Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Nata_d
Информация
Имя: Nata_d
Ранг: Кандидат
Местонахождение Элиста
Статистика
Зарегистрирован: Tuesday, January 20, 2009
Предыдущий визит: Thursday, October 24, 2013 3:55:13 PM
Количество сообщений: 14
[0.01% от всех сообщений / 0.00 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Джанджеева Наталья Петровна
Дата рождения 10/25/1976
Пол Женский
E-mail natka.d@gmail.com
Страна Россия
Область, край, республика Республика Калмыкия
Город Элиста
Телефон +79276454018
В какой СРО оценщиков состоит 03 - РОО (Российское общество оценщиков)
Специализация
оценщик действующего предприятия (бизнеса)
оценщик недвижимости
Форма обучения Киевские национальный университет строительства и архитектуры Землеустройство и кадастр 2003 Очная
Год начала оценочной деятельности 2005
Оценочная деятельность Институт профессиональной оценки 23.07.05
Место работы оценочная компания оценщик
Последние 10 сообщений
Тема: Оценка ущерба при долевом строительстве
От: Thursday, May 19, 2011 3:55:31 PM
Евгений Евстафьевич, я пригласила двух сметчиков: ПГС и ТВ+ВК, все что видно отмеряли, засняли и уже осметили. Неужели без строительно-технической экспертизы люди не смогут высудить у Застройщика свои деньги? Они и на деньги в общем то не рассчитывают, они хотят в счет этого ущерба получить в собственность ЖСК несколько квартир, потом продать их и достроить: крышу, подземный паркинг, благоустройство двора и некоторые отделочные работы в местах общего пользования.
Тема: Оценка ущерба при долевом строительстве
От: Thursday, May 19, 2011 12:50:18 PM
Уважаемые коллеги! Столкнулась с интересным видом оценки: оцениваю ущерб, который был причинен застройщиком при строительстве дома с долевым участием. Дом построен, но много недоделок и отступлений от проекта и смет (для примера: по проекту крыша скатная, а фактически - плоская рулонная кровля). Вмете со сметчиками мы весь недострой засняли, замеряли и осметили. Как корректно обозвать: рыночная стоимость ущерба.... ? Или лучше будет посоветоваться с адвокатом жилищно-строительного кооператива, который будет заниматься этим делом в арбитраже?
Тема: Оценка земельных участков в микрорайоне под комплексную застройку
От: Friday, May 13, 2011 7:21:06 PM
Возможно я не совсем внятно объяснила: оцениваемые ЗУ будут продаваться под ИЖС, в этом же квартале будут и участки под многоэтажную застройку, но их я сейчас не оцениваю.

То что я написала в прошлом сообщении "Еще есть крупный застройщик, которому предоставили близкий по параметрам микрорайон под комплексную застройку. Земля у него в аренде на 10 лет. Сейчас он незастроенные участки сдает в субаренду. Есть цена предложения по субаренде. Кроме того, застройщик берет сумму за инженерные коммуникации, которые он проложил на территории микрорайона. Подскажите, пожалуйста, корректно ли будет использование этих данных по субаренде для применения метода капитализации земельной ренты? " относится к другому инвестору.

Из-за того что покупателями будут граждане, и в дальнейшем возможны иски, если город не выполнит своих обязательств по финансированию инфраструктуры хотелось бы сделать все максимально корректно Смущение Вот для этого еще раз хотелось бы услышать мнение мэтров либо просто более опытных товарищей. Ангел
Тема: Оценка земельных участков в микрорайоне под комплексную застройку
От: Friday, May 13, 2011 1:02:07 PM
Уважаемые коллеги! Возникла такая задача: оцениваем для городского КУМИ земельные участки, которые в настоящее время не застроены, нет никаких коммуникаций... но! Имеется проектно-сметная документация на инженерные сети на весь жилой квартал: водопровод+канализация, электроснабжение, газоснабжение). КУМИ хочет чтобы мы заложили затраты на прокладку коммуникаций в стоимость ЗУ, т.к. их будут продавать на аукционе, а потом в ближайшие годы Мэрия будет строить эти инженерные коммуникации.

Мои мысли: рынок незастроенных участков в городе слабо развит. Т.к. легальная возможность получить незастроенный земельный участок отсутствует. У нас сложилась практика предоставления неразграниченных участков в аренду на 1 год, потом арендатор строит минимум фундамент, далее регистрация строения и выкуп ЗУ. Т.о. на региональном рынке предложения на продажу ЗУ только с фундаментами и цоколями..... Предложение довольно щедрое, можно подобрать много аналогов, но вот теперь первый вопрос: корректно ли будет сравнивать ЗУ с фундаментами (цоколями), даже если я вычту из стоимости предложения стоимость этих сооружений?

Еще есть крупный застройщик, которому предоставили близкий по параметрам микрорайон под комплексную застройку. Земля у него в аренде на 10 лет. Сейчас он незастроенные участки сдает в субаренду. Есть цена предложения по субаренде. Кроме того, застройщик берет сумму за инженерные коммуникации, которые он проложил на территории микрорайона. Подскажите, пожалуйста, корректно ли будет использование этих данных по субаренде для применения метода капитализации земельной ренты?

Еще мысли: так как есть ПСД на инженерные коммуникации на весь микрорайон, площадь которого примерно 37 га, планирую вычислить удельные затраты на 1 кв.м. территории квартала, а потом просто умножать на площадь ЗУ, чтобы получить надбавку к стоимости, за наличие инженерных коммуникаций.

Если у вас есть критические замечания или советы по моим рассуждениям с благодарностью их выслушаю Смущение Помогите
Тема: Еще раз об утилизационной стоимости
От: Wednesday, November 10, 2010 2:39:38 PM
Уважаемые коллеги!

Помогите пожалуйста разобраться:
1)объект оценки: частично разобранное здание сельского дома культуры, еще раньше его продали под снос. Здание немножко поразбирали и бросили. Сейчас оно так и стоит посреди села - недоразобранное, без подключения к инженерным сетям. Потихоньку разрушается.
2)техническая документация отсутствует (даже в БТИ). При продаже под снос даже была оценка, но отсутствует отчет оценщика (даже у самого оценщика пыталась получить). В СМО удалось получить только копию искового заявления о взыскании тех денег, которые насчитал оценщик при прошлой продаже под снос Удивление
3)здание находится на неразграниченных землях, которыми распоряжается муниципалитет

На сегодняшний день поставлена задача: рассчитать утилизационную стоимость здания (как оно есть).

Вариант решения: составить смету на разборку здания, а полученные материалы продать на вторичном рынке (рынок б/у стройматериалов в нашем регионе развит) Разница между затратами на разбор и доходами от реализации материалов и составит утилизационную стоимость.

Однако все не так просто, поэтому вопросы:
Вопрос 1: как обосновать применение утилизационной стоимости? В ФСО отсутствует такой вид стоимости. Как выходите из такого положения?
Вопрос 2: возможно ли обойтись без технической документации (без техпаспорта), а рассчитать утилизационную стоимость исходя из примерного объема здания? (размеры сняли на месте рулеткой, высоту можно прикинуть).

Внимание! Внимание! Трудная задача Помогите
Тема: Еще раз об оценке АЗС
От: Wednesday, January 21, 2009 9:39:56 PM
Мисовец сообщал(а):
Вот как-то лягут все эти точки на графике и ситуация станет ясна.


А сколько минимально нужно заправок на местном рынке для того, чтобы можно было делать обоснованные и корректные выводы. Я не то чтобы жалуюсь, но информацию по продажам можно получить только "из рук в руки", да и то при наличии доверительных отношений с собеседником. Смущение

Извините,если кому то кажется что глупости спрашиваю, просто хочется поменьше ошибок делать в будущем, или хотя бы учиться на чужих (если кто то пожелает поделиться своими ошибками и правильными решениями по их устранению)Кто это написал?
Тема: Еще раз об оценке АЗС
От: Wednesday, January 21, 2009 7:58:49 PM
Уважаемые коллеги, вся заковыка в том, что в регионе, имею ввиду Республику Калмыкию бизнес мягко говоря не очень развит, и не только АЗС-бизнес. Просто для примера: в городе всего 2 АЗС с брэндом Лукойл, одна открылась осенью этого года, о других крупных игроках рынка речь не идет. Рынок АЗС в республике выглядит как раз местечковым. Поэтому буду рада, если более опытные коллеги посчитают что я не права, и обоснуют почему можно использовать данные по продажам хотя бы по ЮФО Смущение , и если все таки да, то как откорректировать, если аналоги будут в таких мегаполисах (по сравнению с Элистой) как Ростов-на-Дону или Волгоград.
Тема: Еще раз об оценке АЗС
От: Wednesday, January 21, 2009 6:22:40 AM
Мисовец сообщал(а):
Мне кажется, что затратный подход имеет косвенное отношение к РС АЗС. АЗС, вообще говоря, типичны. Конечно, разное количество заправочных мест, ТРК, но для собственника важнее прибыль. Да, получить сведения о реализации ГСМ у аналогов не так просто, но вполне реально. Ну а сведения о реализации у объекта оценки вообще не должно быть проблемой получить. Поэтому я не понимаю, почему затратный и доходный тут нужны, а сравнительный вроде как нет. Вполне реально как раз на таких объектах использовать сравнительный подход. Разумеется для этого нужно собирать аналоги. Ну а иначе, УПВС, АЗС 1969 года, при том уровне автомобилизации экономики. Мне кажется, с РС может совпасть только случайно.


Абсолютно согласна по сравнительному подходу, но для типичной АЗС старой постройки (пусть даже и после перевооружения), кажется достаточно корректным применить УПВС.
Тема: Еще раз об оценке АЗС
От: Tuesday, January 20, 2009 8:23:27 PM
подскажите где я могу найти ответ на этот вопрос: по 23 сборнику УПВС: восстановительная стоимость дана в расчете на 1 объект АЗС (данные ВС изменяются в зависимости от проектной мощности АЗС), а что конкретно входит в этот объект: домик лесника (то бишь заправщика), колонки, резервуарный парк и т.д.?

Корректен ли такой порядок расчета (для старых АЗС с новым оборудованием):
ПВС определяется как среднее значение рассчитанное с использованием 2 методов:
1) по сборникам УПВС определяем стоимости: основного здания, пристроек (если есть), бассейны (если есть и т.п.), далее по данным заводов производителей определяем стоимость нового оборудования (с учетом накладных расходов), далее суммируем эти показатели и получаем ПВС 1;
2)Используя данные 23 сбоника УПВС методом линейной интерполяции определеяется ВС АЗС для мощности конкретной АЗС.
Количество заправок автомобилей в сутки: 500; 750; 1000
Восстановительная стоимость одной АЗС, руб. 46 725; 57 791; 67 728

Далее уже сфера предположений и допущений: 
для АЗС с пропускной способностью 100 заправок в сутки – 29 922 руб.;
для АЗС с пропускной способностью 250 заправок в сутки – 36 223 руб.;
для АЗС с пропускной способностью 350 заправок в сутки – 40 424 руб.

Далее определяется среднее количество заправок в сутки (исходя из среднесуточной реализации, по данным например за год, и предположения что 1 заправка примерно 10 л (в нашем регионе).

А далее уже совсем непонятно, вычисляется среднее значение, которое называется ПВС АЗС.

Мне много не нравится по ходу расчета, напишу только о некоторых моих замечаниях:
- в первом расчете упускается большая часть, без внимания остаются: дорожное покрытие, защита всех резервуаров от коррозии и т.п.
- во втором расчете мне кажется спорным допущение о переносе стоимости мощных АЗС на маломощные (100, 200) заправок в сутки.

В общем то ситуация как в том анекдоте: "не знаю як, но не так!"
Подскажие как найти верное решение, так как халтуру гнать ох как не хочется Сразу и не сообразишь
Если нет возможности по всем вопросам, подскажите хотя бы где об можно почитать на эту тему.Помогите Ангел
Тема: Еще раз об оценке АЗС
От: Tuesday, January 20, 2009 7:05:12 PM
Извините что сразу по человечески не написала: для целей залога
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005