Для принятых допущений никакой опечатки нет.
Просто решите самое первое уравнение относительно неизвестной переменной PV.
А допущения тут такие:
1. Годовые темпы g роста доходов Do и стоимости PV объекта одинаковы.
2. Доходы поступают вначале года.
3. Ставка дисконтирования постоянна, т.е. не зависит от времени.
При иных допущениях, которых может быть бесчисленное множество, таким же образом можете получать бесчисленное множество других, не менее полезных формул.
Включая всеми горячо любимые формулы Инвуда, Ринга, Хоскольда, Гордона и т.п. Все до единой!
Таким способом можете даже получить свою никому неизвестную формулу и назвать ее своим именем.
Подробней смотрите: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=188&Id=1284
|
Евгений сообщал(а):возникает вопрос как это обосновать?).....я ж говорю там муниципалы...им подавай "право" и все)
Может быть, муниципалам больше интересно не "право", а аналоги, т.е. сообщения о переуступке прав аренды (ППА) - продаже земельных участков, используемых на правах их аренды?
|
Тоцкий Виталий сообщал(а):
.....
Нет, Виталий Николаевич, не для повышения градуса!
Я так думаю!
Понимая, что слишком много всего, чтобы это можно было сделать теперь.
Уверен, что так думают очень и очень многие люди...
|
Юрий К. сообщал(а):Павлу Тумакову и Некоторому другому - о столах и стульях
Коллеги, мне кажется, что мы опять от разговора о выяснении сущности понятия "рыночная стоимость" перешли местами к фрагментам способов ее оценивания. Я говорил ранее, что существующее ныне официальное определение этой категории не то чтобы плохое, а, на мой взгляд, слегка требующее уточнения. В более поздних своих высказываниях я высказывался более общо, говорил, что нельзя придумать единого устраивающего всех и во всем определения на этот счет. Пример со столом я привел не для того чтобы выяснять как определять его длину, а для того чтобы показать сколько различных определений может быть дано самому простому предмету обихода, так что уж тут говорить о рыночной стоимости?
Стол, кажется, я придумал ... 
Но не будем "мерятся" ...
Ю.В.!
Придумать устраивающее всех определение РС не удастся никогда.
Но это не означает, что этого делать не нужно! Это нужно! Потихонечку, по крупицам, не делая резких движений и, главное, не поддаваться на провокации по выбрасыванию определения из закона.
Это нужно, хотя бы для того, чтобы уйти ведомственного изобретательства "видов" стоимости и добиться, рано или поздно, достойной роли закона об оценке в государстве и обществе. Извините за пафос. Не нашел я более спокойных слов, почему-то...
|
"Движение - все, конечная цель - ничто"
Очень удобно!
Борьба с коррупциогенностью закона в разгаре!
|
МР сообщал(а):
И что с этим делать?
Понять, наконец, "на пути к определению цены сделки" должна быть узаконена ценообразующая оценка - оценщик консультирует (советует) по какой цене лучше всего выставить на продажу или за какую цену купить. Результат оценки - цена.
А вот на пути разрешения спорных ситуаций (налоги, кадастры, залоги, имущественные споры) должна быть третейская оценка - оценщик должен "устанавливать" рыночную стоимость. Результат оценки - рыночная стоимость.
Павел Тумаков сообщал(а):
Я не определяю РС. Или, говоря иным языком, то, что я определяю, я не называю РС, а пишу прямо - "возможная цена продажи при таких-то условиях".
Все верно! Вы привели краткое определение рыночной стоимости!
|
Тоцкий Виталий сообщал(а):
Что же касается обсуждаемой табуретки-стула, то приложил к ней метр - и размеры снял.
...........
Может стоит подняться в обсуждении на верхние уровни видов стоимостей?
Спасибо, Виталий Николаевич, за прямоту!
Чувствую, что не зря я тут разорялся.
Если помните, я сразу сказал, что в области "справедливой" стоимости бабки крупные!
Но тема тут другая.
И, боюсь, что наваляет нам Шогин В.А. за флуд ...
|
Очень хорошо, Юрий Васильевич!
Хорошо, что принципиальных возражений нет.
Теперь о столах.
Разумеется, стол можно рассматривать и как предмет мебели, и как предмет баррикады (шоб в комнату плохие люди не смогли войти), и как источник дров для костра...
Роль длины, как параметра, сильно меняется. Для баррикады важнее масса стола, например.
Но, главное, другое - стол для баррикады или для дров перестает быть столом. Это уже другой объект. Это уже не стол. И аналоги для оценки-измерения рыночной стоимости "уже не стола" должны быть такие же "уже не столы".
У нас точь-в-точь все также происходит. Пока оно летает - самолет, ресурсы закончились - лом, хотя с виду самолет.
Трудности в распознавании (идентификации) объекта оценки были и всегда будут. Это не простое дело и от ошибок тут никто не застрахован.
Но пусть себе столы живут своей жизнью ...
Нас-то голова болит о рыночной стоимости.
Пойдем дальше.
Допустим, что длину стола измеряют "по аналогам" (никто так делать запретить мне не может, если у меня в наличии стола нет, а заказчик требует результат).
Допустим, найдено очень много аналогов и по каким-то причинам результаты "измерений" длин(опроса знакомых, например) дали не нормальное их распределение, а скошенное.
Скажите, Вы в качестве результата оценки длины примете среднее значение длины?
Поднимется у Вас рука так поступить?
Т.е. люди ЧАЩЕ ВСЕГО всего указывают на одну длину, а Вы говорите - нет, истиная длина стола - среднее значение, т.к. мы его хорошо научились рассчитывать, да и во всем прогрессивном мире так принято делать.
Хм!
А если тут не длина, а цена сделки?
Нетрудно сосчитать убытки от присуждения кому-то средней, но значительно реже реализуемой цены, по сравнению с более часто встречающейся НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ ЦЕНОЙ!
Так, что не так уж безобидна эта условнось!
Это я для МР.
Тем более, что многие реально и чисто конкретно под данной условностью видят цену будущей сделки! А это уже могут быть не шутки, учитывая желание некоторых сажать за ошибки ...
|
Юрий К. сообщал(а):
"Рыночная стоимость одна, а вот результаты её оценки у разных оценщиков разные.
Вот этот вот момент самый сложный для понимания."
- Да, очень сложный. Только вот, думаю, хорошо бы уточнить, из чего следует, что она одна: это аксиома или доказательное утверждение? Причем, я бы здесь обратил внимание на 2 аспекта: 1) правильность и точность определения и оценки этой категории и величины (об этом, собственно, прежде всего, здесь и идет обсуждение); 2) принципиальные возможности бимодальных и более сложных ситуаций.
У стола имеется один из многих характеризующих его параметров - длина.
Всем известно, что значение длины этого стола одно единственное. Величина этого значения объективна и не зависит от того, кто и чем длину стола измеряет.
Длину стола можно измерить линейкой, рулеткой, шагами, атомным длинномером в палате мер и весов ... Можно (при отсутствии стола в поле зрения), использовать аналоги, прошерстив Интернет, позвонить знакомым продавцам (риэлтор... э-э-э, пардон, описька) магазинов мебели, спросит у старушек на лавочке (а чем не измерения - оценки длины? может бабушки вчерась меряли такие столы своими "портняцкими" метрами? ).
Ясное дело, и про это нам еще в школе рассказывали, что точно измерить длину стола невозможно. Хотя бы потому, что любое средство измерения ошибается. Пусть даже это будет лазерный длинномер. Кроме того, ошибаются люди-измерители, а длина стола еще и от погоды зависит ... . Таким образом, реальное значение длины стола существует, но узнать мы его никогда не можем. Сколько измерителей (оценщиков длины), столько и результатов.
Другое дело, что мы всегда в зависимости от назначения измерения можем сказать: "А на какой ляд нам такая точность?".
У стола имеется один из многих характеризующих его параметров - рыночная стоимость...
.....
Сейчас мне многие скажут, что нет, стоимость не параметр, аналоги - не измерения, а оценщики не измерители. И где тут глубокий экономический смысл?
Или еще что-то в этом роде...
Ах, да!
Про бимодальность или полимодальность!
Как только такая неприятность случится, сразу же ищите женщин..., извините, к какой из мод ближе ваш объект. Я в такие ситуации попадал (писал уже).
Полимодальность - отличный повод для более-менее обоснованного применения КРА: объекты-аналоги сгруппировались в не несколько групп, а это неспроста! Какая-то явная причина-фактор этому способствует ...
|
Ю.Ю. сообщал(а): отсутствие фактологического материала, невозможность наблюдения за реальными (а не написанными в документах) ценами сделок, отсутствие реальных возможностей экспериментального подтверждения какой-то из позиций, будь то средняя или минимальная (или иная). С таким же "успехом" можно отстаивать максимальную цену или еще что-нибудь придумать.
Шогин В.А. затеял, а я поддержал соседнюю ветку "Что такое рыночная стоимость?"
По сути, тут то же самое.
Так вот, надо сначала разобраться, что есть рыночная стоимость в идеальных условиях работы оценщика: цен сделок и описаний аналогов немеряно.
Если Вы сейчас скажете, что тогда и оценщик не нужен, я вам скажу, что поскольку "одинаковых" обектов не существует в природе, то и цен сделок одинаковых не будет. Все равно придется работать с этими самыми ценами сделок.
Вот, только, что с ними делать для оценки значения рыночной стоимости?
Использовать минимальную, максимальную цену сделки, среднее, медианное или наиболее вероятное значение цен сделок?
Ответ должен исходить не из трудностей оценки (ах как нам тяжко аналоги искать, так давайте лучше ж суждениями обойдемся, без всякой математики), а их практической необходимости результата оценки, т.е. кому, зачем и почему эта рыночная стоимость нужна?
Вот когда разберемся с этим, тогда и будем решать трудности путем принятия различных допущений.
Как раз кстати, вы задали мне вопрос:
Ю.Ю. сообщал(а):
Пусть есть два объекта-аналога с двумя ценами: 1000000 и 1500000. Допустим, выявить существенные различия между объектами не удается. Какая РС у оцениваемого объекта?
Отвечаю:
РС оцениваемого объекта равна среднему значению обнаруженных цен сделок - 1250000.
И далее напишу допущения, принятые при выполнении данной оценки, из-за отсутствия дополнительной информации:
1. В качестве результата оценки принято среднее, а не наиболее вероятное значение цен сделок, в силу принятого оценщиком допущения о нормальном распредлении цен сделок, т.к иное никем не доказано.
2. Далее напишу, что полученный результат оценки имеет очень невысокую статистическую значимость и приведу полагающиеся в таких случаях значения параметров расброса цен и оценок среднего. Последнее, конечно, мало кого порадует, но по условиям задачи другой информации нет.
|
|