Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: ПЕТR
Информация
Имя: ПЕТR
Ранг: Кандидат
Статистика
Зарегистрирован: Monday, June 03, 2019
Предыдущий визит: Tuesday, April 13, 2021 2:27:06 PM
Количество сообщений: 17
[0.01% от всех сообщений / 0.02 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: Коэффициент плотности застройки
От: Tuesday, April 06, 2021 4:20:10 PM
Про "мультипликативная" первый раз слышу. Даже если принять, что это так, то кому какое дело, если нужен результат похожий на жизнь.
Собственно какие тогда варианты? сказать, что аналог не аналог, вопрос снят.
Тема: Коэффициент плотности застройки
От: Tuesday, April 06, 2021 11:11:47 AM
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

Учет ЗУ очень важен в НУЖНОМ МЕСТЕ, поэтому рассмотрим самый простой вариант:

Существующая техника корректировки позволяет для ЗУ с улучшениями:
- учесть уторгование;
- учесть права собственности/права аренды ЗУ;
- сделать корректировки на местоположение (удаление от центра города, от метро, от красной линии);
- сделать корректировки на площадь;
......
И ПОЛНОСТЬЮ ОКАЗАТЬСЯ В ТОЧКЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В этом месте надо делать корректировку на ЗУ.
А она теперь простая - находится НЕ ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ЗУ (теперь то площади улучшений ИДЕНТИЧНЫ), а РАЗНОСТЬ В ПЛОЩАДЯХ ЗУ .
Поскольку корректировка на права аренды/собственности прошла ВЫШЕ, постольку остается выбрать удельную стоимость ЗУ в месте корректировки.
Вариантов много (до 5-6 вариантов): (среднее по выборке, справочная, кадастровая с проверкой соответствия,....)


Теперь понятней, да. Только с корректировкой на площадь не стыкуется, как мне кажется. Представить максимально неподходящий ОА принятый в расчет - вклад земли в ЕОН 99%. При такой низкой плотности у ОА, корректировать на площадь корректировкой для ЕОН некорректно? ведь?
Гнилые помидоры
Да и с правами такая же история получается. МБ взвешивать корректировки как-то.
Тема: Коэффициент плотности застройки
От: Monday, April 05, 2021 5:09:45 PM
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):
Коллеги, доброго времени суток! Подскажите:
1. кто как использует (и использует ли) на практике при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода такой ценообразующий фактор, как коэффициент плотности застройки (КПЗ) - отношение общей площади ОКСов к площади земельного участка (фактически отражает степень обеспеченности зданий земельным участком). Имеется ввиду способы/методы расчета корректировки.
2. считаете ли вы корректным при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода "очищать" цены аналогов от стоимости земельного участка с последующим расчетом стоимости исключительно здания и прибавкой стоимости земельного участка (который был посчитан ранее для объекта оценки) на завершающем этапе.
Спасибо!


1) Если аналоги с низкой плотностью застройки, считаю даже нужным вычесть стоимость излишний участок (сразу после кор. на торг, время, условия сделки), но оставить необходимый - привести к средне плотностью по рынку, для нормальной эксплуатации ОКСов. Или к плотности ОО... Если аналог с нормальной плотностью, вычитать некорректно. Очевидный способ, посчитать удельную стоимость ЗУ * площадью ЗУ / площадь ОКСов объекта-аналога. Не уверен только какой удельник брать Голова идет кругом отдельно для каждого аналога считать его стоимость или можно/нужно брать удельник оцениваемого ЗУ
2) Не вижу, почему нет. Только вот, на сколько я помню, например, у Траст банка есть требование так не делать (имеется в виду вычитание ЗУ). МБ они не знаю, что Лейфер смог) а возможно, как и я, не видят в сем действии смысла? в чем смысл то?
Тема: Коэффициент капитализации
От: Friday, March 26, 2021 4:47:53 PM
Тема: Коэффициент капитализации
От: Friday, March 26, 2021 4:42:13 PM
expert45 сообщал(а):
Если ставку капитализации считать методом рыночной выжимки, как соотношение ставки арендной платы и рыночной стоимости, то получается так, что при уменьшении ставки капитализации увеличиваются темпы роста цены недвижимости. Как влияет темп роста цены недвижимости на стагнацию не могу сказать. Зато мониторя размер ставки капитализации можно предполагать будет недвижимость расти в цене или нет.


В период кризиса? Нет, не будет. Ск если и выжимать, то с пониманием того, что сейчас кризис и фантазии продавцов просуществуют недолго, что это именно фантазия, а не рынок. Не может Ск снижаться, по крайне мере в целом (в среднем, так сказать).
Читал книжку недавно, написано в америках Ск растет в кризис на 1 - 1,5%.
Мб есть какие-то исключения, когда для одних кризис, для других рост, типа тихой гавани Не понимаю слышал, что такой гаванью всегда был гостиничный бизнес. По всей видимости до пандемии)
Тема: Доля авансового платежа
От: Friday, March 19, 2021 4:51:45 PM
Eugene сообщал(а):
ПЕТR сообщал(а):
Имеете в виду "нормы задела в строительстве по кварталам % от сметной стоимости" в столбце 1 квартала?

Да


А есть понимание, эти нормы задела включают ПиРы?
Тема: Коэффициент капитализации
От: Tuesday, March 16, 2021 2:47:15 PM
Eugene сообщал(а):
Мною подразумевалось, что в кризис стоимость снижается, но медленнее, чем доходы.


Эта информация по сделкам?
Тема: Коэффициент капитализации
От: Monday, March 15, 2021 2:53:55 PM
Eugene сообщал(а):
Почему рынок продаж "нереальный"? Да, сделок стало сильно меньше, но они есть, поэтому утверждать, что мы учитываем рынок только с точки зрения продавцов некоторое преувеличение.
Скидки на торг это настолько аморфное понятие, что, к сожалению, обсуждать смысла нет


1) Я имел в виду предложения по продаже, рынок предложений. Рынок сделок - то да, ок.
2) Ну нет, так нет Я расстроен

Насчет фактической доходности не понял. Доходы падают, а стоимость растет/остается неизменной?
Тема: Коэффициент капитализации
От: Friday, March 12, 2021 5:41:54 PM
Eugene сообщал(а):
Кто первоисточник не знаю, но логика понятна: рынок продаж более инертен, рынок аренды много "гибче", для сохранения арендаторов в кризис ставки аренды снижают относительно быстрее нежели цены, соответственно уменьшается денежный поток и полученные экстракцией ставки капитализации падают, хотя с м.т.з. только на основании этого использовать термин "стагнация" - это скорее эмоционально, а не рационально


Рынок продаж инертен, рынок аренды гибче, да. Но снижение ставок капитализации в период спада звучит как бред. Получается мы учитываем реальный рынок аренды и "нереальный" рынок продаж. А че такое рынок продаж? Он же ведь делится на продавцов и покупателей? Т.е. в период стагнации/спада не корректно тупую экстракцию показывать, фиксируем Кк с точки зрения продавцов (имею в виду предложения).

Выход? Ставки аренды, например, не могут падать ниже себестоимости (как правило? ну по логике; хотелось бы знать), можно рассматривать скидку на торг по минимуму (учитывая также, что рынок более гибкий, уже отреагировал). Цены же продаж корректировать на торг по максимуму. Мы ведь понимаем, что рано или поздно, цены пойдут вниз. Особенно это должно быть заметно на первичном рынке, где чаще нет возможности компенсировать издержки за счет операц. деятельности, а кредиты отложить не получится, надеясь на свои хотелки как продавца. Нужно только правильно сориентироваться, продавец уже отбросил свои хотелки или даже не думал начинать.

Кто, что думает/знает? Мне лично вопрос жутко интересен Кажется, еще кто-то из мудрых сказал

Тема: Доля авансового платежа
От: Thursday, March 11, 2021 5:41:53 PM
Eugene сообщал(а):
СНиП 1.04.03-85


Имеете в виду "нормы задела в строительстве по кварталам % от сметной стоимости" в столбце 1 квартала?
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005