| Беляев Леонид |
| Ранг: |
Кандидат |
| Местонахождение |
Калининград |
|
| Предыдущий визит: |
Wednesday, February 19, 2020 12:55:22 AM |
|
|
Дополню свое сообщение. Приведенный мною пример, конечно же, для вашей ситуации не подходит, тут другое использование результатов оценки. Если бы я был эксперт, то стоимость вспомогательных помещений определил бы ка среднюю рыночную стоимость всех, входящих в здание отдельных помещений (видимо здание разбито на такие помещения, если имеется несколько совладельцев). Это было бы справедливо, хотя ваша задача вряд ли была решена. Вы скорее всего рассчитывали на низкую стоимость объекта.
|
|
Год назад был экспертом в суде. Вопрос был поставлен: какова стоимость ОН в виде вспомогательных помещений в жилом доме. Он представлял собой помещения общего пользования: коридоры, лестницы и лестничные площадки. Право собственности зарегистрировано, и продано в процессе ликвидации общества физ. лицу. ФЛ впоследствии разобралось, что ему продал арбитражный управляющий и стало требовать у собственников всех остальных нежилых помещений и квартир в этом доме выкупить права на это помещение. Суд спросил, сколько стоят эти вспомогательные помещения общего пользования. Я долго думал, пришел к мысли, что ни один из подходов к оценке этого помещения как объекта недвижимости не подходи, хотя просчитывал разные варианты. Сравнительный - нет аналогов, поправки по Лейферу можно вносить только когда они соответствуют рынку. Рынка нет. Из общей стоимости строительства дома вычесть стоимость всех помещений - получалась отрицательная величина. Решение: обосновал, что стоимость права собственности на это помещение равна стоимости права требования к иным собственникам ОН в этом доме. Синдексировал затраты ФЛ от даты приобретения к дате оценки (разрешения спора), учел время на взыскание денег с ответчиков (остальных собственников помещений). Получилась рыночная стоимость права требования (права собственности на эти помещения). Все стороны процесса такой подход устроил.
|
|
Абсолютно согласен с Nikpol, в соответствии со ст.38.1 ЗК РФ при продаже права на заключение договора аренды ЗУ предметом торгов является величина арендной платы (по-моему п.10 подп.5 ст.38.1). Муниципалитеты еще не всегда правильно прописывают Технические задания на оценку, но из отчета они выбирают для себя рыночную стоимость Арендной платы и указывают её в качестве начальной цены продажи права на заключение Договора аренды ЗУ. Это правило действует тогда, когда продажа осуществляется в соответствии ос ст.38.1. При продаже права на заключение Договора аренды ЗУ для его комплексного освоения и развития (в соотв. со ст.38.2 ЗК РФ)оценщик уже рассчитывает единовременный платеж именно за право заключить Договор на оговоренных условиях.
|
|
Согласен с SAU. Если учет нематериальных активов не дает положительного значения стоимости, значит фирма ничего и не стоит. Наверняка, в этой фирме ключевые посты занимают участники, а следовательно, основной актив такой фирмы это кадры и их деловая репутация и клиентская база. Все это требует затрат на их создание, ВОТ ЭТИ ЗАТРАТЫ И МОЖНО ПОДСЧИТАТЬ.
|
|
На мой взгляд, аккредитационный отбор, проводимый СБРФ, не вызывал бы столько споров и некого неприятия (типа зачем это сверхнормативные требования к оценщикам), если бы банк заранее опубликовал хотя бы перечень вопросов по которым будут экзаменовать. Некое подобие экзаменационной программы. А высшим пилотажем было бы проведение семинаров или подобных мероприятий, где банк изложил бы свою идеологию, свои требования к работе оценщиков. Ведь у нас в практике очень много спорных оценочных методик и у разных пользователей эти методики воспринимаются по-разному.
|
|