| Горе_от_ума |
| Ранг: |
Кандидат |
| Местонахождение |
Хабаровск |
|
| Предыдущий визит: |
Monday, March 12, 2012 1:20:08 AM |
|
|
ФИО |
Демьяненко
Юлия
Александровна
|
| Дата рождения |
5/25/1972 |
|
Пол |
Женский
|
| E-mail |
demyanenkoua@yandex.ru
|
| Страна |
Россия |
| Область, край, республика |
Хабаровский край |
|
Город |
Хабаровск
|
|
Телефон |
+7(914)-776-86-18
|
| В какой СРО оценщиков состоит |
03 - РОО (Российское общество оценщиков) |
| Специализация |
| оценщик действующего предприятия (бизнеса) |
| оценщик недвижимости |
| оценщик машин и оборудования |
| оценщик ценных бумаг |
| юрист |
|
| Форма обучения |
Хабаровский институт народного хозяйства
экономист
1994
очная (дневная)
|
| Год начала оценочной деятельности |
2005
|
| Оценочная деятельность |
Институт повышения квалификации ДВГУПС
12.04.06
|
| Место работы |
ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР"
Генеральный директор
|
| Предыдущие места работы |
ТУ ФАУГИ по Хабаровскому краю
c: 10.2002 по: 1.2009
|
|
|
|
Спасибо! Думала об этом. Но вот что получается, Статистика дает средние данные на круглый лес, усредненная цена составляет - 40$, а на деляне есть и ценные породы: дуб, ясень, клён, вишня, орех. В приложении к договору аренды есть информация о составе леса (формула леса)и усреднять как-то уж совсем не хочется. Хотя в принципе, наверно, цены Госстата можно учитывать как нижнюю границу - сделать эдакую проверку цен арендатора на "рыночность"?
|
Перлин сообщал(а):что понимается под правом аренды лесного фонда? дайте деталировку объекта оценки... Объектом оценки является договор аренды лесного участка (приобретено на аукционе, проводимом уполномоченным органом субъекта). Оценивается "право за вход", предполагается продажа права аренды, что в настоящее время возможно, так как лесной участок поставлен на кадастровый учет. Ну, в принципе, как-то так...
|
[quote=Мисовец]
Василий Григорьевич, спасибо! Но нормативка и методики есть. Проблема именно в адекватности (достоверности) цен, чтобы спрогнозировать поток доходов. Делая выборку по информации ближайших лесозаготовителей (по региону) получаем СТАНДОТКЛ более 200%, что явно свидетельствует о неадеквате. Причем формируется как минимум три скопления (облаков) ценовых показателей равных по количеству точек. Поэтому основной проблемой является именно обоснование диапазона цен на круглый лес.
|
|
Оцениваем право аренды лесного фонда. Используем методику Медведевой, немного усовершенствова ее попенной платой (была такая на заре капитализма в налоговых). Столкнулись с проблемой: адекватная информация о ценах продажи круглого леса отсутствует. В Интернете данные о продажи березы за 10$ и т.п., что является явной фальсификацией. Где можно найти более качественную информацию? Сайты Леспром.ру (http://les.lesprom.com/trade/rnd/tsel.php3?action=1 ), Лесная отрасль в интернете (http://www.wood.ru/ ). ООО «Су-лук»(http://www.suluk.ru/index.php?module=content&nid=7&PHPSESSID=74f62a90c5b6ee15a97f2883700576a0) и подобные прошерстили. Как-то у них все проблемно. Местные предприятия предлагают инфу приблизительно на том же уровне. И тогда получается что себестоимость выше дохода. Может быть есть где-то аккумулированная информация о средних (статистических) ценах реализации круглого леса. Помогите!!!
|
А вот, что думают по этому поводу фундаментальные ученые:
Офисные помещения – помещения для коммерческой деятельности (за исключением производственной), в которую может входить и розничное обслуживание населения, как прави-ло, на основе не так называемой публичной оферты, а персонально заключаемого договора.
Производственные помещения – помещения непосредственно участвующие в производ-ственно-технологическом процессе
Недвижимость социального назначения – относятся такие объекты, как здания прави-тельственных, научно-исследовательских и образовательных учреждений, религиозные объекты, органы власти и т.п.
|
На мой взгляд, проблема вполне разрешима.
Ход рассуждений верен: коммерческие структуры не равны административным и социальным. Как это отразить арендной платой?
Два пути:
1) Взять рыночные арендные ставки для помещений, арендуемых подобными структурами (сравнительный подход). Нету рынка (аналогов)?
Мне кажется, такой путь будет и обоснован, и соответствовать ТЗ ФАУГИ (они же будут принимать отчёт).[/quote]
Рынок такой (соцадмин.) недвижимости в городе существует, так как расположены в городе не только федералы (столица округа), но и органы субъекта и муниципалы. Но, у краевиков аренда для органов власти расчетная (нормативная). Вот и думаю, можно ли ее брать как аналог. С ФАУГИ пообщались - они не хотят затратник (вечные споры по величине ПП и ставке капитализации, даже экстракиця не всегда помогает). Жаждут только сравнительный.
P.S. А субъекта и муниципалов аренда для органов меньше, чем для комерсантов на 20-30%
|
МР сообщал(а):mir сообщал(а):В некоторых случаях ... гос. органы выступают как "якорный арендатор". Интересная мысль. Если рассматривать гос. органы как "якорного арендатора", то скидка уже выглядит более логичной. И правда - площади большие занимает, потоки людей создает, других арендаторов привлекает. И обосновать вполне реально, если есть данные по арендным ставкам для "якорных арендаторов" в бизнес-центрах.
Да, тут беда-то в том, что в эти органы народ не ходит. Есть такие структуры, которые что-то контролируют - зачастую то, что рядовым гражданам и не надо (Росохранкультура, например). Оптимально было бы чтобы за ними эти помещения закрепили на праве оперуправления, но что-то не складывается. Так что как "якорный" они вряд ли могут рассматриваться.
|
Мамаев Денис Леонидович сообщал(а):Горе_от_ума сообщал(а):Оценивается рыночно обоснованная арендная плата.
Она определяется не арендатором, а НЭИ. Или Вы считаете что при смене арендатора стоимость недвижимости меняется ? А если собственник просто замурует вход и не будет использовать помещения то их цена = 0 ?
С НЭИ иначе - оценка при существующем использовании. А если замуруют вход - то значит расторгнут существующие договоры аренды и будут использовать для собственного производственн-технологического процесса
|
Столкнулись с проблеммой следующего свойства:
в производственном здании (федеральная собственность, закреплено на праве хозведения) размещены федеральные структуры (терограны агентств и ведомств), коммерческие структуры, производственные подразделения. Особенность, что вход в здание строго регламентирован.
Оценивается рыночно обоснованная арендная плата.
Мне кажется, что те помещения, где размещены федералы (по договорам аренды) целесообразней отнести не к офисам (на мой взгяд - офис это все таки помещения, используемые для продажи услуг, и, как следствие, на извлечение прибыли)), а к административным или социальным помещениям (не направленным на получение прибыли, а направленным на исполнение госфункций). Как учесть это придумали, а вот как обосновать, что у федералов ставка аренды будет ниже не получается.
вообще ситуаиця абсурдная - федеральный бюджет включает в смету расходов терорганов расходы на оплату арендной платы, а потом ее же возвращает себе как арендную плату.
Возможно кто-то сталкивался с этим.
|
Для АК
Я и не оспариваю, что согласительные комиссии можно использовать для ГКО 2008-2010 годов. Но ст. 5 167-ФЗ говорит о двух условиях: договоры на ГКО заключены и работы не исполнены.
В то же время в ст.66 ЗК РФ говорится о приравнивании (идентичности) кадастровой и рыночной. Естественно, они значительно отличаются, что делать-то? У нас, например, кадастровая выросла в разы и кое-где даже в десятки раз. Крупные землепользователи: промышленники и сельхозники, подумывают о банкротстве из-за неподъемного земельного налога и арендной платы (у тех, для кого АП рассчитывается по 582 постанолвению от кадастровой).
Вроде бы и неплохо, что они приходят и просят сделать отчет о рыночной стоимости зу, но обидно понимать, что это пустая трата времени, да и перед заказчиками неудобно (хотя о бесперспективности им честно говорим)
|
|