Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Алексей III
Информация
Имя: Алексей III
Ранг: Член сообщества
Статистика
Зарегистрирован: Tuesday, March 19, 2013
Предыдущий визит: Tuesday, August 18, 2015 1:07:22 PM
Количество сообщений: 87
[0.05% от всех сообщений / 0.03 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: с чего начать?
От: Thursday, August 22, 2013 12:00:38 PM
Olga Novikova сообщал(а):
Господа акулы оценочного дела, помогите советом,как и где лучше начать оценочную практику человеку обученному, но без малейшего опыта. Работодатели, как правило,даже на вакансию ассистента оценщика требуют опыт от года. Так где ж его можно получить, этот опыт?

Как показывает практика (лично моя), работадателю в основном пофиг на опыт работника, главное, чтоб человек был хороший, постараюсь объяснить:
1. Оценщик с опытом работы понятие очень условное - есть "акулы" оценки с опытом работы 10-20 лет, но при этом качество работы очень низкое, до сих пор ссылаются на Постановление №519, все очень шаблонно, формально, нет полета мысли..фантазии.
2. Пример: в штат брали таких "акул" 1-2года и они опять в океан уплывают, решили воспитать своих акулят: пошел в университет на Финансы и кредит, посидел на занятиях, предложил студентам работу (всем без исключения), но при этом потребовал от каждого составить отчет/заключение по рыночной стоимости 1сотки на Луне и рыночной стоимости самого себя, на мой взгляд здесь уместны все три подхода. Из 20 чел. было принято на работу 3. Насчет студентов-негров тоже правда, но не для всех: где-то это практикуется, где-то нет...они были поставлены в равные условия (по моим парням - двое ушли в РСХБ залоговиками, причем прошли кастинг).
Вывод: если ВЫ очень обученный и хотите работать сделайте следующее: легализуйтесь как оценщик оформите ИП вот и опыт пошел, разошлите по компаниям ваше резюме с каким нибудь материалом, пусть это будет анализ рынка недвижимости в Кемерово или др. заключения см.выше. Для частника не нужны ваши медали и ордена, главное, чтобы смогли приносить ему доход
Тема: Использование крыши в личных целях
От: Friday, August 16, 2013 12:45:48 PM
Dunkel сообщал(а):
Собственник квартиры, расположенной на последнем этаже, сделал дверь на крышу и пользовался в течение 2 лет крышей жилого дома, выгуливал там своих собак (на мягкой кровле), катался на установленной им качеле, выращивал цветы ну и т.д. ТСЖ взбунтовалось и просит определить размер арендной ставки за пользование крышей в течение данного периода.
Аналогов сдачи в аренду крыш на жилых домах не нашлось. Посоветуйте, что еще посмотреть ,сделать?

Все очень просто: Ар. = Рын.ст.хАм., где:
Ар.-арендная плата кровли, руб./м2;
Рын.ст. - это стоимость кровли, за вычетом износа, руб. Допустим это рубероид - стоимость работ по укладке с материалом ПВС составляет 1000руб./м2, последний год ремонта кровли 2008г. эффективный срок службы 5 лет, нормативный 15, износ 5/15=33, рын.стоиомсть 1000-33% = 670руб;
Ам. это аммортизация или премия арендадателя, логика: дяденька пользуется кровлей, следовательно по окончании срока эксплуатации должен возместить амортизацию или приобретенный износ. допустим 6,6% см.выше%;
Итого: Ар.= 670х0,066= 44руб./год/руб./м2
Тема: Аренда оборудования
От: Thursday, August 08, 2013 10:04:30 AM
Андрей 66525 сообщал(а):
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста как оценить арендную плату кухонного оборудования. До сегодняшнего дня заказчик в аренду не сдавал, его интересует стоимость арендной платы на сегодняшний день. Заранее спасибо!

На мой взгляд формула может быть очень проста: Аренда = Рын.стоимость х ставку аренды, где Рын. - рыночная стоимость оборудования на текущую дату, ставка аренды слагается из двух значений: 1. Арендатор должен возместить арендадателю стоимость аммортизации, допустим норм. срок службы объекта 20лет, следовательно аммортизация составит 5% в год. 2.Арендадатель должен получить еще и доход от сдачи оборудования допустим пусть это будет ставка рефинансирования ЦБРФ или средняя доходность по рублевым вкладам сроком на год в 5 крупных банков, допустим 9%, итого: 5+9 = 14% или 0,14. Следовательно если рын. стоимость оборудования составляет 100 000руб. х 0,14 = 14 000 руб. аренда за год.
Примерно так идет расчет за аренду морозильных ларей для продажи мороженного
Тема: Аналоги. Категория земель
От: Monday, July 22, 2013 2:05:22 PM
XXXX сообщал(а):
Добрый день!
Оцениваю зем.участок в имущественном комплексе, на котором распологаются склады - земли населенных пунктов. Из-за недостатков аналогов возник вопрос - можноли брать аналоги "земли промышленности, энергетики" ?

Можно: см.ст.85,88 ЗК РФ и ФЗ №172
Тема: Корректировка на отопление
От: Monday, July 22, 2013 11:43:33 AM
XXXX сообщал(а):
Добрый день!
Работаю над оценкой складского помещения. Все аналоги без отопления. Вопрос - кто-нибудь сталкивался с подобным? Какую корректировку и на основание чего, ввести?

Корректировка +26,75% в пользу объектов/аналогов имеющих систему отопления, такая корректировка была принята в ходе изучения сайтов компаний специализирующихся по возведению ангаров www.............согласно представленных данных, разница в стоимости 1м2 ангаров в "холодном" и "теплом" с отоплением составляет 25%, такая корректировка подтверждается опросом специалистов строительных компаний в регионе: Вася, тел.: 8...., Петя, тел.: 8-..., разница в стоимости 25-30%, также справочник Лейфера дает значение 0,73, итого рассчитаем корректировку: 25+25+30+27/4=26,75 поправка учитывающая наличие отопления.
Тема: Аренда 1 кв.м. наружней стены для размещения рекламы
От: Wednesday, July 17, 2013 10:18:09 AM
chek сообщал(а):
Добрый день, уважаемые оценщики!
Очень нужно посчитать стоимость аренды 1 кв.м наружней стены для размещения рекламы. Цели оценки - хотим разместить свою рекламу на стене партнера.
Если у кого -то есть образец расчета, буду очень признательна.

Сначала показалось хотим разместить свою рекламу на СПИНЕ партнера, а нет на стене, тогда все очень просто! СР.подход: Казань красивый и крупный город, обратитесь к рекламным агентствам по вашему вопросу получите информацию и считайте, объем отчета получится примерно на 20стр. если конечно не описывать всю многовековую историю города и края
Тема: Расчет ежемесячной арендной платы за пользование муниципальной котельной (комплексом) и тепловыми се
От: Wednesday, July 17, 2013 9:48:03 AM
ЮЮЮ сообщал(а):
Выставляется комплекс котельной, в состав которой входят здания и сети - одним лотом, в этом-то и дело

А в чем проблема? Если в тепловой комплекс входят здания котельной, теплопункты, сети, газопрводы, оборудование, трансформаторы, трубопроводы, водопроводы, заборы, дымовые трубы, мачты освещения и т.п., то это конечно пойдет одним лотом как теплоснабжение при этом скорее всего это не зарегистрированно, а следовательно можно сдать в аренду только сроком на 11мес. или на 11мес.28дней. Если есть водоснабжение и канализация как отдельный ресурс, то это сдается отдельными лотами, см.выше.
Тема: Расчет ежемесячной арендной платы за пользование муниципальной котельной (комплексом) и тепловыми се
От: Wednesday, July 17, 2013 9:25:54 AM
ЮЮЮ сообщал(а):
Доброго времени суток! Уважаемые коллеги, очень прошу Вашей помощи. Перечитала наверное все сообщения по оценке арендной платы за пользование имуществом. Но мне заказчик поставил такие условия (вернее рамки), которые мне кажутся невыполнимыми. А дело вот в чем. В небольшом городке, где бюджет практически полностью дотационный, 4 года назад возвели комплекс, в который входит котельная мощностью 20 МВт, сети теплоснабжения, водопровода, наружного освещения, связи, топливопровода, канализации, и т.д., и собираются сдать его в аренду обслуживающей организации, а также имеются тепловые сети протяженностью 7 км, которые также собираются сдавать в аренду. Я попыталась посчитать арендную плату затратным подходом (сначала стоимость комплекса и теплосетей по УПВС, а затем рекапитализацией (с доходностью ОФЗ ГКО) арендную плату. То, что у меня получилось, в 5 раз превышает ожидаемую от меня сумму. Может быть есть еще какие-нибудь способы расчета ежемесячной арендной платы? Подскажите пожалуйста, если не затруднит.
И еще хотелось бы добавить, что в данном случае арендодатель не несет расходов на содержание и ремонт, от налогов освобожден, амортизацию не начисляют.

Все очень просто! Сначала отделите мух от котлет, а именно: тепло отдельно, вода и канализация тоже отдельно, все это будет выставляться (и оцениваться) отдельными лотами. 1.Тепло - а) узнаете у заказчиков общее количество поставляемого тепла, например 1000Ггкалл., б) рассчитываете стоимость 1 каллории, берите утвержденные тарифы по вашему МО или по другим например 2000руб./ггкалл., в) узнаете валовый доход 1000калорий х 2000руб. = 2млн.руб. это валовый доход потенциального арендатора, г) считаем опер.расходы - это три статьи: газ, кап.затраты на ремонт и обслуживание, зарплата, изучите сметы и балансы иных управляющих компаний, по моему опыту это примерно так: газ 20-40%, ремонт и обслуживание в зависимости от физ.состояния сетей 10-40%, зарплата 15-30%, допустим в нашем случае затраты 70%, 2млн.руб.-70% = 600 000руб. опер.доход арендатора, глупо отдавать весь доход в качесте аренд.платежа, следовательно посчитаем премию арендодателя или сам арендплатеж: 8,25% доход арендодателя + 2,5 возврат капитала обычно по нормам аммортиз.отчислений итого 10,75 х 600000 = 64500руб. аренда в год. По другим ресурсам считается примерно также удачи!!!
Тема: Право зак. дог. аренды водопровода
От: Friday, June 21, 2013 3:43:39 PM
Станислав Александрович сообщал(а):
Добрый день, уважаемые оценщики. Подскажите как решить такую проблему. Появилось задание оценить рыночную стоимость права заключения договора аренды сети водопровода в небольшом поселке. Срок аренды - 4 года. На данный момент имеется рыночная арендная плата за право пользования данным водопроводом, которая была рассчитана другим оценщиком, данная ставка уже утверждена и обжалованию не подлежит. Как я думаю решить данную проблему: с помощью дисконтирования разницы между рыночной и контрактной арендными ставками на срок аренды, но возникает два вопроса:
1. правилен ли будет такой расчет?
2. как определить контрактную арендную ставку? спросил у заказчика - он не знает на основании каких документов это рассчитывается.

Прошу помощи опытных коллег.

Все очень просто:
1. Узнаете годовой объем поставляемой воды, м3/год допустим 100 000м3.
2. Узнаете тариф на воду или для данного села или в районе (см. комитет по управлению тарифами), допустим 15руб./м3
3. Пораспрашивайте или поузнавайте про сами сети, какой износ, ремонтные работы и т.п. и т.д.
4. Определяете потенциальный валовый доход 100 000 х 15 = 1 500 000руб.
5 Далее определяете затраты связанные с эксплуатацией сетей в основном это три статьи: а) Электроэнергия для подъема и подачи воды; б) Зар.плата работников; в) Ремонтные и аварийные работы, тута придется подумать? Есть несколько путей: изучить сметы или балансы управляющих компаний; вам все это дадут или что-то другое, исходя из моей практики, опер.расходы составляют 70-85% от валового дохода для сетей с износом более 50% и 30-60% для новых сетей в нашем случае примем опер.расходы в размере 1 200 000руб.
6. Итого: 1 500 000=1 200 000 = 300 000 это фактически прибыль арендатора, но не совсем аренд.плата, глупо было бы отдавать всю прибыль в качестве аренд.платежа, я делаю так норма ПП допустим там 10% + 4% аммортитзация = 14% аренда, итого: 300 000 х0,14=42 000 руб. аренда в год. Могу сбросить шаблон отчета.
Все.
Спасибо за внимание!
Извиняюся это опять я! Внимательнее прочитал вопрос и понял следующее: есть аренд ставка допустим 10000руб./год, за нее нельзя вылазить, если выше ставка то это расходы для арендатора и следовательно выше тариф, а там социальный взрыв, если ниже то это как-то нелогично везде все дорожает а у нас дешевеет? Выход один - подгон по русски, часто встречаемо, при этом если ставка 100 или 1руб. в год, то не надо браться, если другая, то нужно смотреть..логика расчетов выше, конечно в ноль не попадешь но это объяснимо: инфляция, кризис, девальвация..и т.п.
Тема: Оценка пионерского лагеря и нефтебазы
От: Monday, June 10, 2013 8:55:10 AM
Мисовец сообщал(а):
Интересная модель получилась у меня в координатах Цена/Площадь участка - Емкость/Площадь, т.е. это зависимость удельной цены от степени использования площади базы. Синяя точка - объект, красные точки - аналоги.

Остается только заявить: "Она все таки крутится..." Василий Григорьевич с Вас материалы по вашим математическим моделям...поизучаю
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005