Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Андрей Бойко
Информация
Имя: Андрей Бойко
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Санкт-Петербург
Статистика
Зарегистрирован: Wednesday, March 20, 2013
Предыдущий визит: Saturday, October 25, 2014 6:16:45 PM
Количество сообщений: 270
[0.14% от всех сообщений / 0.07 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Бойко Андрей Юрьевич
Дата рождения 10/13/1971
Пол Мужской
E-mail aho@avg.ru
Страна Россия
Область, край, республика Санкт-Петербург
Город Санкт-Петербург
В какой СРО оценщиков состоит 09 - СПО Некоммерческое партнерство Саморегулируем
Специализация
оценщик недвижимости
Место работы ГК "Аверс"
Последние 10 сообщений
Тема: оценка памятника архитектуры
От: Tuesday, May 06, 2014 1:12:20 PM
Не соглашусь с ЕЕ, НЭИ возможно (и желательно) проводить везде. Есть понятие приспособление памятников (юридически - реконструкция). При этом, совершенно не обязательно будут затрагиваться элементы, к которым предъявляются требования по сохранению. Значительное количество объектов к памятникам отнесено только по году создания. Плюс к тому, можно провести историко-культурную экспертизу объекта культурного наследия, по результатам которой объект может не оказаться памятником. Это тоже можно рассматривать, как элемент НЭИ.
Примеров в СПб приспособлений памятников очень много. Жилые дома реконструируются под гостиницы, административные центры, представительства банков и пр. Лофт проекты (с сохранением тектоники), но полной переделкой внутри.
В Финляндии тюрьму (аналог питерских крестов) переделали под гостиницу, сохранив максимально архитектурно-планировочные решения. В Москве большое количество объектов приспосабливают не под первоначальное (историческое) назначение, а под коммерчески привлекательные цели. При этом, памятниками они по-прежнему являются.
То есть вариантов восстановления памятников с приспособлением под современные требования масса и нужно выбрать НЭИ...
Тема: оценка памятника архитектуры
От: Tuesday, May 06, 2014 11:33:00 AM
Светлана_80 сообщал(а):
...На одной из конференций по оценке объектов культурного наследия, если мне не изменяет память говорилось, что оценщик не имеет право самостоятельно определять износ для зданий памятников архитектуры и для этого необходимо привлекать специалистов, реставраторов и т.п...

Это частное мнение кого-то из коллег (кто зарабатывает проводя обследования ;))
Принципиальной разницы не вижу, решил кто-то именовать здание памятником или нет. Возможно есть элементы декора, росписи и пр., обладающие нематериальной ценностью. Но если речь вести о реставрации, то тоже проблем не должно быть. Плюс к тому, напишите большими буквами, что, как и почему Вы считали, при каких условиях итоговый результат можно считать корректным.
Тема: Корректировка на форму участка
От: Tuesday, May 06, 2014 9:14:21 AM
NataLi163 сообщал(а):
...возможно ли ввести корректировку на форму участка? и, главное, как ее обосновать?..

Обосновать можно многое, например, проведя анализ возможности застройки существующего участка и участка оптимальной формы. Другое дело, что в зависимости от целей оценки и вида стоимости эта корректировка может не потребоваться, точнее, её применение может, будучи ошибочно проведённой, исказить итоговый результат.
Тема: оценка памятника архитектуры
От: Tuesday, May 06, 2014 9:10:32 AM
Доброй работы, Светлана.
В зависимости от того, какое качество работ для Вас является приемлемым, можно делать всеми описанными Вами способами.
Можно взять данные паспорта (не забывая, что значительную часть паспортов заполняют интуитивно не всегда профессионально подготовленные люди)
Шкала соответствия описательной оценки технического состояния его накопленному износу есть, например, в Методике определения физического износа гражданских зданий, утверждённой приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. N 404, таблица в п.12 (есть ещё много где, но первоисточник тут, остальное близкие по смыслу и духу перепечатки, нмв).
Корректнее определить процент износа, привлекая специалистов или самостоятельно. Для удобства можно взять соответствующий СУПСС-87. Там есть и деньги и материалы на каждый элемент в ценах 84 года. Перепечатка в 2009 году Ко-Инвестом СУПССов урезана на расходы материалов, но приведена в ценах на 01.01.2009. Собственно, копирование без ссылки на первоисточник не прилично, копия, как правило, хуже оригинала, да и перепечатали не полностью, поэтому рекомендовал бы воспользоваться первоисточником. Пользоваться СУПССами не сложнее, чем УПВСами.
Можно взять ТЕРы-2001 СПб на реставрационно-восстановительные работы. Правда там нужно чуть больше знаний, чем в применении укрупнённых показателей.
В общем, цель оценки, вид стоимости, условия ЗО могут подсказать допустимую степень погрешности и, как следствие, применяемые способы расчёта (разумеется, будет приличным описать всё в допущениях).
Тема: затратный подход
От: Monday, April 28, 2014 9:49:02 AM
Робкая О сообщал(а):
Андрей, а мне можно тоже файлик полюбопытствоватьОзнакомление . ( тем более что обещал мне выслать чегой-то подобное лет 5 назад, а я все ждуЯ расстроен


"Да дам я ему выиграть в лотерею, пусть хоть один лотерейный билет купит" ;))) Ну хоть адресок, не везти же в Кириши флешку ;)
Тема: Как правильно посчитать стоимость аренды нежилого помещения.
От: Thursday, April 24, 2014 4:56:15 PM
Igoshev сообщал(а):
Нужно посчитать стоимость аренды этого нежилого помещения, можно ли при расчете аренды учесть величину вложений.

Если вопрос, можно ли учесть величину вложений, то это не к форумчанам, а к собственнику и арендатору, как они договорились и что будет прописано в договоре аренды. Ситуации бывают разные, от категорически нет, до конечно да - зачёт затрат в полном объёме, включая все промежуточные варианты.
Вполне разумным является зачёт затрат направленных на восстановление долгоживущих элементов, потому как короткоживущие и делаются "под себя" и, как правило, изнашиваются за время аренды. Но опять же, какие условия аренды будут прописаны в договоре, в каком виде объект должен быть возвращён по окончании договора аренды и т.д.
Способ расчёта может быть абсолютно любой. К примеру, можно сравнивать с новыми или свеже отремонтированными объектами и зачитывать адекватные затраты, соответствующие условиям договора. Можно выводить коэффициенты, но, нмв, это гораздо трудозатратнее и менее наглядно для пользователя отчёта (больше вопросов возникнет при защите). Вот тут: http://www.avg.ru/pressa/press/2009/04/218 есть текст и алгоритм определения поправки на состояние, если хочется корректировать...
Тема: затратный подход
От: Tuesday, April 22, 2014 10:52:26 PM
Леб А.В. сообщал(а):
Даже если предположить, что это правда

Вы не допускаете в принципе такой возможности? Речь исключительно о собственном капитале (мне всё равно, кто получает прибыль и как она распределяется между девелопером и его кредитором - задача определить величину прибыли, а не её распределение). Недвижимость жилая (многоэтажное строительство). Расчёты до налогообложения.

Леб А.В. сообщал(а):
... можете привести пример корректного расчёта по вашей версии?

Уже давно скидывал и сюда шаблон расчёта, сейчас есть более модифицированная версия. Если не тяжело (не нашёл Вашего адреса) скиньте склеротичку мне на почту aho@avg.ru, я вышлю расчётный шаблончик, там все предельно просто ;) Заранее прошу прощения, уеду на сутки в командировку, потому отвечу только в четверг.
Тема: затратный подход
От: Tuesday, April 22, 2014 6:35:17 PM
Леб А.В. сообщал(а):
... можно пример рынка где активный оборот объектов ниже себестоимости?

Как-то читал семинар по затратнику, один из слушателей обратился с вопросом по Новгородскому региону. Там рынок был активен, сделки шли, но вложения в недвижимость приносили 10-12% за срок реализации проекта (около 2 лет, включая согласования), инфляция на тот момент была на уровне 6-7% в год.

Леб А.В. сообщал(а):
ну "ПП = РСсравн.подх..." вы сами придумали (в рамках данной дискуссии)

Да, к сожалению, не придумывал. Достаточно много разных отчётов попадает на экспертизу, там видел.

По экстракции у меня больше вопросов, чем ответов. Если считать пределно корректно, то это колоссальный труд (учитывая, что нужно ещё и по каждому аналогу корректно рассчитать землю, знать износы и устаревания). В противном случае получается не расчёт, а пыль в глаза. Ещё ни разу не видел таких расчётов или исследований. Простая разница в продажах объектов (особенно в ценах предложений без "погружения" в объект) с затратами на их строительство - это не расчёт, а подлог, простите за резкость.
Поскольку являюсь представителем питерской школы, мне ближе компенсация вменённых издержек. По крайней мере, нмв, это самый логически обоснованный расчётный способ определения ПП, показывающий, меньше какой величины разумный пинвестор, обладая всей необходимой информацией... не полезет в создание объекта. Износы, устаревания потом ложатся сверху, "съедая", как долю прибыли, так и стоимости самого объекта. Но пока на ЗУ есть хоть какое улучшение, доля ПП в нём, на мой взгляд остаётся.
Тема: затратный подход
От: Tuesday, April 22, 2014 9:40:13 AM
Леб А.В. сообщал(а):
Если их так много покупает – значит рынок живой и какой тут вообще ВИ?

И на живых рынках с большими объёмами сделок может наличествовать внешнее устаревание. Поскольку износ/устаревание - это всегда сравнение, нужно определиться, что берётся за эталон. В затратном "эталоном" (точкой отсчёта) принято считать затраты на создание объекта.
Давайте простой пример: В среднем по стране, к примеру, номинальная доходность инвестиций в строительство составляет 25% (цифра условная). К примеру, Псковский регион даёт доходность на уровне 5% (цифра также условная, простите, Псковичи). Можно ли говорить о наличии внешнего устаревания в Псковском регионе в целом? Усложним вопрос: добавим инфляцию на уровне 8%??? Можно ли говорить об отсутствии прибыли, если получают больше, чем вложили (не говоря о прибыли подрядной организации, кредиторов (при их наличии) и землевладельца)? Можно ли говорить о наличии внешнего устаревания в случае безинфляционной среды и в случае реальных потоков?

Леб А.В. сообщал(а):
Ну а равенство со сравнительным – это к вопросу о том что мы получаем по результатам подходов ...

Я о простой арифметике: РСзатр.подх. = Затраты (вкл.ЗУ) + ПП - Износ - Устаревания. Если ПП = РСсравн.подх - (Затраты (вкл.ЗУ) - Износ - Устаревания), то в этом случае теряется смысл оценки затратным. Какая в этом случае может быть несходимость подходов?


Игорь Борисович, всё, что Вы описали (в 19:12:50) относится к функциональному устареванию в виде сверхулучшений или несоответствий требованиям "рынка". Но при этом Вы не настаиваете, либо функциональное устаревание, либо ПП. Или я неправильно Вас понял?
С тем же успехом можно утверждать, что при подобных ПП и износе (при отсутствии устареваний), здание будет стоить ровно столько же, во что обошлось его создание, так может быть говорить, либо ПП, либо физический износ?


Тема: затратный подход
От: Monday, April 21, 2014 5:39:27 PM
Леб А.В. сообщал(а):
выгода конкретного покупателя это не РС, а инвестиционная стоимость, да и как раз при ВИ купить дешевле чем построить - откуда убыток покупателя?

А если таких покупателей больше одного она теоретически может быть признана рыночной?
А что делать, когда на депрессивных рынках строят своё с нуля (тут воистину инвестиционная, но подозревать в застройщиках нерациональных неразумных собственников...), а не покупают старое?
По 1 определению согласен, не очень согласен с оценками (заниженными / завышенными), потому это уж как считать и что подставлять в расчёты ;)
По 2 определению, зная любовь многих именно к такому, присоединяюсь к Вашему недоумению и тоже не понимаю, зачем вообще нужен затратный подход, когда всё приводится к сравнительному. По сути говорится, что ПП/ВнУстар есть разница между сравнительным и фактическими затратами ;)
Вывод Ваш несколько странным воспринимается, особенно после изложенного Вами же. В первом случае мы получаем расчётную величину ожидаемой компенсации затрат с расчётной прибылью, если же есть износы/устаревания, то уменьшенных на величину этих износов и устареваний. Возможно корректнее это назвать рыночно обоснованной (рыночные затраты, рыночные сроки, рыночные проценты, фактическое обесценение из-за физики, рыночные скидки на устаревания) ценой предложения ;)
Во второй модели мы получаем результат сравнительного подхода, если не наляпали ошибок ;)))
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005