| VONAP |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Wednesday, March 27, 2019 12:40:49 AM |
|
|
ФИО |
Панов
Андрей
|
|
Пол |
Мужской
|
| E-mail |
mt-panov@mobti.ru
|
| Страна |
Россия |
| Область, край, республика |
Московская область |
|
Город |
Москва
|
| В какой СРО оценщиков состоит |
Не состою |
| Специализация |
|
|
|
|
|
Родные и близкие Василия Григорьевича! Примите мои соболезнования. Недавно вышел из больницы ( полгода без инф ). Зашел на форум, и вот. Горько, не справедливо. Пусть земля будет пухом, будем помнить.
|
Геннадий сообщал(а):
При расчете использовать аналоги 3 и 5.
Вопрос не какие брать аналоги, а расшифровать формулировку из теста: ".....Сколько выручит продавец в январе 2018 года (с учетом оплаты услуг брокеру) при условии, что аналоги подготовлены к продаже  " - т.е. понять аналоги уже демонтированы, или их еще предстоит демонтировать?
|
Задача из теста по оборудованию:
«Объект приобретен новым в 2007 году за 200 000 руб. Устройство фундамента и монтаж оборудования составили 30% от цены оборудования. Рост цен на СМР к дате оценки составил 1,2. Затраты на демонтаж 50% от затрат на устройство фундамента и монтаж. Оплата услуг брокера (организатора торгов) 5%. Сколько выручит продавец в январе 2018 года (с учетом оплаты услуг брокеру) при условии, что аналоги подготовлены к продаже?»
Даны аналоги
АНАЛОГ 1 АНАЛОГ 2 АНАЛОГ 3 АНАЛОГ 4 АНАЛОГ 5
Год выпуска 2006 2007 2007 2007 2007
Цена с НДС, тыс. руб. 90 105 100 105 95
Сделка янв. 2018 дек. 2017 янв. 2018 янв. 2017 янв. 2018
Вопрос:
В условии прописано –….. «что аналоги подготовлены к продаже». Это означает, что они уже демонтированы и следовательно не нужно вычитать затраты на демонтаж или нет? Ведь от этого зависит и правильный ответ.
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Спасибо! Дедову респект и уважиха!  "Это интересный вопрос в квалификационном экзамене, поскольку надо рассмотреть третью очередь до 70%, да 20%" - может это для другого квалификационного экзамена", здесь же дай бог с ликвидационной разобраться (сроки экспозиции, затраты на поддержание предмета залога и т.д.) 
|
Евгений Ефстафьевич! Спасибо за помощь. Для меня все встало на свои места, когда я вместо "Эффективного возраста" стал подставлять - "на сколько лет выглядит", т.е. банальное" от рождения 50 лет, а выглядит на 70 лет - "эффективный 70 лет - "имел нехорошие привычки, не велись регламентные работы и т.п., или от рождения 50 лет, а выглядит на 30 лет-"эффективный 30 лет" - "спорт, зарядка, регламентные работы".
У меня к Вам еще вопрос, какую логику закладывали законодатели в следующие положения в ФСО-9, ФСО-10, ФСО-12, ФСО-13 - " Задание на оценку должно содержать дополнительную..... " и " Задание на оценку может содержать дополнительную .....". Может быть понимая эту логику будет легче на квалэкзамене.
Ну и "крайнее" метод ДДП, дисконтирование на середину периода, терминальную стоимость нужно дисконтировать по фактору на конец последнего прогнозного периода или на середину последнего прогнозного периода. По логике вроде бы продажа происходит в конце прогнозного периода, а не в середине. На семинарах в СМАО рекомендуют на середину последнего прогнозного периода. Спасибо
|
Геннадий сообщал(а):VONAP сообщал(а):Не могу себе представить эксплуатацию недвижимости в три смены, нет конечно могу, например при сдаче в аренду трем арендаторам одновременно одну и туже площадь, но это по моему разумению относится не эффективному возрасту недвижимости, а к чему-то другому А что, у Вас нет магазинов работающих круглосуточно? Нет заводов, где технология не предусматривает даже часа простоя? Не производств создающих повышенные вибрационные нагрузки? Слабовато плаваете.
Магазин работает 24 часа в сутки -срок его физической жизни 24 часа в сутки или меньше. Эффективный возраст в этом случае больше или меньше.
На заводе создаются повышенные вибрационные нагрузки - эффективный возраст будет больше физического срока жизни, за счет чего, за счет повышения вибраций? Все тонууууу
|
Eugene сообщал(а):VONAP сообщал(а):...как эффективный возраст (50 лет) может быть больше срока физической жизни (10 лет)... Если объект забывать вовремя ремонтировать, если его эксплуатировать не в одну смену, а в три, если с объектом происходили аварийные ситуации, как будут соотносится его фактический и эффективный возраст? VONAP сообщал(а):...зачем вся эта канитель если в условиях есть "средняя ставка кредитования по залог аналогичных объектов - 12%." Тут уж банк учел все риски... Банк учел свои риски, при кредитовании риски делятся между банком и заемщиком, ставка кредитования - это не доходность недвижимости, а доходность долга
Не могу себе представить эксплуатацию недвижимости в три смены, нет конечно могу, например при сдаче в аренду трем арендаторам одновременно одну и туже площадь, но это по моему разумению относится не эффективному возрасту недвижимости, а к чему-то другому
|
Евгений Ефстафьевич! Я опять тяну в русло заданной темы:
На квалэкзамене есть вот такая задача:"Рассчитать ставку капитализации. На дату оценки срок физической жизни здания составлял 10 лет, эффективный возраст объекта - 25 лет. Полный срок экономической жизни объекта - 50 лет. Безрисковая ставка инвестирования 6%, срок рыночной экспозиции объекта 3 месяца, премия за риск вложения в недвижимость - 4%, премия за инвестиционный менеджмент - 3%, средняя ставка кредитования по залог аналогичных объектов - 12%. Возврат инвестиций осуществляется по методу Инвуда. Результат округлить до сотых долей процента."
Вроде все понятно, но мой , простите, разум отказывается понимать, как эффективный возраст (50 лет) может быть больше срока физической жизни (10 лет).и зачем вся эта канитель если в условиях есть "средняя ставка кредитования по залог аналогичных объектов - 12%." Тут уж банк учел все риски.
В аналогичных тестах еще добавляют доходность по ОФЗ и валютную доходность.  Спасибо
|
Евгений Евстафьевич, спасибо за информацию. Пока только Вы в этой ветке по заявленной теме.
Не могли бы ВЫ помочь в ответе на один вопрос из теста по недвижке:
Верно ли утверждение, что величина прибыли предпринимателя, рассчитанная техникой компенсации вменённых издержек, равна годовой норме доходности альтернативных девелоперских проектов?
Варианты ответов:
1.Утверждение неверно
2.Утверждение верно при продолжительности реализации проекта равной 1 году, в случае внесения оплаты всего проекта авансом
3.Утверждение верно при продолжительности реализации проекта равной 1 году, в случае внесения всех платежей по проекту аннуитетными платежами
4.Утверждение верно при продолжительности реализации проекта равной 1 году.
Я ответил: вариант 4.
Однако он казался неверным.
Правильный ответ - вариант 2.
У Грибовского, "Оценка доходной недвижимости", расчет вмененных издержек походит, как сумма аннуитетных платежей, так и единым платежом.
|
Olegovich сообщал(а):Износ применяется к сооружению в целом. в том числе и к выемке грунта
Спасибо.
Теперь я так понимаю, что два одинаковых резервуара одновременно собрали, в одинаковые котлованы установили, но везли разные подрядчики с разными тарифами доставки, следовательно теперь у них , у этих резервуаров будет разный физический износ. Я правильно понял. Еще раз спасибо. 
|
|