Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Бойков Андрей Викторович
Информация
Имя: Бойков Андрей Викторович
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Санкт-Петербург
Статистика
Зарегистрирован: Monday, November 11, 2013
Предыдущий визит: Monday, October 11, 2021 11:32:15 AM
Количество сообщений: 53
[0.03% от всех сообщений / 0.02 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: Оценка базы отдыха
От: Thursday, October 07, 2021 12:02:53 PM
Коллеги, доброго дня суток! Поделитесь пожалуйста опытом. В оценке заброшенная (неэксплуатируемая база отдыха, скорее всего уже давно брошена) база отдыха в Томской области (здания с землей), здания представляют собой деревянные и каменные постройки с внушительным возрастом, внешний вид зданий подтверждает плачевное состояние объектов. При оценке отказываюсь от доходного подхода, в качестве основной причины, привожу довод о том, что значение на выходе отражает стоимость бизнеса (им. комплекс, персонал, гудвил и пр.). Остается затратный и сравнительный. Анализирую данные по подобным заброшенным базам отдыха, где-то есть данные о площади строений, где-то нет. В итоге на основании условного показателя стоимости земельного участка для аналогов, получаю стоимость ОКСов (путем вычитания стоимости земли), далее приводу данные о стоимости ОКСов в абсолюте (в руб.) и значение доли в стоимости объекта недвижимости. Доля зданий колеблется от 20% до 35% (учитывая состояние зданий и как правило существенную площадь участка) данный показатель считаю адекватным, при этом средняя стоимость зданий находится в районе 2000 -3000 руб./кв. м.
Как считаете какой подход в данном случае целесообразен, если делать затратный, то начислять ли ЭУ (и как?), корректный ли расчет сравнительным (который я привел)? Спасибо!
Тема: Корректировка на этаж для ОКСа или ЕОН?
От: Wednesday, May 26, 2021 12:40:46 PM
Касательно начисления поправок (параллельно или последовательно): есть следующий доклад "О методической природе существенного различия результатов оценки при использовании одинаковых объектов-аналогов и корректировок" (автор: Савельев Андрей Викторович), ссылка: https://inform-ocenka.ru/wp-content/uploads/2017/07/%D0%A1%D0%B0%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%B5%D0%B2_%D0%9E-%D0%BC%D0%B5%D1%82%D0%BE%D0%B4%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9-%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B5-%D1%81%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%BB%D0%B8%D1%87%D0%B8%D1%8F-%D1%80%D0%B5%D0%B7%D1%83%D0%BB%D1%8C%D1%82%D0%B0%D1%82%D0%BE%D0%B2-%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B8.pptx

Тут достаточно понятно разобран пример, отражающий корректность начисления поправок (параллельно или последовательно), вывод следующий: поправки, базирующиеся справочнике Лейфера, следует начислять последовательно.

P.S.: Раньше начислял параллельно, теперь делаю последовательно.
Тема: Корректировка на наличие ИРД
От: Wednesday, May 19, 2021 5:18:00 PM
Если имеется ввиду согласованный проект на строительство, то я бы добавил бы его отдельно к стоимости участка, т.е. считаем отдельно участок (раз аналоги без ИРД), затем добавляем стоимость разработки проекта. Стоимость проектных работ можно посчитать с использованием: 1. Справочник базовых цен на проектные работы 2. В % относительно затрат на СМР 3. Через калькуляцию затрат на разработку проекта (аля ресурсный метод)

Считаю, что корректировка всех аналогов по данному фактору на выходе не даст корректный результат оценки.

Да и еще: у Вас должны были быть выполнены предварительно изыскательские работы на участке. По ним тоже есть справочники базовых цен, но там во многом зависит от состава изыскательских работ.
Тема: Корректировка на наличие ИРД
От: Wednesday, May 19, 2021 5:11:22 PM
Здравствуйте! А что Вы понимаете под ИРД (исходно-разрешительной документацией)?
Тема: Смена градостроительного плана
От: Thursday, May 13, 2021 2:16:49 PM
Оррин сообщал(а):
Добрый день!
дано: был ЗУ в городе. Частная собственность. Категория: земли поселений. Назначение - торговые объекты. Эти данные и приведены в ЕГРН.
Произошло изменение градостроительного плана ( но данные в егрн не внесены), теперь разрешенное использование под парки и т.д. ( но категория - ЗП осталась)
Как учесть такое изменение, если оно де факто произошло, де юро не внесено в реестр и по факту уже что то делать - проблематично? может кто сталкивался ?


В данном случае произошло, на мой взгляд, не изменение градостроительного плана (ГПЗУ, поскольку данный документ носит исключительно информативный характер, к тому же исключен из числа град. документации (в связи с поправками в Град. кодекс РФ), в документе содержится (в частности) фактический вид разрешенного использования, который не соответствует данным ЕГРН, вместе с тем правообладатель вправе без каких-либо дополнительных согласований путем уведомления внести корректировку в ЕГРН относительно ВРИ (правда это касается основных и вспомогательных ВРИ, у условно-разр. не относится).Таким образом, если есть разночтение в документах, то необходимо устранять разногласие на основании заявления. При оценке, в первом приближении, руководствоваться действующим градостроительным регламентом (ПЗЗ), если в ЕГРН данные соответствуют НЭИ и такой вид не противоречит ПЗЗ, то я проблем не вижу, чтобы использовать данные ЕГРН.
Тема: Коэффициент плотности застройки
От: Tuesday, April 06, 2021 1:21:32 PM
Евгений Евстафьевич, ПЕТR, спасибо за комментарии! У вас есть возможность проанализировать приведенный мною пример расчета, в рамках сравнительного подхода, с отражением корректировки по фактору КПЗ?
ПЕТR не соглашусь с Вами по поводу вычитания земли из аналогов, поскольку для сравнительного подхода характерна мультипликативная модель учета факторов. Вычитая из аналогов землю, Вы автоматически ставите условие существования линейной связи для стоимости объекта недвижимости: Vo = Vl+Vb. Данный посыл характерен для затратного подхода, но никак не для сравнительного. Но то и существуют подходы с различными методами и принципами расчета, дабы в дальнейшем учесть особенности расчета каждого из них при согласовании результатов.
Тема: Коэффициент плотности застройки
От: Wednesday, March 31, 2021 2:02:29 PM
Стриж сообщал(а):
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):
Коллеги, доброго времени суток! Подскажите:
считаете ли вы корректным при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода "очищать" цены аналогов от стоимости земельного участка с последующим расчетом стоимости исключительно здания и прибавкой стоимости земельного участка (который был посчитан ранее для объекта оценки) на завершающем этапе.
Спасибо!


Если применяются корректировки как для ЕОН то некорректно, если для ОКС то имеете право. Зависит от того, откуда и как черпаете информацию


Я про принципиальный момент спрашиваю: логично ли осуществлять данную операцию ("очистку" от земли), если расчет стоимости земли в отношении аналогов влечет за собой дополнительную погрешность в расчетах?
Тема: Коэффициент плотности застройки
От: Wednesday, March 31, 2021 10:59:10 AM
Добавил к сообщению пример расчета в рамках сравнительного подхода с использованием КПЗ. У кого какие предложения по использованию данного фактора? Поддерживаю конструктивную критику.
Тема: Коэффициент плотности застройки
От: Wednesday, March 31, 2021 10:42:06 AM
Коллеги, доброго времени суток! Подскажите:
1. кто как использует (и использует ли) на практике при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода такой ценообразующий фактор, как коэффициент плотности застройки (КПЗ) - отношение общей площади ОКСов к площади земельного участка (фактически отражает степень обеспеченности зданий земельным участком). Имеется ввиду способы/методы расчета корректировки.
2. считаете ли вы корректным при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода "очищать" цены аналогов от стоимости земельного участка с последующим расчетом стоимости исключительно здания и прибавкой стоимости земельного участка (который был посчитан ранее для объекта оценки) на завершающем этапе.
Спасибо!
Тема: Расчет объекта на едином земельном участке
От: Monday, November 02, 2020 11:22:24 AM
Здравствуйте! Я считаю, что расчет некорректен, хотя приходилось (по просьбе потребителей отчета) подобным образом делать расчет, поскольку цена аналога (объекта недвижимости) сформирована с учетом особенностей каждого из компонентов (земельный участок и каждое из зданий/сооружений) и их синергетического эффекта. Кроме того, остается неясным каким образом были определены корректировки для зданий/сооружений без земельной составляющей (учитывая тенденции использования справочных данных, считаю что такие корректировки не годятся, поскольку данные приводятся с учетом земельной составляющей, за исключением одного из справочников Лейфера (корректировки для ОКСов), но я лично сомневаюсь в достоверности этих данных - невозможно определить величины корректировок для зданий в отдельности без земли). Кроме того, ФСО-7 (п. 22, п/п "е") прямо говорит о возможном анализе такого фактора как:

"физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики";

Я бы к этим факторам еще бы добавил коэффициент плотности застройки (отношение площади зданий к площади земли, т.е. фактически проводится анализ на обеспеченность зданий землей).

Без учета земельной составляющей (раз был произведен предварительный вычет стоимости земли) не представляется возможным анализ вышеуказанных ценообразующих факторов.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005