|
|
| Предыдущий визит: |
Tuesday, November 08, 2022 6:25:04 PM |
|
На данный момент имеется мнение, что рынок долгосрочной аренды коммерческих ТС не то что закрыт или малоразвит, его не существует (но стоимость рыночную определи  ) по каким-то объективным причинам (высока доля расходов относительно стоимости/дохода актива? именно при организации бизнеса, как сдача в аренду движимого имущества) - СП не применим.
|
|
При системном кризисе затрагивающем все и вся, разве будут ставки доходности расти? Например, в крайнем случае, хочешь выжить в ожидании лучших времен, работай в ноль, в минус. Где вы в такой кризис найдете альтернативу на ваши ставки 2-х кратные?
|
Доброго времени суток!
Идет спор 2 оценщиков. Оценивается ставка аренды на условиях долгосрочного договора аренды за коммерческую газель.
В одном случае через коэф. капитализации (0,18-0,22) с добавлением статей затрат, которые по договору остаются на собственнике.
Во втором - берется ставка аренды с рынка. Аренда газели без водителя, есть ставки на месяц максимум. Реальный пример, сутки - 2000, 3-4 суток - 1900, еще пару шагов, более 31 суток - 1600. Корректируется на разницу в тех. состояние, вычитается ТО, страховка и т.п. - короче что по договору на арендаторе.
Разница результатов между методами составляет 3 раза.
Поизучал сайты фирм, где-то пишут что на длительный срок ставка индивидуальна будет скорректирована или пишут что будет скидка. Но в основном не пишут, не упоминают - т.е. предполагается аренда на 31 день - 1600 руб./сут., на 365 дней тоже 1600 руб./сут. Звонил, спрашивал. Секундный ступор и ответ, что ставка не изменится при долгосроке.
Вопрос: откуда берется такая разница? возможно нужно на загрузку/простой скорректировать во втором случае, учитывая условия долгосрочной аренды? Или ставка капитализации маловата (5-5,5 лет окупаемость)? И то и другое?  Что-то еще?
Субъективно и бездоказательно, второй способ кажется неадекватным. Окупаемость около 2 лет... сомнительно.
|
Про "мультипликативная" первый раз слышу. Даже если принять, что это так, то кому какое дело, если нужен результат похожий на жизнь.
Собственно какие тогда варианты? сказать, что аналог не аналог, вопрос снят.
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Учет ЗУ очень важен в НУЖНОМ МЕСТЕ, поэтому рассмотрим самый простой вариант:
Существующая техника корректировки позволяет для ЗУ с улучшениями:
- учесть уторгование;
- учесть права собственности/права аренды ЗУ;
- сделать корректировки на местоположение (удаление от центра города, от метро, от красной линии);
- сделать корректировки на площадь;
......
И ПОЛНОСТЬЮ ОКАЗАТЬСЯ В ТОЧКЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В этом месте надо делать корректировку на ЗУ.
А она теперь простая - находится НЕ ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ЗУ (теперь то площади улучшений ИДЕНТИЧНЫ), а РАЗНОСТЬ В ПЛОЩАДЯХ ЗУ .
Поскольку корректировка на права аренды/собственности прошла ВЫШЕ, постольку остается выбрать удельную стоимость ЗУ в месте корректировки.
Вариантов много (до 5-6 вариантов): (среднее по выборке, справочная, кадастровая с проверкой соответствия,....)
Теперь понятней, да. Только с корректировкой на площадь не стыкуется, как мне кажется. Представить максимально неподходящий ОА принятый в расчет - вклад земли в ЕОН 99%. При такой низкой плотности у ОА, корректировать на площадь корректировкой для ЕОН некорректно? ведь?
Да и с правами такая же история получается. МБ взвешивать корректировки как-то.
|
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):Коллеги, доброго времени суток! Подскажите:
1. кто как использует (и использует ли) на практике при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода такой ценообразующий фактор, как коэффициент плотности застройки (КПЗ) - отношение общей площади ОКСов к площади земельного участка (фактически отражает степень обеспеченности зданий земельным участком). Имеется ввиду способы/методы расчета корректировки.
2. считаете ли вы корректным при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода "очищать" цены аналогов от стоимости земельного участка с последующим расчетом стоимости исключительно здания и прибавкой стоимости земельного участка (который был посчитан ранее для объекта оценки) на завершающем этапе.
Спасибо!
1) Если аналоги с низкой плотностью застройки, считаю даже нужным вычесть стоимость излишний участок (сразу после кор. на торг, время, условия сделки), но оставить необходимый - привести к средне плотностью по рынку, для нормальной эксплуатации ОКСов. Или к плотности ОО... Если аналог с нормальной плотностью, вычитать некорректно. Очевидный способ, посчитать удельную стоимость ЗУ * площадью ЗУ / площадь ОКСов объекта-аналога. Не уверен только какой удельник брать отдельно для каждого аналога считать его стоимость или можно/нужно брать удельник оцениваемого ЗУ
2) Не вижу, почему нет. Только вот, на сколько я помню, например, у Траст банка есть требование так не делать (имеется в виду вычитание ЗУ). МБ они не знаю, что Лейфер смог) а возможно, как и я, не видят в сем действии смысла? в чем смысл то?
|
|
|
expert45 сообщал(а):Если ставку капитализации считать методом рыночной выжимки, как соотношение ставки арендной платы и рыночной стоимости, то получается так, что при уменьшении ставки капитализации увеличиваются темпы роста цены недвижимости. Как влияет темп роста цены недвижимости на стагнацию не могу сказать. Зато мониторя размер ставки капитализации можно предполагать будет недвижимость расти в цене или нет.
В период кризиса? Нет, не будет. Ск если и выжимать, то с пониманием того, что сейчас кризис и фантазии продавцов просуществуют недолго, что это именно фантазия, а не рынок. Не может Ск снижаться, по крайне мере в целом (в среднем, так сказать).
Читал книжку недавно, написано в америках Ск растет в кризис на 1 - 1,5%.
Мб есть какие-то исключения, когда для одних кризис, для других рост, типа тихой гавани  слышал, что такой гаванью всегда был гостиничный бизнес. По всей видимости до пандемии)
|
Eugene сообщал(а):ПЕТR сообщал(а):Имеете в виду "нормы задела в строительстве по кварталам % от сметной стоимости" в столбце 1 квартала? Да
А есть понимание, эти нормы задела включают ПиРы?
|
Eugene сообщал(а): Мною подразумевалось, что в кризис стоимость снижается, но медленнее, чем доходы.
Эта информация по сделкам?
|
|