Леопольд Ревуцкий сообщал(а): Дилетантам-начётчикам делать здесь нечего.
Подменять одни факты другими - не комильфо!
Зато как звучит красиво - "дилетант-начетчик I (первой) категории" или, например, - "внештатный патриот-квасник с отрицанием мирового опыта."
|
Kikinda сообщал(а):...
Что делать с этим? Ничего! Расслабиться и наслаждаться жизнью во всех проявлениях. Выстраивание социальных связей и наблюдение за ними - это тоже жизнь. Но интересы в этих связях настолько материально замотивированы, что наши романтичные и наивные желания сделать мир лучше обречены на провал.
На такую отшлифованную словно бриллиант строку хочется воскликнуть : "...Где же тогда четр подери мои полные полстакана!!"
|
Мисовец сообщал(а):Андрей Мануилов сообщал(а):А сколько публикаций его (метод) упоминающих или описывающих как вполне полноценный, Вы не посчитали? И в коментах по ссылке нет там единого мнения - они ему говорят - "Ты молодец, Кен, что не боишься выступить против традиционного метода (по смыслу означает, что метод совсем не миф, а применяется очень даже широко и канонизирован к тому же), но понимаешь, ли, Кен, если недвижимость ДЕЙСТВИТЕЛЬНО идентичная за исключением одного признака, то всё работает, а если у тебя в Lewittown (NY) она однородна не весьма, то чего ж ты хотел... Ну что Вы всё про широко? Вот широка вера в бога, а его нет. Вот широка вера в Лохнеское чудовище и Деда Мороза, а их тоже нет. Наивных в математике людей на свете на порядки больше, чем специалистов. Разве вопросы, требующие знаний могут решаться большинством? Прочтите все высказывания тех, кто за метод в этой нитке, кто-нибудь из них опроверг, что на рынке бывает разброс? Нет. Кто то опроверг построения статьи? Тоже нет. А, не тот объект выбран... Ну так дайте данные по тому объекту, какой Вас интересует, и будет такой же итог анализа. МПП однозначно миф. С этим можно бороться, находя больше аналогов, но тогда вернее будет их исследовать с помощью КРА, т.к. даже линейная алгебра не годится, хот там и много аналогов.
Наивный риторический прием с согласием, что разброс существует (с последующими ссылками - "смотрите - он согласился! ") я тоже про себя отметил. Однако наличие разброса на рынке хоть чего, в том числе на рынке соевого шрота не доказывает ущербности конкретного метода оценки недвижимости. Сатья некорректная и неполезная.
Дискуссию прекращаю по причине перерастания в словоблудие о том есть ли жизнь на Марсе. Всем всё понятно.
|
NB сообщал(а):Нет не одиноки мы в этом мире со своим "фи" МПП.  Вот мнение с родины метода - USA, оценщика Kenneth Rossman http://activerain.com/blogsview/1106287/paired-sales-matched-pairs-a-flawed-technique-"Paired Sales/Matched Pairs - A flawed technique... One or a few matched pairs is hardly conclusive proof of a market trend. Matched pairs are flawed as at technique and essentially meaningless because they can achieve ANY result you want them to by simply searching for a pair that supports your desired conclusion. ..." В кратком переводе: Парные продажи - дефектный метод. Одна или несколько пар - плохое доказательство рыночного тренда. Я так понял
Двумя постами ранее Вы утверждали, что публикаций по этому методу нет, а оказывается есть. И "мы не одиноки во вселенной..." Значит есть всё-таки такой метод, раз его кто-то ругает кроме Вас? И что, в доказательство что метод flawed он приводит данные с рынка вспученного вермикулита? А сколько публикаций его (метод) упоминающих или описывающих как вполне полноценный, Вы не посчитали? И в коментах по ссылке нет там единого мнения - они ему говорят - "Ты молодец, Кен, что не боишься выступить против традиционного метода (по смыслу означает, что метод совсем не миф, а применяется очень даже широко и канонизирован к тому же), но понимаешь, ли, Кен, если недвижимость ДЕЙСТВИТЕЛЬНО идентичная за исключением одного признака, то всё работает, а если у тебя в Lewittown (NY) она однородна не весьма, то чего ж ты хотел... В общем и там есть свои карбонарии, а где их нет? Главное, опять таки не в том хорош или плох метод парных продаж, а в том, что свой тезис о его непригодности (и утверждая что его вообще не существует) применяете статистику с совершенно другого рынка с абсолютно другим ценообразованием.
|
NB сообщал(а):Юнитер Арнольд Дмитриевич сообщал(а):Надеюсь, что Н.П. на меня не обидиться, если я присоединюсь к выводу коллег об опрометчивости громко сделанных заявлений О МИФЕ и ОКОНЧАТЕЛЬНОМ решении проблемы МПП главным модератором Не, Арнольд Дмитриевич, не обижусь - это ведь я назвал (и называю) МПП мифом. ВГ лишь вынес это в название ветки. Для меня МПП действительно, как МЕТОДА оценки стоимости - не существует. Вот и публикаций по нему, хоть как-то его описывающих как метод, никак не сыскать. Миф он и есть миф.
...А вот если набрать в гугле волшебные слова "matched-pair analysis real estate valuation" то Вы откроете для себя целую планету оценщиков, которые им пользуются и о нем пишут, не подозревая при этом, что они полные бездари и пользуются мифологическим НЕметодом с сумасшедшими погрешностями.
|
Вы таки дико удивитесь, но евреи здесь совершенно ни при чем - http://otvety.google.ru/otvety/thread?tid=6f387fb8e5955783
И ещё есть много всего на эту тему. Безумно интересно.
|
ДмитрийП сообщал(а):NB сообщал(а):... РАЗБРОС ЦЕН НА ОДИНАКОВЫЕ ТОВАРЫ НА РАССМАТРИВАЕМЫХ РЫНКАХ - И "ДВИЖИМОСТИ" и НЕДВИЖИМОСТИ - ЕСТЬ. Будем изучать и сам разброс и влияние его на наши оценочные процедуры.  Только откуда уверенность что распределение разброса на рынках движимого и недвижимого имеет одинаковый характер? Более того, как справедливо было указано, покупка недвижимости является результатом коллективного решения, что для квартир, что для коммерческой недвижимости. А как известно взаимодействия совокупности (сложных объектов) отличается от движения отдельных частей как самостоятельных объектов. Простой пример: движение электрона и "дырки"
Я вам лУчше скажу, как говорят в Одессе, там еще и рынок не один. Под рынком жилой недвижимости понимается как минимум два рынка - рынок инвестиций в недвижимость и рынок объектов недвижимости. А вообще-то их "три в одном" - рынок жилищных услуг, собственно рынок объектов недвижимости как товара и рынок инвестиций в недвижимость. (G.Polyakovsky "Housing Economics" и многие, многие другие - это прописная классика). Откуда бы взялись иначе три подхода?
И ещё - у рынка недвижимости волатильность в её классическом понимании отсуствует, поскольку недвижимость является относительно низколиквидным товаром. Поэтому цены на нее не подвержены колебаниям, как на фондовом рынке, откуда собственно и взялся этот термин, употребляемый к месту и не к месту. На фондовом рынке один и тот же объект может быть за один торговый день перепродан тясячи раз, а с недвижимостью такие штуки не проходят - там период экспозиции измеряется в месяцах. И ещё мне нравятся риэлтеры с апломбом повторяющие "дно", "отскок" и прочие словечки из биржевого сленга. Возьмите теннисный шарик (ликвидный финансовый инструмент, а его вес - ликвидность, способность быстро продаваться) бросьте его на мраморный пол. Скачет? Хорошо, тогда возьмите
гирю 32 кг и проделайте то же самое. Ну как? Где "отскок"? Что с "дном"?
А любителям новомодных "психологических" посткризисных течений добавлю, что первый полноценный масштабный ипотечный кризис разразился за ДВЕ С ПОЛОВИНОЙ ТЫСЯЧИ лет до возникновения интернета и айфонов, а также другой бытовой техники. И люди тогда и математику знали неплохо и деньги умели считать, однако до такого безобразия не доходило, чтобы считали овец, а платили за землю.
|
Цитата:А мясорубки, электростанции, процессоры и айфоны (и еще 100 с лишним товаров) - это лишь яркие иллюстрации разброса на другом рынке. Побуждающие обсудить возможный разброс на рынке недвижимости. Была бы возможность ИЛЛЮСТРИРОВАТЬ на рынке недвижимости - привели бы и эти иллюстрации
А мне показалось, что мы обсуждаем конкретную статью со вполне определенным сенсационным выводом - "Метод парных продаж - МИФ". Обоснование примерно такое - "...статистические исследования рынка товаров широкого потребления не подтверждают приемлемую точность метода парных продаж, используемого для оценки идентичной жилой недвижимости, различающейся по единственному (кроме местоположения) признаку". Мне подобное обоснование (тем более вывод) представляются не только глубоко ошибочными, но и укрепляющими одно из наиболее фатальных заблуждений российской оценки - что классические методы оценки, созданные для определенных условий и задач можно использовать где угодно и для чего угодно. И даже (оказывается!) наоборот - изучаем статистику рынка ширпотреба, получаем большой разброс, переносим (черт его знает что такое - в огороде бузина...) на рынок недвижимости, печатаем статьи, публично объявляем метод парных продаж мифом, в итоге отчеты, использующие этот метод заворачиваются проверяющими по делу и без дела, только потому что "так говорил Заратустра". Так что ли? Небезобидные в общем эти Ваши "иллюстрации".
|
Цитата:Т.е., если я правильно понимаю, Вы хотите сказать - у индивдуальных покупателей, действующих на рынке, т.с. от себя, есть "иррациональные" мотивы, приводящие к разбросу цен на одинаковые товары, а у действующих от имени домохозяйства - нет таких мотивов и ЦЕНА на недвижимость точно отражают ее СТОИМОСТЬ?
Если не так, поясните, пожалуйста, в этих терминах: как Вы считаете, исчезает ли разброс цен на одинаковый товар КАК ЯВЛЕНИЕ при преходе на рынок недвижимости? Спасибо.
КАК ЯВЛЕНИЕ разброс цен есть на всех рынках, на то они и рынки. Только перехода такого нет. И быть не может. Когда дома начнут строить из айфонов или покупатели будут мучаться выбором во что вложить деньги - в недвижимость или в айфоны, тогда да будет может быть переход. А так нет, "Ваш" разброс с "нашим" не друзья и не родственники.
И не "действующих от имени домохозяйства" а покупателем является именно домохозяйство, поскольку члены семьи приобретают в результате сделки разнообразнейшие правомочия на объект, а платит бюджет семьи. Поэтому если отцы семейств якобы "действующие от имени домохозяйств" начитавшись, например, Кийосаки или Акерлофа, захочет покупать не расчетливо, а иррационально (как школьник айфон) то весь его иррационализм быстро подровняют адвокаты супруги, банкиры, органы опеки и прочие.
Цитата: сообщал(а):Метод парных продаж создан и применяется в Америке для достаточно специфических условий и обстоятельств (я всё узнал). У них в периоды спада на локальных рынках бывает большое количество продаж в одном районе (neighborhood) стандартных домовладений с незначительными признаками. А нельзя ли попросить Вас о ссылке - откуда "я все узнал"? М.б. мы там еще что-то вычитаем.
Источник называется ОБС. Практикующая американская "бабка" сказала по скайпу, что в 2009 году у них в Prinston Junction (NJ) через дом стояли плакатики SALE практически с одинаковыми ценами. Однако налоги пришли "докризисные". Домовладельцы снимали копии объявлений, разные листинги агенств и прочее и тащили в налоговую в качестве comparables (аналогов). Налоговая без слов скашивала выплаты по налогу. Оценщики считали парными продажами, разброс был минимальный, никто осцилляциями никого не пугал и букли Акерлофом не забивал. Налоговая совершенно нормально на это смотрела.
Цитата:Цитата:quote=]То есть это как если бы мы оценивали одинаковые дома в одном коттеджном поселке, продающиеся в течение двух-трех месяцев. Неужели нужны сложные статистические расчеты, чтобы понять, что этот метод в других условиях не будет работать? Это Вы мне? М.б. лучше задать этот вопрос Сергею Викторовичу, котрый, кстати, "полностью солидарен" с Вашей оценкой статьи?
Кто не в курсе - Сергею Викторовичу питерская оценочная мифология (довольно развитая кстати в определенных кругах) приписывает древнее высказывание; "...Если есть возможность {при расчете стоимости} взять тройной интеграл, то почему бы мне его и не взять?" или что-то вроде этого.
То есть уж если Сергей Викторович с Вами не солидарен в т.ч. и в избыточной сложности Ваших изысканий, значит вообще "туши свет", что наворотили. Я уже после Вашей первой прочтенной мной статьи на эту тему (в соавторстве с М.З. которому кстати я симпатизирую все больше не столько в связи с высказываемыми им идеями, сколько с формой их выражения и защиты своего мнения) хотел написать, что не дело считать электромясорубки, а выводы делать по рынку недвижимости. Да было дико некогда. Ну уж с айфонами я не утерпел...
|
Грибовский С. В. сообщал(а):Андрею Мануилову: полностью солидарен с Вашей позицией в отношении статьи. Статью нужно полностью пересматривать. Метод не виноват, что его используют не там и не с теми данными. На мой взгляд, выбор метода зависит от объекта, предмета исследования и информации, которая имеется в наличии при таком исследовании. Если метод, который оценщик пытается использовать для оценки объекта, не работает с имеющейся информацией, значит он не отражает механизм ценообразования в отношении этого объекта.
Спасибо, Сергей Викторович за солидарность и отличную формулировку - "метод...не отражает механизм ценообразования в отношении этого объекта". Выводная часть статьи примерно так и должна была бы звучать: "Метод парных продаж не отражает механизм ценообразования на рынке мобильных устройств, а именно iPhone 5. Для оценки данных объектов метод полностью непригоден."
А то - миф, миф...
|
|