Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Бойков Андрей Викторович
Информация
Имя: Бойков Андрей Викторович
Ранг: Кандидат
Местонахождение Санкт-Петербург
Статистика
Зарегистрирован: Monday, November 11, 2013
Предыдущий визит: Thursday, November 19, 2020 1:46:26 PM
Количество сообщений: 44
[0.02% от всех сообщений / 0.02 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: Расчет объекта на едином земельном участке
От: Monday, November 02, 2020 11:22:24 AM
Здравствуйте! Я считаю, что расчет некорректен, хотя приходилось (по просьбе потребителей отчета) подобным образом делать расчет, поскольку цена аналога (объекта недвижимости) сформирована с учетом особенностей каждого из компонентов (земельный участок и каждое из зданий/сооружений) и их синергетического эффекта. Кроме того, остается неясным каким образом были определены корректировки для зданий/сооружений без земельной составляющей (учитывая тенденции использования справочных данных, считаю что такие корректировки не годятся, поскольку данные приводятся с учетом земельной составляющей, за исключением одного из справочников Лейфера (корректировки для ОКСов), но я лично сомневаюсь в достоверности этих данных - невозможно определить величины корректировок для зданий в отдельности без земли). Кроме того, ФСО-7 (п. 22, п/п "е") прямо говорит о возможном анализе такого фактора как:

"физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики";

Я бы к этим факторам еще бы добавил коэффициент плотности застройки (отношение площади зданий к площади земли, т.е. фактически проводится анализ на обеспеченность зданий землей).

Без учета земельной составляющей (раз был произведен предварительный вычет стоимости земли) не представляется возможным анализ вышеуказанных ценообразующих факторов.
Тема: И снова про аренду земли
От: Monday, October 19, 2020 12:28:14 PM
Здравствуйте! В соответствии с учебной литературой по оценке недвижимости (например: Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. 2009 г) метод компенсации затрат прошлых периодов (именно так он называется в книге) относится к доходному подходу, соглашусь с мнением эксперта.
Тема: Аренда оборудования
От: Thursday, September 24, 2020 11:40:40 AM
Прошу прощения? косяк в формуле: Y = FV/(PV-1), д.б. = FV/PV -1
Тема: Аренда оборудования
От: Thursday, September 24, 2020 11:00:36 AM
Здравствуйте! Заказчик прав в части ,что текущая доходность это и есть ставка капитализации. Ставка дисконтирования (i, что Вы взяли по справочнику) это конечная доходность. Умножая стоимость на ставку капитализации вы получаете ЧОД (это верно), однако вместе с тем получаете чистую величину арендной платы (т.е. без учета всех расходов), все зависит от того какая величина нужна Заказчику (если все сопутствующие расходы (операционку) оплачивает арендатор и это прописывается в Договоре аренды, то нужна именно чистая арендная плата, если что-то оплачивает арендодатель, то нужно считать арендую плату с учетом этих расходов.

R = I/V (чем вам не текущая доходность); Y = FV/(PV-1) (чем вам не конечная доходность). Это видно в самих формулах: это текущая, это конечная.
Тема: Оценка аренды оборудования с учетом постановления правительства от 29.12.2011 N 1178
От: Wednesday, September 23, 2020 11:35:08 AM
Здравствуйте! Сталкивался очень давно. Считал арендную плату для объектов электросетевого хозяйства (трансформаторы, ВЛ, КЛ и т.д. и .т.п.). Методом компенсации издержек (затратный * ставку капитализации). Впоследствии данные расчет "завернули". Необходимо считать через оценку бизнеса (через тарифы). По поводу методологии (что на что перемножить) не подскажу, т.к. к данной работе подключился оценщик бизнеса и по сути завершал отчет. Вообщем, если будет прошаренный проверяющий, то готовьтесь именно к такому подходу к оценке. Советую сразу поспрашивать насчет шаблонов отчетов/расчетов по данной теме.
Тема: Оценка земельного участка с обременением - объект культурного наследия
От: Friday, July 17, 2020 1:31:35 PM
Здравствуйте! Вероятней всего данный факт не отражен в град. документации (Ген. план, ПЗЗ, Проекты планировки) Великого Новгорода (ВН), значит должна была быть проведена историко-культурная экспертиза с целью выявления статуса и категории объекта культурного наследия (ОКН), должен быть план территории ОКН (на зоны охраны ОКН, а именно территории ОКН это разные понятия). Далее собрав все факты я бы изучил местное (ВН) законодательство в области регулирования использования ОКН, а кроме того добавил отдельные пункты Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в частности касающиеся запрета на осуществление строительства и рек-ии ОКС (ст. 5.1, п.1). Далее учитывая тот факт, что участок не подлежит застройке (а для земель населенных пунктов - раз в пределах города, принципиальным является факт возможности застройки. Поскольку стоимость участка определяется исходя исходя из его вклада в генерируемый доход), делаем вывод о том, что объект является неликвидным, стоимость присваивается равной условно 1 руб.
Тема: Оценка земельного участка с обременением - объект культурного наследия
От: Thursday, June 04, 2020 3:07:21 PM
Возможно отчасти помогут следующие методические рекомендации:
https://cpa-russia.org/upload/file/Metodicheskie_rekomendatsii_po_otsenke_pamyatnikov_ot_03-07-2015.pdf
Тема: Оценка земельного участка с обременением - объект культурного наследия
От: Tuesday, June 02, 2020 4:07:13 PM
Яскевичу Е.Е.
Касательно метода выделения: не знаю какой последовательности действий Вы придерживаетесь: 1) считаете сравнительный для ОКСа с землей а потом вычитаете стоимость ОКСа из ранее полученного результата 2) выделяете стоимость земли под каждым аналогом (ОКС с землей) и впоследствии считаете сравнительный для земли. В любом случае объект культурного наследия во многом специфический объект (зачастую такие объекты находятся в собственности гос-ва, они не поддерживается в надлежащем состоянии и как следствие объем затрат по таким объектам может быть различен, кроме того различны и охранные обязательства, которые также различные от объекта к объекту. Как следствие затраты по объектам могут существенно различаться). Все это приводит к тому, что делать анализ по таким объектам на основании сравнительного подхода используя стандартные ценообразующие факторы на мой взгляд некорректно.
Предположим все же посчитан результат = стоимость земли + ОКС. Теперь стоит задача, выделить стоимость земли, наверняка через затраты на строительство делаете. Только затратный для ОКН не отражает реальную стоимость и как следствие последующие выделение стоимости земли является некорректным.
Сравнительный подход (метод выделения) можно использовать только с определенными допущениями и то в качестве поверочного с указанием довольно широкого поверочного интервала.
Да и кстати, автор вопроса изначально не ставил условия, что мне нужно сделать расчет, чтобы его "схавали" проверяющие. Я пытался донести методологию, которой придерживался при сдаче отчетов об оценке с подобными объектами и которые проходили экспертизу
Тема: Оценка земельного участка с обременением - объект культурного наследия
От: Tuesday, June 02, 2020 1:32:53 PM
Здравствуйте! В соответствии с федеральным законом № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (см. ст. 5.1, п. 1, п/п 1) на территории ОКН (объект культурного наследия) запрещено новое строительство. Фактически это означает, что земельный участок может косвенно участвовать в генерировании дохода с учетом имеющихся показателей застройки. Где вы видели в продаже земельные участки являющихся территориями ОКН без расположенных на них ОКН? О сравнительном подходе в отношении земель (территории ОКН) не может идти речь. Только доходный (метод остатка, метод предполагаемого использования) подход. Да, придется придумывать (без согласованных местным органом, контролирующим использование ОКН, смет на строительные работы) затраты на доведения зданий до состояния НЭИ. Сравнительный подход в отношении подобных земель (по крайней мере на территории г. Санкт-Петербурга) я ни разу не видел.
Тема: расчет промышленного зданий и сооружений по справочнику Ко-Инвест Промышленные здания 2010 и Магистральные сети и транспорт 2010
От: Tuesday, March 10, 2020 11:19:42 AM
Здравствуйте! В справочниках КО-ИНВЕСТ, с определенного периода (точно позже 2010 г.), были учтены поправки в расчетах накладных расходов (НР) и сметной прибыли (СП) в виде понижающих коэффициентов к данным показателям. Выделить величины НР и СП, чтобы самостоятельно скорректировать не сможете, так что не рекомендую использовать справочник датированный 2010 годом
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005