Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Юрий К.
Информация
Имя: Юрий К.
Ранг: Член сообщества
Статистика
Зарегистрирован: Wednesday, May 10, 2006
Предыдущий визит: Sunday, January 07, 2018 3:36:15 PM
Количество сообщений: 1,768
[1.01% от всех сообщений / 0.41 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Козырь Юрий Васильевич
Дата рождения 4/2/1965
Пол Мужской
Страна Россия
Область, край, республика Москва
Город Москва
В какой СРО оценщиков состоит 03 - РОО (Российское общество оценщиков)
Участие в рейтингах
Конкурс-фестиваль "Золотая Логода - 2007"
Почетные грамоты и благодарности Национального Совета по оценочной деятельности РФ 2010
Список статей
6/9/2017
Влияние стоимости контроля на стоимость акций в составе различных пакетов.
11/23/2016
Отражение дополнительной эмиссии акций и долга в процессе стоимостной оценки акций и планирования параметров эмиссии
2/6/2015
Отражение НДС при оценке рыночной стоимости имущества
7/11/2014
Процентные ставки "со стороны предложения" неденежного актива
5/14/2014
Рекомендации по применению оценочных подходов и получению итоговой величины стоимости при оценке долей участия в компаниях
5/15/2013
Оценка стоимости привилегированных акций с учетом возможностей приобретения их владельцами права голоса
4/1/2013
Должны ли различные оценочные подходы приводить к единой стоимости объектов оценки?
10/31/2012
Анализ изменений основных показателей баланса при построении прогнозов
8/22/2011
Трансформация ставки дисконтирования из одной валюты в другую
8/23/2010
Отражение влияния налогообложения доходов в моделях дисконтирования денежных потоков
6/28/2010
Инварианты дисконтирования положительных и отрицательных потоков денежных средств
4/2/2009
Особенности расчетов денежных потоков и их отражение в оценке
1/19/2009
Аксиоматика процентных ставок
12/24/2008
Оценка дебиторской задолженности
10/31/2008
Расчет рыночной стоимости акционерного капитала методом дисконтированных денежных потоков в условиях отсутствия достаточных данных о затратах на привлечение собственного капитала
7/23/2008
Надежный эквивалент денежных средств и его использование в моделях дисконтирования
4/28/2008
Ответ Козыря Ю. В. на ответ Панферова Г.А
4/17/2008
Ответ на возражения о премии за риск
4/3/2008
Следствия воздействия инфляции/процентных ставок на премию за риск
3/14/2008
Применение модифицированного затратного подхода при оценке бизнеса
4/3/2007
Влияние планируемой дополнительной эмиссии акций на оценку текущей стоимости бизнеса
8/15/2006
Оценка структурных подразделений компании
7/27/2006
Особенности оценки процентных обязательств при использовании модели дисконтирования денежных потоков на инвестированный капитал
6/21/2006
Модели оценки валютных курсов и краткая история рынка Forex (70-90 гг.)
10/12/2005
К вопросу о реальной стоимости бизнеса определенного затратным подходом
9/28/2005
Замечание о российской безрисковой ставке
9/20/2005
Замечания о взаимовлиянии износов и прибыли девелопера
5/30/2005
Аспекты оценивания и корректировки ставки дисконтирования
1/11/2005
К вопросу о корректности процедуры дисконтирования
12/2/2004
Размышления о стоимостной оценке знаний
9/15/2004
Оценка стоимости процентных обязательств
9/6/2004
Старые песни о главном или вновь о ставке дисконтирования
8/20/2004
Всем сестрам по серьгам
7/22/2004
Структура процентной ставки
4/6/2004
Взаимосвязь между инвестиционной программой, темпом роста и размером дивидендных выплат
3/23/2004
Оценка ликвидационной стоимости
2/18/2004
Предложение по корректировке ставки дисконтирования
1/29/2004
Парадоксы оценки стоимости долевых интересов технологического бизнеса
12/15/2003
К вопросу о стоимости контроля
11/27/2003
Оценка скидки на неликвидность
9/29/2003
Общие принципы формирования прогноза
5/22/2003
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук "Оценка и управление стоимостью имущества промышленного предприятия"
5/22/2003
Оценка инвестиционной стоимости ликвидности актива
7/15/2001
Предложение по определению безрисковой ставки
4/8/2001
Экономические аспекты оценки стоимости и эксплуатации недвижимости и действующего бизнеса на основе доходного подхода
3/31/2000
Применения теории опционов в практике оценки
7/1/1999
Методическое пособие по использованию теории опционного ценообразования в оценочной деятельности (оценка бизнеса и имущественных прав, содержащих реальные опционы)
Последние 10 сообщений
Тема: скидка на торг и вторичный рынок
От: Saturday, December 23, 2017 2:36:31 PM
Ёж сообщал(а):


2. помнится был некоторый ажиотаж в 2014 году, когда некоторая неуверенность в экономике вынудила приобретать всякую бытовуху(от телевизоров и холодильников до микроволновок и кондиционеров). тут я как бэ согласен, техника хранилась по разному(хотя... она не использовалась, многие ставили нераспакованные коробки в квартирах, в надежде навариться через полгода, условия хранения примерно как на теплом складе), но в итоге ее все равно стали продавать, с дисконтом до 50%. год хранения для 40 дюймового телевизора, например, это всего лишь выход с гарантии(по талону- год), потребительские свойства не снижаются, это не функциональное и внешнее устаревание это физический износ, да?

Учитывая тезис пункта 2, другая ситуация - в радужных планах развития организация приобретает некоторое оборудование, в итоге в эксплуатацию не вводит, хранит на складе (погрузчики, станки, конвейерное оборудование, вот это всё), через год реальность отрезвляет, приходит понимание, что от излишков надо избавляться. конкурировать с производителем и официальными дилерами не целесообразно, продают с дисконтом. Тут тоже "коэффициент физического износа для нового имущества" или корректнее как то иначе назвать, вынужденной продажей, переходом на вторичный рынок?


Вообще говоря, в большинстве встречающихся ситуаций имеет место переплетение нескольких, если не всех, видов износа и, стало быть, наблюдается их совокупное влияние на стоимость. Что касается приведенных выше примеров, на мой взгляд, там превалируют внешний и функц. обесценения/устаревания, ибо ажиотаж на рынке - внешний по отношению к объекту фактор, а при изменении состояния рынка (баланса спроса и предложения) меняется функциональное назначение объектов (хотели навариться или не переплачивать потом, а пришлось лишь пытаться вернуть часть своих "инвестиций"). В то же время я не исключаю наличия там и некоторой толики физ.износа, но его вклад в совокупный износ, на мой взгляд, минимален (особенно в ситуации ажиотажа 2014 г. и через несколько мес. после этого).
Что касается физ.износа без эксплуатации: я согласен с тем, что данное явление имеет место - очевидно, в тех же автомобилях ключевыми ценообразующими факторами является не только пробег и внешнее состояние, но и возраст. Известно даже, что при отсутствии консервации автомобиль лучше сохраняется при небольшой (щадящей) эксплуатации, чем при полном простое. Но это уже немного другая тема.

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: Противоречия в ФСО
От: Saturday, December 23, 2017 2:04:24 PM
Александр Анатольевич,
да с приоритетностью я был неправ - запамятовал что это единственный специализированный фсо, в котором отсутствует указание на приоритетность (вот что значит, что ваяли его без меня :)).

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: Квалификационный экзамен
От: Saturday, December 23, 2017 3:46:09 AM
Udav сообщал(а):

Вообще-то, насколько я понимаю, это движимое имущество.<...>
(1) Вот с какого перепуга водные суда и самолеты к недвижимости отнесли до сих пор не понимаю. Ведь типичные транспортные средства. Т.е. движимое. <...>
(2) А вот вопросы на экзамене по ним наверняка будут. <...>


(1) Их отнесли к недвижимости (не оценщики, разумеется) из-за особенностей их регистрации - они все имеют порты и аэропорты приписки.
(2) Нет, на экзамене по недвижимости нет вопросов по судам и самолетам (прежде всего, в силу пункта 3 ФСО-7).

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: Противоречия в ФСО
От: Saturday, December 23, 2017 2:46:28 AM
Слуцкий сообщал(а):

1) Применение подхода я обосновать обязан, коли применяю.
Мне не понятно, я должен обосновать применение метода или я его чисто сам выбираю, поскольку имею на это право по ФСО7?
2) Просто в жалобе было: не обосновано применение ДДП в ДП.


Александр Анатольевич,
1) Касательно того, обосновывать применение метода или самостоятельно его выбирать: прочитайте внимательнее последнее предложение в ФСО-7 (что в приоритете ФСО-7 или ФСО-1?)
2) Замечание, конечно, формальное, но, строго говоря, верное (с формальной стороны - конечно, если обоснования никакого в отчете не было). Во избежание подобных инсинуаций впредь, в отчетах необходим некий набор слов на эту тему, содержащих слова "при выборе метода оценки оценщик исходил из того, что..." или "выбор метода оценки обусловлен тем, что..." и тогда сложно будет жалобщикам жаловаться подобным образом, а если вдруг захотят, получат в ответ: "жалоба не обоснована, ибо протрите глаза и прочтите обоснование на стр. ...".


1 410 сообщений на старом форуме
Тема: Связь кадастровой стоимости с рыночной.
От: Monday, December 18, 2017 1:11:52 AM
Потоки и ставки дисконтирования д.б. взаимосвязанными в рамках выбранных (применяемых) моделей оценки. Сами по себе изменения численных значений потоков не являются основанием для резких изменений ставок дисконтирования (хотя это м.б. и так при использовании итеративного подхода).

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: Связь кадастровой стоимости с рыночной.
От: Thursday, December 14, 2017 10:23:38 AM
Столько всего здесь понаписано... Но если суметь/смочь все прочитать, думаю, все согласятся, что вопрос о связи КС и РС не должен выноситься на квалэкзамен, ибо связь эта либо слишком сложна (скажем, регрессионная, если вообще есть), либо отсутствует вовсе. И уж в любом случае она неоднозначная, т.к. эти величины зависят не только друг от друга, но и от иных факторов (политической конъюнктуры, времени/периода анализа и т.п.). Если бы существовала простая и однозначная связь между КС и РС, очевидно, не было бы столь жаркой дискуссии между людьми, не первый год занимающимися оценкой.

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: Связь кадастровой стоимости с рыночной.
От: Monday, December 11, 2017 12:06:41 PM
Александр Анатольевич,
с Вашей логикой я согласен, но проблема в том, что наша реальность зачастую алогична. Например, в окрестностях моей дачи цены на участки не растут с 2010 года (и даже понизились), а КС растет из года в год, и уже втрое превышает РС.И никому еще не удалось это оспорить... К тому же, как мы знаем, в законодательстве об ОД почти исчезли слова о связи РС и КС. Конечно, это можно назвать рынком с российско-китайским прищуром...
И еще - о связи оценки с налогами: обычно в этой связи в методологии оценки подразумевают налоги на доходы. Но есть ведь и другие налоги и, в частности, имущественные, о которых и речь здесь. Так вот к тезису о неучете (якобы) таких налогов в доналоговом базисе расчета - приведу цитату: «Операционные расходы - расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в т.ч. налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) ...».

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: Связь кадастровой стоимости с рыночной.
От: Sunday, December 10, 2017 8:42:14 PM
Слуцкий сообщал(а):
Юрий К. сообщал(а):

Если только так ставить вопрос, считаю, что РС должна снизиться, т.к. обязательства по содержанию актива повышаются и, как следствие, актив становится менее привлекательным.

Это если сравнивать доналоговую базу и посленалоговую. И то некрректно.
1. В доналоговой не изменится
2. Результат оценки в посленалоговой базе не может быть отличным от результаты оценки в доналоговой.
2. Поэтому в посленалоговой базе увеличение налога (теоретически, практически никто не умеет) должно привести к компенсирующему снижению СК. Соответственно, и там ничего не изменится.
Кстати. А что будет, если КС не изменится, а увеличится ставка налога?
Всё-таки интерес представляет величина налогового платежа, а не именно КС.
И последнее. Никто и никогда ни величину КС, ни её изменение в оценке не учитывал, не учитывает и учитывать не будет (если только сторонники учёта не напрягутся и не разработают методологию, которой не было и нет). Просто никто не знает, как это делать.
Кстати, ветка хороший повод жлобожалобщикам даёт: В отчёте на рассмотрено влияние кадастровых стоимостей объектов - аналогов и их изменений на рыночную стоимость объекта оценки.

1. Во-первых, крайне сложно представить себе собственников имущества, абстрагированных от вопросов налогообложения. Поэтому посленалоговая база как бы "рулит". Во-вторых, я совсем не уверен, что не изменится, т.е. так то оно м.б. и так, но только до тех пор, пока это изменение незаметно. А как только станет заметным (= изменение налогового бремени станет заметным (сопоставимым, минимум, с доходами собственников)) должно измениться - потому, что спрос на такие объекты снизится (при прочих равных).
2. Поскольку я как раз этот вопрос изучал довольно пристально, скажу так: считается, что теоретически не должен (и я тоже так считаю), но никто пока еще не создал соответствующий мат.аппарат и не доказал возможность сходимости расчетных моделей на до- и посленалоговых базах (кроме модели прямой капитализации). Как следствие, при осуществлении практических расчетов такие различия, как правило, имеются. (Примечание. Как я уже говорил Вам при встрече у меня есть в арсенале математический прием, позволяющий достичь сходимость результатов применения моделей ДДП на до- и посленалоговых базах, но пока я склонен считать, что этот прием слишком искусственен и не может быть "физически интерпретирован").
3. Касательно тезиса "в посленалоговой базе увеличение налога <...> должно привести к компенсирующему снижению СК." - не вполне соглашусь по двум причинам. Во-первых, увеличение налога могло произойти лишь у ОО, а у объектов-аналогов не произойти (н-р, кадастровики провели границу квартала, а оценщик посчитал, что соседние объекты являются самыми лучшими аналогами). Во-вторых, Ваш тезис м.б. справедливым только в том случае, если СК снизится точно на такой же относительный %, как и посленалоговый поток доходов. Однако такого точного соответствия может не быть, т.к. помимо понижательного влияния налогов на СК может оказать повышательное влияние увеличение рисков собственников (их беспокойства за дальнейшую целесообразность владения своим имуществом). Другими словами (и намного проще): снижение выгодности владения имуществом (например, выгоды от получения доходов или чистой полезности пользования имуществом) при прочих равных неизбежно приводит к снижению ценности этого имущества - на этот счет есть тесная связь одного (выгод владения) с другим (стоимостью имущества). А СК - это не более чем коэффициент пропорциональности между первым и вторым, и он всегда такой, каким ему "прикажут" быть.

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: Связь кадастровой стоимости с рыночной.
От: Sunday, December 10, 2017 7:56:14 PM
Шогин В. сообщал(а):
Юрий К. сообщал(а):
Шогин В. сообщал(а):
а с какой стати должна снижаться? купивший в этом году может подать на оспаривание и, следовательно, исправить ситуацию на год покупки и на будущее. Прошлый год не интересует - это проблема предыдущего собственника.

1. Подать может, а может и не подать.
2. Подать может, но результат может быть нулевым.
3. Подача на оспаривание стоит денег и времени, причем таких порой, что мелкие собственники не могут себе позволить оспаривание.


1. это не проблема РС. Это проблема дурного собственника
2. если будет нулевым, значит КС примерно равна РС. Знач тому и быть по справедливости. Какое влияние на РС?
3. Такая проблема есть. Но она решаема - суды стали компенсировать суд расх. А прочие расходы - читай бремя содержания собственности

1. Дело в том, что РС определяется (устанавливается) разными собственниками: умными и дурными. Поэтому дурные собственники являются такими же полноправными участниками рынка, как и недурные (по крайней мере, до тех пор пока их количество не станет пренебрежимо мало).
2. Нет, это не так. КС может быть намного выше РС, но комиссия или даже суд может оставить КС без изменения (потому что никто из них может не захотеть "ронять доходы бюджета").
3. Отчасти да, но я вот знаю, что недавно Росреестр проводил совещание с приглашением оценочных сро и Минэка, на котором, в частности, рассматривались пути (способы) избежания уплаты государством судебных расходов по оспариванию...

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: Связь кадастровой стоимости с рыночной.
От: Sunday, December 10, 2017 2:05:26 AM
Шогин В. сообщал(а):
а с какой стати должна снижаться? купивший в этом году может подать на оспаривание и, следовательно, исправить ситуацию на год покупки и на будущее. Прошлый год не интересует - это проблема предыдущего собственника.

1. Подать может, а может и не подать.
2. Подать может, но результат может быть нулевым.
3. Подача на оспаривание стоит денег и времени, причем таких порой, что мелкие собственники не могут себе позволить оспаривание.

1 410 сообщений на старом форуме
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании