| Яскевич Евгений Евстафьевич |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Friday, June 02, 2023 4:18:17 PM |
|
Хонда Интегра 1989 г. - второго поколения.
Их выпуск закончен в 2006 г.
Примерно в 2011 г. прекращен выпуск запчастей.
Примерно в 2036 году эта марка станет коллекционным РЕТРО (стоимость резко пойдет вверх).
Продажи в России идут интенсивно (даже с выпуском 1988 г.:
https://auto.ru/moskva/cars/honda/integra/used/?geo_id=21625 (1988 - 250 т.км. -150 т.руб.)
|
В данной ситуации скидка обосновывается стоимостью проведения ремонта. Например, обработка всех "протекающих" поверхностей "ПОРОФОРОМ".
Расчет примерно ТАК:
Арендная ставка за первый год = (Арендная месячная рыночная ставка * 12 месяцев - Стоимость ремонтных работ)/12
Арендная ставка за следующий год = Рыночная арендная ставка (при условии проведения ремонта) или считается аналогично вышеприведенной формуле.
|
1). УПВС - это одно, а Ко-Инвест - это УПСС, - понимаете разницу?
2). По удельным весам конструкционных элементов считается только ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС. Он будет меньше, если его считать по УПВС (там долгоживущие элементы каркаса имеют МЕНЬШИЙ вес), поэтому для расчета стоимости замещения всего здания класса "С" можно использовать УПВС, а вот для расчета физических износов - нельзя.
3). Вы не сможете определить функциональный износ для здания постройки 1999 г. (Вам же для НЕГО надо определяться). Куда Вы его хотите привязать и КАК Вы его по арендным ставкам определите - НЕЯСНО...
Справочно: прежде чем начинать оценку Затратным подходом, - определитесь с КЛАССОМ здания. УПСС позволяют варьировать при подборе в 4 классах (УПВС - в одном - двух)
|
Расчет по Ценникам (УПВС)- это метод Замещения.
В УПВС использованы ТИПОВЫЕ конструктивы.
Существенно типовые конструкции с 1971 г. (УПВС) к 1999 г. НЕ ИЗМЕНИЛИСЬ.
То есть, если корректно подобрать цепочку индексов, то на дату 1999 г. примерно можно было бы попасть в стоимость замещения при простой отделке, инженерных сетях и т.п.
Но к 2023 г. практически полностью изменились технологии строительства и удельные веса конструкционных элементов. Если для малоэтажных современных офисных зданий каркасы с полами и проемами составляют 35 - 45% от всей стоимости, то по УПВСам - 55-60%. Внутреннее наполнение зданий сильно подорожало. Появилось деление стоимости на 4 группы в привязке к классам (А, В, С, D ).
Класс "А" (де-люкс) - ЭТО НЕ ТИПОВОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ, а ближе к индивидуальному. Многие оценщики недвижимости при оценке высококачественных современных зданий "забывают" учитывать дополнительные расходы на разницу между типовым решением (привязка типового проекта на местности) и индивидуальным проектом.
Вывод: УПВС МОЖНО применять для зданий типового проекта КЛАССА "С".
Справочно: я сопоставлял в некоторых отчетах сложные конструкционные решения (например, колоннады, портики...) по УПВС и по современным ценникам, - как ни странно -ОНИ БЬЮТСЯ (даже по УПВС чуть выше).
Видимо, технологии решений не смогли существенно измениться.
|
Очень сложно оценивать в зонах городского паркового хозяйства.
Очень интересные данные иногда получаются: (например, арендные ставки там - СЕЗОННЫЕ, различаются для павильонов проката инвентаря. Там 2 ставки - летние и зимние).
Торговые палатки - это ВРЕМЕННЫЕ сооружения. Доходность от таких палаток, как вы верно заметили, высокая летом (в выходные дни) и резко снижается зимой (есть даже только летние палатки).
У метро, например, самый большой поток у ПЕРВОЙ палатки,- что не означает повышение стоимости ЗУ под первой палаткой.
Мы всегда оцениваем не стоимость ЗУ ПОД ПАЛАТКОЙ, а стоимость площади ЗУ в привязке к определенному кадастровому номеру (откуда ваша постановка вопроса "под палатками" НЕВЕРНА). Рекреационные цели ЗУ в ГОРОДЕ подразумевают создание паркового ансамбля. Вот именно в ансамбле могут присутствовать капитальные строения, а ПРИ НИХ всегда почкуются временные сооружения (типа палаток).
У меня в последней книге (Практические методы оценки недвижимости в сложных ситуациях) есть даже раздел "9.1 Арендные ставка для павильонов в парках и зонах отдыха"
|
В конце февраля выйдет СРК-2023
Москва: ЗУ под отдых (рекреационные цели) - 0,171 от стоимости прав собственности на торговые ЗУ
|
Проверка нормальности распределения предшествует выводу об однородности выборки.
Оценщики, оперирующие малыми выборками, обычно ссылаются на книгу "питерской школы", в которой сначала утверждалось, что выборка однородна при коэффициенте вариации 20%, а в последнем издании - 33%.
Есть неплохая книга в свободном доступе: Б.Ю.Лемешко Проверка гипотез об однородности, Новосибирск, 2018 г., в которой делаются выводы о минимальном количестве тестов для построения выборки и о том, что коэффициенты вариации (рассчитываемые исходя из нормальности распределения, НИКАКОГО ОТНОШЕНИЯ К ОДНОРОДНОСТИ ВЫБОРКИ не имеют.
Мне довелось наблюдать построение нормальности распределения по критерию Колмогорова-Смирнова на базе 18 (!!!) тестов. С меньшим количеством НЕ ВСТРЕЧАЛСЯ.
К сожалению, выборку на базе хотя-бы 25 тестов в настоящее время не построить.
|
С Оксаной был знаком с 2004 года.
Защитилась в Станкине у Ковалева А.П. (стала к.т.н.), работала в ЦЭМИ РАН (там я ее видел в последний раз на семинаре у Ковалева А.Н. и после него - за "столом").
Занималась форумом, журналом, наукой, оценкой, чем только не занималась...
Мне Костин о ней сообщил, - говорит - тромб.
Солнечногорск.
Оценочная наука потеряла еще одного НУЖНОГО специалиста, - жалко.
|
Цели осмотра МиО:
- Установить наличие;
- Определить условие хранения, местопребывание (здание, площадка, открытое небо...);
- Идентифицировать (фото "шильдика");
- Установить комплектность,
- Сверить с 01 счетом (забалансовые)...
Если не делать осмотр, то остается только бухгалтерский учет 01 счета (и забалансовые), то есть ОТСУТСТВИЕ идентификации, сверки, состояния...
Оценивал Мурманский порт, делали первоначально ИНВЕНТАРИЗАЦИЮ (обнаружили отсутствие ряда позиций и неучтенные позиции тоже были...). Я это к тому, что в крайнем случае можно запросить АКТ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ...
|
1). Установите срок работы ТЗ (с какого года)
2). Проанализируйте рентабельность работы Предприятия с ЭТОГО срока и сопоставьте ЕЕ со среднеотраслевой рентабельностью.
3). Если НИЖЕ среднеотраслневой рентабельности, то все НМА оцениваются ЗАТРАТНЫМ подходом.
4). Если ВЫШЕ, требуется проанализировать состав "мешка НМА" и определить ДОЛЮ ТЗ в этом мешке.
5). Каптализируйте ДП, приходящиеся на ТЗ или дисконтируйте.
6). При дисконтировании надо разбираться с периодами работы ТЗ....
|
|