| Eugene |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Саратов |
|
| Предыдущий визит: |
Friday, August 12, 2022 8:12:13 AM |
|
ВРИ то поменять можно, но если категория земли с/х назначения, то я как-то сомневаюсь, что получится, что либо изменить.
Из личного опыта: клиент приходил с уже построенной гостиницей на таком ЗУ, у него поменять ничего не вышло, соответственно и узаконить самострой не получилось
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Ошибочка про бизнес:
На Западе привычно используется EBITDA и EBIT...
Я где-то написал, что посленалоговый ДП для бизнеса единственно правильный? Если вернуться к стадии обучения оценщиков, то стандартной общеупотребительной практикой в РФ еще с 90-х гг. является обучение построению ДП для бизнеса именно на посленалоговом потоке, соответственно и на практике потом именно такой поток и строится в большинстве случаев (в составленных или виденных мной отчетах). Я не утверждаю правильно это или нет, а лишь говорю о сложившейся практике
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Для недвижимости:
ЧОД - это ЧИСТЫЙ операционный доход, то есть то, что идет прямо в карман Покупателя после всех затрат (налогов, затрат на замещение, услуг Управляющих компаний и т.п.).
Поэтому ставка капитализации строится для посленалогового потока...
Вас ввел в заблуждение термин "чистый", для каждого он "чистый" по своему, а обучают оценщиков недвижимости именно оперировать доналоговым потоком, практика использования такого потока общеупотребительна и причина вполне понятна и логична:
Оценивая бизнес Вы рассматриваете налоги на прибыль, уплачиваемые самим объектом - бизнесом, а вовсе не его владельцем, то есть уплата такого налога происходит ДО попадания потока в карман собственника, тогда как в оценке недвижимости налоги на доходы платит сам собственник ПОСЛЕ получения потока в карман и размер этого налога зависит от налогового режима этого собственника, который (режим собственника в смысле) не должен быть ценообразующей характеристикой объекта оценки - недвижимости, т.е. РС недвижимости в теории не зависит от категории собственника.
Соответственно нормальный "ЧОД для бизнеса" - это посленалоговый поток, тот что можно вывести в карман собственника и не важно как он будет потом платить налог с дивидендов, на стоимость самого бизнеса это уже не влияет, а вот нормальный "ЧОД для недвижимости" именно то, что Вы называете "доналоговым" потоком, который на реальном рынке попадает в карман собственника до уплаты налога с дохода и НДС, дальнейшее зависит исключительно от самого собственника, а не объекта. Здесь есть НО: ЧОД для недвижимости традиционно тоже очищается от налогов и платежей, зависящих от самого объекта: налог на имущество, платежи за ЗУ (условно это операционные расходы "объекта", тогда как налог на доходы и НДС это операционные расходы "субъекта"), вот тогда он становится "чистым" и "посленалоговым" с точки зрения классической оценки недвижимости
Еще раз подчеркну, я не утверждаю, что Ваш вариант расчета не верен, а лишь говорю о сложившейся практике и классической теории оценки, в принципе для любого потока можно построить свою ставку капитализации / дисконтирования и получить аналогичный результат, при завышении или занижении классический "ход конем" - это не соответствие ставки и потока
|
Марийка сообщал(а):...Сейчас перечитаю еще раз пять и стану тоже разбираться)
Только перечитывая пост Евгения Евстафьевича, с осторожностью относитесь к использованному термину "завышенный" и утверждению, что ЧОД - это всегда посленалоговый денежный поток. Вероятно Евгений Евстафьевич в большей степени специализируется на оценке бизнеса, для которого характерно использование посленалоговых потоков, но при оценке объектов недвижимости традиционно используется доналоговый ЧОД (по крайней мере поток до уплаты налогов на доходы, по НДС существуют абсолютно разные мнения не урегулированные действующим законодательством). Аргументируется это тем, что РС вроде как должна быть для любого субъекта рынка одинаковой, а вариантов налогообложения много, соответственно при учете разных вариантов налогообложения ден. поток после уплаты налогов приведет к разным итоговым результатам, что противоречит традиционному предположению о одной невариативной РС для одного объекта. Последнее время от этого отходят придумывая интервалы стоимости, но реального практического применения это почти не находит
|
Марийка сообщал(а):Нет, мне не принципиально. Просто кажется не логичным расчет: РС без НДС * Кк = ЧОД с НДС.
Если здесь никто не ответит, придется спрашивать у Лейфера. Просто думала, что в Кк не может быть зашит НДС...
Предположим есть сведения о цене ЗУ 1 000 р. НДС не облагается и аренде этого же ЗУ 100 р. в год в т.ч. НДС. Пусть ЧОД = ПВД, тогда СК "с НДС" = 100 / 1000 = 10%, а СК "без НДС" = 100 / (1 + 20%) / 1000 = 8,33%. Т.е. при оценке ЗУ исходная информация влияет на то, какую ставку нужно использовать (аренда с НДС или без, соответственно ставка 10% или 8%), но не меняет результат (все равно 1000), так и при обратном расчете (рекапитализации) нужно понимать как получена ставка, но вот какая она в справочнике этот вопрос в имеющемся у меня экземпляре не поясняется
|
Марийка сообщал(а):А у Лейфера что, в коэф.капитализации НДС сидит? (извини те, если это глупый вопрос)
НДС может "сидеть", например если мы берем ставку аренды с рынка, высчитываем ЧОД, но не очищаем от НДС, и делим на РС, то получаем ставку капитализации "с НДС". Соответственно, очистив предварительно поток от НДС в итоге получим другую ставку. По единым объектам недвижимости (ЗУ + ОКС) в справочниках по ставке капитализации достаточно разжевано, а вот по ЗУ... Действительно лучше уточнить у создателя справочника
|
нормировщик сообщал(а):...Делятся потраченные (вложенные) деньги. Виртуальные деньги в виде ПП не вкладывались, значит не делятся...
Есть проблема: в вопросе суда почти всегда фигурирует термин РС, а Вы говорите о понесенных затратах, которые до учета износов, устареваний и ПП еще РС не являются, то есть ответ на вопрос суда будет не верен
|
нормировщик сообщал(а):...Если стоимость забора делится по наследству (не в натуре а в денежной массе), ПП не насчитывается в судебной оценочной экспертизе
Почему?
|
Владимир Коломна сообщал(а):...фантазии...
Процессуально имеем:
- эксперт одобренный судьей как компетентный, что пока не было опровергнуто сторонами;
- экспертное заключение в материалах дела с логичной аргументацией на основе очевидного здравого смысла;
- невнятное бормотание оппонента в виде "это фантазии... так не бывает..." без каких-либо явных доказательств своей точки зрения.
Ха :) я бы спокойно стоял на своей точке зрения, в крайнем случае не получу вознаграждения, ну так мне истина дороже
ПС. Кстати о дебиторке, такие активы очень часто невозможно вернуть в натуре, чаще они или 100 раз уже перепроданы, или переделаны / реконструированы, или в утиль списаны, поэтому речь идет именно о долге в виде суммы эквивалентной стоимости актива, то есть как раз о дебиторке
|
Владимир Коломна сообщал(а):...В чем вопрос? Покажите наличие дисконта (ск. %), а не просто фантазии....?...
В чем вопрос? Покажите отсутствие дисконта, сделки по проблемным активам в сравнении с аналогичными сделками по таким же активам в типичной ситуации...
Хотите %-ов? Их есть у меня!
В аналогичной ситуации составил бы шкалу с вероятностями и ссылками на заумные учебники по теории вероятности с нерусскими фамилиями авторов, потом экспертный вывод по шкале; потом, как писал выше, есть исследования по успешности отстаивания исков в судах, там есть некие %; затем много флуда о невозможности на имеющейся базе сделать лучше и выводим среднюю; на все вопросы в суде: "я сделал все что мог, кто может пусть сделает лучше" (не помню, как это пишется по латыни)
|
Владимир Коломна сообщал(а): ...Присутствие дисконта - это фантазии (при чем ничем не подкрепленные) эксперта))))
Виртуальные/не виртуальные/возвращённые/не возвращенные - какое значение имеет это для ответа на вопрос по определению суда?
сли бы это было бы (образование и опыт работы на реальном рынке), то темы данной не было бы))))
Где присутствие дисконта в паре (отчуждение доли по сделке признанной ничтожной и отчуждение доли без оной) и чем вы можете (эксперт) его подтвердить на реальном рынке?...
Для ответа на вопрос, сформулированный судом - это имеет самое прямое значение, в виде влияния на итоговую сумму.
Как уже отмечалось выше, на дату оценки торгуясь за долю в ООО стороны не имели на руках доказательств наличия прав на спорные объекты имущества, а только свое частное мнение о возможности их отстоять в суде.
Вы путаете "фантазии" и рациональное поведение субъектов рынка: согласиться на цену за ООО с проблемным активом на том же уровне, что и за ООО с официально подтвержденными активами, может только клинический..., пардон, неадекватный, то есть нетипичный персонаж, а вменяемый или откажется от сделки, или запросит дисконт.
Владимир Коломна сообщал(а):... Где присутствие дисконта в паре (отчуждение доли по сделке признанной ничтожной и отчуждение доли без оной) и чем вы можете (эксперт) его подтвердить на реальном рынке?
И как заметно в практике: когда суд. эксперт без юр. образования пытается фантазировать, в том числе и на юридические моменты, то это вызывает только смех на допросе))))
Причины для возможного наличия дисконта оговорены выше неоднократно, если стоимостное измерение затруднено - это не доказательство его отсутствия в принципе.
Суд привлек эксперта полагая, что его компетенции достаточно, пусть противная сторона доказывает, что эксперт не компетентен. Только вот основания типа: на рынке попадаются неадекватные покупатели; методология оценки несовершенна; источников информации по аналогичным случаям нет... выглядят жидковато, т.к. в действительности не зависят непосредственно от компетенции самого эксперта.
Я уже бывал в ситуациях, когда одна из сторон при общении в коридоре перед залом судам абсолютно адекватна, а в зале пытаются смеяться и брызгать слюнями в наигранном негодовании для затягивания процесса, пока такая клоунада не прошла ни разу, т.к. большинство судей адекватные люди и им не нравится вплоть до явного раздражения, когда во главу доказывания одна из сторон ставит противоречащие здравому смыслу тезисы и используются не аргументы, а провокации. Пока всегда заканчивалось осаживанием зарвавшегося лицедея в форме: "вопрос отклоняется, следующий вопрос, на этот эксперт уже ответил...", однажды даже с указанием что-то вроде "около 40 минут назад и еще раз час назад..." ))); "это не зависит от эксперта..."; "вы юрист или эксперт? вопрос поставлен перед экспертом, а не вами, предоставьте доказательства вашей большей компетенции нежели у эксперта в этой области..." и т.п.
Пока вопрос лежит в области не урегулированной прямо законодательством в виде "делай так и точка" мнение эксперта хотя бы соответствующее здравому смыслу может оспорить только другой эксперт причем с приведением контраргументов или их большего количества, а не истеричный адвокат
|
|