| Андрей П. |
| Ранг: |
Кандидат |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Friday, August 23, 2019 5:51:32 PM |
|
|
ФИО |
Постаногов
Андрей
Александрович
|
|
Пол |
Мужской
|
| E-mail |
ansan909@mail.ru
|
| Страна |
Россия |
| Область, край, республика |
Московская область |
|
Город |
Москва
|
|
Телефон |
+7(903)011 32 23
|
| В какой СРО оценщиков состоит |
03 - РОО (Российское общество оценщиков) |
| Специализация |
| оценщик действующего предприятия (бизнеса) |
| оценщик нематериальных активов |
| оценщик ценных бумаг |
|
|
|
|
К вопросу о расчете ставки капитализации
В соответствии с требованием ФСО 7 (п. 23):
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;
ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;
В соответствии с требованием ФСО 7 (п. 22):
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
Таким образом, расчет ставки капитализации в соответствии с требованиями ФСО 7 должен быть определен на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
Обоснованный расчет ставки капитализации для конкретного объекта оценки может быть проведен только при полном соответствии рыночной стоимости (цены) аналога и доходов (рыночной ставки арендной платы, скорректированной на недозагрузку, недополучение арендных платежей, эксплуатационные и коммунальные расходы, налоговые выплаты – для получения чистого операционного дохода) объектов-аналогов и объекта оценки.
В связи с тем, что на рынке не может быть объектов, абсолютно идентичных объекту оценки по всем характеристикам (с учетом требуемых корректировок на обязательное уторговывание, учет условий рынка и условий финансирования, расположение и техническое состояние, экономические характеристики и прочие отличия аналогов и объекта оценки), расчет ставки капитализации для каждого конкретного объекта оценки может быть проведен только на основании соотношения скорректированных величин ставок арендной платы аналогов и скорректированных цен (продажи или предложений к продаже) аналогов, которые в соответствии с требованиями ФСО 7 п. 22ж могут быть определены с использованием сравнительного подхода к оценке.
Использование в рамках доходного подхода справочных статистических (обобщенных) данных (метод экспертных оценок) при наличии достаточно развитого рынка продажи и аренды объектов недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки, возможно лишь при конкретном указании в Справочнике всех характеристик объектов, для которых предлагается данная конкретная ставка капитализации (включая рыночные условия, расположение, технические и эксплуатационные характеристики и т.п.).
Использование усредненных данных Справочников (без указания проводимых при расчете ставок капитализации корректировок при наборе статистических данных и сделанных допущений) скорее всего не позволит правильно определить соотношение выбранного Оценщиком дохода от недвижимости и рыночной стоимости объекта оценки.
Как правило, при применении ставок капитализации, указанных в Справочниках для определенного типа недвижимости, при капитализации чистого операционного дохода приводит к значительному отличию результатов доходного подхода от результатов сравнительного (как правило, в меньшую сторону), что вынуждает оценщиков обосновывать такое большое расхождение, придавать необоснованно низкий вес результату доходного подхода или отказываться от него при согласовании результатов.
Единогласное мнение членов Совета РОО (заседание от 25.07.2019 г.) обязывает, во исполнение требований ФСО 7, расчет ставки капитализации проводить только на основании аналогов, предлагаемых одновременно к продаже и аренде на рынке. К сожалению, абсолютно идентичных объекту оценки по всем характеристикам таких аналогов не может существовать. Таким образом, предполагается наличие предпосылок и обоснования со стороны Экспертов-членов Совета РОО (при документальном подтверждении этого мнения м внесения соответствующих рекомендаций для корректировки ФСО 7) для полного отказа от использования доходного подхода к оценке.
При допущении расчета ставки капитализации на основании скорректированных цен предложения к продаже и ставок аренды других аналогов, не используемых при определении рыночной стоимости аналога (в рамках сравнительного подхода) и рыночной ставки арендной платы (в рамках доходного подхода), скорректированные значения стоимости и ставки аренды при корректном проведении корректировок будут аналогичны.
Таким образом, в соответствии с требованием ФСО 7, п. 23в, наиболее приемлемым значением ставки капитализации является усредненное значение (среднее, мода или медиана) соотношения скорректированных ставок аренды аналогов, определенное в рамках доходного подхода (с применением сравнительного подхода) и скорректированных цен предложения аналогов, определенных в рамках сравнительного подхода.
Интересует мнение Членов Совета РОО, Экспертов и практикующих Оценщиков.
|
|