Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Александр Петрович
Информация
Имя: Александр Петрович
Ранг: Кандидат
Местонахождение Москва
Статистика
Зарегистрирован: Thursday, February 06, 2020
Предыдущий визит: Monday, February 17, 2020 6:32:48 PM
Количество сообщений: 10
[0.01% от всех сообщений / 0.01 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: Оценка рыночной стоимости вспомогательных (подсобных) помещений и мест общего пользования
От: Monday, February 17, 2020 2:04:05 PM
blinov-a-v сообщал(а):
Владимир Коломна сообщал(а):
Вы хотите навязать свое мнение другим, просто "выговориться", облить "помоями" суд. эксперта?


Да, последние сообщения топикстартера примерно такие. Но начиналось-то иначе. Человек хотел разобраться, каковы те самые "общепринятые научные и практические данные, дающие возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов". И ответы участников форума привели его к мысли, что таковых не существует. Есть только некие таблички и коэффициенты. А как их применять - это типа на усмотрение оценщика в зависимости от конкретной ситуации. И человек справедливо негодует, типа: "чем вы вообще занимаетесь, оценщики?"Улыбка

Александр Петрович сообщал(а):
То есть очередное бла-бла... и это форум специалистов? Пока я ни одного компетентного мнения не увидел. Соответственно, не вижу специалиста, которого был бы готов нанимать. А так да... "Специалистов" нанимали (экспертиза повторная и как бы еще одна не была назначена)и общались со многими. Дальше общих теорий речь не идет. Вопрос-то сам по себе интересный и не тривиальный. Но, как я понял, нет не то что какого-либо единства мнений, мнений нет вообще...

Отчего же, есть. Вон Яскевич Е.Е. целую книгу написал. Кое-какие тезисы из нее привел. В книге библиография есть, это тоже источник "общепринятых научных и практических данных".

Александр Петрович сообщал(а):
В глобальном смысле мне вообще непонятно как можно устанавливать коммерческую стоимость объекта недвижимости ограниченного в обороте

Вот тот-то и оно. Между тем, все началось именно с утверждения, что "коммерческая" (то есть рыночная) стоимость этого объекта может быть установлена, и даже сколько именно она составляет. Собственно, на этом и были основаны исковые требования. В обоснование этого утверждения было предоставлено доказательство - некий отчет об оценке. А теперь выяснилось, что представитель истца вообще не понимает, на чем была основана его собственная позиция "в глобальном смысле". Дайте подумать

Наверное, этот аспект следовало уточнить на этапе подготовки иска. А еще задать вопросы оценщику, который готовил основное доказательство (отчет), примерно такие: "Является ли данная методика оценки общепринятой?", "Существуют ли иные методы оценки таких объектов, насколько сильно могут различаться их результаты, и какова вероятность их использования суд.экспертом?" Возможно, задать эти вопросы тут. Тогда и ответы были бы более предметные. А сейчас, естественно, специалисты будут очень осторожны: ведь теперь нужно не только объяснить, как надо в принципе, но что из этого может получиться в конкретной ситуации, когда уже есть целых три различных заключения в деле.

Если проводить аналогию с другой областью спец.познаний (юриспруденция), это похоже на обращение к юристу для подготовки жалобы в ВС, когда имеются противоречащие друг другу решения нижестоящих судов. То есть когда нужно учесть не только правовое обоснование первоначального требования, но и все аспекты рассмотрения дела нижестоящими судами. Вот Вы в такой ситуации поспешите высказать свое профессиональное суждение по существу дела?


Опять общие рассуждения... Да, несмотря на то, что я написал про "глобальный смысл", мы все равно обратились за коммерческой оценкой объекта. Почему? Потому что просто вынуждены... Законодатель нас, к сожалению, ограничивает в выборе механизмов для дезавуирования результатов, пресловутой "массовой оценки". Обжалование напрямую городского отчета крайне затруднительно (для начала его еще надо получить...), поэтому приходится идти известным всем путем ОКС. Что касается первоначального отчета оценщика, который идет в качестве основания требования по АИЗ то сейчас он, по сути, формальность, т.к. значение для суда имеет только заключение эксперта привлеченного судом, чье заключение априори признается правильным. Поэтому эксперт в заключении практически в 99,9% случаев отвечает на первый вопрос,что отчет оценщика не соответствует требования законодательства и т.д., и сам делает оценку объекта (в моей практике было несколько случаев, когда оценка эксперта была ниже оценки оценщика, несмотря на несоответствие по первому вопросу). Получив ответ уважаемого г-на Яскевича (за что ему огромное человеческое спасибо!), мы, по крайней мере, знаем что спрашивать у вызванного в суд эксперта. Потому что до этого ответа конкретики не было...
Тема: Оценка рыночной стоимости вспомогательных (подсобных) помещений и мест общего пользования
От: Thursday, February 13, 2020 3:18:20 PM
Olegovich сообщал(а):
статус акта как документа подтверждающего что-то для меня пока сомнителен... кроме Вашего описания - я вижу из написанного Вами конкретные цифры и площади, которые эксперт откуда-то взял... откуда? - не знаю... но ведь они есть... как можно со слов о чем-то конкретно говорить?
пока Ваше описание из серии "Рабинович напел".
если Вы уверены в том, что правильно классифицировали свои помещения, и условно будем считать, что так оно и есть - то конечно эксперт ошибся.
правда при этом влияние ошибки на итоговый результат глобально не скажется... ну может итого и изменится на 2-3 процента..


Как интересно... Для Вас сомнительны: Акт о результатах реализации инвест.контракта (подписанный на основании ППМ), Решение суда признавшего права долевой собственности на подсобные помещения, экспликация.. И какие же документы для правильной классификации назначения помещений нужно еще предоставить? Эксперт, по результатам повторной экспертизы исходя из того, что он ровно уполовинил объем МОП, на мой взгляд ошибся не на 2-3 процента, а минимум на 20-30... При том что относительно установленной данным экспертом оценки, первоначальная судебная экспертиза установила рыночную стоимость в 2,5 раза меньше, оценка (для обращения в суд) в 4 раза меньше, оценка на 1 января 2016 г. (между прочим, утвержденная тогда еще работавшей Московской комиссией, что по объектам в ЦАО тогда было вообще исчезающе редкой возможностью)аж в 6 раз...! Что все идут не в ногу, один поручик в ногу?... Да... и еще... я писал об этом. Этот же эксперт проводил в рамках такой же повторной экспертизы параллельное исследование основного помещения в том же здании но по другому делу. Удивительно, но цены на МОП и полезные площади практически совпали...
Тема: Оценка рыночной стоимости вспомогательных (подсобных) помещений и мест общего пользования
От: Tuesday, February 11, 2020 12:49:44 PM
Olegovich сообщал(а):
Александр Петрович сообщал(а):
То есть очередное бла-бла... и это форум специалистов? Пока я ни одного компетентного мнения не увидел. Соответственно, не вижу специалиста, которого был бы готов нанимать. А так да... "Специалистов" нанимали (экспертиза повторная и как бы еще одна не была назначена)и общались со многими. Дальше общих теорий речь не идет. Вопрос-то сам по себе интересный и не тривиальный. Но, как я понял, нет не то что какого-либо единства мнений, мнений нет вообще...


Вы пока не увидели не ответа на вопрос в целом, а ответа, который Вам бы понравился...
а ответа правильного и не будет поскольку сам вопрос из серии старого анекдота:
"- Так мне Паваротти не понравился, картавит, в ноты не попадает...
- Вы были на концерте Паваротти?
- Нет, мне Рабинович по телефону напел."
я например воздержусь от какого-то конкретного ответа поскольку не вижу документы. и отношусь с сомнением не только к написанному с Ваших слов заключению, но и к Вашей трактовке назначения помещений также.
иными словами не видя своими глазами заключение - давать какие-то конкретные комментарии, кроме общих "бла-бла-бла", ИМХО контрпродуктивно.

Такое ощущение, что вы не увидели моего предыдущего сообщения о том, кто и как определил назначение помещений, а потому выражаете сомнения. Моей личной трактовки здесь нет и не было. Трактовка исключительно из документов. Есть Акт о результатах реализации инвест.контракта, есть судебное решение, есть регистрационная запись о долевой собственности, есть кадастровый номер МОП, которые выделены в отдельный объект недвижимости БЕЗ каких-либо полезных основных площадей. Все остальное, извините это фантазии и попытки натянуть сову на глобус. Фразу из заключения с расчетом коэффициента, на основании которого произведен дальнейший расчет я процитировал в точности (сам бы такого не придумал) Неужели сложно абстрагироваться от желания увидеть объект своими глазами?
Тема: Оценка рыночной стоимости вспомогательных (подсобных) помещений и мест общего пользования
От: Monday, February 10, 2020 7:30:56 PM
Olegovich сообщал(а):
с лестницами и венткамерами понятно.. а остальное что? может они и не вспомогательные как Вы думаете?
без экспликации и плана тут больше говорить не о чем


Я уже написал об этом выше. Повторю еще раз: Состав мест общего пользования придумали и определили не мы, а город, когда подписывал Акт реализации инвест.контракта после реконструкции объекта, выделил их в отдельную категорию объектов на которые устанавливается долевая собственность (документ, ессно в деле) По экспликациям помимо венткамер - лестницы и лестничные площадки. Все само по себе не арендопригодное (т.к. долевая собственность) и не отчуждаемое отдельно от основного помещения (парадокс состоит в том, что основное помещение вполне себе отчуждаемо без доли в МОП (права на долю пришлось отдельно истребовать в судебном порядке)). Так что там с объектами аналогами?
Тема: Оценка рыночной стоимости вспомогательных (подсобных) помещений и мест общего пользования
От: Monday, February 10, 2020 7:22:00 PM
Владимир Коломна сообщал(а):
Александр Петрович сообщал(а):

Господа, а можно не отклоняться от вопроса?!


А вы что наняли специалистов и у них есть обязательства перед вами? Вопрос ваш, какое отношение он (вопрос) имеет к другим? Наверняка бесплатно не сдаете данную коммерческую недвижимость, так почему же вы считаете что вам должны бесплатно.....?


То есть очередное бла-бла... и это форум специалистов? Пока я ни одного компетентного мнения не увидел. Соответственно, не вижу специалиста, которого был бы готов нанимать. А так да... "Специалистов" нанимали (экспертиза повторная и как бы еще одна не была назначена)и общались со многими. Дальше общих теорий речь не идет. Вопрос-то сам по себе интересный и не тривиальный. Но, как я понял, нет не то что какого-либо единства мнений, мнений нет вообще...
Тема: Оценка рыночной стоимости вспомогательных (подсобных) помещений и мест общего пользования
От: Monday, February 10, 2020 4:53:48 PM
Владимир Коломна сообщал(а):
expert45 сообщал(а):
Изначально помещения должны быть общим имуществом, см. постановление 491 (применительно к нежилым).

Должны?))) Это определено кем? вами?

1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Не факт, что вообще определялся состав общего имущества в соответствии с ПП 491....


Господа, а можно не отклоняться от вопроса?! У нас не МКД, а коммерческий объект с несколькими собственниками. Иу них на места общего пользования имеется зарегистрированное право долевой собственности. Состав мест общего пользования придумали и определили не мы, а город, когда подписывал Акт реализации инвест.контракта после реконструкции объекта. Вопрос конкретного порядка оценки.
Тема: Оценка рыночной стоимости вспомогательных (подсобных) помещений и мест общего пользования
От: Friday, February 07, 2020 12:16:32 PM
Olegovich сообщал(а):
Александр Петрович сообщал(а):
Я уже писал, что я не понимаю, на каком основании эксперт вообще разделил объект исследования который целиком представляет из себя вспомогательные помещения на полезные и вспомогательные? Именно из такого разделения он и вывел коэффициент к объектам-аналогам. Не логичнее было бы к объектам-аналогам применить сразу Лейфера? Тем более, что по сути объектов-аналогов данному объекту исследования исходя из его целевого назначения подобрать практически невозможно...

если в заключении такой алгоритм как я описал - то Вы немного путаете... он не Ваш объект делил на полезные и вспомогательный, а объекты-аналоги.
если алгоритм иной - тут скорее всего ошибка эксперта... но однозначно сказать нельзя - надо смотреть что конкретно нарисовано в заключении..
Вашему описанию алгоритма расчета не вполне понятное... коэффициенты вроде те... а к чему и как их применили однозначно понять нельзя


К сожалению я не ошибся... Общая площадь объекта 164,5 кв.м. Весь объект - это вспомогательные помещения... Цитирую: «Объект экспертизы имеет в своем составе значительную часть вспомогательных помещений - лестниц, венткамер и пр. общей площадью 83,3 кв.м. в соответствии с экспликацией. Стоимость вспомогательных площадей меньше стоимости основных, необходимо ввести корректировку. Корректировка составила 0,68 для подсобных площадей. Или 068*0,83,3/164,5+81,1/164,5=0,838 для всех объектов аналогов».
Тема: Оценка рыночной стоимости вспомогательных (подсобных) помещений и мест общего пользования
От: Thursday, February 06, 2020 5:44:26 PM
Владимир Коломна сообщал(а):
Александр Петрович сообщал(а):

Я уже писал, что я не понимаю, на каком основании эксперт...


Задайте данные вопросы к эксперту, пусть разъяснит - для этого и проводится суд. экспертиза - разъяснение сторонам...


Именно это я и собираюсь сделать в процессе. Но я должен быть убежден в правоте. Поэтому предварительно и обращаюсь к специалистам. на самом деле разговаривал уже с разными оценщиками и разброс мнений очень велик.
Тема: Оценка рыночной стоимости вспомогательных (подсобных) помещений и мест общего пользования
От: Thursday, February 06, 2020 4:49:24 PM
Olegovich сообщал(а):
Лейфер дает коэффициенты и для сравнительного и для доходного. часто их величина совпадает.
однозначно не видя что делал эксперт сказать тяжело, но вроде по описанному Вами правильно... он должен был по логике его вычислений сначала к аналогам применить коэффициент 1/0,84 - переход от блоков помещений (включающих как основные так и вспомогательные площади) к основным, а потом другим коэффициентом 0,68 получить из стоимости основных стоимость вспомогательных. таким образом итоговый коэффициент к аналогам будет округленно: 1/0,84*0,68=0,81


Я уже писал, что я не понимаю, на каком основании эксперт вообще разделил объект исследования который целиком представляет из себя вспомогательные помещения на полезные и вспомогательные? Именно из такого разделения он и вывел коэффициент к объектам-аналогам. Не логичнее было бы к объектам-аналогам применить сразу Лейфера? Тем более, что по сути объектов-аналогов данному объекту исследования исходя из его целевого назначения подобрать практически невозможно...
Тема: Оценка рыночной стоимости вспомогательных (подсобных) помещений и мест общего пользования
От: Thursday, February 06, 2020 3:54:41 PM
Здравствуйте! Я не оценщик и не эксперт. Но столкнулся с повторной экспертизой в Первом Апелляционном суде по ОКС. Объект оценки совокупность вспомогательных (подсобных) помещений и мест общего пользования здания. В здании несколько собственников. Данная совокупность помещений в надлежащем порядке зарегистрирована и стоит на кадастровом учете как одно отдельное нежилое помещение. Собственники коммерческих площадей здания обладают в отношении данного объекта также зарегистрированными правами долевой собственности. Повторная экспертиза назначена в связи с НДС. Эксперт, на мой взгляд, слегка ммм... напортачил. В глобальном смысле мне вообще непонятно как можно устанавливать коммерческую стоимость объекта недвижимости ограниченного в обороте, т.к. данный вид помещений не подлежит отчуждению отдельно от основных, а сдавать в аренду доли в праве тоже нельзя. Так что непонятно как вообще здесь могут применяться сравнительный и доходный подходы? Конкретно по Заключению: эксперт вообще не понял или сознательно указал, что объект ЦЕЛИКОМ является вспомогательным (подсобным) помещением и посчитал что их в объекте исследования только половина,а остальная половина коммерческие. Поэтому при сравнительном подходе в отношении половины помещения применил коэффициент Лейфера 0,68 и на его основе вывел некий коэффициент 0,84 для объектов-аналогов... Аналоги, соответственно брал ПСН, где предполагал тоже только часть подсобных помещений. Тут же возник вопрос: а разве Лейфер применяется при сравнительном подходе, или он все же только для доходного? Аналогичный выведенный им коэффициент эксперт применил для объектов-аналогов при доходном подходе. В общем результат по ставке аренды получился интересный... Рыночная стоимость кв.м. подсобных помещений по результатам экспертизы получилась практически равной стоимости коммерческих помещений в этом же здании. Что специалисты могут посоветовать в качестве возражений по результатам экспертизы и вопросов эксперту? Заранее благодарен.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005