|
|
|
Васильева Ольга Сергеевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/7/2011
Сообщений: 27
Местонахождение: Челябинск
|
Людамилка сообщал(а):Реальный объект! Советский район, промзона, магазинчик 80 кв.м. класс D (бывший жилой фонд) - помещение на 1м этаже в 10-ти этажном доме. Данные, думаю до сих пор актуальны.
Вид услуг Стоимость, руб./мес.
Электроэнергия 2 071
Теплоэнергия 1 716
Уборка и вывоз мусора с территории 495
Водоснабжение 300
Коммунальные платежи (прочие) 500
Оплата за телефон/интернет 340
Охрана объекта оценки 3 300
Страхование объекта 5741 руб./г.
А могу я у Вас спросить ещё ДВД(чтобы коэф ОР рассчитать) и восстановительную ст-ть (чтобы прикинуть сколько % страховка)?
|
|
|
Васильева Ольга Сергеевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/7/2011
Сообщений: 27
Местонахождение: Челябинск
|
А вот ещё такой вопрос. Когда ОР определяются на 1 кв.м., то ОР делят на площадь всего здания в целом, или собственник делит только на площадь, пригодную для аренды?
|
|
|
Васильева Ольга Сергеевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/7/2011
Сообщений: 27
Местонахождение: Челябинск
|
Васильева Ольга Сергеевна сообщал(а):Людамилка сообщал(а):Реальный объект! Советский район, промзона, магазинчик 80 кв.м. класс D (бывший жилой фонд) - помещение на 1м этаже в 10-ти этажном доме. Данные, думаю до сих пор актуальны.
Вид услуг Стоимость, руб./мес.
Электроэнергия 2 071
Теплоэнергия 1 716
Уборка и вывоз мусора с территории 495
Водоснабжение 300
Коммунальные платежи (прочие) 500
Оплата за телефон/интернет 340
Охрана объекта оценки 3 300
Страхование объекта 5741 руб./г.
А могу я у Вас спросить ещё ДВД(чтобы коэф ОР рассчитать) и восстановительную ст-ть (чтобы прикинуть сколько % страховка)?
115р/кв.м./мес.
Т.е. 1380р/кв.м/год = 50$
А в торговых центрах, как я промониторила, в среднем по России 100$, не включая электроэнергии! (она оплачивается дополнительно).
А как же удешевление в результате отдачи от масштаба?)) Хотя, я понимаю, что в ТЦ услуги могут быть намного качественнее, чем в "магазинчике", поэтому там может быть и выше ставка ОР.
А, может, просто, очередной способ срубить с арендаторов.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Васильева Ольга Сергеевна сообщал(а):А вот ещё такой вопрос. Когда ОР определяются на 1 кв.м., то ОР делят на площадь всего здания в целом, или собственник делит только на площадь, пригодную для аренды?
Т.к. ОР распределяются на арендаторов, то в целях распределения, конечно, делят на реально занятую арендаторами площадь, чтобы потом умножить на площадь, занятую данным арендатором, ну а в других целях могут делить иначе.
|
|
|
Людамилка
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/9/2010
Сообщений: 998
Местонахождение: Челябинск
|
Как "рубят" с простых смертных арендаторов я завтра м.б. расскажу, а пока
по нашему объету АП расчетная была 430 руб./мес.
загрузку можно считать как полную, хотя можно придумать и санитарные дни по 1-му в месяц, тогда загрузка будет 11,5/12.
Страхование - 0,6% от остаточной.
ТЦ - совсем другой класс торговой недвижимости.
Купите, купите орешки и бублички за рублички :)
Отказ от обязательно-принудительного донорства. Воскрешение.
|
|
|
Васильева Ольга Сергеевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/7/2011
Сообщений: 27
Местонахождение: Челябинск
|
Людамилка сообщал(а):
ТЦ - совсем другой класс торговой недвижимости.
Так ясно дело!)
Людамилка сообщал(а):Как "рубят" с простых смертных арендаторов я завтра м.б. расскажу
Расскажите, буду ждать)
|
|
|
Васильева Ольга Сергеевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/7/2011
Сообщений: 27
Местонахождение: Челябинск
|
Людамилка сообщал(а):
Страхование - 0,6% от остаточной.
Кстати, а страхование на остаточную считается, а не на восстановительную?
|
|
|
Васильева Ольга Сергеевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/7/2011
Сообщений: 27
Местонахождение: Челябинск
|
Хотя, для ТЦ нужна упр компания, куча уборщиков, слесарей всяких и дворников, охрана и т.д. Т.е. куча персонала. А персонал, пожалуй, самая дорогая статья в ОР.
Потому там и ставка ОР выходит дороже.
Хотя, и, в самом деле, даже сравнивать не стоит.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Васильева Ольга Сергеевна сообщал(а):Хотя, для ТЦ нужна упр компания, куча уборщиков, слесарей всяких и дворников, охрана и т.д. Т.е. куча персонала. А персонал, пожалуй, самая дорогая статья в ОР. Потому там и ставка ОР выходит дороже.
В ТЦ, вообще-то, сдают в аренду обычно по ставке, вклбючающей в себя уже все ОР, ну, в большинстве случаев, так что, обычно, ничего они ни на что не делят, как я понимаю, ну а завышение собственникам-менеджменту бонусов и з/плат это отдельная тема, которая по сути не относится к вопросу ОР, т.к. избыток зарплат собственникам это по сути скрытая от налоговой выплата дивидендов.
Вообще, "партия учит нас", что капитализировать, а также и дисконтировать, буде такое желание возникнет, можно разные денежные потоки, доналоговые там, посленалоговые, наверное можно и ДВД капитализировать, по соотвествующей ставке, конечно. Ну а оценивая ТЦ я бы у заказчика спросил все данные и на проверив их на непротиворечивость разнообразному рынку их бы и использовал... Т.к. в каждом ТЦ свои заморочки.
Тема диплома в общем неплохая, т.к. по экономике ТЦ, ТРЦ и прочего в сети немало есть материалов.
|
|
|
Людамилка
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/9/2010
Сообщений: 998
Местонахождение: Челябинск
|
Про наших баранов:
Дано: 430 руб./мес. – аренда абсолютно чистая
0,6% - это от суммы, которая звучала в полисе, точно не знаю правил страхования этой организации, но эту сумму можно взять для расчета налога на имущество;
Если неизвестна стоимость воспроизводства/замещения, то берем РС из другого подхода, в данном случае РС из СП = 3720 000.
Мне Маэстро уже говорил, что страховка дорогая и цифры кривые, но, увы, я ничего не могу поделать, это по данным Заказчика.
Про резерв на замещение сами думайте! Здание -типичный жилой дом 2000-ых годов постройки.
Не нравятся цифры – слишком малы? Накрутите +30 % на всю коммуналку, она бешенными темпами растет!
Торговая недвижимость очень разнообразна, возьмитесь не за ТЦ, а что-то другое. Знакомых и друзей в ТЦ у меня нет, у нас же такие объекты сосредоточены в одних надежных руках, поэтому я не знаю, где вам взять по ним достоверные данные. 
Купите, купите орешки и бублички за рублички :)
Отказ от обязательно-принудительного донорства. Воскрешение.
|
|
|
Васильева Ольга Сергеевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/7/2011
Сообщений: 27
Местонахождение: Челябинск
|
Мисовец сообщал(а): Ну а оценивая ТЦ я бы у заказчика спросил все данные и на проверив их на непротиворечивость разнообразному рынку их бы и использовал... Т.к. в каждом ТЦ свои заморочки.
Василий Григорьевич, в том-то и проблема, что никто меня не нанимал оценить, поэтому никто данные и не предоставляет, я пыталась.:)
За ссылку спасибо!
|
|
|
Васильева Ольга Сергеевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/7/2011
Сообщений: 27
Местонахождение: Челябинск
|
Васильева Ольга Сергеевна сообщал(а):Мисовец сообщал(а): Ну а оценивая ТЦ я бы у заказчика спросил все данные и на проверив их на непротиворечивость разнообразному рынку их бы и использовал... Т.к. в каждом ТЦ свои заморочки.
Василий Григорьевич, в том-то и проблема, что никто меня не нанимал оценить, поэтому никто данные и не предоставляет, я пыталась. За ссылку спасибо!
А, кстати, посмотрев по предложениям аренды в Интернете, я так поняла, что в большинстве случаев ОР всё же оплачиваются сверх установленной ставки аренды.
|
|
|
Васильева Ольга Сергеевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/7/2011
Сообщений: 27
Местонахождение: Челябинск
|
Людамилка сообщал(а):
0,6% - это от суммы, которая звучала в полисе, точно не знаю правил страхования этой организации, но эту сумму можно взять для расчета налога на имущество;
Если неизвестна стоимость воспроизводства/замещения, то берем РС из другого подхода, в данном случае РС из СП = 3720 000.
Если 5741руб = 0,6%
То 100% = 956833руб
И это и есть остат стоимость? А налог на им-во тоже на остат начисляется?
И вообще, почему-то везде пишут, что страховка начисляется на восстановительную?
А куда тогда девать 3720000?
|
|
|
Людамилка
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/9/2010
Сообщений: 998
Местонахождение: Челябинск
|
Медленно читаем мое предыдущее сообщение.
Васильева Ольга Сергеевна сообщал(а):Если 5741руб = 0,6% То 100% = 956833руб
И это и есть остат стоимость? А налог на им-во тоже на остат начисляется? ? Эти данные я посмотрела в самом полисе страхования, по какой ст-ти они страхуют не знаю, но условно считаем ее остаточной и считаем от нее налог на им-во.
Васильева Ольга Сергеевна сообщал(а):..., что страховка начисляется на восстановительную? А куда тогда девать 3720000? Если, допустим вы не считали ЗП, а где взять тогда эту самую стоимость воспроизводства/замещения? - А зассыливаем от стоимости, посчитанной другим подходом, одним оставшимся из 3-х - СП! Понятно перевожу?
Купите, купите орешки и бублички за рублички :)
Отказ от обязательно-принудительного донорства. Воскрешение.
|
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
|
Людамилка сообщал(а):Медленно читаем мое предыдущее сообщение. ... зассыливаем ... Понятно перевожу?
Вполне!
|
|
|
Васильева Ольга Сергеевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/7/2011
Сообщений: 27
Местонахождение: Челябинск
|
Людамилка сообщал(а):Медленно читаем мое предыдущее сообщение. Васильева Ольга Сергеевна сообщал(а):Если 5741руб = 0,6% То 100% = 956833руб
И это и есть остат стоимость? А налог на им-во тоже на остат начисляется? ? Эти данные я посмотрела в самом полисе страхования, по какой ст-ти они страхуют не знаю, но условно считаем ее остаточной и считаем от нее налог на им-во. Васильева Ольга Сергеевна сообщал(а):..., что страховка начисляется на восстановительную? А куда тогда девать 3720000? Если, допустим вы не считали ЗП, а где взять тогда эту самую стоимость воспроизводства/замещения? - А зассыливаем от стоимости, посчитанной другим подходом, одним оставшимся из 3-х - СП! Понятно перевожу?
Да! Ну что поделать, туплю.   
|
|
|
Лысов Константин
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 313
Местонахождение: Нижний Новгород
|
Брошу на всякий случай пару ссылочек на статьи в тему. Может пригодятся.
http://smao.ru/files/magazine/2008/01/1_60-62.pdf
http://www.top-ocenka.com/ocenka-mn3.html
Зассыливаемся))
Ищу ответ на главный вопрос жизни...
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Юный оценщик сообщал(а):...Зассыливаемся))
Спасибо, уважаемый, цэ дiло.
1-я ссылка - для диплома, 2-я - для обоснования в отчете.
Если заказчик молчит как рыба об лед, ничего не предоставляет и никуда не пускает. Но, если для залога - банковским он всё расписывает, а те проверяют. Если адекватные.
|
|
|
Васильева Ольга Сергеевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/7/2011
Сообщений: 27
Местонахождение: Челябинск
|
Огромное спасибо! Я бОльшую часть информации взяла из обеих статей. Не понимаю, думала весь Интернет облазила, а, оказывается куча отличных статей, которых я не находила. В основном всё везде поверхностное.
И как Вы так нашли?))
|
|
|
Васильева Ольга Сергеевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/7/2011
Сообщений: 27
Местонахождение: Челябинск
|
Вообще всем большое спасибо за материалы. Я вчера в поте лица весь день делала, всё сводила в одно. Сегодня тоже буду делать, просто неожиданно выяснилось, что завтра нам уже сдавать на первую проверку!!!
А у меня вот вопрос: Юный оценщик дал 2 ссылки. Во второй есть методы расчёта персонала по СНиПу.
А они на практике применяются?
А, если применяются, то сильное ли расхождение может быть с реальностью (вряд ли каждый собственник нанимает кол-во персонала, исходя из стандартов)?
|
|
|
Guest |