| Eugene |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Саратов |
|
| Предыдущий визит: |
Wednesday, May 17, 2023 3:23:14 PM |
|
|
ФИО |
Важинский
Евгений
Иванович
|
| Дата рождения |
11/26/1978 |
|
Пол |
Мужской
|
| E-mail |
Eugene-Vazh@yandex.ru
|
| Страна |
Россия |
| Область, край, республика |
Саратовская область |
|
Город |
Саратов
|
|
Телефон |
+7(927)2792224
|
| Специализация |
| оценщик действующего предприятия (бизнеса) |
| оценщик недвижимости |
|
| Форма обучения |
ПАГС
Менеджмент
2001
Очная
|
| Год начала оценочной деятельности |
2001
|
| Оценочная деятельность |
МИПК при СПГТУ
21.05.04
|
| Место работы |
ООО "Бюро оценки собственности"
Зам. директора
|
|
|
|
sky-perm сообщал(а):Правильно понимаю что база с осени 2022 не пополняется обьявлениями?
Угу 
Даже с июля, если не ошибаюсь
|
Serge76 сообщал(а):...встал вопрос об определении справедливой арендной платы, с учетом недостатков.
Если вопрос не в том как формально обосновать и составить отчет, а что бы лично я посчитал справедливым, то:
11 мес. в течение года средняя ставка по району без учета проблемы, 1 мес. аренды по весне ставка 0, в случае потопа - ремонт за счет арендодателя в срок не более 1 мес. (включая ремонт или замену пострадавшей мебели)
|
Владимир Коломна сообщал(а):Зачем обращаться к оценщику и рисовать скидки (справедливую цену)? Когда вопрос решается просто и вне рамок оценки: собственник помещения обращается к застройщику/подрядчику/муниципалитету и через претензии приводится все в соответствии с проектом...делается отвод, отмостка соответствующая; если застройщик/подрядчик банкрот, и есть управляшка в мкд, то вообще проблем нет: управляшке легче сделать, чтоб подтопления не было, чем оплачивать лицензионные штрафы)))
Неа, так это работает только в теории. На практике сижу в офисе на первом этаже в исторической части города, застройка от дореволюционной и сталинок до 90-х гг., подвал принадлежит группе лиц, в том числе нашему директору. Почти каждый год происходят подтопления или талыми водами, или "из неизвестного источника", или "из трубопровода с неустановленным собственником" и т.д. Крайних найти невозможно, гидроизолировать за свой счет небольшой участок подвала бессмысленно (пытались), собрать нужные средства со всех собственников и провести работы вдоль всего дома - из разряда фантастики. Заставить работать УК? Ну-ну ))) Суд по возмещение за упавшую на машину ветку, если не ошибаюсь, около полутора лет шел, а потом еще ожидание чуда когда у УК будут средства...
В реальности происходит именно так: ожидание пронесет не пронесет; потом откачка, вентиляция, сушка тепловыми пушками, ремонт отделки; регулярная смена арендаторов, которые устали от происходящего. А вот уровень ставки аренды... логики никакой: диапазон от полной ставки аренды как-будто все это ерунда "нам не страшен серый волк" и мы все с кого-нибудь когда-нибудь потом компенсируем, до примерно четверти от нормальной ставки
|
Татьяна Владимировна Кузьмина сообщал(а):...данные после мая 2022 года не доступны пока даже через приложение?
+1 
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Мы всегда оцениваем не стоимость ЗУ ПОД ПАЛАТКОЙ, а стоимость площади ЗУ в привязке к определенному кадастровому номеру (откуда ваша постановка вопроса "под палатками" НЕВЕРНА)...
Не совсем так, зависит от постановки задачи заказчиком. Не редки заказы на оценку арендной ставки на сезон для пятна ЗУ много меньше площади всего участка. Случаются заказы и на определение стоимости ЗУ только планируемого к выделению из общего для последующей продажи
Владимир Иванович сообщал(а):...По моим субъективным ощущениям ( выручка ИПников) оно бы и в два раза дороже обычного торгового ЗУ должно быть...
Лет 12-13 назад считал для муниципалов арендные ставки по всему городу для размещения точек сезонной продажи овощей-фруктов в ходовых местах. Строил регрессионные модели на жалких крохах рыночной информации. Оплата и сроки не соответствуют трудозатратам, больше этим не занимался ))
Рыночная арендная ставка пятна ЗУ под первой палаткой от центра притяжения/активности будет действительно дороже, но вот аргументированно по ФСО это обосновать и защитить от чьих-либо претензий в субъективизме будет проблематично.
Краткосрочные сезонные ставки аренды по сравнению с "обычной" торгушкой действительно выше, но только для небольшой площади, квадратов до 10-12, чем больше площадь, тем резко меньше этот эффект. Это еще хоть как-то получаемо на объективных рыночных данных, но отношение сезонной краткосрочной ставки к долгосрочной может очень сильно плавать от 2 до 4 легко, влияет масса локальные особенностей: пешеходная проходимость (в том числе сезонная), наличие конкурентов (в том числе сезонных), уровень участка (чтобы не подтапливало после дождя), историческое расположение торговых точек ("здесь всегда торговали, а там первый раз точку ставят") и т.п.
Это исключительно по моим скромным наблюдениям, не претендую на истину в последней инстанции
|
ВРИ то поменять можно, но если категория земли с/х назначения, то я как-то сомневаюсь, что получится, что либо изменить.
Из личного опыта: клиент приходил с уже построенной гостиницей на таком ЗУ, у него поменять ничего не вышло, соответственно и узаконить самострой не получилось
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Ошибочка про бизнес:
На Западе привычно используется EBITDA и EBIT...
Я где-то написал, что посленалоговый ДП для бизнеса единственно правильный? Если вернуться к стадии обучения оценщиков, то стандартной общеупотребительной практикой в РФ еще с 90-х гг. является обучение построению ДП для бизнеса именно на посленалоговом потоке, соответственно и на практике потом именно такой поток и строится в большинстве случаев (в составленных или виденных мной отчетах). Я не утверждаю правильно это или нет, а лишь говорю о сложившейся практике
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Для недвижимости:
ЧОД - это ЧИСТЫЙ операционный доход, то есть то, что идет прямо в карман Покупателя после всех затрат (налогов, затрат на замещение, услуг Управляющих компаний и т.п.).
Поэтому ставка капитализации строится для посленалогового потока...
Вас ввел в заблуждение термин "чистый", для каждого он "чистый" по своему, а обучают оценщиков недвижимости именно оперировать доналоговым потоком, практика использования такого потока общеупотребительна и причина вполне понятна и логична:
Оценивая бизнес Вы рассматриваете налоги на прибыль, уплачиваемые самим объектом - бизнесом, а вовсе не его владельцем, то есть уплата такого налога происходит ДО попадания потока в карман собственника, тогда как в оценке недвижимости налоги на доходы платит сам собственник ПОСЛЕ получения потока в карман и размер этого налога зависит от налогового режима этого собственника, который (режим собственника в смысле) не должен быть ценообразующей характеристикой объекта оценки - недвижимости, т.е. РС недвижимости в теории не зависит от категории собственника.
Соответственно нормальный "ЧОД для бизнеса" - это посленалоговый поток, тот что можно вывести в карман собственника и не важно как он будет потом платить налог с дивидендов, на стоимость самого бизнеса это уже не влияет, а вот нормальный "ЧОД для недвижимости" именно то, что Вы называете "доналоговым" потоком, который на реальном рынке попадает в карман собственника до уплаты налога с дохода и НДС, дальнейшее зависит исключительно от самого собственника, а не объекта. Здесь есть НО: ЧОД для недвижимости традиционно тоже очищается от налогов и платежей, зависящих от самого объекта: налог на имущество, платежи за ЗУ (условно это операционные расходы "объекта", тогда как налог на доходы и НДС это операционные расходы "субъекта"), вот тогда он становится "чистым" и "посленалоговым" с точки зрения классической оценки недвижимости
Еще раз подчеркну, я не утверждаю, что Ваш вариант расчета не верен, а лишь говорю о сложившейся практике и классической теории оценки, в принципе для любого потока можно построить свою ставку капитализации / дисконтирования и получить аналогичный результат, при завышении или занижении классический "ход конем" - это не соответствие ставки и потока
|
Марийка сообщал(а):...Сейчас перечитаю еще раз пять и стану тоже разбираться)
Только перечитывая пост Евгения Евстафьевича, с осторожностью относитесь к использованному термину "завышенный" и утверждению, что ЧОД - это всегда посленалоговый денежный поток. Вероятно Евгений Евстафьевич в большей степени специализируется на оценке бизнеса, для которого характерно использование посленалоговых потоков, но при оценке объектов недвижимости традиционно используется доналоговый ЧОД (по крайней мере поток до уплаты налогов на доходы, по НДС существуют абсолютно разные мнения не урегулированные действующим законодательством). Аргументируется это тем, что РС вроде как должна быть для любого субъекта рынка одинаковой, а вариантов налогообложения много, соответственно при учете разных вариантов налогообложения ден. поток после уплаты налогов приведет к разным итоговым результатам, что противоречит традиционному предположению о одной невариативной РС для одного объекта. Последнее время от этого отходят придумывая интервалы стоимости, но реального практического применения это почти не находит
|
Марийка сообщал(а):Нет, мне не принципиально. Просто кажется не логичным расчет: РС без НДС * Кк = ЧОД с НДС.
Если здесь никто не ответит, придется спрашивать у Лейфера. Просто думала, что в Кк не может быть зашит НДС...
Предположим есть сведения о цене ЗУ 1 000 р. НДС не облагается и аренде этого же ЗУ 100 р. в год в т.ч. НДС. Пусть ЧОД = ПВД, тогда СК "с НДС" = 100 / 1000 = 10%, а СК "без НДС" = 100 / (1 + 20%) / 1000 = 8,33%. Т.е. при оценке ЗУ исходная информация влияет на то, какую ставку нужно использовать (аренда с НДС или без, соответственно ставка 10% или 8%), но не меняет результат (все равно 1000), так и при обратном расчете (рекапитализации) нужно понимать как получена ставка, но вот какая она в справочнике этот вопрос в имеющемся у меня экземпляре не поясняется
|
Марийка сообщал(а):А у Лейфера что, в коэф.капитализации НДС сидит? (извини те, если это глупый вопрос)
НДС может "сидеть", например если мы берем ставку аренды с рынка, высчитываем ЧОД, но не очищаем от НДС, и делим на РС, то получаем ставку капитализации "с НДС". Соответственно, очистив предварительно поток от НДС в итоге получим другую ставку. По единым объектам недвижимости (ЗУ + ОКС) в справочниках по ставке капитализации достаточно разжевано, а вот по ЗУ... Действительно лучше уточнить у создателя справочника
|
|