Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Корректировка на конфигурацию участка Опции · Вид
Смирнова Алена
От: Saturday, May 05, 2012 9:49:10 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/31/2011
Сообщений: 13
Местонахождение: Ногинск
Подскажите пожалуйста , как расчитать корректировку на сложную конфигурацию ЗУ.
В начало
 
Бебнева Анна
От: Saturday, May 05, 2012 12:56:26 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Я думаю, что "никак".
Для того, чтобы понять, какая это поправка, вам надо найти несколько пар аналогов, хотя бы три-четыре пары. Аналоги будут схожи между собой по всем возможным критериям: одинаковой площади, одного и того же назначения, одинакового местоположения, с одинаковыми характеристиками (для земель промышленности - одинаковая мощность, одинаковое расстояние до ж/д путей и т.п.; для земель населенных пунктов - одинаковая транспортная доступность, близость к морю и т.п.) и самое главное, у вас должна быть в этих выбранных парах - разная конфигурация (та что у вас "странная" и та которую вы собираетесь корректировать).
Когда вы найдете такие пары, вы посчитаете поправку на конфигурацию, если найдете.
Когда будете искать, не забывайте конспектировать все свои действия, это будет обоснованием того, что рассчитать такую поправку скорее всего "не представится возможным".

вот цепляю фото из одного такого "конспекта":



Бебнева Анна прикрепленно вложений:
разные конфигурации зу.jpg



Новости из ЖЖ:

В начало
 
Мисовец
От: Saturday, May 05, 2012 2:36:11 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Смирнова Алена сообщал(а):
Подскажите пожалуйста , как расчитать корректировку на сложную конфигурацию ЗУ.

Ну, Е.Е. Яскевич советует в таких случаях рассчитать стоимость огораживания территории забором по факту и так, как если бы участок был квадратный, у квадрата минимальный периметр. Ну и поправка на разницу в стоимости огораживания. По-моему, это изыски, но в общем-то логики не лишено.
В начало
 
Алексей Иванов
От: Saturday, May 05, 2012 3:01:08 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/19/2006
Сообщений: 281
Местонахождение: Санкт-Петербург
Нужно внимательно проанализировать что же за сложности в конфигурации. И я так понимаю что про рельеф участка здесь речи не идет, именно про форму.

Я бы так разделил - есть наиболее привычные и удобные формы - квадрат или близкие к нему прямоугольники - идеальные
1) участки близкие к идеальным с небольшими погрешностями, которые не приводят к ухудшению качества участка (т.е. позволяют разместить постройки и построить улучшения без особых проблем)
2) участки, форма которых приводит в физическим ограничениям по строительству. Я встречал очень сильно вытянутые прямоугольники - вписать в них нормальный дом стандартного проекта невозможно, требуются дополнительные затраты и т.п.
3) участки, которые кроме кроме физических ограничений имеют еще определенные правовые неудобства (здесь речь не про сервитуты типа инженерных или электросетей).
Например я встречал участок который состоит из нескольких _разорванных_ пятен. Причем это один участок, на одном кадастровом плане несколько пятен - вот так вклинились другие собственники выкупив под своими строениями землю в собственность. Причем все пятна очень неправильной формы :) Вот это уже "сложная" конфигурация.
В начало
 
Шогин В.
От: Saturday, May 05, 2012 4:08:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,958
Местонахождение: Тула
как всегда задающий вопрос не конкретизирует, что за участки (назначение) и для каких целей оценка.
не думаю, что обнесение забором является основной составляющей при расчете корректировки (хотя учитываться может).
опишите, назначение уч-ка и как он расположен относительно дороги (если такая есть). мож чего форумчане и придумают

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Смирнова Алена
От: Saturday, May 05, 2012 5:41:20 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/31/2011
Сообщений: 13
Местонахождение: Ногинск
Был один большой участок собственник разделил его на 8 мелких, два из них сложной формы. Один имеет размер 1 сотку и планируется под трансформаторную подстанцию, другой около гектара форма изогнутая и узкая планируется под дорогу. Необходима оценка для оспаривания в суде ставки земельного налога. Суд требует оценить в действующем виде (земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для дачного строительства).
В начало
 
Мисовец
От: Friday, June 15, 2012 4:34:13 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Смирнова Алена сообщал(а):
Был один большой участок собственник разделил его на 8 мелких, два из них сложной формы. Один имеет размер 1 сотку и планируется под трансформаторную подстанцию, другой около гектара форма изогнутая и узкая планируется под дорогу. Необходима оценка для оспаривания в суде ставки земельного налога. Суд требует оценить в действующем виде (земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для дачного строительства).

Вот если бы Алена сразу сообщила эти сведения, то она сразу бы получила полезные ответы. Поэтому, т.к. эта нитка очень показательна в плане, как нужно задавать вопросы, я готовлю её к переносу в раздел FAQ и потому отвечу на вопрос.

У Вас тут нет проблемы формы, у каждого участка ровно та форма, какая нужна. Под подстанцию нужно немного земли, но чего-то стоит на дату оценки сформировать небольшой участок, значит, считаем цену метра большого участка, делаем поправку на уменьшение площади, т.е. повышаем цену метра в зависимости от того, как меняется цена 1 м2 аналогов с ростом их площади. И прибавляем к получившейся цене участка затраты на землеустроительные работы.

Длинный участок, так для дороги такой и нужен, т.е. опять же от цены 1 м2 большого берем поправку вверх сначала на размер, а потом плюс затраты на землеустройство. Собственно, так делаем для каждой из 8 частей старого участка. Ничего сложного.
В начало
 
Антон Б.
От: Friday, December 20, 2019 5:32:16 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/8/2016
Сообщений: 68
Местонахождение: -
Попался на оценку подковообразный участок 20 соток под склад, в узких местах ширина участка 7 метров. Таких узких мест больше половины всей "подковы". Но муниципалитет не знает чем уже дыры латать в бюджете и надо продать. Рука не поднимается считать его по обычным аналогам, да и не купит никто по средней, если только с хорошим дисконтом. Найти похожие аналоги не получится. Да, можно, конечно заборным методом поправку рассчитать, но что это за склады там можно построить? Погреба если только. Собственно, напрашивается корректировка и немаленькая. Если кто-то сталкивался с такой экзотикой - буду рад узнать ваше мнение
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, December 20, 2019 6:38:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,958
Местонахождение: Тула
затр подход

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005