Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: @лексей
Информация
Имя: @лексей
Ранг: Кандидат
Местонахождение Абакан
Статистика
Зарегистрирован: Thursday, September 02, 2010
Предыдущий визит: Saturday, May 01, 2021 6:55:36 AM
Количество сообщений: 43
[0.02% от всех сообщений / 0.01 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: Определение рыночной стоимости годового размера арендной платы земельного участка под кладбищем
От: Tuesday, March 30, 2021 7:40:48 AM
Если еще тема актуальна, то была подобная ситуация, только связана с отходами.
1. Считается тот участок (часть участка), которому нанесен ущерб.
2. Эксгумировать вряд ли кто будет.
3. Вероятнее всего примут решение об изъятии части ЗУ.
4. Считать надо, вначале - аренда занятой части ЗУ (исходя из ВРИ данного участка) + ущерб (т.е. убытки + упущенная выгода, если имели место, в связи с невозможностью пользоваться частью ЗУ), затем РС части ЗУ по изъятию + ущерб (т.е. убытки + упущенная выгода, если имели место, в связи с изъятием части ЗУ), но это уже после принятия решения по изъятию.
Тема: УПВС (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 признано не действующим)
От: Sunday, March 21, 2021 9:26:37 AM
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Есть 2 метода расчета в Затратном подходе для ОКС:
- восстановления;
- замещения.
Методу восстановления для старых объектов посвящены УПВС, методу замещения - УПСС (Ко-Инвест).
К сожалению в УПСС не упомянут целый ряд объектов, для которых можно найти расценки в УПВС (например, колоннады, убежища ГО, здания-памятники и т.д.).
В УПСС приведены расценки главным образом для типовых объектов без учета стоимости индивидуального проектирования.
Иногда, для особо сложных "старых объектов" приходится в одном здании "совмещать" различные расценки.


В этом и есть проблема. У меня здание котельной с оборудованием, большая часть данных по которому отсутствует. В УПВС присутствует такой аналог, который позволяет рассчитать комплект оборудования для всей котельной (насосы, арматура, накопители и т.д.), исходя из площади нагреваемой поверхности котлов, а в Ко-инвест я такого аналога не нашел. Также у меня пока отсутствует справочник ко-инвест для расчета теплосети, и дымовую трубу не могу найти, хотя говорят, что должна быть в промзданиях или промсооружениях.
Тема: УПВС (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 признано не действующим)
От: Saturday, March 20, 2021 2:56:21 PM
Приветствую, коллеги!
Обращаюсь в первую очередь к тем, кто по прежнему пользуется сборниками УПВС, при оценке ОКС.
Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983, с помощью которого производился переход от цен 1969 г. к 1984 г., утратило силу, в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 13.06.2020 N 857.
Подскажите, существует ли какой-нибудь альтернативный (действующий) документ с индексами на данный период.

С доводами, относительно необходимости использования Ко-инвест, согласен, но ситуация специфичная и срочная, а я только начал переход на Ко-инвест (объект сложный (котельная, дымовая труба, теплосеть, водовод, котельное оборудование, все без паспортов, 1970-х годов постройки), а справочники и индексы ко-инвест не все есть). Отчет уже готов и сдан, после чего вернули проверяющие с указанием на недействительность постановления № 94.
Заранее благодарен!


Тема: И снова про аренду земли
От: Friday, October 23, 2020 12:28:20 PM
Шогин В. сообщал(а):
высказанное здесь с точки зрения права верно. Но, полагаю, замечания эксперта связаны с фсо-7, в котором арендная плата указана как иная расчетная величина...

Я до конца сам не понял!
Исходя из моего диалога с различными оценщиками, сообщество разделилось на три лагеря: одни используют понятие "Рыночная арендная плата" (кто часто прибегает к МСО), вторые "право пользования" (кто не использует МСО и хочет обойтись обязательными для РФ ФСО ФЗ), а оставшиеся смешивают все подряд и в итоге получается как-то так "...рыночная стоимость арендной платы...". Жаль, что в последнем обновлении ФСО так и не раскрыли этот вопрос, несмотря на то, что такой вид оценки очень распространен (значительная часть муниципального имущества сдается в аренду).
Последним предложением эксперта, по поводу первого вопроса, стало то, что необходимо в описательной части добавить, что "рыночная стоимость права пользования" эквивалентна "рыночной арендной плате".
По второму вопросу консенсус не найден, мною было принято решение временно отнести данный метод к доходному. Если в дальнейшем найдется альтернативное обоснование, буду вносить изменение в последующие отчеты.
Тему не закрываю, т.к. возможно еще кто-нибудь выскажется.
Тема: И снова про аренду земли
От: Tuesday, October 20, 2020 9:20:54 AM
Eugene сообщал(а):
Право пользования - вполне "отчуждаемое", то есть передаваемое право. Смена арендатора и есть процесс "отчуждения". Эксперт видимо подразумевает "отчуждение" объекта недвижимости, то есть реализацию права собственности со сменой собственника, однако в данном случае Вы оцениваете объект на другом праве, и это оцениваемое право может на возмездной основе передаваться 3-м лицам, то есть иметь рыночную стоимость

Спасибо за ответ!
Но пока не удалось убедить эксперта. Если не сложно, можно расширить обоснование.
Тема: И снова про аренду земли
От: Tuesday, October 20, 2020 9:15:57 AM
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):
Здравствуйте! В соответствии с учебной литературой по оценке недвижимости (например: Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. 2009 г) метод компенсации затрат прошлых периодов (именно так он называется в книге) относится к доходному подходу, соглашусь с мнением эксперта.


Спасибо!
Тема: И снова про аренду земли
От: Thursday, October 15, 2020 3:08:27 PM
Приветствую!
Оценивается размер арендной платы незастроенного ЗУ (условно в год или месяц, но не принципиально).Участок расположен в зоне угольной добычи и строительство не предполагается.
Отправил отчет на экспертизу в СРО и у нас с экспертом возникли расхождения во мнениях.
Прошу помощи! Хотелось бы прийти к единой методике проведения такого рода оценок (структуре отчета).

1. Объект оценки
Значительно ранее, после изучения различных статей и отчетов прочих оценщиков, мною было использовано наименование объекта оценки - право пользования в течение месяца (года, дня и т.д.) земельным участком (помещением, частью помещения, зданием и даже оборудованием). В отчете это звучало - "...рыночная стоимость права пользования в течение месяца земельным участком, составляет...". Определяемая стоимость - рыночная стоимость. Вскоре было сделано замечание о том, что данное определение не соответствует понятию "рыночная стоимость", т.к. отсутствует возможность "отчуждения" (Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке...).Вроде бы логичное замечание, т.е. право пользования не совсем соответствует понятию объекта оценки! Позднее, после повторного изучения свежих статей (при том, что в данных статьях по прежнему использовались оба определения), мною было использовано определение из МСО - величина рыночной арендной платы (по умолчанию в отчетах я по прежнему указывал вид стоимости - рыночная стоимость, что по моему мнению не совсем верно). При оценке государственного имущества, мне было сделано замечание о том, что МСО не является обязательным для применения в РФ и что их интересует формулировка "рыночная стоимость", а не "рыночная арендная плата" (которая по своей сути и является стоимостью), ссылаясь на то, что в законе РФ присутствует только определение рыночной стоимости и во всех правовых актах указано, что необходимо определять рыночную стоимость.
Прошу обоснованно подсказать, как же все-таки правильно, и в случае если это "рыночная арендная плата", то какой вид стоимости указывается в отчете?

2. Подходы и методы оценки
Со сравнительным подходом и методами оценки, относящимися к нему, при расчете величины арендной платы (независимо от объекта аренды), все более менее понятно, есть рынок (сделки, предложения) - делаем, нет рынка - обосновано отказываемся.
Что касается метода оценки - метод компенсации издержек доходами А=РСзу*К (А-арендная плата в год, К-коэффициент капитализации)(еще его называют: метод рекапитализации, обратный от доходного). Мне не удалось найти какого-либо учебного материала или статьи, где было бы сказано, что «метод компенсации издержек доходами» относится к тому или иному подходу, по структуре он является обратным от доходного, по своей сути отражает позицию арендодателя (продавца в классическом варианте) и ближе к затратному подходу (по крайней мере я так указывал в отчетах). Эксперт заявляет, что это доходный подход. На сколько я помню (не смог найти первоначальный источник) метод доходного подхода (к сожалению не знаю названия метода) основан на дополнительной прибыли от всего проекта, в котором участвует объект аренды (мог не совсем корректно сформулировать).
Прошу обоснованно подсказать, как же все-таки правильно, и в случае если это доходный подход, тогда какие методы оценки арендной платы существуют для затратного подхода?

Заранее благодарен!
Тема: Земельный участок в зоне рекреации
От: Tuesday, October 29, 2019 11:37:58 AM
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
@лексей сообщал(а):
Приветствую, коллеги и прошу помощи!
Вводные данные:
В рамках судебной экспертизы (не отчет об оценке), для оспаривания кадастровой стоимости мне поручено определить рыночную стоимость 2 ЗУ (площади 2700 кв.м. у каждого), расположенных в центре села на удалении 5 км от столицы Республики.
Категория - земли населенных пунктов;
ВРИ - для строительства магазина и для строительства кафе;
Градостроительная зона, в соответствии с генеральным планом сельсовета - у первого участка Р1 зона природного ландшафта (рекреации), а у второй сразу в двух зонах пополам в Р1 зоне природного ландшафта (рекреации) и в общественно-деловой зоне (что в принципе противоречит правилам землепользования).
Суть проблемы следующая, в соответствии с правилами земелепользования, указанные выше ВРИ запрещены для данных градостроительных зон, т.е. капитальное строительство не разрешается (архитектура отказала), тогда как оценивать? Если как земли под коммерческую застройку (аналоги имеются), то как учесть градостроительную зону, если как земли рекреации (аналоги в нашем регионе отсутствуют, но на гос торгах присутствуют сделки, правда по другим регионам, но теоритически можно скорректировать на местоположение), то как учесть ВРИ?
У меня на данный момент два варианта действий:
1. Обоснованно указать что рыночная стоимость данных участков равна нолю, т.к. экономическую ценность они не имеют (судебная экспертиза это позволяет);
2. Анализом НЭИ убрать ВРИ под коммерцию и оценить, как земли рекреации.
Соответствующие ветки форума мною прочитаны, но полезной информации не найдено. Прошу поделиться мыслями и соображениями по данному вопросу.
Заранее благодарен!


Я занимаюсь судэкспертизой для Мосгорсуда по оспариванию кадастровой стоимости, аналогичные оценки проводил (правда для выделения стоимости охранных зон в общей стоимости ЗУ).
При ВАШИХ условиях используется:
- Сравнительный подход (метод сравнения) - с ним у Вас не получается;
- Доходный подход (метод предполагаемого развития) - попробуйте его.
ИСПОЛЬЗУЕТСЯ следующий ИСКУССТВЕННЫЙ прием - В дальнейшем (после получения стоимости зу для торгового назначения) ПЕРЕВЕДИТЕ СТОИМОСТЬ ЗУ ОТ ТОРГОВОГО ВИДА - ПОД ОХРАННЫЕ, РЕКРЕАЦИОННЫЕ ЗОНЫ (в СРК-2017 есть переходные коэффициенты, могу выслать). Получите больше 0.


Вышлите пожалуйста. Заранее спасибо!
Также хотелось бы уточнить, а при оценке на основе сделок с землями рекреации, не будет результат точнее?
Тема: Земельный участок в зоне рекреации
От: Tuesday, October 29, 2019 10:59:50 AM
Шогин В. сообщал(а):
А.А., чо за дискуссия?

???
Тема: Земельный участок в зоне рекреации
От: Tuesday, October 29, 2019 6:05:21 AM
А что со вторым способом оценки, он вроде не противоречит нормам, в т.ч. ФСО?
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005