Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Юрий К.
Информация
Имя: Юрий К.
Ранг: Член сообщества
Статистика
Зарегистрирован: Wednesday, May 10, 2006
Предыдущий визит: Wednesday, March 20, 2019 7:39:40 PM
Количество сообщений: 1,804
[1.00% от всех сообщений / 0.38 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Козырь Юрий Васильевич
Дата рождения 4/2/1965
Пол Мужской
Страна Россия
Область, край, республика Москва
Город Москва
В какой СРО оценщиков состоит 03 - РОО (Российское общество оценщиков)
Участие в рейтингах
Конкурс-фестиваль "Золотая Логода - 2007"
Почетные грамоты и благодарности Национального Совета по оценочной деятельности РФ 2010
Список статей
6/9/2017
Влияние стоимости контроля на стоимость акций в составе различных пакетов.
11/23/2016
Отражение дополнительной эмиссии акций и долга в процессе стоимостной оценки акций и планирования параметров эмиссии
2/6/2015
Отражение НДС при оценке рыночной стоимости имущества
7/11/2014
Процентные ставки "со стороны предложения" неденежного актива
5/14/2014
Рекомендации по применению оценочных подходов и получению итоговой величины стоимости при оценке долей участия в компаниях
5/15/2013
Оценка стоимости привилегированных акций с учетом возможностей приобретения их владельцами права голоса
4/1/2013
Должны ли различные оценочные подходы приводить к единой стоимости объектов оценки?
10/31/2012
Анализ изменений основных показателей баланса при построении прогнозов
8/22/2011
Трансформация ставки дисконтирования из одной валюты в другую
8/23/2010
Отражение влияния налогообложения доходов в моделях дисконтирования денежных потоков
6/28/2010
Инварианты дисконтирования положительных и отрицательных потоков денежных средств
4/2/2009
Особенности расчетов денежных потоков и их отражение в оценке
1/19/2009
Аксиоматика процентных ставок
12/24/2008
Оценка дебиторской задолженности
10/31/2008
Расчет рыночной стоимости акционерного капитала методом дисконтированных денежных потоков в условиях отсутствия достаточных данных о затратах на привлечение собственного капитала
7/23/2008
Надежный эквивалент денежных средств и его использование в моделях дисконтирования
4/28/2008
Ответ Козыря Ю. В. на ответ Панферова Г.А
4/17/2008
Ответ на возражения о премии за риск
4/3/2008
Следствия воздействия инфляции/процентных ставок на премию за риск
3/14/2008
Применение модифицированного затратного подхода при оценке бизнеса
4/3/2007
Влияние планируемой дополнительной эмиссии акций на оценку текущей стоимости бизнеса
8/15/2006
Оценка структурных подразделений компании
7/27/2006
Особенности оценки процентных обязательств при использовании модели дисконтирования денежных потоков на инвестированный капитал
6/21/2006
Модели оценки валютных курсов и краткая история рынка Forex (70-90 гг.)
10/12/2005
К вопросу о реальной стоимости бизнеса определенного затратным подходом
9/28/2005
Замечание о российской безрисковой ставке
9/20/2005
Замечания о взаимовлиянии износов и прибыли девелопера
5/30/2005
Аспекты оценивания и корректировки ставки дисконтирования
1/11/2005
К вопросу о корректности процедуры дисконтирования
12/2/2004
Размышления о стоимостной оценке знаний
9/15/2004
Оценка стоимости процентных обязательств
9/6/2004
Старые песни о главном или вновь о ставке дисконтирования
8/20/2004
Всем сестрам по серьгам
7/22/2004
Структура процентной ставки
4/6/2004
Взаимосвязь между инвестиционной программой, темпом роста и размером дивидендных выплат
3/23/2004
Оценка ликвидационной стоимости
2/18/2004
Предложение по корректировке ставки дисконтирования
1/29/2004
Парадоксы оценки стоимости долевых интересов технологического бизнеса
12/15/2003
К вопросу о стоимости контроля
11/27/2003
Оценка скидки на неликвидность
9/29/2003
Общие принципы формирования прогноза
5/22/2003
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук "Оценка и управление стоимостью имущества промышленного предприятия"
5/22/2003
Оценка инвестиционной стоимости ликвидности актива
7/15/2001
Предложение по определению безрисковой ставки
4/8/2001
Экономические аспекты оценки стоимости и эксплуатации недвижимости и действующего бизнеса на основе доходного подхода
3/31/2000
Применения теории опционов в практике оценки
7/1/1999
Методическое пособие по использованию теории опционного ценообразования в оценочной деятельности (оценка бизнеса и имущественных прав, содержащих реальные опционы)
Последние 10 сообщений
Тема: НДС в Рыночной Стоимости Объекта Недвижимости
От: Monday, March 18, 2019 10:16:50 PM
blinov-a-v сообщал(а):


Слуцкий сообщал(а):
Вот НДС - аналогично - расходы, связанные со сделкой и её ценой, но это не за объект деньги и не продавцу.
И вообще ничего сакрального. Серьезное настроение


Ага, все просто: будет сделка - будет НДС. Или не будет. Может, собственник сменит налоговый режим.

Сакральный смысл еще проще. Очищение от НДС нужно банкам, которые приобретают права на заложенное имущество после того, как торги по его реализации признаны не состоявшимися. Чтобы свои будущие операционные затраты по реализации этого имущества тоже возложить на плечи своего бывшего клиента, причем уже сейчас, пока эти затраты еще только предстоят, и могут даже не наступить (например, если банк захочет оставить это имущество себе). Короче говоря, такой же схематоз, как у риэлторов. Только тут еще и права заемщика нарушаются. Так что оценщика за участие в этом схематозе очень даже можно привлечь. Серьезное настроение


Воот! - Золотые слова! - "Мы считаем что это должно быть так, потому что иначе нам это будет невыгодно!"Улыбка

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: НДС в Рыночной Стоимости Объекта Недвижимости
От: Wednesday, February 27, 2019 10:44:13 PM
blinov-a-v сообщал(а):
Юрий К. сообщал(а):
Поэтому, мне кажется, ключом разрешения данного вопроса может быть только отказ от рыночной базы оценки при налогообложении.


Может, хватит делать из рыночной стоимости священную корову (которую каждый доит как хочет), а обратить взгляд к практическим целям, то есть методам/способам оценки? Например, вопрос об НДС в оценке концептуально решить нельзя, потому что он принципиально различно решается а рамках налогового и гражданского законодательства. А практическое решение - возможно и необходимо. В виде нормативно установленного алгоритма определения стоимости для конкретных задач.

Я считаю, решить можно и считаю, что практически решил концептуально этот вопрос (кое-что еще не опубликовал). Также мне известны еще два автора, добившиеся значительных результатов в этом вопросе: К. Вагаровская (если не спутал имя) и Андрей Марчук. Вопрос в другом: нет запроса на решение этой проблемы - такого чтоб без предварительного вопроса "А ваш результат будет с НДС или без НДС?"Улыбка

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: НДС в Рыночной Стоимости Объекта Недвижимости
От: Wednesday, February 27, 2019 10:35:14 PM
Слуцкий сообщал(а):
Юрий К. сообщал(а):
[
3. В определении РС ничего не говорится о ндс и совершенно бессмысленно гадать о том, является ли цена уплаченная покупателем ценой сделки или ценой сделки является цена, полученная продавцом после налогообложения - определение РС молчит на этот счет, все остальное - не более чем мнения отдельно взятых людей. В этой связи такие мнения могут иметь определенное значение лишь в случае доминирующего понимания (трактования) участниками рынка имеющихся определений РС. Но парадокс в том, что несмотря на многолетние жаркие дебаты участников никто так и не удосужился поинтересоваться мнением на этот счет большинства других участников рынка. Я думаю, если бы вопрос о трактовании РС в налоговом ключе был сформулирован нейтрально-корректно и на него получен ответ большой выборки специалистов (не менее 100), дальнейший анализ, возможно, позволил бы продвинуться в решении данного вопроса (конечно, если такой анализ выявил бы доминирующую трактовку на уровне, скажем, более 2/3).

(1) В определении РС в России не говорится очень многое из того, что говорится, например, в ЕСО в комментариях к определению. Тут Н.П.Б. владеет точной информацией. Он утверждает, что там всё однозначно - НДС сверху РС.
(2) Мой аргумент для нашей действительности тут прост. НДС - налог. Налог платится ТОЛЬКО государству вне зависимости от того, кому он перечисляется продавцом. Т.о. в соответствии с определением РС, сумма, уплаченная покупателем именно за товар, и сумма полученная продавцом именно за товар равны. А НДС покупатель за товар не платил, а покупатель его за товар и не получал. Это же происходит в частном предельном случае, когда НДС в сделке не возникает (продавец на УСН, товар такой и т.п.).
Вообще проблем с теорией не вижу.
...


(1) ЕСО - один из многих существующих стандартов. И они ни коим образом не перевешивают ФСО и ФЗ-135 на территории современной РФ.
(2) Если бы начисляемый за продажу ндс и уплачиваемый в бюджет ндс были равны, вопрос был бы давно решен.

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: НДС в Рыночной Стоимости Объекта Недвижимости
От: Wednesday, February 27, 2019 10:25:16 PM
Слуцкий сообщал(а):
https://www.audit-it.ru/news/account/979666.html

- Опять этот бред "РС с ндс"/"РС без ндс"... Я уже однажды в суде говорил судье, специально консультирующейся у меня по этому вопросу, что практика такова что "нагибают" эту норму в выгодную для себя сторону и все. Я бы решил эту проблему за короткое время, но понимаю, что мне никто не позволит этого сделать (потому что этого нельзя сделать не наступив ни на чьи интересы и потому что для гармоничных и правильных изменений в этой части необходимо обладать правом и возможностью внесения изменений в целый ряд НПА).
Поэтому вопрос о НДС следует считать профессиональной развлекалочкой - качелями, качающимися туда-сюда. Это иногда даже удобно.

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: НДС в Рыночной Стоимости Объекта Недвижимости
От: Wednesday, February 27, 2019 10:14:23 PM
Шогин В. сообщал(а):
упоминание ндс - лишний повод ткнуть и размазать оценщика. Не нужно его упоминать. Вообще

Я разумеется в основном согласен. Однако для ряда не слишком продвинутых или хитроватых пользователей отчетов имеется горячейшее желание выносить решения об учете и отражении НДС не из счетов фактур или коммерческих договоров, а из отчетов оценщиков. При этом многие совершенно искренне не понимают разницу между ценой и стоимостью.

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: НДС в Рыночной Стоимости Объекта Недвижимости
От: Tuesday, February 26, 2019 5:06:24 PM
Eugene сообщал(а):
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
...Справочно: на первичном рынке квартир НЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ (там - инвестиционная), рыночная формируется на ВТОРИЧНОМ (именно там ВСЕ признаки рыночной стоимости).

На рынке нет инвестиционной стоимости, она есть в проектах девелоперов, на бумаге. При реализации проекта на практике реальные участники рынка реагируют на новый объект, если его характеристики и цена "в рынке" или достаточны для влияния на формирование цен на рынке, то проект успешен, соответственно можно говорить о рыночной стоимости совпадающей с инвестиционной "хотелкой", если нет и проект не удается реализовать, то инвестиционная стоимость - не рыночная фантазия, которую рынок по факту со временем нагнет до рыночного уровня

Не вполне согласен. Что значит "на рынке нет инвестиционной стоимости"? - Да, она есть в проектах девелоперов, но она также есть и в головах потенциальных и реальных покупателей. Ни один покупатель не купит, если его оценка инвестиционной привлекательности/ценности/стоимости не будет выше предлагаемой цены сделки. Опять же, я согласен со словами "участники рынка реагируют на новый объект, если его характеристики и цена "в рынке" или достаточны для влияния на формирование цен на рынке": это так, хотя при достаточном влиянии на рынок крупными девеловерами понятие "быть в рынке" становится несколько размытым, т.к. сами девелоперы и устанавливают параметры этого рынка.
Что касается этого спора вообще (о НДС), ранее я уже говорил, что считаю некорректным и бессмыссленным делать утверждения типа "правильно считать с НДС" или "правильно считать без НДС" - в этом вопросе не может и не должно быть простых топорных решений, хотя социологический опрос с нейтрально заданным вопросом на этот счет (как понимается РС) вполне возможен.
На мой взгляд, при анализе данного вопроса следует, как минимум, держать в голове 3 аспекта:
1. накопление ндс в товарах или услугах с выделением минимум двух сегментов рынка: сегмента рынка конечных потребителей (там неважен данный аспект) и сегмента рынка промежуточных потребителей/промежуточного передела (там возможно сосуществование двух равновесных (для потребителей) цен - с ндс и без ндс).
2. Вопрос о том, должен ли учитываться (включаться в цену/стоимость) ндс в случаях, когда базой оценки является РС, однако реализации по факту нет? На мой взгляд, ответ на этот вопрос неоднозначный: если рассматривать РС как "наиболее вероятную цену" или как "расчетную величину денежных средств...", НДС должен включаться, поскольку в определении РС подразумевается не конкретная, а гипотетическая сделка. Однако, конечно, если обратить внимание на то, что для целей налогообложения никаких сделок не происходит и вспомнить о 25 главе НК РФ о недопустимости начисления налога на налог, можно ответить и совершенно противоположным образом. Поэтому, мне кажется, ключом разрешения данного вопроса может быть только отказ от рыночной базы оценки при налогообложении. Во всяком случае, отказ от его использования в неизменном виде.
3. В определении РС ничего не говорится о ндс и совершенно бессмысленно гадать о том, является ли цена уплаченная покупателем ценой сделки или ценой сделки является цена, полученная продавцом после налогообложения - определение РС молчит на этот счет, все остальное - не более чем мнения отдельно взятых людей. В этой связи такие мнения могут иметь определенное значение лишь в случае доминирующего понимания (трактования) участниками рынка имеющихся определений РС. Но парадокс в том, что несмотря на многолетние жаркие дебаты участников никто так и не удосужился поинтересоваться мнением на этот счет большинства других участников рынка. Я думаю, если бы вопрос о трактовании РС в налоговом ключе был сформулирован нейтрально-корректно и на него получен ответ большой выборки специалистов (не менее 100), дальнейший анализ, возможно, позволил бы продвинуться в решении данного вопроса (конечно, если такой анализ выявил бы доминирующую трактовку на уровне, скажем, более 2/3).

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: ст. 5, 135-ФЗ и ФСО-1, п. 21
От: Thursday, December 20, 2018 7:37:00 PM
[quote=Слуцкий]Про ПС.
Я это понимаю след. образом.
Сначала обязан (!!!) провести рыночные исследования по влиянию фактора, а при недостатке данных хвататься за справочник Лейфера.
Пример из сегоднящней оценки.
Рыночные данные показывают, что нет вляния ни на ул. цену ни на ставки офисов класса А в районе ст. метро Кропоткинская след факторов
1. площади (я его вообще редко наблюдаю)
2. удалённости от станции метро
3. интесивности пеш. трафика.
А в справочнике всё это имеется. И дебилы не будут рассматривать полтора десятка аналогов, как я, чтобы это выяснить, а ограничатся тремя и справчником.
Вот тем самым они и нарушат указанный пункт ФСО.
А завтра покажем, что в конкретной ситуации конкретной оценки (а не вообще по жизни) нет зависимости удельной цены коттеджа от материала стен.
[quote=Слуцкий]
А.А., перечитал еще раз этот Ваш тезис и пришел к выводу, что есть все же порой польза от подобных дискуссий: я понял, что мои претензии к п. 13 ФСО-3 были, возможно, чрезмерными (ориентированными на редкие объекты оценки типа картин). В определенных случаях (типа описанного Вами выше) этот пункт не так уж и плох... Видимо, нужно наверное подумать о границах его применимости, либо определенной корректуре формулировки.

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: ст. 5, 135-ФЗ и ФСО-1, п. 21
От: Thursday, December 20, 2018 3:46:35 PM
Шогин В. сообщал(а):

что касается стандартов. А как-то давно писал, что нет главного стандарта: стандарт проведения анализа анализа рынка, где должны быть написаны должные действия оценщика для получения в последующем правдоподобной рс
иначе этот анализ заключается во втыкании в отчет разных фрагментов разных сведений, интервью и т.п., что якобы показывает рынок

В.А., мы вчера обсуждали этот вопрос, возможно будут подвижки в этом направлении. Однако я не уверен, что на все-про-все д.б. свой стандарт, ибо так можно дойти и до стандарта округлений, стандарта вычислений и т.п. В свое время, когда мы работали над проектом ФСО-8 некоторые предлагали прописать там проведение анализа рынка - такого, что один лишь перечень того, что нужно было сделать занимал полторы страницы. Там, в частности, предлагалось выявление оценщиком емкости рынка (!) - прекрасная идея, но я осторожно отметил, что моя организация как-то раз заплатила 40 000 у.е. РБК за подобный анализ рынка с определением его емкости и что врядли оценщики это массово потянут... Емкость рынка удалось "отбить", а макроэкономический анализ все же остался. Интересно, что на мое замечание о том, зачем нужно проводить макроэкономический анализ при оценке котируемых акций в размере стандартного биржевого лота одна известная в оценочных кругах дама воскликнула: "Ну как вы не понимаете, это же (биржевая цена) спекулятивная цена!".


1 410 сообщений на старом форуме
Тема: ст. 5, 135-ФЗ и ФСО-1, п. 21
От: Wednesday, December 19, 2018 10:49:16 PM
Александр Анатольевич, п. 13 ФСО-3 я понимаю совершенно иначе: если мне в составе конкурсной массы попадется, например, полотно Серова (как это было при оценке бывшей г-цы Украина - там в холле на стене висел оригинал его работы!) и я для его эстимейта приглашу профильного эксперта-искусствоведа, то я ни коим образом не смогу проконтролировать этого эксперта - если смог бы, мне незачем было бы его приглашать!

1 410 сообщений на старом форуме
Тема: ст. 5, 135-ФЗ и ФСО-1, п. 21
От: Wednesday, December 19, 2018 10:40:42 PM
Для справки: экспертизы никто не запрещал, они вовсю проводятся, правда, в меньшем объеме - падение, как и на всем рынке, в т.ч. оценки.
Что касается остального, описанного мною выше, - я всегда был недоволен именно этими (но и не только) пунктами ФСО и ФЗ-135, и сегодня постарался довести в очередной раз это на заседании, правда, почти уверен, что бесполезно.
Что касается "красиво писали - не соответствует": по указанным выше пунктам я никогда так не писал, а по некоторым пунктам писал: "не представляется возможным выполнить", либо "не является нарушением".

1 410 сообщений на старом форуме
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании