ходит. Есть такие структуры, которые что-то контролируют - зачастую то, что рядовым гражданам и не надо (Росохранкультура, например). Оптимально было бы чтобы за ними эти помещения закрепили на праве оперуправления, но что-то не складывается. Так что как "якорный" они вряд ли могут рассматриваться.
|
|
|
Горе_от_ума
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/24/2010
Сообщений: 18
Местонахождение: Хабаровск
|
На мой взгляд, проблема вполне разрешима.
Ход рассуждений верен: коммерческие структуры не равны административным и социальным. Как это отразить арендной платой?
Два пути:
1) Взять рыночные арендные ставки для помещений, арендуемых подобными структурами (сравнительный подход). Нету рынка (аналогов)?
Мне кажется, такой путь будет и обоснован, и соответствовать ТЗ ФАУГИ (они же будут принимать отчёт).[/quote]
Рынок такой (соцадмин.) недвижимости в городе существует, так как расположены в городе не только федералы (столица округа), но и органы субъекта и муниципалы. Но, у краевиков аренда для органов власти расчетная (нормативная). Вот и думаю, можно ли ее брать как аналог. С ФАУГИ пообщались - они не хотят затратник (вечные споры по величине ПП и ставке капитализации, даже экстракиця не всегда помогает). Жаждут только сравнительный.
P.S. А субъекта и муниципалов аренда для органов меньше, чем для комерсантов на 20-30%
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
Горе_от_ума сообщал(а): С ФАУГИ пообщались - они не хотят затратник (вечные споры по величине ПП и ставке капитализации, даже экстракиця не всегда помогает). Жаждут только сравнительный.
Правильно делают. На развитом рынке затратный с доходным, на мой взгляд, - "пляски с бубном".
И не надо беспокоиться про перетекания денег из одного кармана государства в другой. Правильно делают что именно аренду и именно рыночную определяют. Через какое-то время это позволит им понять во сколько, и какие "шарашки" обходятся бюджету и налогоплательщику. И может быть наконец-то принять управленческие решения и "оптимизировать" все это к чертовой бабушке!
|
|
|
Горе_от_ума
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/24/2010
Сообщений: 18
Местонахождение: Хабаровск
|
А вот, что думают по этому поводу фундаментальные ученые:
Офисные помещения – помещения для коммерческой деятельности (за исключением производственной), в которую может входить и розничное обслуживание населения, как прави-ло, на основе не так называемой публичной оферты, а персонально заключаемого договора.
Производственные помещения – помещения непосредственно участвующие в производ-ственно-технологическом процессе
Недвижимость социального назначения – относятся такие объекты, как здания прави-тельственных, научно-исследовательских и образовательных учреждений, религиозные объекты, органы власти и т.п.
|
|
|
МР
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/26/2006
Сообщений: 1,262
Местонахождение: Самара
|
Вопрос то не в этом, а в том, что вам в задании на оценку написали "рыночная стоимость". Ну или "рыночно обоснованная арендная плата". Т.е. спросили у вас, какая арендная плата на открытом рынке за такие помещения. А вы, похоже, на какой-то другой вопрос ответить собрались.
|
|
|
Guest |