Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Мобильные здания Опции · Вид
Ю.Ю.
От: Saturday, January 28, 2012 8:49:37 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
Часто встречается задача оценки зданий, для которых существуют варианты замены их на мобильные например, ТП.
Являются ли мобильные объекты объектами-аналогами для зданий. Если да, то как быть с ЗУ, поскольку мобильные здания юридически не являются объектами недвижимости. И насколько обосновано (в оценке) заменять объект недвижимости на мобильное здание, на рынке не наблюдается полная замена капитальных зданий на мобильные, строят ведь капитальные здания тех же ТП, есть причина?
В начало
 
jb
От: Monday, January 30, 2012 4:40:46 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2007
Сообщений: 569
Местонахождение: Красноярск
Ю.Ю. сообщал(а):
Часто встречается задача оценки зданий, для которых существуют варианты замены их на мобильные например, ТП.
Являются ли мобильные объекты объектами-аналогами для зданий. Если да, то как быть с ЗУ, поскольку мобильные здания юридически не являются объектами недвижимости. И насколько обосновано (в оценке) заменять объект недвижимости на мобильное здание, на рынке не наблюдается полная замена капитальных зданий на мобильные, строят ведь капитальные здания тех же ТП, есть причина?

не совсем понятно про вариант замены? если у вас здание старое и кирпичное, то через АНЭи в ы приходите к выводу что здесь лучше модульному быть?!Дайте подумать Дайте подумать
В начало
 
Г.Айдар
От: Monday, January 30, 2012 4:41:45 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/18/2007
Сообщений: 615
Местонахождение: Уфа
На мой взгляд - это лишь личные предпочтения эксплуатанта и объяснить причину этого достаточно сложно общими словами: у каждого собственника-эксплуатанта они свои. Вот например у меня на практике было здание котельной у которого есть и свидетельство и техпаспорт, а по своей сути представляло собой мобильную котельную которуу производят компания ОАО "ОЗНА" в г. Октябрьском, то есть "посадили" мобильный объект на фундамент и укрепили его, и всё - теперб это недвижимость.
В начало
 
Ю.Ю.
От: Monday, January 30, 2012 11:50:11 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
В затратнике можно использовать затраты на замещение и воспроизводство. Если оба способа одновременно существую на рынке, т.е. и строятся новые ОКСы и продаются мобильные здания, но при этом затраты значительно различается, то необходимо обосновать тот или иной способ расчета. Вопрос как, на чем основывать свой выбор.
Если выбор в пользу мобильного здания, то возникает вопрос с ЗУ, т.к. мобильное здание может быть перемещено без ущерба, т.е. не является недвижимым имуществом, а, следовательно, как составная часть объекта (это нужно при залогах) ЗУ автоматом не является объектом залога, сделки с мобильным зданием происходят без участия ЗУ, в отличии от ОКСов.
Если выбор в пользу мобильного здания нельзя сделать, то на это должны быть причины, ведь рынок мобильных зданий очевидно развивается.
В начало
 
Медведев С
От: Monday, January 30, 2012 12:29:49 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
Делал заводик. ТП - как бы "мобильные", но поставленные на "фундаменты", слегка прикрытые. И имеют свидетельства о гос регистрации права.

ЗП - информация о ценах новых есть, износ, учет транспортировки, монтажа/демонтажа.
СП - б/у продаются, учет транспортировки, монтажа/демонтажа.

ЗУ - спросил банк - земля одна под всем предприятием - поделю пропорционально площадям застройки? Ладно. У ТП взял площадь "фундамента" + 1,5 метра ширины периметра. Без объяснений и расчетов. Залоговику так и сказал. Он бывший оценщик, я его спросил - а как ещё, ты бы сам как лучше сделал? И вопрос закрылся.
В отчете куча цифр: объект такой-то - столько-то, в т.ч. ЗУ такой-то площадью - столько-то.


А вот целое полукапитальное общежитие для гастарбайтеров - не взяли в залог, по причине отсутствия свидетельства о регистрации права.
Добрасывал техникой. Мобильной, но с документами. Улыбка


Медведев С прикрепленно вложений:
ТП 1.jpg
ТП 2.jpg

В начало
 
Ю.Ю.
От: Monday, January 30, 2012 1:14:24 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
Медведеву
Здесь есть однозначность, ТП юридически существует как объект недвижимости, другое дело, если в оценке ОКС. Можно ли брать в качестве объекта-аналога мобильное здание, тем более, что фактически такие объекты есть, как Вы подтверждаете. Но если берем в качестве объекта-аналога мобильное здание, как ответить на вопрос (некого оппонента) почему так поступаем, а не считаем затраты на воспроизводство.
В начало
 
Медведев С
От: Monday, January 30, 2012 1:46:57 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
Может быть потому, что у "мобильных зданий" цены более-менее известны. На здание целиком.
Например: остановочные павильоны, киоски, вагончики...
Их конечно как-то "строят", но если считать через единицу объема/площади - получится погрешность бОльшая, чем если брать цены предложений/сделок по целым/готовым.
Это аргумент номер раз.
Вторым я бы привел размышления, что "мобильные здания" - это на стыке между недвижимостью и движимостью. И типичные для "чисто недвижимости" методы не очень качественно действуют. Например, ДП - вообще лучше не трогать (хотя если очень надо - можно и подогнать). Ставки капитализации/дисконтирования - тоже. Недозагрузку и т.п. - опять же. Улыбка
А вот методы для движ. имущества - подходят нормально. Только с учетом сопутствующих расходов (ну так и для крупного оборудования то же самое).

А ЗУ в составе "мобильного здания", и его выделение - условность для банка. Дань требованиям и поход на встречу, так сказать.

Ааа! Похоже, выше немного не о том...
Можно ли для чисто недвижимого здания брать мобильное и чем аргументировать такое взятие?
Может быть - одинаковыми функциональными и потребительскими характеристиками. Типа замещения. Типа - выбор разумного собственника.
Который не заплатит больше, если можно заплатить меньше, за ту же выгоду.
В начало
 
Ю.Ю.
От: Monday, January 30, 2012 2:04:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
Но ведь строят же капитальные здания для этих же функций, почему так поступают? Не знают о существовании мобильных зданий (шутка) или есть существенное основание.
В начало
 
Медведев С
От: Monday, January 30, 2012 2:18:12 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
Видимо есть основания. Улыбка
И на то и на другое.

На первый взгляд - оборудование (трансформаторы, котлы, насосы...) в помещении прослужат дольше (ТВР).

Но на второй взгляд, мне кажется, могут преобладать соображения разрешений/архитектуры и(!) безопасности.

То есть, если территория закрыта/охраняется и ничьё эстетическое восприятие не затрагивает - можно и не заморачиваться с доп. издержками.
А если это ТЦ/БЦ с разрешенной проектной документацией, сформировавшейся окружающей застройкой, каким-нибудь общим видом и(!) вмененной нагрузочкой для города - ТП загоняют в отдельное помещение в нём. И выписывают на ТП отдельное свидетельство (часто).
Ну и чтоб никто противоправными действиями не баловался в отношении значимого (и опасного) в социальном плане объекта.

Но (насколько я понимаю) для трансформатора внешний температурно-влажностный режим не так критичен, как для оранжереи. Приподнять над грязью, прикрыть навесом от дождя - и нормально.

Однако, в сутуации аналогичной Вашей, я бы проговорил всё это с залоговиком.
В начало
 
Ю.Ю.
От: Monday, January 30, 2012 3:07:39 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
Вы говорите, что в помещении оборудование прослужит дольше. Имеется ввиду что? Ведь далее Вы говорите, что температурный режим не критичен, а от дождя и приподнять - решает и мобильное здание. Эстетика, думаю не рулит, мобильное здание можно как угодно украсить, а контроль доступа: разве двери не везде одинаковые?
Вариант залога я приводил к примеру, имея ввиду, что при залоге одновременно подлежит залогу (и оценке) и ЗУ, в этом смысле объект недвижимости не равен мобильному зданию.
Я хотел бы разобраться в принципе почему мобильные здания могут или не могут быть объектами-аналогами и как это обосновать, в т.ч. и как вопрос земли при оценке решать.
Может здесь есть электротехнические подробности?
В начало
 
МР
От: Monday, January 30, 2012 3:28:48 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/26/2006
Сообщений: 1,262
Местонахождение: Самара
Ю.Ю. сообщал(а):
Я хотел бы разобраться в принципе почему мобильные здания могут или не могут быть объектами-аналогами и как это обосновать


Юрий, а вы наверное анализировали по стоимости без земли - большая разница получается между капитальной ТП и мобильной, с учетом оборудования?
В начало
 
Ю.Ю.
От: Monday, January 30, 2012 4:01:54 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
Привет, Мария,
Вот тут есть цены на разные модульные здания http://www.mod-b.ru/obi/, где-то 12 тыс. кв. м.
Вот здесь говорят, что модульные здания значительно дешевле капитальных зданий. http://eniseicompany.narod.ru/glavnaya.html
Цена ТП в капитальном и в мобильном здании при одинаковом оборудовании будет разниться на цену самого здания. Модульные здания еще устанавливаются на фундамент.
Разницу вижу в сроках жизни: по второй ссылке 25 лет для модульного здания. Капитальное соответственно дольше живет. Может это наиболее существенно? Хотя что может сделаться с модульным зданием, если его вовремя подкрашивать антикоррозийным составом.
В начало
 
Влад Б.
От: Monday, January 30, 2012 5:26:46 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 7/4/2008
Сообщений: 141
Местонахождение: -
Что то мне вспомнились надувные здания, со свидетельствами.

по документам - объект недвижимости, с БТИ и свидетельством. По факту шатер.
это еще похлеще вагончиков. Эти площадьми огромными.
В начало
 
Медведев С
От: Monday, January 30, 2012 5:31:04 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
Батов Владислав сообщал(а):
Что то мне вспомнились надувные здания, со свидетельствами...

Вещь! Круто
Хороший снимок. Завидую. Мне не приходилось ещё такое оценивать...
В начало
 
Мисовец
От: Monday, January 30, 2012 5:52:53 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Батов Владислав сообщал(а):
Что то мне вспомнились надувные здания, со свидетельствами.

Ну и как Вы их оценивали, если оценивали? Откуда брали затраты, как считали износ купола, что делали с землей и сроком службы? Как насчет ПП? Ну и сами что добавьте... :)
В начало
 
Влад Б.
От: Monday, January 30, 2012 6:05:36 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 7/4/2008
Сообщений: 141
Местонахождение: -
Мисовец сообщал(а):
Батов Владислав сообщал(а):
Что то мне вспомнились надувные здания, со свидетельствами.

Ну и как Вы их оценивали, если оценивали? Откуда брали затраты, как считали износ купола, что делали с землей и сроком службы? Как насчет ПП? Ну и сами что добавьте... :)


Я ж залоговик =)
по стоимости з.у.
у меня нет гарантий что завтра это "здание" не унесет ветром.
Наоборот, с интересом почитал бы тех, кому приходилось это делать.
В начало
 
Ю.Ю.
От: Tuesday, January 31, 2012 10:48:16 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
Попадалось в оценку такое: дача, ЗУ 10 соток, на ней: домик щитовой, гараж железный, баня, теплица большая (состоит из железных сварных конструкций, застекленная, проход забетонирован), теплица малая (деревянные колышки полугнилые соединены деревянными рейками и все). Каждое из перечисленных строений, зарегистрировано как объект недвижимости по декларации собственника.
В начало
 
Kornilov
От: Tuesday, January 31, 2012 10:52:28 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
Ю.Ю. сообщал(а):
Попадалось в оценку такое: дача, ЗУ 10 соток, на ней: домик щитовой, гараж железный, баня, теплица большая (состоит из железных сварных конструкций, застекленная, проход забетонирован), теплица малая (деревянные колышки полугнилые соединены деревянными рейками и все). Каждое из перечисленных строений, зарегистрировано как объект недвижимости по декларации собственника.
А вопрос-то в чем?
ЗЫ. Январь вдруг оказался богат на оценку садовых участков. Было целых три штуки. Да и риэлтеры говорят, что покупатели ходят, смотрят... Что-то будет!
В начало
 
Ю.Ю.
От: Tuesday, January 31, 2012 11:56:33 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
При оценке объектов капитальных объектов (недвижимости юридически) можно ли брать в качестве аналогов, допустим модульные здания, которые изначально (от производителя) не являются объектами недвижимости?
Учитывая, что цена на модульные здания (новые) значительно ниже, чем на строительство капитальных объектов - ответ должен быть положительный. Но на рынке продолжают строить капитальные ТП (это например). Почему-то собственник делает выбор в пользу такого или другого варианта.
Были предположения, что этот выбор делается в связи с градостроительными ограничениями (эстетические соображения?), техническими особенностями эксплуатации (какими - не выяснено). Может выбор собственников иррационален? Что можно положить оценщику в обоснование того или иного варианта? Формально для АНЭИ: в каком критерии существенная выгода или неосуществимость.
В начало
 
Андреевич
От: Tuesday, January 31, 2012 11:56:58 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/31/2008
Сообщений: 311
Местонахождение: Тула
Стоимость мобильных сооружений + стоимость строительно-монтажных работ + стоимость земельного участка = рыночной стоимости для залога обеспечения кредита.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005