Комментарий к статье 1 "Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации"

Статьёй установлено, что регулирование оценочной деятельности в России осуществляется самим законом, а также нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ним Российской Федерацией и субъектами РФ. Таким образом, можно констатировать, что регулирование оценочной деятельности в РФ относится к совместному ведению РФ и субъектов Федерации. Субъекты РФ могут принимать нормативно-правовые акты в отношении оценочной деятельности в части, не противоречащей Федеральному закону.

Следует отметить, что закон "Об оценочной деятельности в РФ" носит характер специального закона. Если существуют противоречия между нормативными правовыми актами общего и специального характера, обладающими одинаковой юридической силой, то применяется акт специального характера.

Данной статьей установлено, что "если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора".

Комментарий к статье 2 "Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом"

Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих субъектам права собственности, для целей совершения сделок с объектами оценки и иных целей. В соответствии с Гражданским Кодексом (статья 212), "имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований".

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ "Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей". Это могут быть сделки купли-продажи, залога, ипотеки, внесения имущества в уставный капитал и так далее.

Под нормой "для иных целей" могут пониматься действия, не приводящие к установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, например, связанные с переоценкой основных фондов предприятия либо оценкой для целей уточнения налогооблагаемой стоимости имущества.

Комментарий к статье 3 "Понятие оценочной деятельности"

В статье 3 закона дано определение оценочной деятельности – это "деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости". При рассмотрении данной статьи совместно со статьей 17 "Страхование гражданской ответственности оценщиков" и статьей 23 закона "Лицензирование оценочной деятельности" можно сделать вывод о том, что данный вид деятельности требует наличия страхового полиса гражданской ответственности оценщика и лицензии. Деятельность без лицензии – это незаконное предпринимательство.

Совершенно очевидно, что для оценщиков, как субъектов деятельности, определение стоимости, произведенное для заказчика, есть деятельность, которая регулируется законом.

Во всех случаях деятельность, связанная с самостоятельным определением гражданами, должностными лицами юридических лиц и прочими субъектами стоимости чего-либо "для целей сделок или иных целей", не является оценочной, регулируемой настоящим законом, хотя по своему содержанию таковой является. Основание для такого вывода: указанные лица не являются субъектами оценочной деятельности. Вместе с тем, проводя самостоятельную оценку, таким лицам следует иметь в виду, что любая заинтересованная сторона имеет право оспорить в судебном порядке сделку, осуществленную ими по цене, которую они определили самостоятельно. Это может быть, например, случай установления директором (в рамках своей компетенции) стоимости отчуждаемого акционерным обществом имущества при осуществлении сделки, не носящей характер крупной. Любой акционер может заявить иск о признании сделки недействительной по причине несоответствия стоимости имущества рыночной, в результате чего самому обществу нанесен ущерб.

В статье 3 закона дано определение рыночной стоимости.

Субъектам оценочной деятельности, а также юристам следует различать такие термины как цена и стоимость. Понятие "цена" характеризует сумму денег, полученную продавцом в результате продажи, либо выражает стоимостную ценность имущества, определенную сторонами сделки – обмене. Цена - это свершившийся факт. Стоимость – это предполагаемая цена, ожидаемая к получению в будущем.

Законом определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Дословный анализ вышеприведенного определения позволяет сделать следующие выводы:

рыночная стоимость – это величина, носящая вероятностный характер. Данная величина не есть факт, то есть не есть цена какой-либо реальной сделки. Это, расчётная величина, которая определяется путем переработки какой-то специальной информации.

получение рыночной цены за какой-либо объект возможно только на открытом конкурентном рынке

получение рыночной стоимости объектов прав собственности возможно при условии, что стороны сделки (и продавец и покупатель), действуя исключительно в своих интересах, располагают всей необходимой информацией об объекте сделки, состоянии рынка и любой иной информации, знание которой могло бы повлиять как на целесообразность осуществления сделки, так и на цену сделки;

получение рыночной стоимости возможно при условии, что продаваемый объект представлен на открытом (с неограниченным количеством возможных покупателей) рынке посредством публичной оферты, то есть посредством предложения о продаже, адресованному неограниченному кругу лиц. Публичная оферта должна носить типичный характер для данного вида имущества. Под таким характером могут пониматься:

типичный объем информации об объекте и его стоимости;

типичные условия продажи, например, сложившаяся на рынке практика продажи в рассрочку, или, наоборот, практика получения вознаграждения за объект разовым платежом;

типичный срок экспозиции объекта (с учетом норм Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, принятых постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001) – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Здесь следует иметь в виду, что на конкурентном рынке разные объекты прав продаются за разные сроки: одни достаточно быстро (например, оргтехника, автомобили, квартиры), другие достаточно долго (например, промышленная недвижимость, недвижимость, имеющая значительные объемные характеристики и, следовательно, стоимость). Поэтому и сроки представления оферты могут быть разными. Если объект выставлен на продажу период времени, меньший типичного срока экспозиции, то стоимость, полученная за объект, не может считаться рыночной.

получение рыночной стоимости возможно при условии отсутствия в отношении сторон сделки какого-либо принуждения.

рыночная стоимость возможна при условии получения оплаты за отчуждаемые объекты прав деньгами. Если же оплата производится не денежными средствами, например, встречной поставкой товара, зачетом требований, в процессе мены, то цена, определенная таким договором не может быть признана рыночной.

Следует отметить, что в соответствии со Стандартами оценки РФ, являющимися нормативно-правовым актом, имеют место и другие виды стоимости, содержание и смысл которых носит для оценщиков характер императивных норм:

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для свободно обращающихся на рынке товаров. К таким объектам может относиться, например, космический объект.… Действительно, такие объекты продаются редко, для их продажи требуются значительные вложения в рекламу, повышение доверия потенциальных покупателей в надежность нашей техники и тому подобное. Отсутствие развитого рынка не позволяет никому утверждать, что осуществленная когда-либо продажа космического объекта произведена именно по рыночной стоимости.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Аналогичного объекта – это значит не точно такого же, из тех же материалов, с применением тех же технологий и стандартов изготовления, а сопоставимого по характеристикам, но из современных материалов, с применением современных технологий и стандартов. Такая стоимость в некоторых случаях может лежать в основе стоимости объекта с ограниченным рынком. Стоимость замещения не является рыночной. Классическим подтверждением этому служит пример бурения нефтяной скважины, которая оказалась "сухой". Общие затраты на бурение могут быть значительными, но такая скважина, естественно, никому не нужна и ее стоимость равна нулю.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта при существующем использовании – стоимость объекта оценки, осуществляемая из существующих условий и цели его использования. Это может быть, например, стоимость промышленного объекта, входящего в состав предприятия, который в случае попытки его продажи не может быть продан (нет покупателей, ограниченный рынок). То есть стоимость на открытом рынке либо равна нулю (спрос отсутствует), либо очень низка по сравнению с затратами на его строительство с учетом износа. Тем не менее, данный объект может представлять интерес для самого предприятия, которое возможно не может существовать без этого объекта. Можно сделать вывод, что для такого предприятия объект представляет определённую ценность, величину которой и определяет стоимость объекта при существующем использовании.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В основе данной стоимости лежит предпосылка, что любое вложение средств в объекты собственности (осуществляемое в рамках предпринимательской деятельности) производится ради возможности получения будущих выгод. В качестве таких выгод могут, например, рассматриваться, доходы от эксплуатации приобретенной собственности. Покупатель, он же инвестор, приобретает объект, рассчитывая на определенную доходность, и, следовательно, на определенную окупаемость вложений. От этих ожиданий зависит размер той суммы, которую инвестор готов выложить за приобретаемый объект.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных актов (в том числе инвентаризационная стоимость). В качестве нормативных актов может служить налоговое законодательство.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Это очень важное определение, достаточно часто имеющее место в жизни. Наиболее простым примером является случай, когда кому-либо в силу обстоятельств необходимо срочно (в сроки, менее обычных) продать определенное имущество. Это конечно можно сделать, продав имущество по меньшей (заниженной) стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативно-правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах. Это могут быть ситуации с оценкой имущества должников в рамках исполнительного производства, когда в отношении должника имеет место не только принуждение, но и сроки самого производства и, соответственно, сроки продажи непродолжительны (2 месяца), отчуждение может быть осуществлено без оферты на открытом рынке.

Иными нормативными актами, например, Постановлением правительства РФ № 361 от 31.03.02 г., устанавливается понятие "нормативная стоимость".

Стороны, участвующие в спорах по произведенным оценкам, должны четко представлять себе содержание и смысл норм, включающих в себя определения различных видов стоимости с тем, чтобы аргументировано излагать свои доводы в отношении правильности или ошибочности осуществления какой-либо оценки.

Комментарий к статье 4 "Субъекты оценочной деятельности"

Под субъектами понимаются, с одной стороны, юридические и физические лица (оценщики), деятельность которых регулируется данным законом, а с другой стороны – потребители их услуг (заказчики). Оценщики, являются субъектами оценочной деятельности, если они имеют соответствующую лицензию и страховку гражданской ответственности оценщиков.

Комментарий к статье 5 "Объекты оценки"

Как видно, этот перечень объектов оценки несколько уже, чем перечень объектов гражданских прав, под которыми, согласно гражданскому законодательству России, понимаются материальные и нематериальные блага. Тем не менее, под объектами оценки понимается почти всё то, что может находиться в гражданском обороте (свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства). Очевидно, исключение составляют сами деньги, не нуждающиеся в оценке. Из этого можно сделать вывод о том, что не могут быть объектами оценки наркотики, личные неимущественные блага (так как они неотчуждаемы от человека), оружие (кроме отдельных его видов, например, охотничье), расщепляющиеся радиоактивные материалы, ущерб.

В отношении ущерба следует отметить следующее: гражданским законодательством предусматривается возможность защиты нарушенных прав путем предъявления иска к виновной стороне о возмещении ущерба. Очевидно, размер такого иска подлежит стоимостному определению. С теми расходами, которое пострадавшее лицо уже понесло для восстановления своего права, всё понятно – это прямой ущерб (конкретная сумма). Возникают следующие вопросы:

во всех ли случаях определения ущерба возможно привлечение оценщика ?

как быть с размером тех расходов, которые данное лицо должно понести в будущем, а также с размером недополученной прибыли ?

На мой взгляд, для ответа на эти вопросы необходимо прежде всего определиться может ли ущерб быть объектом оценки ? Ответ очевиден, не может, так как сам ущерб не является предметом гражданского оборота и не может быть отчужден на открытом рынке. Есть ли выход из данной ситуации? Есть, но, к сожалению, не во всех случаях. Привлечение оценщика (как субъекта оценочной деятельности) возможно только в случае утраты или повреждения имущества пострадавшего лица. При этом в ходе судебного разбирательства оценщику необходимо правильно формулировать вопросы, поставленные для разрешения. Нужно помнить, что привлеченный в качестве эксперта или специалиста оценщик не может определять "стоимость ущерба". Подобное заключение не будет иметь юридической силы с точки зрения закона "Об оценочной деятельности в РФ", а будет соответствовать всего лишь одному частному мнению. Оценщику необходимо задавать вопрос "какова стоимость работ, услуг, материалов и т.п., необходимых для восстановления поврежденного имущества ?". Всё перечисленное в данном вопросе может являться объектами оценки. Можно сделать дополнительный вывод о том, что "упущенная выгода" также не должна определяться оценщиками.

Комментарий к статье 6 "Право РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки"

Статьей установлено, что право любых лиц на проведение оценки принадлежащего им имущества является безусловным правом и распространяется в том числе на повторную оценку.

Результаты любой оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленным законодательством России. При оспаривании оценки заинтересованным могут являться собственник объектов оценки либо иные лица, которые имеют вещные права в отношении объектов оценки (например, акционеры акционерного общества).

Обжалование может быть произведено путем подачи жалобы в орган, уполномоченный Правительством РФ по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации. Подача искового заявления в суд в соответствии с установленной подведомственностью или в третейский суд может быть произведена в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Закон "Об оценочной деятельности в РФ" такой порядок не определил, следовательно, подача искового заявления должна осуществляться с учётом норм Арбитражно-процессуального кодекса РФ или Гражданско-процессульного кодекса РФ.

Комментарий к статье 7 "Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки"

Данной статьей установлено, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Таким образом, в случае определения рыночной стоимости, указание на вид определяемой стоимости может отсутствовать.

Законом установлено, что рыночная стоимость подлежит определению во всех случаях, если в нормативном правовом акте используются не предусмотренные настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других. Данный перечень терминов не является закрытым, очевидно, к ним можно также отнести термин "рыночные цены", имеющийся в Федеральном законе "Об исполнительном производстве" и "полная стоимость", имеющаяся в статье 343 ГК РФ.

Комментарий к статье 8 "Обязательность проведения оценки объектов оценки"

В ряде случаев данной статьёй установлена обязательность проведения оценки. Здесь в первую группу можно выделить нормы, относящиеся к объектам прав, принадлежащим Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в отношении которых осуществляются какие-либо сделки. Обязательность проведения оценки не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями любым имуществом, находящемся у них на праве хозяйственного ведения, кроме недвижимого имущества, для распоряжения которым требуется согласие собственника. При этом, однако, нужно помнить, что собственник, как заинтересованное лицо, может обжаловать сделку по распоряжению имуществом по основаниям несоответствия стоимости рыночной.

Обязательность оценки установлена и в случае национализации имущества, а также выкупа или иного изъятия любого имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Наличие данной нормы очевидно, так как государство и муниципальные образования не должны быть заинтересованы в переплате за такое имущество сверх его рыночной стоимости. Можно констатировать, что таким образом законодатели внедрили один из главных механизмов рыночной экономики в отношении государственного и муниципального и установили некоторые антикоррупционные преграды для недобросовестных чиновников.

Перечисленные случаи обязательной оценки не являются исчерпывающими, так как данные нормы могут устанавливаться и иными нормативно-правовыми актами РФ.

Во вторую группу случаев обязательности оценки следует отнести все ситуации, когда в отношении объектов прав имеется спор о стоимости. Такие споры могут возникать в рамках корпоративных, семейных, налоговых правоотношений, при страховании, ипотеке, банкротстве, в рамках процессуального законодательства, при исполнительном производстве и в других случаях. Здесь следует отметить, что момент возникновения такого спора может быть как до осуществления сделки с объектами оценки, так и после сделки. Заинтересованная сторона имеет безусловное право защиты своего нарушенного права, если только не истекли установленные законодательством сроки исковой давности.

К третьей группе случаев обязательности проведения оценки можно отнести ситуации, когда уполномоченный орган по сбору налогов принял решение о проверке правильности уплаты налогов. Здесь следует иметь в виду следующее: законодательство Российской Федерации о налогах и сборах состоит из налогового Кодекса и принятых в соответствии с ним федеральных законов о налогах и сборах. Нормами налогового законодательства (статья 40) предусмотрены ситуации, когда налоговые органы имеют право контролировать правильность установления налогоплательщиками цен сделок, а именно при сделках:

между взаимозависимыми лицами;

по товарообменным (бартерным) операциям;

при совершении внешнеторговых сделок;

при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Кроме того, налоговые органы могут проконтролировать результаты проведения переоценки основных фондов предприятий, проводимых ими как в инициативном порядке, так и в соответствии с нормативными актами уполномоченных органов. Результаты переоценки существенным образом влияют на налогооблагаемую стоимость имущества и на налог на прибыль.

Определение стоимости при осуществлении налогового контроля может быть проведено в рамках экспертизы, возможность назначения которой предусматривается статьёй 95 налогового кодекса.

Соответственно у налогоплательщика остается право не согласиться с результатами такого контроля.

Какова сфера применения норм закона "Об оценочной деятельности в РФ"? Ограничивается ли она только случаями обязательной оценки, определенными данной статьей закона или случаями возникновения договорных отношений между оценщиками и их заказчиками? На мой взгляд, сфера применения исследуемого закона намного шире. Сюда можно отнести нормы арбитражно-процессуального и гражданско-процессуального кодексов при разрешении вопросов о назначении стоимостной экспертизы и другие.

Комментарий к статье 9 "Основания для проведения оценки объектов оценки"

Указанной статьёй закона в качестве главного основания для проведения оценки объектов оценки указывается договор между оценщиком и заказчиком. Вместе с тем, данной статьей закона установлено, что суд, арбитражный и третейский суды самостоятельны в выборе оценщика. Отсюда можно делать вывод о том, что могут быть и иные основания для проведения оценки, а именно, оценка по определению суда, арбитражного суда, третейского суда. Однако, в соответствии с процессуальным законодательством, для разрешения вопросов, требующих наличия специальных познаний (в данном случае в области оценочной деятельности) суд назначает экспертизу, а не оценку. Эксперт, указанный в Определении суда, должен подготовить экспертное заключение.

Другими основаниями проведения оценки могут быть также: постановление судебного пристава-исполнителя о назначении специалиста, постановление следователя, осуществляющего дознание.

Важное значение имеет понимание того, кто может являться экспертом (специалистом), осуществляющим стоимостную экспертизу в рамках процессуального, таможенного или налогового законодательства. Должны ли в качестве такого лица выступать организация или предприниматель, занимающиеся оценочной деятельностью и имеющие соответствующую лицензию, либо это может быть только государственное экспертное учреждение (судебная экспертиза), либо физическое лицо, обладающее специальными познаниями в данной отрасли ?

Суд, налоговые и иные уполномоченные органы для разрешения вопросов, требующих специальных познаний могут назначить эксперта (ст. 57 УПК РФ; ст. 79 ГПК РФ; ст. 55 АПК РФ; ст. 25.9 КоАП РФ, ст. 95 НК РФ, Таможенный кодекс РФ). В качестве эксперта может выступать любое лицо, обладающее необходимыми специальными знаниями в пределах своей компетенции. Таким образом, можно сделать вывод о том, что эксперт – это физическое лицо, так как именно оно может являться носителем специальных познаний. Это лицо может быть как сотрудником государственного судебно-экспертного учреждения, так и сотрудником любой иной организации, либо не работающим лицом. Наличие или отсутствие лицензии на осуществление оценочной деятельности, как условие правомочности проведения экспертиз, законодательно не оговорено. Принципиально важно, что лицо становится экспертом только после вынесения назначившим его органом соответствующего документа, а само заключение по форме и содержанию должно удовлетворять определенным требованиям.

Все расходы, связанные с проведением оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Так согласно АПК и ГПК РФ размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом.

Комментарий к статье 10 "Обязательные требования к договору"

В соответствии со ст.432 ГК РФ "договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 10 предъявляет следующие требования к договору:

договор должен заключаться только в письменной форме, хотя гражданским законодательством допускается и устная форма договора, при этом нотариального удостоверения не требуется

в нем должно быть указано денежное вознаграждение за проведение оценки, то есть императивной нормой закона является возмездность договора. Это действительно имеет важное значение, так как оценщик должен быть независимым и весь его интерес должен заключаться только в получении вознаграждения за свою работу. Отсутствие в договоре стоимости услуг или ее уровень, значительно отличающийся от среднерыночных цен на аналогичные услуги, сложившиеся в данном регионе, может являться косвенным свидетельством о возможной заинтересованности оценщика. Требование о возмездности за услуги оценщика распространяется и на случаи проведения экспертизы.

В нём должны быть указаны основания заключения договора. Здесь возникает вопрос – что следует понимать под основаниями оценки ? Основанием любого договора является, прежде всего, воля сторон. Сам факт заключения договора уже является выражением воли сторон. Скорее всего, законодатель под словом "основания" подразумевал причину возникновения потребности в оценке у самого заказчика, то есть в каких целях он будет использовать результаты оценки. В практике оценочной деятельности это называется функциями оценки, и выражается описанием той ситуации, при которой заказчиком будет применены результаты оценки. Это могут быть купля-продажа имущества, залог, внесение в уставный капитал вновь образуемого общества, переоценка основных фондов и другие варианты.

Конкретизация оснований оценки носит важный характер, так как существенным образом влияет на то, какую стоимость должен определить оценщик. В практике оценочной деятельности имеются понятия разные видов стоимостей, не являющиеся эквивалентом рыночной стоимости. Определяя основания заключения договора при его подписании, оценщик, как лицо, имеющее познания в области оценочной деятельности, может и должен указать заказчику ту стоимость, которая должна быть определена применительно к данным основаниям.

В договоре должен быть указан вид определяемой стоимости. Данное условие не является существенным в случае определения рыночной стоимости, так как согласно статье 7, если в договоре не указан вид определяемой стоимости, то определению подлежит рыночная стоимость.

Должны быть указаны сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление данного вида деятельности, ее реквизитах, и, очевидно, также сведения о наличии полиса страхования гражданской ответственности оценщика. Последняя норма в требованиях к договору отсутствует, однако, на мой взгляд, полис также необходимо указывать, так как одним из условий возможности осуществления оценочной деятельности является страхование гражданской ответственности оценщика. Здесь следует отметить, что отмеченная в данном пункте информация не подлежит договоренности между сторонами, а носит информационный характер (например, о лицензии и страховом полисе при условии, конечно же, их фактического наличия у оценщика). Отсутствие этих сведений, хоть и содержащихся в перечне обязательных требований к договору, по моему мнению, не является существенным. Данный подход подтверждается и судебной практикой, например, Постановлением ФАС по Уральскому округу от 22 января 2004 года по Делу N Ф09-4055/03-ГК.

Договор должен содержать точное указание на объект оценки и его описание. Это значит, что объект оценки должен быть идентифицирован. Это значит, что в тексте договора необходимо и достаточно отразить те характеристики объекта, которые позволяют выделить его в натуре в окружающем нас мире или иным образом, если объект имеет нематериальную природу. Для автомобиля это может быть его модель, государственный регистрационный номер, год выпуска; для станка – модель, заводской номер, год выпуска; для объекта недвижимости – точный адрес, Литера, номер помещения в Литере и т.д. При оценке имущества юридических лиц могут быть указаны инвентарный номер объекта, его учётная бухгалтерская стоимость. При оценке бездокументарных акций в качестве идентифицирующей информации могут быть указаны эмитент акций, номер проспекта эмиссии, тип акций, их количество. При оценке прав требования могут быть указаны наименование должника, реквизиты договора, на основании которого возникли права требования, учётная бухгалтерская стоимость и так далее.

Договор в отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям должен заключаться оценщиком с лицом, уполномоченных собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством РФ. Это значит, что применительно к имуществу данных лиц для целей исполнения сделки может быть применена только та стоимость объекта оценки, которая определена оценщиком по договору с собственником и собственником же оплачивается. Все прочие виды отчетов (например, заказанные и оплаченные потенциальным покупателем имущества) могут носить лишь информационный характер.

В отношении договоров на проведение оценки имущества, не принадлежащего заказчику, законодателем не установлено каких-либо ограничений. Это значит, что возможна оценка и для целей информирования любого заинтересованного лица. При этом, однако, следует иметь в виду, что, во-первых, на такую оценку не распространяется действие закона "Об оценочной деятельности в РФ", а во-вторых, если собственник не в знает, что в отношении его имущества кто-либо производит оценку (например, кредитор, оценивающий перспективы банкротства) результаты такой оценки могут носить приблизительный характер в силу того, что часть информации, имеющаяся только у собственника, может быть иному заинтересованному лицу либо оценщику просто недоступна.

Комментарий к статье 11 "Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки"

Настоящей статьёй установлено, что надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на оценщика договором, является своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее – отчет). Таким образом, устное консультирование заказчиков в отношении стоимости чего-либо не является оценочной деятельностью. Это подтверждается и самим определением оценочной деятельности – это деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Совершенно очевидно, что письменный отчет должен содержать в себе описание процедур, способов, методов и всего того, что дало оценщику возможность сделать те или иные выводы. Устное консультирование таких данных содержать не может.

Надлежащим подтверждением факта исполнения оценщиком своих обязанностей должно являться наличие акта приемки-сдачи отчета об оценке.

Обязанность оценщика подготовить отчет об оценке может возникать по разным основаниям. В зависимости от вида таких оснований законодательством предъявляются разные требования к форме и содержанию документа, который готовится оценщиком.

Прежде всего, рассмотрим форму документа, который должен выдавать оценщик потребителю своих услуг, в случае подготовки его в рамках проведения тех или иных экспертиз. Процессуальным законодательством установлены требования к заключениям экспертов (специалистов). Первое отличие заключается в том, что экспертом (специалистом) готовится не отчет об оценке, а соответствующее заключение. Второе отличие состоит в содержании заключения и его оформлении: заключение должно содержать основание проведения экспертизы (например, определение суда); подписку лица, подготовившего заключение о том, что оно предупреждено об ответственности за дачу ложных заключений; вопросы, которые поставлены эксперту на разрешение; перечень документов, предоставленных эксперту. Как правило, всё перечисленное находится в общей части заключения. В той части заключения, которая называется исследовательской, оценщик, являющийся экспертом (специалистом), исследует поставленные вопросы, полученные материалы и осуществляет собственно экспертизу. В этой части оценщик должен придерживаться требований к отчётам, установленных законодательством России в области оценочной деятельности (см. далее), с той лишь корректировкой, что отчёт по тексту должен называться заключением, а сам оценщик – экспертом или специалистом. Последняя часть заключения называется "Выводы". Здесь эксперт (специалист) дает ответы на заданные ему вопросы.

При наличии иных оснований для проведения оценки (договора) к отчетам оценщика предъявляются следующие, носящие императивный (обязательный) характер, требования,:

отчёт и вид определяемой стоимости должны соответствовать договору на проведение оценки;

Отчёт не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, из чего следует обязанность оценщика использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения (п. 2 Стандартов оценки РФ). Это значит, что:

Отчёт должен быть построен без нарушений законов логики, то есть любые упоминания либо утверждения оценщика в отношении какого-либо факта, но находящиеся в разных частях отчета, должны быть идентичными. Это могут быть, в частности, коэффициенты, цифры, характеризующие уровень цен, ставок арендной платы, формулы расчетов, цифры, служащие результатами одних вычислений и являющиеся исходными данными других вычислений, цель оценки должна соответствовать той стоимости, которую определяет оценщик и многое другое.

Вот два примера нарушения правил логики: в одном судебном заседании был случай, когда эксперт (оценщик), привлеченный судом, на вопросы последнего: "Можно ли достоверно определить стоимость спорного имущества с учетом имеющихся в спорном отчёте данных ? Считаете ли Вы достоверным представленный ответчиком спорный отчёт об оценке?" ответил (в письменном заключении): "стоимость имущества определить невозможно, отчёт считаю достоверным". Второй пример достаточно частой ошибки – это когда оценщики в одной части отчёта пишут, что объект оценки находится в хорошем состоянии, а в другой части отчета применяют такие формулировки и проводят такие расчеты, из которых можно сделать только один вывод: всё оцениваемое имущество – это утиль.

Та исходная информация, которую использует оценщик в своих расчетах и утверждениях, должна иметь подтверждение. Совершенно очевидно, что это может быть документальное подтверждение в виде справочников, опубликованных либо полученных непосредственно из источника специализированных данных других участников рынка (риэлторы, финансовые брокеры и т.п.), статистические данные, публикации СМИ. Не допускаются утверждения в формулировках типа "исходя из моего опыта", "по моему мнению" и т.п., ибо любое мнение (применительно к оценочной деятельности) формируется путем мысленной или иной переработки каких-то фактов, имеющих материальное происхождение, например информации. Вот на эту информацию и должен ссылаться оценщик.

Необходимо отдельно рассмотреть возможность использования оценщиком информации, не носящей документальный характер, например, устной информации от продавца либо покупателя об условиях сделки (цене). На мой взгляд, это возможно, то есть не будет нарушением законодательства в области оценочной деятельности при условии, что оценщик сделает ссылку на источник информации. Подтверждение этому можно найти в статье 14 закона "Об оценочной деятельности в РФ", в которой оговорено право оценщика запрашивать в устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки. Можно констатировать, что право использования устной информации у оценщика имеется, однако стоит ли этим правом пользоваться ? В случае возникновения спора, в котором может рассматриваться вопрос о достоверности сведений, содержащихся в отчете оценщика, такого рода устная информация подлежит исследованию судом наряду с другими доказательствами. Лицо, давшее устно информацию оценщику, может не подтвердить этого в суде по различным причинам (например, в связи с наличием обязательства по договору купли-продажи о неразглашении условий договора). В таком случае неподтвержденная информация, использованная оценщиком при расчетах и влияющая на результат оценки, позволит признать сведения о результатах оценки недостоверными со всеми вытекающими последствиями.

В отчёте оценщик должен отразить последовательность определения стоимости объекта оценки, в том числе и саму процедуру оценки. К процедуре можно отнести такие действия, как осмотр объекта, анализ рынка, к которому относится объект относится объект оценки, (его истории, текущей конъюнктуры и тенденций), выбрать аналоги объектов оценки и обосновать их выбор. Отсутствие описания процедуры оценки, а также наличие в отчёте формулировок "объект оценки не осматривался" является одним из оснований для признания результатов оценки недействительными. Имеющаяся арбитражная практика подтверждает это.

В отчёте в обязательном порядке указывается дата оценки. Это значит, что стоимость определяется оценщиком по состоянию на конкретную дату. Действительно, на стоимость объектов прав влияет множество различных факторов. Это могут быть инфляция, какие-либо чрезвычайные обстоятельства, введение или отмена каких-либо законодательных ограничений и многое другое. К примеру, автомобиль сегодня может быть совершенно новым, а завтра попасть в ДТП, в результате чего его стоимость существенно изменится. Как правило, оценщики указывают в отчетах ту дату, которая соответствует моменту личного осмотра объекта оценки оценщиком. На практике иногда возникают ситуации, когда необходимо провести оценку на дату в прошлом. В основном это бывает в рамках судебных разбирательств. В таких случаях, естественно, следует иметь в виду, что оценщик не мог видеть объект оценки по состоянию на эту дату. При возникновении подобных экспертиз оценщик должен использовать в качестве исходной информации какие-либо материальные свидетельства, подтверждающие или характеризующие состояние объекта и рыночной ситуации в прошлом. Это могут быть фотографии, свидетельские показания, публикации в СМИ и т.д.

В отчёте должны быть указаны применяемые оценщиком стандарты оценки, с обоснованием их применения, цели и задачи проведения оценки. Стандарты – это общие или конкретные правила проведения оценки, содержащие определения, описания процедур и т.д., применяя которые оценщик может прийти к какому-либо выводу (результатам). В настоящий момент Постановлением Правительства РФ № 519 от 6.07.01 г. утверждены "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности". Указанные стандарты носят самый общий характер и не содержат подробного описания процедур осуществления оценки. Оценщики, в части, не противоречащей национальным стандартам, имеют право пользоваться любыми другими стандартами, например, стандартами Российского общества оценщиков (общественная организация), Международными стандартами оценки МСО 1-4 и т.д. Законодательного запрета применения иных стандартов в области оценочной деятельности по состоянию на апрель 2004 г. в России нет. Однако здесь следует иметь в виду следующее: упоминание оценщиком в тексте отчета иных стандартов является, по сути, добровольным взятием оценщиком на себя дополнительных обязательств, которые подлежат соблюдению в рамках данного отчета.

В отчёте должна быть указана определяемая стоимость, а, если в отношении объекта оценки определяется стоимость, отличная от рыночной, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости. В качестве причин такого отступления могут быть наличие фактов, которые не вписываются в понятие рыночной стоимости. Это могут быть наличие чрезвычайных обстоятельств, принуждения в отношении какой-либо из сторон, срочность предстоящей продажи объекта оценки и другие.

В отчёте должны быть указаны основания проведения оценки, дата составления отчета и его порядковый номер, место нахождения оценщика и сведения о выданной оценщику лицензии на осуществление оценочной деятельности, реквизиты заказчика, если в качестве него выступает юридическое лицо. Перечисленная в данном пункте информация не является источником, каким-либо образом влияющим на результаты оценки. То есть с точки зрения деятельности, направленной на определение стоимости объектов оценки, это чисто формальные требования. Однако суды при рассмотрении споров в отношении отчетов об оценке в случае отсутствия в них подобных данных, в соответствии с нормами права, хоть и носящими формальный характер, могут признать отчет недействительным. В связи с этим следует сделать определённые пояснения. Основанием оценки являются юридические факты, указанные выше. Дата составления отчета – это дата, на которую результаты проведения оценки были оформлены в соответствующий основаниям проведения оценки документ (обычно дата распечатки окончательного документа). Место нахождения оценщика – место его государственной регистрации (часть 2 статьи 54 ГК РФ). Российское законодательство не содержит легального определения реквизитов субъектов права. В предпринимательской же практике субъектов рынка сложилось представление о реквизитах как о совокупности сведений о субъекте, позволяющей идентифицировать его среди прочих субъектов рынка. В частности, к реквизитам принято относить: наименование юридического лица, его место нахождения, ИНН юридического лица и банковские реквизиты.

В отчёте должно присутствовать точное описание объектов оценки, а в отношении объектов оценки, принадлежащих юридическим лицам, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объектов оценки. Также необходимо указать имеющиеся права на объекты оценки и обременения этих прав. Это как раз та информация, которая предназначена для точной идентификации объектов и их состояния на момент проведения оценки. Важность этого положения труд переоценить. Оценщик не только должен сам знать, какой именно объект он оценивает, какими положительными и отрицательными характеристиками (техническими и эксплуатационными) тот обладает, но и должен своим отчетом обеспечить возможность любому потребителю отчета понять то же самое.

В отчёте должен быть приведен перечень использованных оценщиком данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения. Сюда же можно отнести и перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Это значит, что все источники должны носить материальный характер с тем, чтобы любая заинтересованная сторона имела возможность их перепроверки. Только в этом случае отчет может быть признан документом, содержащим сведения доказательственного характера.

Для выполнения этого требования существуют определенные сложности. Так оценщик может иметь устную информацию о том, что такой-то продавец в такой-то момент продал свой объект недвижимости за определённую сумму. Однако в таком случае он не обладает материальным подтверждением этого факта, то есть не имеет соответствующего документа. Как правило, подобные ситуации связаны с тем, что официальная сумма по договору купли-продажи указывается одна, а в реальности она значительно выше. Этому есть свои причины: фискальная налоговая политика государства, повышенная криминогенность общества и так далее. Следовательно, стремясь соблюсти требования законодательства в области оценочной деятельности, даже зная точную цену продажи, оценщик не может использовать устную информацию о ценах сделок при проведении оценки.

В отчёте должна быть отражена последовательность определения стоимости объекта оценки. При этом, согласно Стандартам оценки, оценщик обязан использовать или обосновать отказ от использования затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Как видно, если оценщик применяет все подходы, то необходимость их применения не нуждается в обосновании. Отказ же в применении подхода должен быть обоснован. Это не может быть вариант нежелания оценщика использовать подход. Это могут быть только аргументы в обоснование невозможности его применения. Действительно, как показывает практика оценочной деятельности, каждый подход имеет ограничения по возможности своего применения, а в основе любого подхода лежит своя методология расчетов, применение которой основано на определённом массиве необходимых и достаточных исходных данных. Только в случае, если подход выходит за рамки ограничений его применения или в случае, когда необходимых данных нет и их получение в принципе невозможно, тот или иной подход не применяется. Такие аргументы и могут являться обоснованием.

Само применение подходов к оценке состоит в проведении расчетов стоимости объектов оценки с учетом их количественных, качественных характеристик, результатов анализа рынка и другой информации, влияющей, по обоснованному мнению оценщика, на результат.

В отчёте должна быть указана итоговая величина стоимости объекта оценки, а также ограничения и пределы применения полученного результата. Здесь следует также отметить, что в соответствии со Стандартами оценки итоговая величина стоимости - это величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Отчёт должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплён печатью, а также подписан оценщиком – индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям закона "Об оценочной деятельности" и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем. Очевидно, что работник должен обладать профессиональными знаниями, наличие которых подтверждается документами об образовании, полученными в соответствии с установленными уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности программами обучения. До административной реформы исполнительной власти в РФ (март 2004 года) таким органом являлось Министерство имущественных отношений. В настоящий момент это Федеральное Агентство по федеральному имуществу. Законодательное требование наличия подписи руководителя на отчете об оценке обусловлено тем, что согласно статье 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Надо полагать, что при подписании отчета в отношении руководителя может быть использован и институт представительства (статья 182 ГК РФ).

Комментарий к статье 12 "Достоверность отчета, как документа, содержащего сведения доказательственного характера"

Согласно законодательству РФ в области оценочной деятельности, стоимость объекта оценки, указанная в отчете, признаётся достоверной, если отчет составлен по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Статьей определена возможность признания итоговой величины рыночной или иной стоимости, содержащейся в отчёте оценщика, недостоверной в судебном порядке. Таким образом, предметом иска должна быть недостоверность результатов оценки, а не отчёт об оценке. В ходе судебного разбирательства истец должен не просто ставить под сомнение результаты оценки, а должен ДОКАЗАТЬ их недостоверность.

Из текста статьи следует, что в отношении итоговой величины рыночной стоимости, определенной в отчете, составленном в соответствии с требованиями Закона и, следовательно, в отношении самого отчета, установлена ПРЕЗУМПЦИЯ достоверности.

Из этого также следует, что недостоверность результатов оценки может быть установлена только в судебном порядке. В соответствии с АПК РФ сторона, оспаривающая результаты оценки (истец) обязана доказать недостоверность результатов оценки.

Из возможного несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства не вытекает недостоверность результатов оценки, а лишь следует отсутствие презумпции достоверности. Истец должен доказать наличие причинно-следственной связи между несоответствием отчета требованиям законодательства и недостоверностью результата. Одним из доказательств может служить, например, наличие в отчете прямых счетных ошибок, исправление которых приводит к существенному изменению результата оценки. При отсутствии счетных ошибок, а также при отсутствии нарушений статьи 11 Закона и (или) Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности в РФ (утв. Постановлением Правительства РФ 519 от 6.07.01г)., доказательством недостоверности результата должен служить иной, имеющийся у истца, отчет об оценке этого же объекта оценки. Об этом свидетельствует и статья 13 Закона.

При этом наличие иного отчета, выполненного в соответствии с требованиями законодательства в области оценочной деятельности, несомненно, может являться самостоятельным основанием для оспаривания результатов оценки. Однако такой отчет не является достаточным доказательством для признания недостоверным оспариваемого отчета, также выполненного в соответствии с требованиями законодательства. В таком случае может потребоваться дополнительная экспертиза

Понятие «является рекомендуемой» свидетельствует о том, что результаты оценки носят характер частного (пусть даже компетентного) мнения. Лицо, использующее результаты оценки, не обязано осуществлять сделку по определенной стоимости, вместе с тем, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные органы, не имеют права осуществить сделку с принадлежащим им имуществом по цене ниже стоимости, а в случае приобретения имущества – по цене выше определенной независимым оценщиком.

Комментарий к статье 13 "Оспоримость сведений, содержащихся в отчете"

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости, установленной в отчёте оценщика, спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом в процессуальном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ либо в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. По состоянию на апрель 2004 г. законодательством об оценочной деятельности порядок рассмотрения споров об оценке не установлен.

Здесь следует отметить следующее важное обстоятельство: законом установлено, что одним из оснований для оспаривания результатов оценки может являться имеющийся иной отчёт в отношении этого же объекта оценки. Следует иметь в виду, что иной отчет должен быть выполнен на ту же дату или на дату, к моменту которой рыночная ситуация и сам объект оценки не претерпели значительных изменений. В практике оценочной деятельности дата оценки имеет огромное значение. Не допустимо сравнивать отчеты об оценке одного и того же объекта, выполненные на разные даты. За промежуток времени между датами оценки с самим объектом может что-то произойти, может измениться рыночная ситуация (пример - дефолт 1998 года).

Другим основанием для оспаривания может быть его несоответствие отчета требованиям, предъявляемым к нему.

Каждое из перечисленных оснований в отдельности не может являться необходимым и достаточным условием для признания результатов оценки недействительными. Одного только несоответствия отчёта требованиям законодательства недостаточно для признания недостоверными результатов оценки. Несоответствие как основание должно быть заявлено в иске вместе с другим основанием – иным отчетом, имеющимся у заявителя. Заявитель (истец) в ходе судебного разбирательства должен доказать, что несоответствие отчёта по своему содержанию требованиям законодательства является причиной НЕДОСТОВЕРНОСТИ результатов оценки. А доказательством этому может быть только иной отчет с другими результатами оценки, выполненный с учетом требований законодательства. Только таким образом может быть доказан факт, что невыполнение оценщиком требований к форме отчета об оценке привело и к недостоверности результат оценки, то есть должна быть установлена причинно-следственная связь!

Оспаривание отчёта как такового по основаниям его несоответствия установленным законодательством требованиям к отчёту не может быть признано правильным, так как предметом оспаривания (по закону «Об оценочной деятельности в РФ») должны быть РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ.

Здесь следует также учитывать одно важное обстоятельство: несоответствие отчета требованиям законодательства является необходимым и достаточным условием для применения к оценщику санкций со стороны уполномоченного органа по контролю за соблюдением оценщиком лицензионных требований (приостановление или лишение лицензии).

В соответствии со статьёй 12 Гражданского Кодекса РФ обращение заинтересованного лица в суд является способом защиты этим лицом своего нарушенного права или охраняемых законом интересов. Возникает вопрос: какой характер нарушения чьего-либо права носит пусть даже неверный отчет оценщика ?

Акт независимого оценщика сам по себе может нарушить права и охраняемые законом интересы единственного лица – заказчика оценки. Действительно, при заключении договора заказчик оценки приобретает право на получение от оценщика достоверной информации о стоимости объекта оценки. Предоставление недостоверной информации это право нарушает.

Интересы других лиц отчет оценщика может нарушить через правомочные действия заказчика оценки (например, судебного пристава-исполнителя, совета директоров общества и т.д.), осуществляющего свои действия с учетом имеющегося отчета оценщика. Именно с этой точки зрения результаты оценки могут быть оспорены любыми другими (помимо заказчика) заинтересованными лицами.

Одним из оснований оспаривания может являться недостоверность сведений, содержащихся в отчете независимого оценщика, что должно в соответствии с процессуальными нормами доказать заинтересованное лицо. Эти доказательства должны оцениваться судом с учётом норм процессуального законодательства.

Статьёй 12 настоящего закона установлено, что цена, определенная в отчете, подготовленном по основаниям и в порядке, предусмотренным законом, признаётся достоверной и РЕКОМЕНДУЕМОЙ для целей совершения сделок, если в судебном порядке не установлено иное. Действительно, даже если рассмотреть те случаи, когда проведение оценки является обязательным, заказчик оценки не обязан воспользоваться результатами полученного от оценщика отчета. Он может принять во внимание результаты оценки, заново заказать оценку другому специалисту, продать дороже и т.п. Таким образом, юридическим фактом является действие того лица, которое использует при его совершении результаты оценки, и именно действия такого лица и должны обжаловаться.

Комментарий к статье 14 "Права оценщика"

Заказчик и оценщик, вступая при заключении договора на проведение оценки, в правоотношения, приобретают права и обязанности. Данной статьёй установлены права оценщика, которые он имеет независимо от наличия или отсутствия соответствующей оговорки в заключенном между сторонами договоре. Условно их можно разбить на три группы.

Первая группа связана с собственно деятельностью, направленной на установление стоимости. Оценщик имеет право самостоятельно применять подходы к оценке и методы оценки; привлекать в случае необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов. Если выбор методов и подходов к оценке – это право оценщика, то заказчик, соответственно, не может устанавливать каких-либо ограничений этого права.

Здесь также уместно вспомнить, что определение стоимости – это работа, и, следовательно, договор на проведение оценки носит характер договора подряда. Согласно статье 706 ГК РФ "если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика".

Вторая группа прав связана с самой возможностью оценщика выполнить работу по оценке в рамках заключенного договора. Очевидно, что без исходных данных оценщик такую работу выполнить не может. Поэтому законодательно закреплено его право получать от заказчика разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной. Здесь необходимо повторить, что законодатель предусмотрел право получения оценщиком устной информации, очевидно предполагая, что он может её использовать в своей работе. В случае, если неполучение от заказчика необходимой информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете. Здесь под существенным образом следует понимать субъективное восприятие оценщиком величины возможного отклонения.

Оценщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от выполнения работы, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. Следует отметить, с учетом норм статьи 14 закона основанием отказа в проведении оценки со стороны оценщика не может быть непредставление заказчиком сведений, составляющих государственную и коммерческую тайну. В действительности же представляется маловероятным, чтобы заказчик, которому требуется оценить какой-либо объект оценки, содержащий государственную тайну, заключил бы такой договор с оценщиком, не имеющем соответствующего допуска. В отношении коммерческой тайны по обычаям делового оборота между заказчиками и оценщиками условиями договора предусматриваются обязательства оценщика о неразглашении. Возмещение ущерба от такого разглашения регулируется законодательством России.

Оценщик имеет право отказаться от выполнения работ, если заказчик не предоставил ему необходимую для проведения оценки информацию либо не обеспечил соответствующие условия работы. Перечень такой информации перечислен выше в требованиях законодательства к отчету об оценке. Под созданием условий работы может выступать всё то, что стороны оговорили в при заключении договора, например, обеспечение доставки оценщика для осмотра имущества за счет заказчика, предоставление рабочего места в офисе заказчика и так далее.

Третья группа прав связана с получением оценщиком возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного или третейского суда.

Комментарий к статье 15 "Обязанности оценщика"

Возникновение оснований для проведения оценки влечёт за собой и возникновение обязанностей оценщика.

Во-первых, оценщик обязан соблюдать требования закона "Об оценочной деятельности в РФ", а также принятых на его основе нормативно-правовых актов Российской Федерации и Субъектов Российской Федерации. По состоянию на апрель 2004 г. это сам закон, принятые Постановлением правительства РФ № 519 от 6.07.01 г. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", Постановление Правительства РФ № 395 от 7.06.02 г. "О лицензировании оценочной деятельности". Сведений о наличии в каком-либо из субъектов Российской Федерации принятых ими иных нормативно-правовых актов у меня нет.

Во-вторых, оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и кодексе этики того объединения, на членство в котором оценщик ссылается в своем отчете. В имеющейся норме не сказано, что должен предоставлять по запросу заказчика. Очевидно, оценщик должен это делать по собственной инициативе. На практике это решается довольно просто: в текст договора об оценке включается пункт, гласящий о том, что оценщик предоставил заказчику соответствующую информацию. При кажущейся формальности, эти нормы направлены на то, чтобы заказчик, получил представление об обязанностях оценщика, форме результата оценки объекта оценки и т.д. с тем, чтобы в случае необходимости иметь возможность аргументировано отстаивать свои интересы.

В-третьих, оценщик обязан, по требованию заказчика, предоставить последнему лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение исполнителем профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Данная норма также направлена на защиту интересов потребителей оценочных услуг, которые должны быть уверены, что лицо (оценщик), с которым они вступают в правоотношения при заключении договора, имеет необходимые правомочия, а лицо, непосредственно производящее оценку (физическое лицо) имеет соответствующее образование и, вероятно, специальные познания. Это действительно важно, так как возможное последующее действие заказчика, в котором возможно будут использованы сведения из полученного отчёта оценщика, могут оспариваться заинтересованными сторонами. Неправомочность оценщика может стать основанием оспаривания самого действия.

В-четвертых, оценщик обязан сообщить заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки. В качестве таких обстоятельств могут быть:

заинтересованность оценщика в объекте оценки либо иное нарушение принципа независимости оценщика

недостаточность полученной информации для проведения объективной оценки объекта оценки

приостановление лицензии оценщика, если это произошло в период проведения работ

возникновение у оценщика признаков, не удовлетворяющих лицензионным требованиям и условиям для осуществления оценочной деятельности, например, прекращение срока действия страховки, увольнение от оценщика – юридического лица последнего оценщика – специалиста и другие.

Оказываемое на оценщика давление со стороны заказчика или иных заинтересованных лиц

невыполнение заказчиком условий, возложенных на него договором

В-пятых, оценщик обязан обеспечить сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством. Говорить о сохранности документов в юридическом смысле можно только тогда, когда передача такой информации от заказчика к оценщику оформлено соответствующим документом. В противном случае утерю какого-либо документа оценщиком доказать невозможно. В ряде случаев, предусмотренных процессуальным законодательством, оценщик, как лицо, имеющее какую-либо информацию, необходимую для правового разрешения вопроса, может быть вызван в суд для дачи показаний в качестве свидетеля. Оценщик обязан, в случаях, предусмотренных действующим законодательством, предоставлять копии хранящихся отчетов или информации из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. В качестве иных уполномоченных органов могут быть органы прокуратуры, уполномоченный орган по оценочной деятельности, Счетная Палата Российской Федерации и другие.

В-шестых, оценщики (физические лица как носители знаний) обязаны раз в три года проходить повышение квалификации в области оценочной деятельности

В-седьмых, оценщики обязаны хранить копии составленных отчетов в течение трех лет (совпадает с общим сроком исковой давности). В отношении хранения законодатель не уточнил – в какой форме допускается такое хранение? Физически это могут быть полностью распечатанные отчеты, оформленные идентично с оригиналом (то есть со всеми приложениями, оригинальными подписями), либо откопированные отчеты (с неоригинальными подписями), либо электронные версии отчетов (возможно с приложениями, но без подписей), либо электронные копии, полученные путем сканирования (содержащие отсканированные подписи).

Для разрешения этого вопроса необходимо понять, для каких целей необходимо хранение отчетов. Очевидно, это связано только с необходимостью и возможностью осуществления контроля за оценщиком со стороны уполномоченного органа, а также для обеспечения возможности получения компетентными органами копий документов и иной информации в случаях, установленных законодательством (например, в рамках следственных действий). Наличие копий в архиве оценщика для целей защиты своих отчетов в суде значения не имеет, так как все эти документы в случае возникновения спора должен предоставить суду истец. Суд же будет исследовать лишь содержание отчёта, в котором, по-мнению, истца отражена недостоверная стоимость объектов оценки.

Контроль уполномоченным органом осуществляется в виде анализа текста отчета на предмет его соответствия требованиям законодательства, а также путем проверки того, какое лицо осуществило данную оценку и имелись ли у этого лица полномочия. Проверка правоспособности лица проблем не составляет: подтверждением этому являются данные из лицензии или диплом оценщика, сведения о прохождении им предусмотренных законом повышений квалификации, приказ о назначении на должность или договор подряда. Однако, подтверждением того, что именно это лицо осуществило оценку, может являться только его подпись.

Таким образом, можно сделать следующие выводы: копия отчета должна содержать подпись оценщика, а это значит, что для выполнения норм закона в части хранения копий достаточным и необходимым является наличие ксерокопии отчёта либо электронной копии, полученной путем сканирования.

В-восьмых, оценщики могут иметь и другие обязанности, возложенные на них договорами.

Комментарий к статье 16 "Независимость оценщика"

Законодательством об оценочной деятельности установлены требования к независимости оценщика. Это одна из самых важных норм, без которой, в принципе невозможно существование оценочной деятельности как самостоятельного вида хозяйственной деятельности. Так согласно закону оценка объекта оценки не допускается, если:

оценщик является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, имеющим имущественный интерес в объекте оценки. Под юридическим лицом, согласно статье 48 ГК РФ признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Оценщик является заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки. Это значит, что не допускается оценка самому себе.

Оценщик состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Понятие "близкое родство" раскрывается, например ст. 5 УПК РФ. Понятие "находиться в свойстве" в законодательстве не раскрывается. На мой взгляд, это могут быть отношения с близкими родственниками своих близких родственников, например, родной брат или родители жены. Сюда также можно отнести близких людей, не являющихся родственниками (друзья, любовники), особенно если об этом известно какому-то кругу лиц. В законе не указано, но я бы добавил сюда случаи, когда оценщик находится в зависимости от указанных лиц.

Оценщик имеет вещные вне договора в отношении объекта оценки. Согласно статье 216 ГК РФ вещными правами являются:

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право ограниченного пользования чужим земельным участком или зданием и сооружением (сервитут)

Право хозяйственного ведения имуществом

Право оперативного управления имуществом

Право удержания

Право залога

Оценщик имеет обязательственные права вне договора в отношении объекта оценки. Обязательство представляет собой право требовать от должника совершения определенного действия. Не являются обязательственными правоотношениями между налоговыми органами и налогоплательщиками. Пример ситуации – нахождение объекта оценки в залоге у оценщика.

Юридическое лицо, имеющем права собственности или иные вещные права в отношении объектов оценки, является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценщика. К сожалению, данная норма, на мой взгляд, сформулирована в законе не корректно, в связи с чем приведена здесь в несколько модифицированном виде, отражающем, как мне кажется, суть намерений законодателя..

Оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица, имеющего права собственности или иные вещные права в отношении объектов оценки. Здесь норма также приведена в модифицированном мною виде. Суть данной нормы заключается в том, что оценка невозможна, если оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в юридическом лице, либо это юридическое лицо является зависимым от оценщика.

В целях соблюдения независимости оценщика не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика. Иными словами не допускается оказание какого-либо давления на оценщика путем угроз, насилия, шантажа. Следует отметить, что оценщик в таких случаях имеет право в одностороннем порядке отказаться от проведения оценки.

Недопустимым является ставить в зависимость размер вознаграждения оценщика от итоговой величины стоимости объекта оценки. Наличие данной нормы преследует следующие цели:

Недопустимо любое предопределение результата оценки путем сговора между оценщиком и любым заинтересованным лицом;

Недопустимость произвольного завышения оценщиком итоговой стоимости для увеличения размера своего вознаграждения.

Комментарий к статье 17 "Страхование гражданской ответственности оценщиков"

Еще одним важным и необходимым условием возможности осуществления оценщиком своей деятельности является страхование гражданской ответственности оценщиков. Статьей продекларировано, что наличие данной нормы является способом защиты прав потребителей услуг оценщиков. Следует отметить, что указанная норма сама по себе не обеспечивает защиту этих прав, так как не устанавливает лимит страховой ответственности. На практике, достаточным условием для осуществления оценочной деятельности будет наличие страхового полиса на сумму, например, в 1000 рублей (что очень часто и практикуется). Совершенно очевидно, что такая страховка не покроет никакие убытки в том случае, если они будут следствием случайной либо преднамеренной ошибки оценщика.

Мне представляется, что при не установленном законом лимите страхования императивная норма о наличии страховки больше направлена на защиту самих оценщиков, освобождая их от обязанности выплатить пострадавшему лицу нанесенные убытки в пределах суммы страхования (за него это сделает страховая компания). При таком рассмотрении данной нормы права можно предположить, что добросовестный оценщик будет стремиться застраховаться по максимальному для него тарифу, возможно исходя из размера средней стоимости оцениваемых объектов оценки или по другим, только ему известным параметрам.

Необходимо обратить внимание на употребление в Законе "Об оценочной деятельности в РФ" слов "гражданская" ответственность, а не "профессиональная". Согласно п. 2 ст. 929 ГК РФ гражданская ответственность подразделяется на два вида: 1) риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц; 2) риск ответственности по договорам в случаях, предусмотренных законом.

Закон определил, что субъектами оценочной деятельности являются юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), являющиеся оценщиками, то есть лицами, имеющими соответствующую лицензию и страховой полис. При этом юридическое лицо обязано привлечь для осуществления оценочной практики профессионального оценщика (физическое лицо как носителя определенных знаний), а индивидуальный предприниматель сам обязан иметь такие знания, подтверждением чему должно являться наличие соответствующего документа об образовании.

В соответствии с условиями страхования гражданской ответственности оценщика объектом страхования являются его имущественные интересы, связанные с обязанностью возместить вред, причиненный третьим лицам, возникшей в связи с осуществлением оценочной деятельности. Страхование гражданской ответственности оценщиков относится к обязательному виду страхования, регулируемому статьями 935-937 ГК РФ.

Страховым случаем является событие, предусмотренное договором страхования, с наступлением которого у страховой компании возникает обязанность произвести выплату страхового возмещения пострадавшему лицу.

Страховым событием по договору страхования является причинение оценщиком вреда имущественным интересам третьих лиц. Под третьими лицами следует понимать только заказчиков оценки и лиц, которые обязаны осуществить сделку по стоимости, определенной независимым оценщиком, в силу требований закона. Фактом нанесения ущерба может являться доказанные в суде:

- непреднамеренная профессиональная ошибка или упущения оценщика при проведении оценочной деятельности, выразившаяся в недостоверности величины рыночной или иной стоимости, содержащейся в отчете оценщика;

- непреднамеренное разглашение конфиденциальных сведений или передача сведений третьим лицам (лицам, не являющимся заказчиками оценки), полученных оценщиком в связи с осуществлением оценочной деятельности;

Преднамеренная ошибка не является страховым случаем, однако подтверждением данного факта может быть только вступившее в силу решение суда. До этого момента страховая организация должна исполнить свои обязательства по договору страхования, а если факт преднамеренности будет доказан, то страховая компания имеет право на предъявление иска о возмещении убытков (регресс) к виновной стороне.

Поскольку лицензия на оценочную деятельность выдается при наличии уже заключенного договора страхования (пункт д. Положения о лицензировании оценочной деятельности), то договор страхования вступает в силу со дня, следующего за днем оплаты страховой премии, но не ранее получения страхователем лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Не вызывает сомнения тот факт, что доказанное в суде разглашение оценщиком конфиденциальной информации, является основанием обращения взыскания на него. Если такое разглашение было непреднамеренным (условие возникновения страхового случая), ущерб в пределах своего лимита, установленного договором страхования между страховщиком и оценщиком, возмещает страховая компания, а остальное – сам оценщик.

Комментарий к статье 18 "Контроль за осуществлением оценочной деятельности"

Данной статьёй определено, что такой контроль осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации (далее уполномоченные органы) в рамках своей компетенции. Согласно Постановлению правительства РФ № 932 от 20.08.99 г. таким органом являлось Министерство имущественных отношений. После реформы административной системы исполнительной власти согласно Указу Президента РФ № 314 от 9.03.04 г. функции уполномоченного органа переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом.

Комментарий к статье 19 "Функции уполномоченных органов"

Основными функциями уполномоченных органов являются:

контроль за осуществлением оценочной деятельности;

регулирование оценочной деятельности;

взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;

согласование проектов стандартов оценки;

согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Контроль за деятельность оценщиков как субъектов оценочной деятельности осуществляется путём проведения уполномоченным органом проверок. Очевидно, что таким проверкам могут быть подвергнуты основания проведения оценки (договоры между оценщиками и потребителями оценочных услуг), отчеты оценщиков. С моей точки зрения не могут быть подвергнуты проверке заключения оценщиков, выполненные ими по определениям судов и иных уполномоченных органов. Это обосновано тем, что, во-первых, обязанностью оценщика является "своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета", а не заключения, и, во-вторых, физическое лицо, будучи профессиональным оценщиком, подготовившее соответствующее заключение, является экспертом (специалистом), на которое не распространяется Постановление о лицензировании оценочной деятельности.

Мероприятия по контролю проводятся в соответствии с Федеральным законом № 128-ФЗ от 08.08.01 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности", "Положением о лицензировании оценочной деятельности в РФ" могут осуществляться на основе: 

а) сводного плана контрольных мероприятий уполномоченного органа;  

б) заявлений юридических и физических лиц, государственных надзорных органов, иных органов государственной власти. 

В случаях, если заявление не позволит установить лицо, обратившееся в лицензирующий орган, или в заявлении юридического или физического лица не указывается мотивированное нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий, мероприятия по контролю не проводятся. 

В отношении одного лицензиата плановое мероприятие по контролю может проводиться не более чем один раз в два года.  

При проведении мероприятий по контролю должностные лица не вправе будут: 

– проверять выполнение обязательных требований, не относящихся к компетенции лицензирующего органа; 

– распространять информацию, составляющую охраняемую законом тайну и полученную в результате проведения мероприятий по контролю, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; 

– превышать установленные сроки проведения мероприятий по контролю. 

По результатам мероприятия по контролю должностным лицом (лицами) лицензирующего органа, осуществляющим проверку, составляется акт проверки. 

При этом нарушениями могут считаться: 

а) непредставление в срок документов, затребованных уполномоченным органом; 

б) установление факта представления в уполномоченный орган недостоверной информации; 

в) несообщение в установленный срок в уполномоченный орган об изменениях и дополнениях, внесенных в документы, явившиеся основанием для выдачи лицензии (с представлением подтверждающих документов); 

г) отсутствие у лицензиата договора (страхового полиса) страхования гражданской ответственности оценщика; 

д) обнаружение факта отсутствия в штате юридического лица работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности. 

В случае если обнаружены нарушения, может быть вынесено одно из следующих решений: 

а) обязывающее лицензиата устранить выявленные нарушения с указанием срока их устранения. Срок устранения не может превышать 6 месяцев; 

б) предупреждение лицензиату о приостановлении действия лицензии, при этом обязывающее лицензиата исправить нарушения, которые могут повлечь приостановление действия лицензии;  

в) решение об утрате юридической силы лицензии (в случае обнаружения в ходе проверки данных о ликвидации юридического лица или прекращения его деятельности в результате реорганизации, за исключением его преобразования, либо прекращения действия свидетельства о государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя); 

г) решение о приостановлении лицензии (лицензирующие органы вправе приостанавливать действие лицензии в случае выявления лицензирующими органами неоднократных нарушений (два и более раза) или однократного грубого нарушения лицензиатом лицензионных требований и условий); 

д) решение об обращении в суд с исковым заявлением об аннулировании лицензии. 

Основанием для приостановления действия лицензии могут являться: 

а) выявление лицензирующим органом, государственными надзорными и контрольными органами, иными органами государственной власти в пределах их компетенции нарушений лицензиатом лицензионных требований и условий, которые могут повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, нравственности и здоровью граждан, а также обороноспособности и безопасности государства; 

б) невыполнение лицензиатом решений лицензирующего органа, обязывающих лицензиата устранить выявленные нарушения. 

В случае приостановления действия лицензии срок, на который выдана лицензия, не продлевается, плата за возобновление действия лицензии не взимается. 

Лицензиат обязан устранить обстоятельства, повлекшие за собой приостановление действия лицензии, и направить в лицензирующий орган заявление о возобновлении действия лицензии. Если в установленный срок указанные обстоятельства не будут устранены, лицензия в установленном порядке (судебном) аннулируется. 

Лицензирующий орган в течение 30 дней со дня получения заявления будет осуществлять проверку устранения лицензиатом указанных обстоятельств и по результатам проверки — принимать решение о возобновлении либо о невозможности возобновления действия лицензии. 

Лицензия считается возобновленной с даты принятия лицензирующим органом соответствующего решения. Об указанном решении лицензиат будет уведомляться в 3-дневный срок со дня принятия решения. 

Основания и даты приостановления и возобновления действия лицензии указываются в реестре лицензий. 

Документ, подтверждающий устранение указанных обстоятельств, определяется лицензирующим органом при принятии решения о приостановлении действия лицензии. 

Для установления факта устранения лицензиатом обстоятельств, повлекших приостановление действия лицензии, лицензиат имеет право требовать проведения независимой экспертизы. 

Необходимые сведения вносятся в реестр лицензий в 3-дневный срок со дня принятия соответствующего решения. 

Приостановление действия лицензии будет означать запрещение лицензиату заключать договоры о проведении оценки объекта оценки. 

Представление лицензиатом в установленный срок документов, свидетельствующих об устранении нарушений, послуживших причиной для приостановления действия лицензии, является основанием для возобновления действия лицензии.  

Лицензия может быть аннулирована решением суда на основании заявления лицензирующего органа, выдавшего лицензию, или органа государственной власти в соответствии с его компетенцией. Одновременно с подачей заявления в суд лицензирующий орган вправе приостановить действие указанной лицензии на период до вступления в силу решения суда. 

Основанием для аннулирования лицензии в судебном порядке могут являться: 

а) обнаружение недостоверных или искаженных данных в документах, представленных для получения лицензии; 

б) неоднократное или (однократное) грубое нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий. 

Решение о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии доводится лицензирующим органом до лицензиата в письменной форме с мотивированным обоснованием не позднее чем через три дня со дня принятия решения. 

Аннулирование лицензии влечет за собой: 

а) прекращение права лицензиата осуществлять оценочную деятельность; 

б) исключение лицензиата из реестра лицензий.  

Комментарий к статье 20 "Стандарты оценки"

Система стандартов оценки, являясь неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования оценочной деятельности, должна обеспечивать:

нормативное закрепление единства методических подходов при выполнении работ по оценке стоимости;

четкие требования к важнейшим составляющим процесса оценки, а также ее результатам;

унификацию требований к составу и формам представления документов, отражающих результаты оценки;

воспроизводимость результатов оценки, стабильность качественных показателей оказываемых оценочных услуг;

определение объема технико-экономической информации, используемой при оценке;

создание условий для действенного контроля за качеством оценочных услуг.

Законом установлено, что стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации. Таким образом, используемые оценщиками иные стандарты оценочной деятельности (Международные стандарты оценки МСО 1-4, Стандарты оценки Российского общества оценщиков и другие) могут использоваться в части, не противоречащей стандартам, принятыми соответствии с данной статьей.

Комментарий к статье 21 "Профессиональное обучение оценщиков"

Статьёй установлено, что профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями. Здесь уместно отметить, что одной из форм обучения является профессиональная переподготовка на базе имеющегося высшего образования. В любом случае, обучение должно проводиться по программам, согласованным с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности.

Комментарий к статье 22 "Саморегулируемые организации"

Законом предусмотрена возможность саморегулирования оценочной деятельности саморегулируемыми организациями оценщиков. Такие организации могут быть созданы в виде общественных объединений или некоммерческих партнерств. Саморегулирование распространяется только на членов таких организаций. Функциями подобных организаций являются:

защита интересов оценщиков;

содействие повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

содействие разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

разработка собственных стандартов оценки;

разработка и поддержка собственных систем контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Следует отметить, что в настоящее время в Государственной Думе находится на обсуждении проект Федерального закона "О саморегулируемых организациях".

Комментарий к статье 23 "Лицензирование оценочной деятельности"

Законом установлено лицензирование оценочной, которое осуществляется уполномоченным органом в соответствии с порядком, установленном Правительством РФ. Осуществление данного вида деятельности без наличия лицензии является незаконным и преследуется государством.

Комментарий к статье 24 "Требования к осуществлению оценочной деятельности"

Указанной статьёй закона определены требования к осуществлению оценочной деятельности различными субъектами: юридическими лицами и физическими лицами (индивидуальными предпринимателями). Для юридических лиц установлено, что при наличии всех разрешительных документов (лицензии, страховки), оно имеет право заниматься оценочной деятельностью при наличии в штате не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы, и который имеет документ, удовлетворяющий требованиям законодательства в области оценочной деятельности и подтверждающий получение им знаний в этой области.

Комментарий к статье 25 "Вступление в силу настоящего Федерального закона"

Закон вступил в силу с момента его официального опубликования - "Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3813.

Комментарий к статье 26 "Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом.

Настоящей статьей предлагается Президенту РФ поручить Правительству привести иные нормативные акты РФ в соответствие с настоящим Федеральным законом. Так как Правительство не является законодательным органом при наличии поручения Президента РФ оно может выйти с законодательной инициативой в Государственную Думы РФ об изменении нормативных актов. До настоящего времени (апрель 2004 г.) этого сделано не было.