Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Яскевич Евгений Евстафьевич
Информация
Имя: Яскевич Евгений Евстафьевич
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Москва
Статистика
Зарегистрирован: Tuesday, January 16, 2007
Предыдущий визит: Saturday, November 17, 2018 2:46:47 PM
Количество сообщений: 1,371
[0.77% от всех сообщений / 0.32 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Яскевич Евгений Евстафьевич
E-mail ejaskevich@gmail.com
Страна Россия
Область, край, республика Московская область
Город Москва
В какой СРО оценщиков состоит Не состою
Специализация
оценщик недвижимости
оценщик машин и оборудования
оценщик нематериальных активов
оценщик действующего предприятия (бизнеса)
оценщик ценных бумаг
Участие в рейтингах
Новые статьи на сервере.
Список статей
12/29/2016
Альтернативные методы расчета арендных ставок для недвижимости.
11/25/2016
Методы выделения стоимости отдельных активов из общей стоимости бизнеса
3/23/2016
Динамика параметров рынков объектов оценки и индикаторы – предвестники кризисов
2/3/2016
Построение ставок дисконтирования для ОИС с учетом специфических рисков
1/28/2016
Особенности оценки НМА и РИД в составе бизнес предприятия
1/30/2014
Исследования рынков недвижимости
8/29/2011
Динамика изменения и практика использования отечественных и зарубежных мультипликаторов «Price / Sales» при оценке бизнеса
7/25/2011
Обоснование граничных условий применения корреляционно – регрессионного анализа для массовой оценки недвижимости.
6/18/2009
Машины и оборудование. Оценка «потоком»
6/18/2009
Эффективное управление и контроль качества отчетов по оценке недвижимости
6/18/2009
Использование коэффициента Тобина для оценки персонала
6/18/2009
Логика построения отчёта по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
6/18/2009
О прогнозировании платежеспособности предприятия на основе экстраполяции коэффициентов ликвидности
6/18/2009
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
6/18/2009
Анализ факторов влияния на стоимость АЗС
6/18/2009
Анализ подходов к концепции стоимости земельных участков
6/18/2009
Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования
6/18/2009
Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия
5/15/2007
МОНИТОРИНГ № 3 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
2/14/2007
Мониторинг № 2 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
2/14/2007
Практика оценки бизнеса. Определение величины нефункционирующих активов и достаточности собственного оборотного капитала
11/20/2006
Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
8/22/2006
Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода
3/16/2004
Анализ факторов, обуславливающих введение скидок и надбавок для оцениваемых пакетов акций (долей)
11/11/2003
Скидки и надбавки при продаже российских пакетов акций. Оценка влияния привилегированных пакетов акций
7/4/2003
Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов
3/28/2003
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости
2/4/2003
Определение коэффициентов капитализации для предприятий методом рыночной экстракции и вариант их прогнозирования
2/4/2003
Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области
2/3/2003
Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб
Последние 10 сообщений
Тема: Оценка привилегированных акций
От: Sunday, November 11, 2018 12:21:33 PM
Ю.В.
Ваши посты показывают, что НАДО РАЗБИРАТЬСЯ и приходить от индивидуальных мнений по построению ставок дисконтирования к ЛОГИЧЕСКИ ОБЩЕПРИЕМЛЕМЫМ и привязанным к отечественным данным. Нужна РОССИЙСКАЯ МЕТОДИКА построения ставок дисконтирования, отталкивающаяся от "западной", но основанная на НАШИХ данных.
Очень много вопросов, по которым ПОКА нет единого мнения (сравнение 30-летних инструментов США с 10-15-летними ОФЗ, страновые риски, риски работы с Компанией, использование величины Компании по Ибботсону, плавающий WACC и т.п.).
К сожалению, в рамках данного форума объять необъятное невозможно.
Тема: Оценка ЗУ, гос.собственность на который не разграничена
От: Sunday, November 11, 2018 9:27:20 AM
Шогин В. сообщал(а):
а никак не оценить - нет объекта права, который может быть оборотоспособен

Чтобы ВОЗНИК объект права, надо получить на него не только кадастровый номер, но и УСТАНОВИТЬ кадастровую стоимость.
Все зависит от Задания на оценку.
Тема: Оценка привилегированных акций
От: Sunday, November 11, 2018 9:14:00 AM
Ю.В.
Я читал Вашу работу по Ставкам дисконтирования, посвященную вышеупомянутым принципам (http://www.mroroo.ru/images/files_pab/kozyr-sd270416.pdf).
Там есть постулат, в котором я сомневаюсь применительно к РФ и Белоруссии: Доходность по акциям должна быть выше, чем доходность по облигациям (ЭТО как раз в канве рассматриваемого вопроса о привилегированных акциях, поскольку Западу удобно рассматривать их как облигации, то есть как элементы ЗАЕМНОГО капитала).
Справочно: В период недавнего кризиса стоимость заемного капитала в РФ достигала 27%, а на Западе - около 4%. Сейчас у нас около 10%, а на Западе - около 4%.
Санкции отрезали от нас дешевые "западные" деньги...

В Вашей работе есть формульный счет, но нет пояснений: ОТКУДА ЧТО БРАТЬ ПРАКТИЧЕСКИ.
Тема: Оценка привилегированных акций
От: Saturday, November 10, 2018 12:02:47 PM
...По пп. 1 и 4: В то же время, поскольку, как уже здесь указывалось, префы потенциально тоже могут становиться голосующими, значит, стоимость префов определяется не только дисконтированной суммой ожидаемых дивидендов, но и стоимостью скрытого/реального опциона "конвертации" префов в обыкновенные акции (т.е. обретения их владельцами права голоса на Общем собрании акционеров и, в ряде случаев, смещения распределения контроля над компанией). Я на эту тему уже публиковал статейку с формулами.[/quote]
Ю.В.
А.Дамодаран (2004, стр.1221) дал формулу цены для конвертируемых облигаций:
Цена облигации с плавающей ставкой и нижней границей = цена облигации с плавающей ставкой при отсутствии нижней границы + ценность колл-опциона на облигацию.
При этом колл-опцион Дамодаран предлагал считать по формуле Блэка-Шоулза.
Рассматривая вопрос о привилегированных акциях (а это - облигации с плавающей ставкой при отсутствии нижней границы), следует отметить, что:
- возможность их конвертации закладывается в УСТАВ;
- при этом Общее собрание Акционеров может принять решение о конвертации на условиях превышения стоимости обыкновенной акции определенного предела (это также есть у А.Дамодарана).
При производстве оценочных работ нам достаточно заглянуть в Устав и Решение общего собрания Акционеров и если там нет ТАКОВОГО, - не рассматривать колл-опцион, при наличии которого СД, ВОЗМОЖНО, БУДЕТ МЕНЬШЕ для привилегированных акций.
В остальных случаях, где не зафиксировано в Уставе обязательных выплат по привилегированным акциям, СД для них не может быть ВЫШЕ СД по привилегированным акциям, поскольку:
Цена облигации с плавающей ставкой и нижней границей - цена облигации с плавающей ставкой при отсутствии нижней границы БЕЗ КОЛЛ-ОПЦИОНА
Цена обыкновенной акции в ничтожном МИНОРИТАРНОМ ПАКЕТЕ = цене с учетом фактора выплаты дивидендов + цена с учетом дележа имущества.
Цена обыкновенной акции в контрольном МАЖОРИТАРНОМ ПАКЕТЕ = цене с учетом фактора выплаты дивидендов + цена с учетом дележа имущества + цена,формируемая элементами контроля.
При оценке Предприятия Доходным подходом мы строим ставку дисконтирования с ориентацией на ОБЩИЙ МАЖОРИТАРНЫЙ ПАКЕТ, поскольку именно ОН с Debt формирует ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК.
Здесь есть определенные нюансы, связанные также с пакетом привилегированных акций (включение в Денежный поток выплат по привилегированным акциям) и т.п. (не буду пугать...).
Построение ставок дисконтирования по данным РФ назрело давно, нужна Конференция с обменом мнений и поиском вариантов "дорожной карты"...




Тема: Поправка на кирпичный цоколь
От: Monday, October 22, 2018 10:38:02 AM
Вам нужна корректировка не на цоколь, а на "бутовый фундамент" (видимо, здание - старой постройки).
Назначение фундамента - равномерная осадка здания. Обычно, фундамент В ЗЕМЛЕ.
Назначение цоколя - поднятие перекрытий 1 этажа над уровнем земли. Обычно цоколь НАД ЗЕМЛЕЙ.
Кирпичный цоколь не рекомендуется держать в земле (иногда держат с гидроизоляцией).
Оценщики, ИНОГДА, путают цоколь с фундаментом...
Тема: Оценка привилегированных акций
От: Friday, October 19, 2018 10:23:58 AM
Привилегированные акции:
1). Рынки котировок об. и прив.акций показывают по многим отраслям (кроме Энергетики) стабильное превышение стоимости об. над прив. акциями.
2). Если у Предприятия есть РЕЗЕРВНЫЙ КАПИТАЛ, то по прив.акциям ВСЕГДА можно обеспечить какую-то дивидендную доходность даже при отрицательной чистой прибыли.
3). Стоимость привилегированной акции в миноритарном и мажоритарном пакете ОДИНАКОВАЯ.
4). Оценка стоимости прив.акций производится либо методом рынка капитала (Сравнительный подход), либо капитализацией дивидендов (Доходный подход).
5). Рынок показывает, что НИКОГДА стоимость прив.акций НЕ ПРЕВЫШАЕТ стоимость обыкновенных в условиях невыплаты дивидендов.
6). Запад рассматривает привилегированные акции как заемный капитал (как ОБЛИГАЦИИ)....
Тема: прибыль предпринимателя / внешний износ для базы отдыха
От: Thursday, October 18, 2018 11:30:49 AM
__Olga__ сообщал(а):
Мы уже отчет отдали заказчику (с затратным), а теперь их проверяющие выслали замечания к отчету.

Можно подойти к вопросу КВАЛИМЕТРИЧЕСКИ.
Попробуйте использовать табл.1.1.1, которая приводится в последних СРД:
Таблица 1.1.1.
Косвенные признаки появления прибыли предпринимателя или внешнего износа

№ п/п Признаки появления прибыли предпринимателя
1. Массовое новое строительство улучшений во многих сегментах рынка
2. Интенсивно развит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
3. Относительно высокая стоимость земельных участков
4. Высокая загрузка оцениваемых объектов недвижимости
5. Высока доля элитного строительства улучшений (класса «А»)
Признаки наличия внешнего износа
1. Отсутствует новое строительство улучшений
2. Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
3. Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли - продажи объектов недвижимости
4. Относительно низкая стоимость земельных участков
5. Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при применении метода остатка и выделения

ПРОАНАЛИЗИРУЙТЕ все признаки и ПРИМИТЕ РЕШЕНИЕ об отсутствии как ПП, так и ВнИ.

Тема: прибыль предпринимателя / внешний износ для базы отдыха
От: Wednesday, October 17, 2018 8:47:58 PM
Тезис:
Конкретно в моем посте - это было не заблуждение, а сарказм...
Сарказм - язвительная насмешка, злая ирония.
Заблуждение - ложное мнение.
Итак, это было не ложное мнение, а язвительная насмешка то ли в мой адрес по поводу отсутствия нового строительства для аналогов старых зданий, то ли в свой адрес.
Ну-ну...
Тема: прибыль предпринимателя / внешний износ для базы отдыха
От: Wednesday, October 17, 2018 3:48:36 PM
Тезис:
"Реальный рынок при наличии ВИ на новое строительство обычно никак не реагирует, так как, как правило, новое строительство просто не ведется."
ЭТО - глубокое заблуждение, поскольку ЗДЕСЬ (и во многих случаях оценки ЕОН) рассматривается вопрос об улучшениях СТАРОЙ постройки. ОНИ УЖЕ ПОСТРОЕНЫ ДАВНО.
Мы оцениваем старые здания, а ПП/ВнИ определяется ТОЛЬКО ДЛЯ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
Непонимание этого аспекта привело "питерскую школу оценки" к одновременному существованию ПП и ВнИ, а "условный выход" из такого положения найден в применении моделей расчета ПП по Озерову (Кошкину), разработанным для инвестиционного проектирования.
Тема: прибыль предпринимателя / внешний износ для базы отдыха
От: Wednesday, October 17, 2018 2:44:49 PM
ПП/ВнИ определяются только для НОВОГО строительства УЛУЧШЕНИЙ.
Первая задача подразумевает расчет стоимости затрат на строительство НОВЫХ улучшений. Она решается в затратном подходе.
Вторая задача подразумевает выход на рынок с ЭТИМИ затратами и определение реакции рынка в сторону превышения затрат (это ПП) или занижения затрат (это ВнИ).
Рынок реагирует на НОВОЕ строительство, поэтому применение Аналогов из сравнительного подхода правомерно при небольших износах (до 10-15%). Поэтому, Аналоги должны быть скорректированы на уторгование, износы и СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ (они есть в затратном подходе). Это уже ИНЫЕ скорректированные стоимости. Поэтому, условиями использования аналогов из сравнительного подхода, в основном, будут ИЗНОСЫ.
НИКАКОЙ здесь подгонки НЕТ, а есть ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСЧЕТЫ.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании