Yuriy K |
Ранг: |
Кандидат |
Местонахождение |
Киев |
|
Предыдущий визит: |
Wednesday, June 17, 2009 2:35:32 PM |
|
Александр Анатольевич и Полина П. спасибо за советы. Если актив проблемный - то он не обязательно стоит 0, т.к. его могут купить с дисконтом. Есть коллекторские конторы, которые занимаются взысканием задолженности за вознаграждение, которое иногда доходит до 40% от суммы кредита. К тому-же бОльшая часть кредитов обеспечена залогом (насколько они ликвидны сейчас это другой вопрос), которые можно начать реализовывать после всех необходимых прецедур. По поводу чистых активов - по моему мнению данный метод будет очень тяжело применить т.к. не будут учитываться возможности изменения "уровня проблемности" портфеля со временем. А учитывая кризис, доля просроченной задолженности увеличивается очень резко и это нельзя не учитывать. Проведение анализа каждого кредита не подходит, т.к. их тысячи. Александр Анатольевич, не понял Вашу фразу "С СД только ????". Если не сложно, расшифруйте пожалуйста. Спасибо.
|
Спасибо за ответ mm. Вы говорите про тенденции в секторе. Самый главный вопрос, отсутствие ответа на который, не дает произвести полноценный анализ: "На основании чего можно просчитать данные тенденции? Где их взять?". Я не знаю как у Вас (в РФ), но на Украине данной статистики нет. Вернее она есть, но там просрочка составляет 2-4%, а не порядка 10-15%. Значение просрочки 10-15% не является официальным, а звучит из уст то одного, то другого банкира или чиновника из Нац. Банка о состоянии всей банковской системы. Спасибо.
|
Коллеги добрый день. Хотел узнать Ваше мнение по оценке коммерческого банка, в котором введена временная администрация. Т.е. отстранено правление, назначен руководитель от государства с абсолютными полномочиями. Все операции, в т.ч. возврат депозитов, заморожены на пол года. Причина - огромные проблемы с ликвидностью (ввиду резкого оттока депозитов), невыполнение требований банком, т.е. технический дефолт. Учитывая резкий спад курса украинской денежной единицы (на 80%), сокращений на рынке труда, и снижений номинальных доходов, спад цен на недвижимость и т.д. кредитный портфель (особенно физических лиц) начал резко ухудшаться. Репутация у банка стала мягко говоря "негативная". Вопрос 1: возможно ли оценить данный банк по DCF без процедуры переоценки оценщиком качества кредитного портфеля? Банк дает свою статистику с проблемным портфелем, которая на незначительном уровне на дату, которая не сходится с датой оценки на пару месяцев. Вопрос 2: Возможен ли какой-либо другой метод кроме DCF в данном случае? Цель оценки - возможное рефинансирование как со стороны государства так и увеличение УФ со стороны частных компаний. Спасибо.
|
Спасибо за оперативный ответ. По поводу "обсудить с заказчиком" не собираются ли они "положить зубы на полку"- вопрос поднимался. Но как Вы правильно заметили, земельные участки на вес золота + вступил в силу новый земельный кодекс, по которому процедура получения земельного участка (которых можно сказать нет) не отработана. В случае предположения развития деятельности, например, с 5-го года на постоянной основе, встает очень неприятный для оценщика момент касательно приобретения земли под застройку,(земли, повторюсь, практически нет в центральной части города). Такого механизма даже у самой компании нет. Но это все частные случаи, и их можно решить, тем более в постпрогнозном периоде вопрос земли все равно будет стоять. Что касается выручки и себестоимости, то данный вопрос решить тоже можно. Спрос, несмотря на кризис, все-равно никуда не делся. Вопрос в ценах, которые постепенно снижаются. Принимая во внимание, например, европейскую или мировую EBITDA Margin или Gross Margin для данного вида деятельности (EBITDA у них составляет 10-20%, в Украине может быть в 5-7 раз выше), возможно расчитать денежные потоки, например в постпрогнозный период. Прогнозные макроэкономические показатели также имеются. Но есть еще один вопрос к Вам, Василий Григорьевич: как учесть в отчете и расчетах затраты, которые, как бы лучше выразиться "неофициальные", но при этом составляют значительную часть - часть из них приходится на время получения участка, часть на время согласования документации и т.д. Сумма достаточно внушительная. С одной стороны, клиент, хочет знать справедливую стоимость бизнеса, с другой, неизвестно куда этот отчет попадет в дальнейшем... С третьей стороны, клиент не показывает данные затраты и делает вид, что их нет. Если предположить, что их нет, EBITDA увеличивается раза в 1,5-2. Или, предположим, клиент дает данную информацию -как ее отразить в отчете? Заранее благодарен за ответ. По поводу кризиса - в Украине, как Вы знаете, в отличие от РФ, не только финансовый и экономический, а также политический, и уже начинается бюджетный.
|
Большое спасибо за ответ. Прогноз компании действительно является "камнем приткновения", но ему не верить нет оснований, т.к. практически на всех участках либо ведется строительство, либо разрабатывается техническая документация. Корректировка же в плане появления "новых объектов" в оценке может быть воспринята заказчиком с недоумением :) Как Вы считаете, будет ли допустим такой вариант: производится расчет суммы всего объема площадей (в м.кв.)Далее вычисляем средний объем за год (т.е. весь объем делим на кол-во лет). Этим мы предполагаем, что компания будет строить (и продавать) каждый год один и тот-же объем в постпрогнозном периоде. Цену и себестоимость можно получить исходя из цен 7-го года, скорректировав, на нужный индекс. Таким образом мы можем спрогнозировать финансовые потоки. Спасибо.
|
Всем добрый день. Прошу помочь с советом. Ситуация следующая. Оценивается компания (инвестированный капитал), которая занимается строительством и продажей недвижимости (большей частью квартир). Есть бизнес-план компании, в котором заложен 7-летний цикл строительства, состоящий из 12 объектов, который уже выполняется. На каждый объект есть земельный участок (собственность либо аренда). На протяжении прогнозного периода (те же 7 лет) при прогнозировании доходов и расходов особых проблем не возникает. Компания строит, сдает в эксплуатацию и продает каждый год определенный объем метров, пик которых приходится на 4 год, после чего следует спад, и на последнем прогнозном 7-м году реализуется всего 1 объект. Каждый объект, ввиду значительных параметров, строится 2-4 года. Информации по дальнейшему развитию, как и по новым земельным участкам (которые в дефиците) у компании не имеется. Вопрос: как спрогнозировать рост в постпрогнозном периоде, учитывая, что последний прогнозный (7-й) год был не показателен ввиду специфики бизнеса, и никак не может считаться, что в нем денежный поток стабилизировался. Спасибо.
|
|