Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Борис Ф
Информация
Имя: Борис Ф
Ранг: Кандидат
Местонахождение Москва
Статистика
Зарегистрирован: Wednesday, November 08, 2006
Предыдущий визит: Tuesday, October 15, 2019 11:03:09 PM
Количество сообщений: 21
[0.01% от всех сообщений / 0.00 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Фесенко Борис Владимирович
Дата рождения 9/14/1976
Пол Мужской
E-mail fesenko@mail.ru
Страна Россия
Область, край, республика Москва
Город Москва
В какой СРО оценщиков состоит 03 - РОО (Российское общество оценщиков)
Форма обучения Государственный университет землеустройства 2003 Заочная
Последние 10 сообщений
Тема: Оценка годовой арендной платы за ЗУ под зданием
От: Sunday, May 26, 2019 10:52:17 AM
Ок, а как бы вы решали такую задачу в рамках новой редакции правил?

Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.
Тема: Оценка годовой арендной платы за ЗУ под зданием
От: Saturday, May 25, 2019 10:43:52 PM
Безусловно, если рассматривать такую продажу с практической точки зрения, то она не пройдет. Однако, в "Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной
платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" совершенно недвусмысленно написано про рыночную стоимость права аренды застроенного участка.
Тема: Оценка годовой арендной платы за ЗУ под зданием
От: Saturday, May 25, 2019 8:16:21 PM
Добрый вечер, уважаемые коллеги!
Цель оценки в ТЗ: определение рыночной стоимости права пользования, выраженное величиной годовой ставки арендной платы за объект оценки.
Собственник участка: РФ.
Оцениваю годовую арендную плату за ЗУ под БЦ в Москве.

Проводил аналогичную работу в 2015 году, когда еще действовала прошлая редакция Постановления Правительства РФ №582 от 16.07.2019 г. Тогда для получения искомой величины необходимо было тупо умножить стоимость участка на ставку рефинансирования ЦБ на начало года.

Сейчас методика поменялась с 01.01.2009 г.
6. Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В данном случае необходимо стоимость права аренды (я так понимаю со стороны арендодателя) поделить на срок договора.

И тут начинают терзать некоторые сомнения.
В 2015 г. условный участок стоил 170 млн.руб., умножаем на ставку рефинансирования 8,25% и получаем 14 млн.руб./год

Сейчас участок стоит плюс-минус тех же денег. Делим 170 млн.руб. на 49 лет и получаем 3,5 млн.руб./год Я как то не верю в бескорыстность государства.

Второй вопрос в разнице права собственности и права аренды участка, владельцем которого является РФ. В Москве подавляющее большинство участков под коммерческой недвижимостью принадлежит государству, а собственник улучшений заключает договор аренды. Соответственно вычленяя из стоимости комплекса стоимость улучшений у меня остается стоимость права аренды на этот самый участок и никаких дополнительных корректировок вносить соответственно не требуется.





Тема: Оценка странного помещения
От: Wednesday, October 11, 2017 12:51:05 AM
Доброй ночи, уважаемые коллеги!
Рассматриваю неформатное помещение (рыночная стоимость) площадью порядка 25 м.кв. (коммуникации - электричество, можно подвести канализацию и воду из соседнего помещения), расположенное в пределах Садового кольца в Москве.
Неформатность заключается в доступе к этому помещению. Добраться до него можно только через двухстворчатые металлические ворота (с калиткой), которые ранее использовались для завоза товаров в магазин, а сейчас за воротами хранятся мусорные баки жильцов дома. И вот такой вход, собственно, сужает возможные варианты использования (с одной стороны это козырное место с дорогими метрами по соседству, с другой стороны, не каждый клиент согласится пробираться в помещение мимо мусорных баков).
По моим наблюдениям, на подобных площадках размещают пункты сдачи в аренду строительного инструмента (как правило они сидят в достаточно брутальных помещениях, например в гаражных комплексах).
Какие по Вашему мнению здесь могут быть аналоги. Какие могут быть идеи по учету такого специфического входа.
Тема: Определение класса качества здания
От: Wednesday, April 19, 2017 1:15:12 PM
Как я технически считал класс по прошлому алгоритму. В Excel сверху ставил E S P L (первые буквы классов) и дальше если конкретный конструктив (или инженерная система) оцениваемого здания по своим свойствам соответствовала требованию Классификатора заполнял таблицу (ставил единицу и суммировал). Параллельно суммировал все возможные признаки класса по использованным группам Классификатора.
Возможно написал путано, поясню на примере. Например, оцениваемый объект имеет наружные стены из оцилиндрованного бревна. По этому признаку он соответствует классу Премиум, ставим 1 в соответствующей ячейке. Возможные баллы по группе "Стены наружные с отделкой" E-13 S-21 P-22 L-10. Далее заполняем по аналогии по другим группам. Суммируем и получаем два набора парных цифр. Условно E-5/45 S-9/64 P-7/82 L-8/99. Делим одно на другое, умножаем на 100% и результат готов. Класс качества определяется по максимальному результату (несколько спорно, но механизм алгоритм абсолютно понятен).
Что предлагается делать сейчас.
Первое, что бросается в глаза, это то что включили класс - М (малобюджетный), при этом в самом сведении результатов он не фигурирует.
Второе, сумма экстремумов по графикам равна 100%, т.е. результаты полученные при заполнении в таблице должны быть увязаны между собой.
Все это не увязывается у меня в голове с тем коротким алгоритмом, который теперь указан в сборнике. Может быть Аксакалы распишут его немного подробнее. Чего с чем складывать и на чего делить:)
Тема: Определение класса качества здания
От: Monday, April 17, 2017 5:52:12 PM
Добрый день, уважаемые коллеги!
Неожиданно меня поставил в тупик новый алгоритм определения класса качества в свежих сборниках УПСС "Ко-Инвест" (http://www.coinvest.ru/1/class_q.pdf). Старый алгоритм был вполне себе простой и логичный, удельные веса считались легко. В новых сборниках, сам алгоритм приведен чрезвычайно сокращенно «вес позиции» = 6 – «количество классов качества, для которых указана возможность использования данного материала или конструкции». Цифра 6 меня вообще поставила в тупик. Почему 6, а скажем не 7 или 5, не понятно. Если кто то уже разгадал этот ребус, прошу поделиться логикой.
С уважением,
Борис Фесенко
Тема: Арендная плата за ЗУ
От: Tuesday, April 05, 2016 12:03:57 PM
Спасибо, ознакомлюсь.
Тема: Арендная плата за ЗУ
От: Tuesday, April 05, 2016 10:08:21 AM
Речь идет про статью "Один объект - разные оценщики.
Ожидания и реальность"?
Тема: Арендная плата за ЗУ
От: Tuesday, April 05, 2016 9:46:40 AM
Меня смутила судебная практика. В достаточно большом объем в арбитражных судах оспаривают договора аренды институтских площадей. Т.е. как бы юридическая возможность в НЭИ не столь однозначна. Правда может я не туда копаю.
Тема: Арендная плата за ЗУ
От: Monday, April 04, 2016 11:02:57 PM
Добрый вечер, уважаемые коллеги!
Считаю арендную плату застроенного земельного участка.
Участок расположен в Москве, с разрешенным использованием - "Для эксплуатации земельных участков научно-исследовательских институтов". На участке построено здание из двух башен соединенных стилобатом. Одна из башен - БЦ, другая - институтский корпус (строились одновременно, условия контракта я не знаю, но подозреваю, что институт предоставил участок, за что и получил часть здания).
Схема расчетов для коммерческой недвижимости в принципе мне понятна. Но вот ситуация с учебными площадями загнала меня в ступор.
Я дошел до раздела АНЭИ и не очень представляю, что писать про учебную часть здания. Можно ли рассматривать институтскую часть здания как площади БЦ или нет. Если да, то объект рассматривается просто как коммерческая недвижимость и дальнейшие действия понятны. Если нет, сразу возникает целый ряд вопросов. И прежде всего выбор аналогов и корректировка на наличие учебных площадей. Пропорциональность распределения арендной платы за землю между коммерческими и учебными площадями и т.п.
Прошу коллег поделиться мыслями.

 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005