Владимир Коломна сообщал(а):...
Мда, я не обращал внимания, пролистывал мимо посты, когда другие вполне адекватные участники форума скатывались к оскорбительной форме общения с Вами, пардон не так, с тобой, ну думаю: как же так умные ведь люди, теперь я их понимаю...
Разуй глаза и читай, что тебе пишут:
Я указал топикстартеру в этой и соседней ветке, что учет износа объекта и аналогов необходим и правилен и в теории оценки и согласно нормативных актов регулирующих оценочную деятельность.
Так же указал, что при компетентно составленном задании на оценку с допущением в каком состоянии принимать к расчету объект оценки уровень учитываемого износа можно ограничить и это аргументировать как раз процессом выкупа и наличием условия с возможностью предоставления жилого помещения не хуже (аварийное предоставить чиновники не в праве).
Описал пример, где стоимость СЖФ явно не равна стоимости нового.
Яскевич Е.Е. пишет в каком размере применять корректировку к НОВОМУ, а не предлагает использовать в расчетах цену нового объекта без корректировок.
Для тебя б/у с износом 5% и б/у с износом 55% - одно и тоже? Корректировки рассчитывать не учили?
Тебе к наркологу, батенька! Само уже не пройдет
|
Владимир Коломна сообщал(а):...вообще не соображаете в вопросе - вот когда сами пройдете весь путь...
Я оценщик и определяю рыночную стоимость в поле действия ФЗ-135 и ФСО, и обсуждается на этом форуме оценочная деятельность. При чем здесь какие угодно и чьи-либо трудности с прохождением всех кругов выкупа / расселения?
Владимир Коломна сообщал(а):...1. Где в 135-ФЗ, ФСО аварийное жилья как объект оценки?
2. Вообщето ценообразующим фактором являются характеристики - наличие/отсутствие инженерных коммуникаций, а не приведение аналогов в состояние аварийного)))...
Специально для некомпетентных в оценке попробую разжевать: Ценообразующим фактором является все то, что влияет на формирование цен на рынке. Для этого оценщик анализирует рынок или пользуется готовыми анализами специализированных компаний. Факторы не всегда влияют на РС одинаково они меняются со временем, их состав для локального местоположения может кардинально отличаться от аналогичного в другом месте. ФЗ-135 и ФСО не содержат закрытого перечня ценообразующих факторов, так как его не существует в природе, а подобный закрытый перечень - абсурд, переводящий оценку из рыночной в нормативную, оторванную от реальности.
Владимир Коломна сообщал(а):...4. По рег. программе считается стоимость строительства нового жилья и как правило меньше этой стоимости не выплачивают.
5. Скидок на аварийность нет и если вы посмотрите на тот отчет по заказу администрации, там нет тахой хрени...
Это Ваши домыслы, не могу сказать как это делается сейчас, просто не интересно, несколько лет назад администрация нанимала как раз оценщиков для определения рыночной стоимости с целью последующего выкупа, и выкупная стоимость никогда не соответствовала ценникам на новое строительство, что логично в силу изъятия убитого жилья, а не новостройки. Применение ценника как для нового - уголовка для чиновника, в силу превышения полномочий и нанесения прямого ущерба бюджету, а так же необоснованное обогащение при сбагривании рухлядя по цене хором для переселенца
Владимир Коломна сообщал(а):...что подтверждают ваши приведенные цифры (71, 60-80), в противном случае было бы на порядок меньше)))...
Вы хоть попытайтесь внимательно прочитать, что Вам пишут: 60-80 за убитое в хлам помещение в старом жилом фонде, которое в любой момент могут признать аварийным, администрация выплачивает 71, то есть явно с учетом убогого состояния. Никто не выплачивает как за новое, ценник на которое много выше
Владимир Коломна сообщал(а):...И это, в вопросах жкх, а тем более в вопросе по переселению из аварийного жилья можете даже не вступать в споры со мной, т.к. вы выглядете, как и большинство здесь на форуме профаном в данном вопросе.
Вы не оценщик, имеете искаженное представление об этой сфере деятельности, найдите себе форум юристов или любителей винтажного жилья, зачем здесь раз за разом выглядеть глупо?
|
Владимир Коломна сообщал(а):...Тех. состояние (аварийность) вообще никак не влияет на стоимость, т.к. в региональных программах все давно расчитано.
Вы написали очередную чушь, так как:
1) Оценщик выполняет свою работу - считает в первую очередь РС, как это и положено по ФЗ-135 и ФСО, а не выкупную стоимость.
2) Выполняя расчет РС оценщик анализирует рынок купли-продажи жилых помещений, что, как правило, показывает довольно очевидную вещь: тех. состояние в подавляющем большинстве случаев является ценообразующим фактором.
3) Выплаты по рег. программе или предоставление другого жилья будут когда-то в неизвестном пока достоверно будущем, а не на дату оценки.
4) Выкупную стоимость по рег. программе тоже кто-то считает, и подозреваю в расчете тоже фигурирует тех. состояние.
5) Был на этой неделе звонок от несостоявшегося клиента с желанием насчитать побольше, чем предлагают в администрации: 71 т.р./м2 (подрос ценник пару лет назад, что-то около 30-40 т.р./м2 было), беглый просмотр объявлений по старому жилфонду центра Саратова показал, что по крайней мере предлагают к продаже около 20 подобных объектов с ценой предложения 60 - 80 т.р./м2, тогда как цены на новые объекты далеко перевалили за 80 т.р./м2 по тому же району, то есть тот кто считал выкупную вполне адекватно учел тех. состояние, кроме того, что-то не слышал, что переселенцам дают жилье в центре, обычно довольно далеко, так как прикупить для них новое жилье у администрации денежков то не хватает, ценники то СЖФ и новья не особо-то сопоставимы
|
|
Странный вопрос. Аналог и объект оценки отличаются по фактору "тех. состояние"? Значит нужно что-то применять. Что применять решает оценщик, но чтобы не удалось кому-либо оспорить: или брать информацию из "проверенных", "достоверных", "общеупотребительных" и т.п. источников, или обосновывать самостоятельно на базе анализа рынка. Справочники Лейфера признаются значительной, если не подавляющей частью оценочного сообщества, а как их применять описано в соответствующем справочнике. Желаете оспорить применение данных справочника? Проведите самостоятельный анализ локального сегмента рынка. Ничего не исключаю, возможно окажется, что на текущий момент в данном месте для аналогичных объектов тех. состояние вообще никак не влияет на стоимость
|
Алена Первова сообщал(а):...
Вопрос на самом деле не к оценщикам, а к юристам.
Если оценщику в задании на оценку сформулированном заказчиком оценить в том состоянии, в котором объект фактически находится на дату оценки, и более никаких уточнений, то понижающая корректировка на аварийность как отличие от объектов аналогов должна быть. Размер этой корректировки и как она обоснована совершенно вторичный вопрос.
Сам давно такими заказами не занимался, ранее насколько помню в задание на оценку добавляли что-то вроде: производить оценку исходя из предположения, что объект на дату оценки находится в состоянии пригодном для проживания, то есть не аварийном. Соответственно крайний уровень учитываемого износа ставился как "неудовлетворительный" и соответствующий процент из какой-либо таблицы, каковых в природе множество. Там же указывалась аргументация примерно в том духе, что в аварийном проживать нельзя, а собственнику положено предоставить как минимум жилье не хуже.
ПС. Неоднократно встречал предложения купли-продажи и жилых, и нежилых помещений в аварийных зданиях, выкуп/расселение тянутся годами, в это время люди несмотря ни на что живут, даже магазины и офисы продолжают работать, как не представляю, но видел лично
|
По Саратовской обл. тоже пуста.
Авторы проекта рассылают свою программу, обновления, но её установка никак не помогает.
Связь с авторами односторонняя, по крайней мере не понял как спросить "доколе"?
|
Веронника сообщал(а):Продавать будет банк. Оценка необходима для изъятия и дальнейшей реализации залогового ТС.
Учитываются только те обременения, которые будут переданы новому собственнику при реализации объекта, ТС у нового собственника видимо уже не будет обременен, соответственно оплачивать он будет ТС без обременений, никакой корректировки на передаваемые права не требуется
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...У меня в сборниках СРК приведены графики появления ПП в зависимости от степени завершенности строительства (ЭТО - к доказательствам)…
Положительно отношусь к различным справочникам и сборникам, но в данном случае это не доказательство, т.к., во-первых, Вы получаете экстракцией не ПП, а показатель ПП-ВИ, что совсем не одно и тоже, а во-вторых и главных, опровергнуть очевидную и вполне логичную мысль, что вкручивая саморез в забор и в стену дома рабочий в обоих случаях создает прибавочную стоимость, Вы не можете в силу отсутствия выборок для анализа должного качества: погрешность цен предложения и сделок в пределах даже одного коттеджного поселка может быть и 5%, и 20%, а вклад в стоимость домовладения забора ну 3-5%, где ПП от этого забора хорошо если 0,5%, сравните с исходной погрешностью, о какой экстракции тут может вообще идти речь?
Как человек занимавшийся стройкой, покупавший/продававший ЗУ, встречался с риелторами, которые скупают запущенные участки, нанимают рабочих для вырубки, вывоза мусора, выравнивания грунта, установки забора, столбов под электричество и т.п. А потом продают готовый участок под застройку желающим, и это не благотворительность, а вполне доходная деятельность!
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Благоустройства бывают двух типов: - ценоповышающие и - излишние (это относится к расчету функционального износа)...
Я в курсе, только это абсолютно не значит, что забор при его оценке по РС должен на этапе расчета затрат в рамках затратного подхода считаться без ПП, одно из другого никак не вытекает, нужно отделять мух от котлет, т.е. ПП от ФИ, так же как ПП от ВИ, и помнить что экстракция дает ПП-ВИ или ПП-ФИ в зависимости от алгоритма расчета, и дает «локальный» результат, возможно временный, возможно специфический только для данного сегмента, который никак не может быть возведен в ранг аксиомы «ПП на забор не начисляется» при его явном противоречии здравому смыслу
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Ваш тезис: " т.к. экономия на расходах - это тоже доход" - ЭТО ЧТО-ТО НОВОЕ В ОЦЕНКЕ.
Это не что-то новое – это фундаментальная основа рыночной экономики. А писал я об этом забегая вперед, т.к. самый любимый контраргумент противников ПП у заборов: «а если я его сам построил». Нетипичное принятие на себя «управляющим» стройки обязанностей «разнорабочего» возможно экономит ФОТ, но не означает, что от этого РС забора при его продаже третьему лицу должно быть ниже на сумму ПП
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...На какие улучшения ЗУ накручивается ПП НИГДЕ НЕ ОБСУЖДАЛОСЬ. Повторю: ЭТО вопрос серьезный... НУ И ГДЕ ЭТИ ОБСУЖДЕНИЯ?
Обсуждалось и не раз, ищите и обрящете. Мне оно не нужно, т.к. вопрос с ПП у забора считаю элементарным и давно решенным
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...
Во-первых, это уже обсуждалось не раз ранее;
во-вторых, у Вас нет доказательств, у Вас есть собственное мнение, причем голословное, а так же отчеты с расчетами без ПП;
в-третьих, у меня есть свое мнение и выполненные в соответствии с этим мнением отчеты, то есть как Вы говорите практика;
в-четвертых, кратко: инвестиции с заведомой отдачей по себестоимости, без ПП - это не рыночный случай, который не является объективной базой в модели расчета затрат на новое строительство при определении именно РС; забор, замощение, уличное освещение... даже затраты на временную уборную на стройплощадке и компенсация проезда рабочим - это инвестиции, которые являются частью затрат на улучшения ЗУ и в теории должны приносить доход; даже создание объекта своими силами не является причиной отказываться от ПП в модели, т.к. экономия на расходах - это тоже доход; речь идет о теоретических положениях, практика говорит, что участники рынка в реальности могут вести себя как угодно неадекватно (мы не муравьи, пчелы или роботы), например построить что-либо и подарить соседу безвозмездно, только это не аргумент игнорировать ПП при расчете вклада благоустройств в РС объекта
|
Zamira, будьте осторожны на форуме, пример:
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Справочно: ПП на ЗАБОР НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ (да и на некоторые иные элементы благоустройства...)...
Это только мнение, в данном случае уважаемого Евгения Евстафьевича, причем с моей точки зрения - не верное. Если возник вопрос почему, поищите по форуму обсуждения, это уже было и кажется неоднократно :)
|
|