Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Оценка права аренды в воинской части
|
|
|
Марийка
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/1/2008
Сообщений: 19
Местонахождение: Москва
|
Здравствуйте, Уважаемые Оценщики!
Мне необходимо оценить арендную ставку ОСЗ (действующий магазин, 400 кв.м), находящееся на территории закрытой воинской части. Естественно подобного рынка там нет. Если брать аналоги за территорией в/ч, необходима корректировка на местоположение, которую я не могу рассчитать опять же из-за отсутствия предложений на закрытых территориях.
Мне напрашивается метод рекапитализации, но для него понадобится рыночная стоимость объекта. При оценке рыночной стоимости не возможно использовать сравнительный и доходный подходы, остается затратный. Но если учитывать в этом методе только стоимость по затратному подходу, то арендная ставка не будет отличаться от ставки подобного здания "за забором".
Может быть кто-то сталкивался с подобной оценкой и нашел выход?
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Я сталкивался, и не раз, с подобной задачей реализации федерального имущества на территории ответственности режимного оборонного предприятия и могу высказать несколько нюансов такой работы:
1. Разумеется, платит за оценку заинтересованное лицо, а проверять отчет в ТерФАУГИ будет также вполне себе заинтересованные лица, но интерес у этих лиц разный. Первым важно, чтобы РС была как можно ниже, и они скажут, если что, что тут же режим, тут только мне продадут, никому другом и не надо.... и это будет отчасти правда, т.к. функционирование предприятия на режимной территории крайне нуждается в руководстве, знакомом с реалиями этой территории и имеющем пропуск к руководству этой территории. Вторым важно, чтобы потом Москва или проверка не уличили бы этих вторых в разбазаривании гос.имущества, т.к. если сделку не разрешат, то это не беда, а вот если неверно разрешат, вот это беда, да ещё попадешь под компанию борьбы с коррупцией ....
2. Однако на деле, каждому кулику своё болото родное, и заинтересованное в покупке лицо, которое и создало своим желанием заказ на оценку, оно предпочитает заполучить имущество именно тут, где оно и работало, и успех получило, и всё и всех знает и его все знают. И не надо ему аналогов на открытом конкурентном рынке, т.к. я вот в бытность научным сотрудником одного ракетного НИИ любил говорить друзьям, что я их свободнее, т.к. вот я могу ходить везде, а они не могут попасть на территорию моего НИИ. :)
Ну и отсюда реально следует, что никаких скидок ситуация не диктует, хотя угодить заказчику, конечно, хочется.
Выход один: ясно объяснить, что отчет будет жестко проверяться и никаких скидок к рынку проверяющие не допустят. С той стороны народ грамотный, они понимают.
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
Ограниченный круг покупателей (если речь о магазине) или тем более едоков (если речь о столовой) могут сделать ставки аренды существенно ниже тех, что за забором, т.к. действительно вы можете выйти и купить сигареты или поесть за забором, а оттуда прохожие внутрь войти не могут. Кроме того воинские части зачастую расположены, что называется, в лесу. Аналогов естественно нет вообще, даже за забором, единственной относительной привязкой могут быть какие-то посеки, в которых численность и платежеспособность населения примерно сопоставимы по объемы с частью. А поскольку в таких небольших поселках также очень часто не найти никаких предложений, то отсюда и вырисовывается затратный подход с сурогатным внешним износом и рекапитализация. И на мой взгляд, это нормально, т.к. другого просто не дано.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
Олеся
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 62
|
Как вариант поправку на ограниченный доступ можно посчитать не обязательно по воинским частям.. просто взять объект где пропускной режим (учебные заведения, медицинские учреждения, заводы)... там также в аренду сдают и буфеты и различные помещения....а затем сравнить с помещениями с открытым доступом. Не совсем точная корректировка получится, конечно, но лучше, чем ничего. А что касается проверки в ФАУГИ, то тут все зависит от того какая это часть (кому подведомственна). Так, если это часть, подведомственная Минобороне, то никакого рассмотрения отчета не будет и документы в Росимущество по аренде вообще не пойдут.
|
|
|
АРИСТАРХ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/7/2011
Сообщений: 116
|
Олеся сообщал(а):Как вариант поправку на ограниченный доступ можно посчитать не обязательно по воинским частям.. просто взять объект где пропускной режим (учебные заведения, медицинские учреждения, заводы)... там также в аренду сдают и буфеты и различные помещения....а затем сравнить с помещениями с открытым доступом. Не совсем точная корректировка получится, конечно, но лучше, чем ничего. А что касается проверки в ФАУГИ, то тут все зависит от того какая это часть (кому подведомственна). Так, если это часть, подведомственная Минобороне, то никакого рассмотрения отчета не будет и документы в Росимущество по аренде вообще не пойдут.
ОЛЕСЯ ВЫ совсем не знаете тему МИНОБОРОНЫ по аренде. На ваш отчет по ставке аренды в МО пишут заключение (временами лицами которые не отличаются умом и соообразительностью ), на основании которого и будет дано разрешение на аренду помещения.
|
|
|
АРИСТАРХ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/7/2011
Сообщений: 116
|
Да и еще если они не видят цифры которая им уже привиделась  , хоть какие корректировки обоснуй, не прокатит
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Олеся, строго говоря, и не обязана знать тему Минобороны, но она дала вполне приличный совет. Однако, в релевантности этого совета у меня есть некоторые сомнения, но добро, если такие методы будут принимать в ТерФАУГИ.
Мои сомнения: учебные заведения, медицинские учреждения, заводы из этого перечня мне понятны две первые позиции, что то я насчет заводов не вижу картинки, разве что в вестибюль заводоуправления перед проходной пустят киоск по продаже газированной воды и т.п. Но все эти случаи, по сути, продают доступ коммерсантам к постоянным посетителям учреждения, т.е. там иные факторы ценообразования, а ФСО, как раз, на анализе факторов для сбора аналогов настаивает.
Я, все-таки, придерживаюсь мнения, что военный городок имеет сопоставимую с окружающей местностью плотность населения, и потому его закрытый характер не должен мешать локальному бузнесу. Ведь никто не ходит за продуктами в магазин другого района, для многих помещений естественна шаговая доступность. Вот есть ли в городке нотариус, а ведь помещение для него годится небольшое.... Ну и так далее.
|
|
|
Олеся
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 62
|
АРИСТАРХ сообщал(а):ОЛЕСЯ ВЫ совсем не знаете тему МИНОБОРОНЫ по аренде. На ваш отчет по ставке аренды в МО пишут заключение.
Если ВЫ обратили внимание я и не претендовала на знание темы МИНОБОРОНЫ, я всего лишь сказала, что по Минобороне отчет не пойдет в ФАУГИ...
|
|
|
Олеся
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 62
|
Мисовец сообщал(а):Однако, в релевантности этого совета у меня есть некоторые сомнения, но добро, если такие методы будут принимать в ТерФАУГИ.
Я, все-таки, придерживаюсь мнения, что военный городок имеет сопоставимую с окружающей местностью плотность населения, и потому его закрытый характер не должен мешать локальному бузнесу.
Ну у нас принимают
Так ведь речь идет не о военном городке, а о военной части 
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Олеся сообщал(а):Так ведь речь идет не о военном городке, а о военной части
У нас в Бийске имеется военная часть, она располагается в военном городке. Это довольно большая огороженная территория со множеством строений, и в КПП на въезде.
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
Когда мы делали подобную работу по ставкам аренды для МО, применяли все 3 подхода. При этом никакх специальных скидок не вводили, просто брали аналоги по продажам и аренде на окраинах и близлежащих населённых пунктах, примерно сопоставимых по числености населения с численонстью в/ч, где находится арендованное торговое помещение. Уверяю вас, ставки аренды и цены продаж аналогов были невысокие, в итоге полученная нами ставка аренды устроила и арендаторов и проверяющих!
|
|
|
АРИСТАРХ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/7/2011
Сообщений: 116
|
Олеся сообщал(а):АРИСТАРХ сообщал(а):ОЛЕСЯ ВЫ совсем не знаете тему МИНОБОРОНЫ по аренде. На ваш отчет по ставке аренды в МО пишут заключение. Если ВЫ обратили внимание я и не претендовала на знание темы МИНОБОРОНЫ, я всего лишь сказала, что по Минобороне отчет не пойдет в ФАУГИ...
Олеся Вы написали "что никакого рассмотрения отчета не будет", а оно будет но только не в ФАУГИ, а МО и что лучше науке неизвестно
|
|
|
Олеся
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 62
|
АРИСТАРХ сообщал(а):Олеся Вы написали "что никакого рассмотрения отчета не будет", а оно будет но только не в ФАУГИ, а МО и что лучше науке неизвестно
А Вы просто все мое сообщение, ну или хотя бы все предложение, которое процитировали, до конца прочитайте, тогда и вопросов возникать будет меньше....а то как-то Вы из контекста фразу извлекли....
|
|
|
Марийка
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/1/2008
Сообщений: 19
Местонахождение: Москва
|
Большое спасибо за ответы
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Сотни миллионов рублей, выделенные на ремонт флагмана Северного флота – крейсера «Петр Великий», на самом деле были потрачены совсем на другие цели. Директор предприятия, подписавший акт о выполнении ремонта, теперь стал фигурантом уголовного дела. Взгляд.ру 21:01
По данным прокуратуры, гендиректор предприятия похитил 265,4 млн рублей бюджетных средств, выделенных в рамках гособоронзаказа «на оплату работ по ремонту военной техники». Ведомство отмечает, что Барашко был осведомлен о том, что ремонт атомного ракетного крейсера «Петр Великий» в полном объеме не выполнен. Forbes 18:34
По материалам прокурорской проверки в отношении Федора Барашко возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере).
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|