Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Анализатор
Информация
Имя: Анализатор
Ранг: Кандидат
Статистика
Зарегистрирован: Tuesday, April 29, 2008
Предыдущий визит: Thursday, January 31, 2019 7:44:54 AM
Количество сообщений: 32
[0.02% от всех сообщений / 0.01 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: Количество аналогов в сравнительном /доходном подходе
От: Monday, May 21, 2018 7:09:47 AM
Помню в свое время были актуальны всякие ТЗ, вот выдержки:
1). Техническое задание на определение рыночно обоснованной величины арендной платы за земельный участок, находящийся в собственности РФ (в рамках сравнительного подхода):
- "количество сходных объектов при определении рыночной величины арендной платы за объект аренды в рамках прямого сравнительного подхода должно быть не менее пяти."
2). Техническое задание на проведение оценки рыночно обоснованной арендной платы за встроенные помещения, являющиеся собственностью РФ и расположенные на территории поселений (критерии необходимости и достаточности для отказа от выполнения прочих подходов- зп и дп):
- "количество сопоставимых объектов – не менее 4 при использовании данных хотя бы об одной сделке с объектом-аналогом, и не менее 6 при использовании только цен предложения (спроса)";
3). Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории г. Москва (в рамках сравнительного подхода):
- "количество сходных объектов при проведении оценки объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода к оценке должно быть не менее пяти".

Мое мнение не менее 4 аналогов, при спорных случаях 5-10. При этом обязательный предварительный отсев иррациональных значений.
Тема: Переоценка встроенного помещения
От: Thursday, February 04, 2016 5:34:13 AM
Доброго всем дня! Поступила заявка на переоценку встроенного нежилого помещения в административном здании. Раньше всегда считал, что стоимость для целей переоценки производится только затратным подходом без НДС, без ПП и без земли. А сейчас перечитал еще раз ПБУ 6/01 и ст.40 НК РФ, посмотрел форумы на это сайте и стал сомневаться.
Подскажите, как же все-таки правильно произвести переоценку, только затратником? И есть ли разница, как данный объект попал на баланс (в результате постройки или в результате покупки на рынке)?
Заранее всем спасибо!
Тема: НСОД
От: Wednesday, January 21, 2015 10:28:32 AM
Добрый день! Возникла необходимость в посещении сайта Национального Совета по Оценочной Деятельности ncva.ru, при заходе: "сервер не найден".

Открыл 135-ФЗ, в старой редакции было:
Ст.18:
"Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также - Национальный совет) в части разработки федеральных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями."

В новой действующей редакции:
Ст.18:
"Регулирование оценочной деятельности осуществляется советом по оценочной деятельности при уполномоченном федеральном органе, осуществляющем функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (далее - совет по оценочной деятельности), а также национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков в части разработки федеральных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности."

Возникло ощущение, что я чего-то пропустил.
На сегодня "Национальный Совет по Оценочной Деятельности" действует?
или возникнет/ло: "национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков" ?
Тема: функциональный износ на изменение сейсмики
От: Friday, August 22, 2014 8:50:21 AM
mir сообщал(а):
Если ошибаюсь, поправьте: я всегда считал, что если проект утвержден, прошел экспертизу, согласования со всеми необходимыми инстанциями, то последующие изменения нормативных документов не требуется учитывать. И это логично, иногда ведь технически невозможно в почти готовом здании учесть изменившиеся требования СНиП.
По крайней мере был свидетелем тяжбы застройщика с госпожнадзором, согласование которого на проекте было, а вот готовый дом уже не соответствовал действовавшим на момент сдачи дома НПБ. Соответственно, ГПН не выдавали заключение по зданию. Насколько помню, суд встал на сторону застройщика...

Все правильно, это действует для уже возведенных зданий, либо которые строятся, хотя некоторые оценщики умудряются применять функциональный износ и в этом случае.
А вот, если оценивается объект незавершенного строительства, и на дату, когда принято решение о достройки объекта, произошли изменения нормы строительства (сейсмика, теплотехника и др.), а рабочий проект не удовлетворяет требованиям действующих норм, тогда возникнет необходимость в создании нового "правильного" проекта и соответственно внести изменения в конструктивы здания (усиление и др.), т.е. другими словами потратить дополнительные средства на изменения конструкций незавершенки из-за изменения законодательства. Так сказать классический функциональный износ.

Это к примеру характерно для Ставрополя, а также к целому ряду других регионов: ЮФО, Дальнего Востока и пр.
Если обратить внимание, то карты сейсмичности по регионам России обновляются постоянно в сторону увеличение бальности.
Тема: функциональный износ на изменение сейсмики
От: Thursday, August 21, 2014 10:14:35 PM
Добрый день! Во многих районах России в последнее время постоянно меняется карта сейсмичности в сторону увеличения. Для объектов, которые уже построены, судя по анализу рынка, это мало сказывается на стоимость.
Но если объектом является незавершенное строительство, то, чтобы достроить объект, нужно привести в соответствие с нынешними нормами. Тогда при повышении сейсмики на 1-2 балла за период с момента начала строительства до момента достройки явно появляется функциональный износ.

Подскажите, может у кого-нибудь есть какие-то мысли, ссылки, источники, для обоснования функционального износа.

К примеру из соседней ветки: http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&m=42402#42402 говорится: "Увеличение затрат на возведение следующее: при «переходе» с 6 баллов на 7 – 4%, с 7 на 8 – 8% и с 8 на 9 – 16%. И это очень скромные оценки, строители же озвучивают цифры в 15-20% на каждый балл."

Думаю данная проблема актуальна для многих регионов.
Тема: Оценка "контрактных" и б/у деталей на автомобиль. Как считать правильно ?
От: Saturday, February 15, 2014 10:29:52 PM
Андрей14 сообщал(а):
В прошлом году проводил оценку автомобиля. Был сломан задний бампер. Поставил на замену. При осмотре было видно что бампер приобретен на авторазборе - стояли соответствующие метки. Владелец авто подтвердил что бампер купил за 10 т.р два года назад на авторынке. При расчете в калькуляции я поставил цену бампера 10 тр и вычел износ за 2 года. Сделал соответствующую запись в примечаниях - о бампере как б/у. Добавил окраску, замену, материалы, в итоге вышло около 13 т.р
Недавно пришла повестка в суд. Оказывается "перекупы" купили у него дело, и подали в суд на страховую. В расчетах разумеется никакого упоминания о бампере как б/у нету. Оценили как новый. По каталогам он стоит 50 тр. С учетом износа и покрасочных работ вышло около 30 т.р.

Что-то логики расчета совсем не пойму?
Откуда известно, что бампер стоил 10 т.р., со слов водителя? Да даже если и так, и это подтверждается квитанцией, а как же рынок: три источника информации, средняя цена на контрактные детали, мало ли, за сколько и где, мог водитель купить з.ч., а может он ее на бутылку водки поменял. Во вторых износ на б/у детали, это двойной учет износа (вы купите на рынке деталь 2 раза б/у Голова идет кругом , они же не по пробегу продаются, как в Японии и не по дате изготовления). Просто изначально Вы неправильно размышляете, так сказать не с той позиции, Вы думаете, что владелец поставил деталь б/у, ездил 2 года, поэтому стоимость детали равна: стоимость б/у за минусом эксплуатируемого износа. А Вы купите по этой цене на рынке деталь? Поэтому нужно исходить из позиции текущего рынка. Здесь два варианта, либо брать рынок б/у, либо новая деталь с учетом износа.
Тут говорят, что новая деталь с учетом износа может стоить копейки? Вот для этих целей и подойдет рынок б/у деталей, почитайте ГК про ущерб - ..."вещь" в натуре либо в денежном эквиваленте, но не виртуальном (новая с износом), а не ниже, чем контрактная. В общем получается интервал: между б/у и новой с износом (а не наоборот).
С другой стороны, может я не хочу ставить контракт, ну может я суеверный и не ношу вещи б/у, ну или вариант того, что б/у может иметь скрытые дефекты, ведь гарантии на б/у детали никакой нет. Поэтому приоритетом выбора, по моему мнению, остается вариант - новая деталь с износом, но не ниже стоимости б/у.
В общем, Вы явно занизили стоимость ущерба.
Была бы моя воля Улыбка , я бы еще УТС всегда применял (и на "новые" до 5 лет и на старые), т.к. на рынке это реально снижает стоимость автомобиля.

P.S. Далее по тексту дискуссии, про неоригинал -это отдельная история, вы придите в магазин и попросите у продавца предоставить Вам документ о соответствии неоригинала, согласованный с заводом изготовителем авто.
Тема: Справочник УПС замещения ТЭС
От: Wednesday, August 08, 2012 12:04:33 AM
вышлите пожалуйста мне: apprize@mail.ru
Тема: Оценка частичных прав на недвижимость
От: Tuesday, November 30, 2010 10:01:00 AM
Здравствуйте, уважаемые коллеги!

Возник вопрос в оценке частичных прав на недвижимость, в частности сооружение в виде автодороги. Объясню более подробно: имеется автодорога, необходимо произвести оценку рыночной стоимости данного сооружение с обременением в виде сервитута. Всего допустим двое участников-пользователей дороги, один пользователь - согласно сервитута, другой собственник.
Собственник хочет продать свой участок третьим лицам, соответственно часть земельного участка с улучшениями в виде дороги имеет обременения сервитутом.

Как оценить рыночную стоимость земельного участка с обременением сервитутом?

С земельным участком более менее понятно: методом капитализации рентной платы учесть дополнительные риски связанные с обременением права собственности.
А вот что делать с автодорогой? Как учесть эти обременения?
Помогите советом!
Тема: Ценообразование на рынке оцен услуг
От: Tuesday, January 19, 2010 5:29:55 AM
И еще. Я тут недавно столкнулся с оценкой гидротехнических сооружений порта, так вот решил обратиться в одну фирму для консультации, которая осуществляет оценку технического состояния гидротехники и потом составляет паспорт на сооружение. Ну думаю привлечу их в качестве специалистов в целях оценки физического состояния сооружений.
Дальше самое интересное. Когда речь зашла о стоимости их работ, они достали маленькую брошюрку с расценками 1993 года, кстати цены там были смешные, но после приведения цен с помощью коэффициентов на текущую дату стоимость их работ составила около 900000 рублей за 1 сооружение.
Вот это стоимость паспорта, я конечно понимаю, что это целый маленький проект с водолазными работами и все такое. На просьбу произвести поверхностное обследование и своим профессиональным взглядом оценить техническое состояние они согласились по цене около 150000 рублей и это за 1 листик составленный экспертом.
При том, что стоимость оценки была около 60000 рублей (причем долго торговались о стоимости с обоснованием теми же мин. тарифами).
Где логика? Надо уважать себя и свой труд.
Конечно я не говорю о стоимости з.у. за 90000 рублей, но просматривая сайты с конкурсами арестованного имущества обидно видеть, что стоимость максимальной цены контракта того же земельного участка, согласно их приложению состовляет 500 рублей, а стоимость оценки недвижимости более 10000 кв.м. - 15000 рублей. При том, что в моем городе даже нет по площади такого коммерческого здания.
Становится грустно. Оценщик - элитная профессия! ???????????????????
Тема: Ценообразование на рынке оцен услуг
От: Tuesday, January 19, 2010 5:14:53 AM
Марина сообщал(а):
И всё-таки, если внимательно рассматривать минимальные расценки, которые предлагает НСОД, то у меня вызывает недоумение расценки на оценку ЗУ. Например, оценка участка площадью до 20соток должна стоить в Краснодарсом крае 81 948руб.! Откуда такие цифры? Скажите на милость, в состояние ли физические лица, да и субъекты малого и среднего предпринимательства оплатить такую сумму? Такие расценки не имеют ничего общего с реальнойстью, особенно сегодня в условиях кризиса! Сразу и не сообразишь


Уважаемая Марина, откуда вы взяли такие цифры?
Во-первых, в минимальных тарифах отсутствуют цены, а имеются только мин. затраты в человеко-часах.
Во-вторых, ваши расчеты выходят на уровне оценки бизнеса.
Объясните если я не прав.

 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005