Медведев С сообщал(а):Алексей V сообщал(а):Про Сбербанк информация абсолютно верна. Недавно столкнулся. У них пока идет пилотный проект. Оценивают сами залоговики. Как - это уже отдельная песня, но думаю не утруждаются сильно,
... Во-первых, это частные случаи. Т.е. так не везде. И делать однозначные выводы я бы не стал. Алексей V сообщал(а):...
Какой уж там ФАС, независимость и т.п.! Вступлюсь за Сбер. Просто он большой - вот и на виду. Просто туда у всех (или многих) время от времени проходят оценки - вот и острота восприятия. А в какой-нибудь, например Газпромбанк, не проходят - и его никто не ругает.    А, например мне, Газпромбанк сказал - всё, работаем! А заёмщику потом сказал - да там лимит страховой ответственности не дотягивает до наших требований, мы не можем утвердить. Т.е. просто кинул. Тупо и незатейливо. А я, как правильный, не схватился быстрей аванс получать, а настоятельно посоветовал клиенту сначала четко договориться с кредитором - чего и как он возьмет. И банку акцентировал информацию про себя и про залог - что хорошо, что не очень. Уроды? Нет наверное. Просто не вполне компетентные, ответственные и обязательные люди. Обижаться на Банк? Не стоит... Залог был паршивый.
Нет ничего более постоянного, чем временное. Пилот в данном случае означает практическую реализацию давно запланированного с распространением на всю систему(говорю со знанием оной). Про ГПБ: опыт был, по крупняку лучше не перебегать дорогу федералам. Один единственный в регионе отстоял оценку по крупняку после многочасового общения с залоговиками по каждой отдельной детали. Получается, что с ГПБ работать можем, а клиенты СБ "отвалились" по независящим от нас причинам. Обидно, но обижаться на исполнителей указивок на местах смысла нет.
|
Я считаю, что каждый должен заниматься своим делом.[/quote]
Правильно считаете, вот и занимайтесь, не стремясь плевать в колодец.[/quote]
Я и занимаюсь, Вячеслав. Про "колодец" - неудачно. Здесь другие пословицы и поговорки были бы уместнее.
С Шогиным В.А. согласен. На сколько я знаю, ему в последнее время, несмотря на огромный опыт, пришлось столкнуться с этой проблемой "во всей красе".
|
Белов сообщал(а):Алексей В сообщал(а):Про Сбербанк информация абсолютно верна. Недавно столкнулся. У них пока идет пилотный проект. Оценивают сами залоговики. Как - это уже отдельная песня, но думаю не утруждаются сильно, берут инфу из старых отчетов оценщиков+ индексный. С клиента БЕРУТ КОМИССИЮ за определение залоговой стоимости. Попытались из принципа поторговаться и посоперничать за клиента, но ребятам из СБ дано указание "падать хоть в ноль". Так что, уважаемые коллеги, аккредитации и т.п. "идут лесом". Сбасибо родному СБ за "поддержку" малого и среднего бизнеса в лице оценщиков. Очередная доля рынка ушла в "систему". На очереди страхование (если кто не в курсе). Какой уж там ФАС, независимость и т.п.! Насчет низкой квалификации залоговиков - вы отстали от жизни, Банк давно уже сделал правильные выводы. По поводу индексации отчетов оценщиков - лучше оставите свои соображения и вранье при себе. По поводу демпинга - Банк зарабатывает на выдачи кредитов, а не на оценке, со всеми вытекающими. И было бы странно со стороны Банка мириться с ситуацией, когда достаточно большая часть оценщиков, выполняя плохие отчеты и "отчеты с особым цинизмом" тормозит кредитный процесс. И еще, не стоит кричать - милиция, ФАС и т.д., делайте правильные выводы, и прежде всего, качественные отчеты и у Вас все будет хорошо. 
Поверьте мне про низкую квалификацию никто и не говорит. Специалистов знаю сам. У них, конечно, уровень не потолок, но есть. Но оценить огромный объем имущества по предприятиям региона иными методами, кроме указанных они просто не смогут, иначе штат должен быть не 2-3 человека, а существенно больше. И "соображений и вранья" вы погорячились, так как сомневаться в чем-либо в данном случае мне не приходится. По поводу качественных отчетов насмешили. Какие отчеты, если их уже не для кого их будет делать? Я считаю, что каждый должен заниматься своим делом.
|
Из личного опыта могу сказать, что интересы заказчика-заемщика банки и их залоговиков вонуют в последнюю очередь (только забота о собственной безопасности или выгоде). Типовой условный пример: зем. уч. со зданием рыночной стоимостью 10 млн. при получении кредита в 1 млн. может быть спокойно оценен в 2 млн. и продисконтирован до 1 млн. Как? Все просто: здание оценивается 1,99 млн. (по нижней грани с учетом всех возможных и невозможных скидок и поправок), а стоимость ЗУ берется равной условной стоимости, например, 10 тыс. руб. Таким образом, выдав кредит в 1 млн., банк в "случае чего" сможет претендовать на имущество стоимостью 10 млн. руб. А реализация залогов проблемников - это уже отдельный бизнес. Аналогичное встречалось и при оценке оборудования и пр. В условиях напряженки с финансированием предприятиям зачастую выбирать не приходится. В банке залоговик - часть системы. Он зависит от начальства (сделает как скомандуют), от регламентов ("так в наших документах написано"), подвержен аналогичному (с оценщиком)влиянию со стороны заказчика (исключение - случаи его нахождения вне досягаемости, что почти нереально).
Оценка аккредитованными оценщиками и залоговиками (если посмотреть со стороны) давно превратилась в инструмент перераспределения собственности и денежных потоков.
По поводу аккредитованных оценщиков сам проводил как-то интересный эксперимент. Дал задание на оценку по одному объекту недвижки для одного крупного банка местным неаккредитованным оценщикам, отчеты которых принимались банком с проверкой, аккредитованным при банковской структуре (местный и федеральный уровень). Расценки: местные 150 т.р, местные аккредитованные 250-300 т.р., федералы 500-1000 т.р. Думаю, что трудозатраты реально отличались бы несущественно (регион рядом с Москвой). Причина различий скорее в аппетитах и сами догадываетесь в чем.
|
|
Про Сбербанк информация абсолютно верна. Недавно столкнулся. У них пока идет пилотный проект. Оценивают сами залоговики. Как - это уже отдельная песня, но думаю не утруждаются сильно, берут инфу из старых отчетов оценщиков+ индексный. С клиента БЕРУТ КОМИССИЮ за определение залоговой стоимости. Попытались из принципа поторговаться и посоперничать за клиента, но ребятам из СБ дано указание "падать хоть в ноль". Так что, уважаемые коллеги, аккредитации и т.п. "идут лесом". Сбасибо родному СБ за "поддержку" малого и среднего бизнеса в лице оценщиков. Очередная доля рынка ушла в "систему". На очереди страхование (если кто не в курсе). Какой уж там ФАС, независимость и т.п.!
|
|
То, что требует банк явно не является рыночной и даже ликвидационной стоимостью. Наличие обременения теоретически влияет на стоимость, но практически при расчете РС его быть не должно. В подобном случае (для купли-продажи заложенного имущества) я обычно не учитываю наличие обременения на момент использования результатов оценки(делал оговорки) и расчитывал рыночную и (иногда)ликвидационную стоимость. Желание банка максимально "прижать" клиента понятно, но если посмотреть позиции заемщика и закона, то РС должна быть РС, а не каким-то банковским изобретением. Себя тоже не мешает обезопасить.
|
|
Уступка прав и обязательств по договору лизинга явно не запрещена законодательно и применяется на практике (личный опыт). На практике уступка прав Лизингополучателем 1 Лизингополучателю 2 возможна только с согласия Лизингодателя (ЛД). Уступка прав и обязательств Лизингодателем 1 Лизингодателю 2 теоретически возможна (с уведомлением Лизингополучателя), но есть практические нестыковки: не происходит купли-продажи (противоречие ФЗ "О лизинге") могут возникнуть проблемы при перерегистрации. Поэтому при замене Лизингодателя обычно идут через расторжение старой сделки с перепродажей предмета лизинга новому лизингодателю. Адекватно оценить стоимость сделки как актива для ЛП сложно (если только не через сопоставление с другими вариантами – кредит, покупка, аренда). Пока лизингополучатель (ЛП) не выплатил лиз. платежи и выкупную стоимость он юридически является арендатором (лиз. платежи - платежи за пользование имуществом). Только исполнив все обязательства (или же досрочно, если это предусмотрено ДЛ) ЛП может стать собственником имущества, иначе (если перестает платить и не выкупает) - обязан вернуть. Возможна некоторая аналогия с определением стоимости права аренды + учет выкупа б/у имущества по выкупной стоимости (не по рыночной стоимости б/у имущества). В текущих экономических условиях ЛД в большей степени ориентируются на рыночную стоимость б/у имущества и сопоставляют возможный доход от продажи за минусом понесенных затрат с доходом к получению по сделке (маржой, вознаграждением). ЛП обычно стремится компенсировать уплаченные лиз. платежи, но это не всегда обосновано и осуществимо, так как он пользовался техникой, техника амортизировалась с коэффициентом ускорения до 3 (амортизация обычно является основой лизинговых или арендных платежей), кроме того, могла меняться «стоимость денег», условия аналогичных сделок с новым и б/у имуществом. В моей практике встречались разные ситуации и разные подходы к определению стоимости переуступки. К сожалению, в большинстве случаев проигрывает ЛП, так как он заинтересован в избавлении от обязательств. Немногие лиз. компании идут навстречу клиентам. При появлении нового потенциального клиента переуступка может быть почти бесплатной (ЛД заставит ЛП передать имущество под угрозой санкций). Готов подключиться к исследованию темы, если ее автора темы это заинтересует.
|
Указанные мной объект (помещения в зданиях) не просто эксплуатировались, но и переходили на законных основаниях от одного собственника к другому (купля-продажа, раздел собственности). Имеются довольно нормальный пакет документов: договоры, свидетельства, выписки из технических паспорта, заключение проектного института о возможности раздела имущества. Т.е. местные органы власти и упр. имуществом статус объекта при экспертизе гос. регистрации не напряг (сомниваюсь, что его использование не заметили).
Думаю, что здесь возможны 2 примерно равноценных варианта:
1. расчет по 3 подходам и последующая корректировка результата на завершение.
2. расчет по 3 подходам с применением корректировки по каждому из них (функ. износ в ЗП, затраты в ДП, корретировка с СП), а затем выход на итоговый результат.
|
Прошу прощения, что не дописал предыдущий пост. Хотелось бы завершить мысль.
Вместо залатывания дыр законодатели последнее время пытаются внести что-то кардинально новое без учета мнений экспертов, работающих в соотвествующих областях и без проверки "стыкуемости" законов между сабой и их адекватности. В результате люди добросовестные получают кучу дополнительных проблем, а люди недобросовестные или авантюристы - кучу дополнительных возможностей.
|
Кстати, для предприимчивых людей, желающих заработать на компаниях или экспертах, которые с ними работают, в последнее время в законодательстве появляется все больше и больше лазеек.
Всякого рода авантюристы и желающие заработать, а также специалисты по корпоративным войнам уже начинают пользоваться нестыковками, "нововведениями" и "темными пятнами" в законодательстве.
Так сравнительно недавно стал свидетелем того как одна оффшорная контора, предварительно погоняв мизерный (менее 1%) пакет акций одной корпорации на бирже, предъявила иск по поводу занижения стоимости выкупа акций у миноритария (стоимость акций по бирживым сделкам существенно завышалась по сравнению со стоимостью, определенной оценщиком и принятой советом директоров в качестве стоимости выкупа).
В качестве ответчика оффшорная контора указала в первую очередь не саму корпорацию и совет директоров корпорации, который определил стоимость выкупа (по этому поводу в нынешней редакции закона об АО тоже много интересного написано), а оценочную фирму (видимо пытались сориентироваться на новое в законодательстве об АО и ОД одновременно и заранее). При этом основная цель не отмена решения СД, а взыскание с оценщика или корпорации "убытков".
Фактическая цель очевидна - срубить денег с оценщика или с корпорации (с кого получится) при минимуме затрат (акции корпорации высокой ликвидностью никогда не отличались, ее финансовые показатели весьма нестабильны, кроме холдинга, в который ныне входит корпорация, ими никто не интересовался долгие годы и их можно было прикупить в мелких акционеров по довольно низкой цене).
Вместо залатывания дыр законо
|
|