| Ирина Тихонова |
| Ранг: |
Кандидат |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Monday, March 24, 2014 2:38:04 PM |
|
В тесте есть вопрос, но я не знаю как правильно ответить?
Ипотечым кредитом стоит воспользоваться в случае, если:
А. Ипотечная постоянная равна ставке капитализации;
Б. Ипотечная постоянная больше ставки капитализации;
В. Ипотечная постоянная меньше ставки капитализации.
Помогите выбрать правильный ответ, если можно, то прокомментируйте почему. Заранее спасибо
|
Пытаюсь решить самостоятельно задачи, но пока сложно оценить правильность решения...прошу посмотреть Старших товарищей. Заранее спасибо
Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.
С = ЧОД / R кап
где С – стоимость объекта недвижимости;
R кап – коэффициент капитализации;
ЧОД – чистый операционный доход.
Rкап = Rдох кап + Δ · Rнорм возвр ,
где Rкап – коэффициент капитализации,
Rдох кап – ставка дохода на капитал
Rнорм возвр – норма возврата капитала
Δ – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).
Rдох кап = 7%+2,5%+2,5%+2,5%=14,5 % (метод кумулятивного построения)
Метод Инвуда
Rнорм возвр = SFF(п, Y),
Rкап = Rдох кап + Δ · SFF(п, Y),
где SFF – фактор фонда возмещения SFF = Y / ((1+Y)n – 1);
Y – ставка дохода на инвестиции (Rдох кап ).
SFF = Y / ((1+Y)n – 1);
Так как в дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%, то оставшийся срок экономической жизни равен 50 лет
SFF=14,5/((1+14,5)^50-1)=14.5/2.2854=6.34
Так как в задаче планируется увеличение стоимости недвижимости то Δ = – доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки увеличится.
Rкап = Rдох кап + Δ · SFF(п, Y),
Rкап=14,5-6,34=8,16%
С=700000/8,16%=8.578.431 руб
|
Мисовец сообщал(а):Ринг предполагает равномерный возврат капитала. Если за 20 лет стоимость в результате износа упадет на 20%, значит, экономический срок жизни здания оценивается в 100 лет. Строим ставку капитализации: 7%+2,5%+1,2%+1% по методу Ринга на возврат капитала, итого 11,7%. Поскольку сегодня доход стабилен, а снижение стоимости мы учли, то РС=1,5/11,7%=12,82 млн.рублей.
Спасибо за помощь
|
Господа оценщики, помогите, пожалуйста, решить задачу по оценке недвижимости.
Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.
Заранее спасибо
|
|