|
Esso
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/13/2009 Сообщений: 1 Местонахождение: Улан-Удэ
|
Здравствуйте! Ситуация такая: нужно оценить земельный участок в Восточной Сибири с минеральным источником. Рынок аналогов отсутствует. Остается по-видимому только доходный метод. Подскажите, люди добрые, за что ухватиться?
|
|
Белов
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/6/2010 Сообщений: 510 Местонахождение: Жуковский
|
Esso сообщал(а):Здравствуйте! Ситуация такая: нужно оценить земельный участок в Восточной Сибири с минеральным источником. Рынок аналогов отсутствует. Остается по-видимому только доходный метод. Подскажите, люди добрые, за что ухватиться? Объект оценки? Цели и задачи оценки? Предполагаемое использование результатов оценки? Использование участка на дату оценки? Предполагаемое использование участка?
http://bvl65.ucoz.ru/ http://belovfish.nethouse.ru/
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006 Сообщений: 1,815
|
Доходный подход: НЭИ - перебор инвестпроектов: что лучше бутилировать воду и продавать где-то (где, на каком расстоянии и ск. потенциальных потребителей, по какой цене?) или строить курорт-лечебницу на базе источника? Может статься, что ни один из этих вариантов не окажется эффективным и тогда просто рассмотреть вариант изъятия денег с мирного населения за (якобы) проход через свой участок к источнику (а на самом деле за наполнение емкостей страждущими). Если же все варианты окажутся неэффективными, тогда оценивайте просто как обычный ЗУ. И еще: прежде чем начинать все это, надо поинтересоваться на предмет наличия исключительного или неисключительного права пользования (и распоряжения) источником, потому как, сдается мне, что по российскому законодательству право собственности на ЗУ еще не дает право на использование недр, расположенных под соответствующим ЗУ, а ведь минеральный источник суть продукт недр.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
Алмазов
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/28/2011 Сообщений: 11 Местонахождение: Москва
|
Оценивал пару лет назад. По согласованию с заказчиком свели к стоимости по затратнику (на этапе разработки привлекалась подрядная организация, были сметы, акты, подтверждена оплата, ) + з/у. Первоначально рассматривали доходник, как говорил Юрий К., можно предположить, что разливать будут в бутылки, либо продавать автоцистернами и т.д., но слишком много допущений и предположений, если процесс не налажен, и да, необходимы лицензия на недропользование, заключение Роспотребнадзора, паспорт скважины, согласование Госгортехнадзора (соответствие качества для минеральных вод) и многое др. Т.е. если все есть и узаконено (плюсом оборудовано) - оцениваем, если "дырка в земле и вода бежит, старожилы говорят, что минеральная", то игнорируем, оцениваем только з/у. Да, и ни в коем случае не проводите расчет исходя из потенциальной производственной мощности скважины, она, как правило, в разы больше фактически добываемой/востребованной/реализуемой. Кстати уровень минерализации, наличие примесей различных металлов и другие факторы могут сделать эту воду попросту бесполезной. Хорошо знаю историю одного предприятия, построенного в рамках крупного инвестпроекта, стоимостью более млрд. рублей, на которое сейчас гадят птицы и у дверей очередь банков-кредиторов - вода минеральная, примеси в норме, наняли сотрудников, запустили производство, а вкус, мягко говоря, - не тот)).
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007 Сообщений: 3,552 Местонахождение: Новосибирск
|
Вот и получается, что наличие минерального источника - не есть наличие надежного источника дохода на ЗУ...
Доход приносит грамотно выстроенный и управляемый бизнес. Толковый знающий предприниматель - из любой артезианской скважины сделается воду продаваемую. Дилетант или лентяй - и с "живой водой" обанкротится. Примеров достаточно.
На выходе: - ДП, с методом идеального предполагаемого использования, подбрасывает стоимость в небо; - СП - опускает стоимость до окружающих ЗУ.
По сути, имхо, метод предполагаемого использования, часто и в данном случае, не дает РС - в её классическом определении. Ну и вообще - ДП, МПИ - это, на мой взгляд, гораздо ближе к оценке бизнеса, а не отдельно взятого ЗУ.
Хотя сам иногда и делаю такие штуки. По заказу. Когда и оценщик, и заказчик четко понимают, что полученная стоимость - это не стоимость в обмене, на открытом рынке. Это, в лучшем случае, спец стоимость для узкого круга каких-то гипотетических потенциальных инвесторов.
Так что - ограничения и допущения, проговаривание чего хочет и ждет заказчик, понимание адресатов оценки и т.д.
PS/ Если при этом в отчете будет указана ЛС ЗУ, со сроками нормальной экспозиции для соседних нормальных ЗУ, отчет станет вполне прозрачным, наглядным и понятным.
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009 Сообщений: 2,160 Местонахождение: Дубна
|
К слову. Общался некоторое время назад с производителями минеральной воды в разных регионах РФ. Цифры озвучивали примерно одинаковые: что бы выйти на рентабельность, надо разбавлять водопроводной водой в пропорции 10:1.
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007 Сообщений: 3,552 Местонахождение: Новосибирск
|
Kornilov сообщал(а):К слову. : что бы выйти на рентабельность, надо разбавлять водопроводной водой в пропорции 10:1. Можно и не разбавлять. Нормально и без минеральной вовсе.
В Н-ске наиболее успешно идут продажи далеко не минеральной воды, а нормальной. И совсем не первый год. Очищенной, улучшенной, с доставкой и сервисом. http://www.cwc.ru/
Ну и кстати - лицензия на пользование недрами, конечно, обязательна. Хотя бы для красоты. А так-то - можно и водопроводной пользоваться. Почему нет? Почистил её, хлорочку отбил, кислородца подбавил, минеральчиков всяких, сахарку... Я сам покупаю, регулярно. Для меня это - альтернатива хорошему фильтру.
|
|
Udav
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/1/2007 Сообщений: 2,448 Местонахождение: Касимов
|
Почитал и мне вас даже как-то жалко стало. Про хлорку в воде из-под крана у нас даже не слышали никогда. Подземное озеро. Источник есть, но не минеральной, а богатой ионами серебра воды. Посчитали его производительность - на промышленные масштабы не тянет. Сейчас церковь его под себя подтянула. Вода же "святая" - не протухает.
|
|
Guest |