Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Слуцкий Александр Анатольевич
Информация
Имя: Слуцкий Александр Анатольевич
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Москва
Статистика
Зарегистрирован: Wednesday, February 13, 2008
Предыдущий визит: Monday, July 13, 2009 8:44:35 PM
Количество сообщений: 213
[0.12% от всех сообщений / 0.05 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: И опять прибыль предпринимателя...
От: Monday, July 13, 2009 4:55:18 PM
Как то надо понять, что в соответствии с классикой экономической науки предпринимательская прибыль это совсем не доходы минус расходы, а
либо превышение реально полученных доходов над доходами, запланированными к получению (экс паст минус экс антэ)
либо превышение прибыли (доходы минус расходы) конкретного предпринимателя над средней, типичной (арбитраж), т.е. если все зарабатывают 15, а кто то 50, то ПП = 50 - 15 = 35%.
Есть ещё ПП по Кирценеру (певцу свободного предпринимательства): ПП - это исключительно торговая прибыль, она не связана с собственником актива, она принадлежит тому, кто перепродаёт.
Теперь вот и смотрим. Есть два процесса 1) строительство дома с нормальной прибылью 5(УПВС) или 15(КОинвест)%. Остальное ПП и 2)арбитраж (слово спекуляция не употребляю). Никто не мешает продать с ПП 5% за три месяца, но надо реализовать ещё один проект по арбитражу со своими рисками и расходами. Собственно в процессе строительства рисков минимум, а вот в арбитраже квартирами ... Было мало, пока арбитражный пузырь дули, а оказалось? Говорят откаты и т.д., но это не затраты и риски стройки как таковой, это риски арбитража.
Если мы говорим, что ПП выше нуля это нормально, то ИМХО - это как раз "рефлексивити" Сороса. Это не будет вечно. Все пузыри так или иначе лопаются с обвалом цен, либо сдуваются по тихому, как сейчас в Москве.
Никакого социализма в этом нет. В США сейчас пытаются расследовать случаи арбитража на жилье. Разбираются, почему там, где спрос выше всего строят меньше всего, а ПП выше всего. В Евросоюзе рассматривают необходимость контроля отношения "цена/рента" и меры гос. реагирования на его рост.
Насчёт того, что в станках ПП не считают. Так её там и нет - в том смысле, как она была на недвижимости: есть отпускная цена завода и комиссия посредника, размер котрой проверяется на адекватность. Пишет кто-нибудь, что комиссия посредника при продаже станка составила 400%, поэтому он имеет стоимость 500% от цены завода, если у всех посредников комиссия 5%?
Тема: И опять прибыль предпринимателя...
От: Sunday, July 12, 2009 10:07:07 PM
Не сочтите за дерзость, но эффективность рынка и в самом деле никто не отменял. Потому, что это ГИПОТЕЗА. Гипотезу отменить нельзя. Её можно только подтвердить или наоборот.
Кризис её опроверг. ИМХО. Всё таки арбитраж правит тем, что именуется рынком.
"Рефлексивити" ИМХО более уместная ГИПОТЕЗА. Причём более фундаментальная.
Ещё более интересно, что даже слабую форму эффективности рынка жилой недвижимости не смогли обнаружить даже в США и на их вторичном рынке, а также в Испании и Швеции (это на основании тех источников, что нам удалось найти), хотя пытались. Искать эффективность вторичного рынка жилой недвижимости в России конечно можно, но ...
Эффективнось первичного рынка жилой недвижимости невозможна по определению - регулирование высокое. Её и за рубежом никто не ищет.
Эффективность рынка иной (нежилой) недвижимости - аналогично.
Ещё один момент.
Удалось найти одну давнюю статью Смита, в которой он кратко описывает реформу оценки, которую предлагал Ратклиф: отказаться от рассмотрения объекта на основании трёх подходов и использовать вместо них два: подход продавца и подход покупателя.
А если не отказываться от трёх подходов, а внутри каждого искать подход продавца и подход покупателя? Шесть стоимостей для анализа.
Это не просто. Надо принять, что КАЖДЫЙ из трёх подходов способен смоделировать подход продавца и подход покупателя.
1. ЗП: продавец с ПП=ПП, котрая сейчас ПП - СПРЭД1.
2. ДП: разработано в 2003 году Михайлецом (начало вывода формулы ДП - доходность продавца и доходность покупателя) - СПРЭД 2.
3. СП: вообще очевидно, но надо знать цены спроса - СПРЭД3.
М.б. это "промоет окна" или "протрёт", хотя бы аналитически?
В завершение про аксиому оценки. Вот "у них там" ГИПОТЕЗЫ, а у нас АКСИОМА и всё.
ИМХО должна она выполняться, но в СПРЭДАХ, если они пересекаются.
А вот про "основное уравнение оценки": ЗП = СП = ДП, в котором, как утверждается ДВА уравнения, а я вижу ТРИ, я промолчу. Но зачем Кейнса с Фишером выкинули ДП = ЗП?
Собственно, это тезисы будущей статьи на осень.
С уважением.

Простите Простите
Тема: Жилая недвижимость
От: Sunday, July 12, 2009 8:13:53 PM
"Каждый думает о завтрашнем дне. Но у каждого оно своё".
А если без шуток, то в Москве ИМХО дна не будет. Цены в рублях будут стоять. Хотя какие там цены - индексы (они вещь рукотворная). Примерно, ещё год - полтора.
Но это если у соответственных людей резервов хватит. Материальных и иных. Пока ИМХО хватает с избытком.
Тема: Оценка квартир затратным подходом !!!
От: Saturday, July 04, 2009 7:33:33 PM
Правильный залоговик.
Оценивайте ЗП квартиру. И пишите ПП такой, какая получается. В чём проблема? ПП явно показать, задокументировать в огромном количестве документов доказательственного значения?
Тема: рыночная стоимость для аукциона
От: Saturday, July 04, 2009 5:22:52 PM
Начальная (и конечная) цены аукционов врядли имеют хотя бы приблизительное отношение к РС.
М.б. вот эта ссылка поможет
http://www.business.ualberta.ca/schoolofretailing/research/wps%20documents/Minimum%20Prices.pdf
Тема: Поправка на размер пакета. Новое.
От: Saturday, July 04, 2009 12:23:25 PM
ММ. Правильным делом занимаетесь. Если выложите где то инструкцию по проникновению в ССРН, окажете большое содействие. С уважением.
Тема: Оценка рыночной стоимости проблемного банка
От: Saturday, June 27, 2009 10:48:27 PM
Ю.В. Извините, редко сюда захожу, но последний вопрос Ваш мне лично очень близок.
Ответа, к сожалению, готового у меня нет.
Про могут купить с дисконтом ... На Банкире был обзор Секвойи про цены. Если нужно, найду ссылку, где то есть. Там цены плохие в обычных банках, не проблемных.
ИМХО про СД правильно искать ответ в единственно правильном направлении: СД = СК + dV/V
Какая СК? =0, потому, что нет потока. Какое dV/V? Аналогично. Теряется логика (у меня

Трудная задача ).
Прошу в ответ тоже что-нибудь сказать.
С уважением.
Тема: Оценка рыночной стоимости проблемного банка
От: Sunday, May 31, 2009 10:21:52 PM
Классика.
Максимум - это то почём можно продать = 0.
Без DCF (ИМХО) - профанация. А иначе и не сделать. Качество кредитов оценивает регулятор. За него оценивать не стоит. Регулятор проверяет - всё в порядке. Банк через неделю = 0. Иное будет требовать обоснования на уровне каждого кредита (!!!).
Юрий К. ИМХО полностью уместны Ваши соображения про наджный эквивалент. С СД только ????.
С уважением.
Тема: Опять необоснованные корректировки в сравнительном подходе....
От: Thursday, April 30, 2009 12:59:11 AM
NB.
Лучшим учебником для всех будет налог, расчитанный с помощью МРМ (ЭВМ), построенных на основании "распузыренных":
- цен предложения, по которым НИКТО не покупает
- цен ЗУ (аналогично)
- красивейших МАР изображений, которые построены на их основе.
...
Опасный момент
Тема: Принцип НЭИ и практическая оценка, статья Фоменко А.Н.
От: Sunday, April 12, 2009 8:34:52 PM
АНФ.
Если принять ставку дисконтирования при анализе НЭИ адекватной (например, на этапе смены разрешённого использования = 2,0),то м.б. окажется, что дисконтированная к настоящему моменту цена (стоимость) этому НЭИ 3 коппейки.
М.б. вы с этой стороны проанализируете?
С уважением.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании