Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Застенчивая
Информация
Имя: Застенчивая
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Санкт-Петербург
Статистика
Зарегистрирован: Saturday, January 20, 2007
Предыдущий визит: Tuesday, May 16, 2017 12:02:03 PM
Количество сообщений: 144
[0.07% от всех сообщений / 0.02 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Волошина Юлия Александровна
Дата рождения 10/22/1980
E-mail juliae@mail.ru
Страна Россия
Область, край, республика Санкт-Петербург
Город Санкт-Петербург
В какой СРО оценщиков состоит 03 - РОО (Российское общество оценщиков)
Специализация
оценщик действующего предприятия (бизнеса)
оценщик недвижимости
оценщик машин и оборудования
Год начала оценочной деятельности 2003
Оценочная деятельность СПбГПУ 29.06.04
Последние 10 сообщений
Тема: Фейк или новость? Экспертиза отчета.
От: Wednesday, March 15, 2017 10:13:42 AM
Вы читали тот документ, который выложили? Закупка у единственного поставщика - СРО, в кот. состоит оценщик подписавший отчет.
Принятый в МО закон, как уже писали выше, никоим образом не противоречит Конституции.
Закупка может быть проведена как и отдельно экспертизы у ед. поставщика, так и сразу можно закупить отчёт с обязательством оценщика провести экспертизу в СРО и предоставить вместе с отчётом.
Тема: как так можно?
От: Tuesday, February 14, 2017 5:17:27 PM
Геннадий сообщал(а):
winter123 сообщал(а):
Посмотрел статистику по аукционам на оценку в своем городке.Выигрывают с 10 кратным снижением цены, люди, находящиеся даже не в крае, а на другом конце страны! 7 Объектов недвижимости с ЗУ оценивают за 19 000. В чем их соль? Где сырок?Молоточек


Ничего удивительного в этом нет, давно все началось.
http://www.imperia-a.ru/columnist/article/347

А сырок во взятках. Оценщики за счет взяток живут, посмотрите дело Аверса - посадили.


Многие демпингуют, чтобы зайти в контору и ещё неправильно оценивают объём затрат.
Думают: сделаю тяп-ляп ещё и за денежку. А потом, когда получают комментарии, удивляются, обижаются.

Аверс, кстати, отпустили и обвинительного приговора, насколько мне известно, не вынесли.
А отчёты Аверса гораздо качественнее многих других, что сейчас большая редкость, увы.
Тема: пром.участки площадью 8кв.м., 23кв.м., 46кв.м.
От: Friday, July 29, 2016 3:06:27 PM
А то, что оценка нужна - это да. Правда, ответственности, всё больше с каждым годом :)
Тема: пром.участки площадью 8кв.м., 23кв.м., 46кв.м.
От: Friday, July 29, 2016 3:05:20 PM
Слуцкий сообщал(а):
РС - не ость объективно существующая величина. Она не имеет физической природы и измерена быть не может. Она всегда продукт непротивления сторон. Если есть противление, то есть РС, нет РС, про то нам не известно.
Про то, что срок экспозиции понятен участникам рынка Вы явно загибаете.
Я тут просто стетью только добил про этот срок для квартир на вторичном рынке в Москве.
Это явно самый активный информационно прозрачный рынок. Равных ему нет.
Так вот, ИНКОМ приводит зависимость срока от времени за полтора года. Среднее значение около 70 дней.
А МИЭЛЬ в это же время пишет про более, чем 100.
Нормально понятно?
Но даже, сели и такая определённость значения срока, то надо понять, что это по проданным квартирам только.
А что по не проданным? А вроде как их и нет. А их в 2,5 - 5 раза больше всегда.
Соответственно, понятность этого срока на самом активном и прозрачном рынке не более 20-30%.
На этом и всё. На всех остальных сегментах и рынках ещё хуже. И намного.
Можно там просто сравнить: тут больше, тут меньше ...
Далее, если "точность" (в смысле определённость) величины РС чуть более 50%, а "точность" срока экспозиции - 30% максимум, то "точность" события продажи по РС в течение типичного срока экспозиции = 0,5 х 0,3 = 0,15 - 15% максимум. Т.е. намного вероятнее, что продажи не будет. И это объективно уже. Дедуктивная истина.
Успокойтесь Вы про "ценность нашей деятельности".
Просто ожиданий лишних и ложных формировать у заказчиков не надо. Нигде в мире этого нет, а заработки в оценке больше. Стало быть нужна она.


Мы не знаем на каких выборках МИЭЛЬ и ИНКОМ строили свои выводы. Может, они их плохо очистили от выбросов, или, вообще не очистили.
От того и разброс.
Про то, что "продажи не будет" Вы махнули :) Смело :) У нас все торги государственные в стране по отчетам оценщика проводятся, и далеко не все с глобальным превышением или падением.
Тема: Аренда имущественного комплекса промназначения
От: Friday, July 29, 2016 2:45:59 PM
Слуцкий сообщал(а):
Ключевые слова "по какой нибудь ставке".
По какой - нибудь ставке можно получить любую АП, даже меньше, чем есть.
А по рыночной ставке - рыночную.
И что с того, что она меньше, чем есть?


Рыночная ставка в данном подходе какая? Ключевая? Cap rate?
Насколько, вообще, применим такой подход на развитом рынке?
Арендодателю на основании этого отчета придется принимать решение о пересмотре существующей арендной платы, а тут возникают определенные риски.
Тема: Аренда имущественного комплекса промназначения
От: Friday, July 29, 2016 2:43:44 PM
pampampam сообщал(а):

Для такого объекта я считаю некорректно. Неужели аналогов нет для промбазы на юге России?


Аналоги, конечно, есть. Но оценщик в праве сам выбирать подходы и методы к оценке)
Тема: Аренда имущественного комплекса промназначения
От: Friday, July 29, 2016 12:33:09 PM
Коллеги, выношу на обсуждение следующую оценку.

Объект оценки: величина арендной платы за хозяйственный двор базы отдыха на юге нашей Родины.

Сама базы отдыха принадлежит собственнику А, хоздвор - собственнику Б.
Собственник А арендует хоздвор у собственника Б.
Хоздвор состоит из ангара, гаража, открытой площадки и проходной.
Необходимо определить величину арендной платы за весь комплекс и за каждый объект по отдельности.

Оценщик проводит следующие манипуляции: считает РС всего комплекса и по какой-нибудь ставке переходит к величине арендной платы.
Получает сумму аренды в разы превосходящую текущую.

Вопрос: насколько сие корректно?
Тема: пром.участки площадью 8кв.м., 23кв.м., 46кв.м.
От: Friday, July 29, 2016 12:25:08 PM
Слуцкий сообщал(а):
Не путайте цену предложения и РС. Выставите выше РС будете продавать не ведомо сколько. Выставите по РС, будете продавать типичный срок. Выставите ниже, продадите быстрее типичного срока.
Только это не более, чем полностью безответственные предположения к РС как к таковой отношения не имеющие.
РС - в принципе не проверяемая на практике величина. Она специально так и задумана с целью защиты оценщика от ответственности. Мнение, обоснованное определённым стандартным образом. Но не измерение никакое.


Так я о том и говорю, что РС существует и типичный срок экспозиции участникам рынка понятен.
Второй Ваш абзац, вообще, нивелирует ценность все нашей деятельности :) Проверить всё же РС на соответствие рынку, на мой взгляд, вполне реально в большинстве случаев.
Тема: пром.участки площадью 8кв.м., 23кв.м., 46кв.м.
От: Thursday, July 28, 2016 10:04:31 AM
Слуцкий сообщал(а):
А какая будет стоимость, если она определена по правилам оценки рыночной стоимости, а срок экспозиции не известен? Ну вот не известен он и всё. Он даже к оценке то, как к таковой отношения не имеет. Не является её результатом.
Да и какая разница, какой он, если в дату оценки он завершён? Вся конкуренция уже была до даты оценки и закончилась, а насчёт "потом" никто обоснованно и под ответственность не в курсе.


Откуда вывод о том, что всё закончилось до даты оценки? Метод ДДП в рамках доходного никто не отменял.
А по такой логике получается, что он неприменим.
Стоимость будет такая, какая она на данном рынке есть, за сколько я могу продать.
По экспозиции по типовым объектам тоже все примерно понятно. Когда продаёшь квартиру, смотришь на рынок и понимаешь: можно выставить на 20% выше среднего, но тогда она будет год стоять и неизвестно продастся или нет, а можно по нижней границе поставить и продать завтра. Сюда же относятся и практика "заградительных" цен и тарифов, когда экспонируешь сколь угодно долго без намерения продать, но сам-то понимаешь, что цена твоего предложения не есть рыночная стоимость :)
Тема: пром.участки площадью 8кв.м., 23кв.м., 46кв.м.
От: Wednesday, July 27, 2016 2:57:19 PM
Слуцкий сообщал(а):
РС к теме ликвидности никакого отношения не имеет. Она есть РС при типичном, неопределённом сроке экспозиции, который, к тому же, и закончился в дату оценки. Так во всём мире. А когда он начался? А кто его знает. Но если просят, то справочно, то можно и указать 5 дней, 5 мес., 5 лет ... РС от этого не зависит никак.
У нас в ФСО 1 было упоминание о том, что срок экспозиции начинается (а не завершается) в дату оценки, но теперь этого нет. Кстати и ранее прямой связи срока экспозиции с РС нигде не было. Как бы, есть РС, а есть срок экспозиции, и прямо они никак никаким определением не связаны.
Так что никакой поправки на ликвидность к РС быть не может.
Т.о. можно применить любую поправку, если она обоснована. И при этом чётко указать, что РС огромная, но ОО никому 100 лет не нужен. Или почти не нужен.
На таких участках, наверное, можно мачты сотовой связи установить. АНЭИ там, все дела.
Корректировка в 200 - 500% ес-но ни у кого доверия не вызовет.


Как так?:)
"под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции", а также "цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки" (ФЗ-135). Когда конкуренция отсутствует, величина вознаграждения противоречит здравому смыслу ("РС огромная, но ОО никому 100 лет не нужен") стоимость не есть рыночная.
По результатам анализа НЭИ действительно если получится под опоры, мачты сотовой связи, то можно будет посчитать доходным. Аналоги арендных ставок под мачты сотовой связи на рынке есть, продажи - вряд ли.
Строить сравнительный на выборке аналогов из земельных участков под возведение производства-склада не стоит. Это будет неправильно.


 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005