Заместитель председателя Совета Федерации Александр Торшин отметил, что решение вопроса о приобретении предприятиями прав собственности и аренды земельных участков существенно улучшит бизнес-климат в стране. Однако, предупредил он, при этом надо учитывать, что занижение стоимости земли приведет к спекуляциям, излишняя бюрократизация при выкупе резервированных земель создаст почву для коррупции, а бесконтрольная торговля земельными участками вызовет коллапс региональной экономики. Так или иначе, сообщил А.Торшин, законопроект о собственности и аренде земли прошёл первое чтение в Госдуме, и законодатели надеются, что вскоре пройдёт и второе чтение.

Заместитель руководителя Департамента имущественных и земельных отношений экономики природопользования МЭРТ РФ Андрей Ивакин ознакомил участников круглого стола с новациями в земельном законодательстве. Он заявил, что в МЭРТ сейчас разрабатывается 15 крупных законопроектов в области земельных отношений, «самым сложным моментом которых является цена участков под зданиями и сооружениями, потому что она напрямую затрагивает макроэкономику». Как известно, около 80% участков, на которых расположена частная недвижимость, оформлена в собственность или аренду. Поэтому перед властями стоит задача быстрее вовлечь землю в гражданский оборот, капитализировать земельный рынок, обеспечить его соответствующим кредитным покрытием. Между тем, отметил А.Ивакин, из мирового опыта следует, что все страны, прошедшие массовую приватизацию, так или иначе столкнулись со спекуляцией землей.

Законопроект предусматривает, что до 2010 года все землепользователи делятся на две категории с различными ценовыми режимами. К первой категории относятся те из них, кто владеет или арендует земельные участки с имуществом, ранее находившимся в государственной или муниципальной собственности. Цена выкупа земли для таких землепользователей будет равняться 2,5% от кадастровой стоимости. Для Москвы и Петербурга в связи с особыми условиями этих субъектов РФ предусмотрена плата в размере 20% кадастровой стоимости, причем ограничение на реконструкцию, налагаемое при продаже земли, будет сниматься внесением дополнительной платы. Для остальных землепользователей до 2010 года будет сохранен ныне действующий порядок оформления земли в собственность или аренду. После 2010 года предприятия будут платить за земельный участок 100% кадастровой стоимости.

А.Ивакин отметил, что цена в 2,5% от кадастровой стоимости представляется законодателям либеральной, потому что на сегодня выкуп земли в Кемерово составляет 26%, а в Вологде, например, – 5%, и эта цена оставлена целиком на усмотрение местных властей. Ожидается, что в среднем цена выкупа по стране упадет в 2,3 раза. При сегодняшней стоимости всех земельных участков в 736 млрд рублей она уменьшится до 190 млрд рублей.

10 мая, напомнил А.Ивакин, принят закон о предварительном резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд, выполняющий две экономические задачи: снижение затрат государства на выкуп земельных участков и резервацию свободных земель. Закон защищает интересы собственников, считает А.Ивакин, от убытков, связанных с реконструкцией объектов перед предстоящим изъятием. Основанием для резервирования будут подготовленные заранее документы, обсуждаемые на публичных слушаниях, но на переходный период до 2010 года вводится также упрощенный порядок резервирования без публичных слушаний. Резервирование будет производиться в соответствии со статьей 49 Земельного кодекса, если подразумевается дальнейшее изъятие земли государством. Список резервируемых земель в интересах государства остаётся закрытым, сроки резервирования земель – до семи лет, свободных земель – до 20 лет. В отношении некоторых участков предусмотрен запрет на приватизацию, ограничение прав на землю в связи со строительством, сохранено закрепленное Земельным кодексом право собственника требовать возмещения убытков.

Председатель Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Санкт-Петербурга Игорь Метельский заметил, что 14% земель Северной столицы находится в частной собственности. Сейчас предельная планка цены выкупа земли составляет 30% от кадастровой стоимости. Поэтому 20% от кадастровой стоимости, которая будет введена федеральным законом, несколько снизит цены для предприятий. Реальная же цена выкупа на сегодня составляет 13%, то есть 9,5 ставки земельного налога в 1,5%.

«Пустые», незастроенные земли бесплатно отдавать не следует, считает И.Метельский, на застроенные же не стоит ограничивать прав собственника. Сегодняшнее положение таково, что правила предоставления земель на федеральном и муниципальном уровнях весьма разнятся, и найти стыковку между ними законодателям еще предстоит.

«Необходимо установить право органов власти выкупать земельные участки по той цене, по которой они приватизировались, если собственник не менялся в течение всего периода владения. При этом собственник знает, что не имеет права застройки участка, если участок может понадобиться властям для проектов инфраструктурного характера, то есть общегородских. Обратный выкуп иногда вредит интересам обоих сторон, следовательно, должно быть предусмотрено право выкупа участка по фиксированной цене в случае, когда правила приватизации заводят ситуацию в тупик. Такое право ускорило бы саму приватизацию и не сдерживало бы развитие земельного рынка. Арендная плата и земельный налог тоже должны устанавливаться по фактической цене», – сказал И.Метельский.

Начальник управления Департамента земельных ресурсов Москвы Игорь Шустов сообщил, что в частной собственности на территории Москвы находится лишь 330 земельных участков (данные марта 2007 года). Москва, по его словам, уделяет особое внимание промышленности, формирующей до 20% доходной части бюджета города. В столичной производственной сфере занято 600 тысяч человек. В городе действует специальный закон N35 о защите производственного потенциала. За истекшие полвека в Москве сформированы 83 производственные зоны, плотность застройки которых порой низка. Генплан, разработанный до 2020 года, подразумевает сокращение количества земли под промышленными предприятиями с 20 до 15 тыс. га, а затем до 7,5 тысяч га. С 2003 года идёт планомерное изучение состояния земельных участков города, определяются границы земель, активно продвигается работа по межеванию участков, выявляются несоответствия, случаи ненадлежащего использования участков, в том числе в результате сдачи их в аренду. В новый земельный кадастр будут внесены все результаты выявленного использования городских земель, сообщил И.Шустов. За ненадлежащее использование земель будет предусмотрена плата в 80% кадастровой стоимости.

Город выпустил постановление, регламентирующее предоставление земельных участков в частную собственность, а также постановление о резервации и изъятию земель, в котором, к сожалению, еще не в полной мере отражены требования ФЗ N69 от 10 мая 2007 года, отметил И.Шустов.

Заместитель руководителя Комитета по налоговой и бюджетной политике Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Сергей Беляков прокомментировал законы с точки зрения предпринимательского сообщества.

«Выступления, прозвучавшие здесь, проиллюстрировали, что власти опасаются убытков при переоформлении земли», - констатировал он. «Никакого выкупа сегодня нет и быть не может, поскольку право собственников не определено, фактически земля находится в собственности властей. Нам надо понять, хотим ли мы, чтобы существовал нормальный цивилизованный рынок земли? Приятно, что власть наконец поняла, что землю надо не выкупать, а переоформлять, и именно по цене в 2,5%. Хорошо, что Москве и Санкт-Петербургу удалось доказать права на особые условия переоформления», – добавил С.Беляков.

РСПП настаивает на праве рассрочки (на три года) при оформлении платежа за землю, заявил С.Беляков. «Для многих, не только малых и средних, но даже крупных предприятий тяжело платить всю сумму сразу. Кроме того, кадастровая стоимость тоже время от времени пересматривается, и я не помню ни одного случая, чтобы она снижалась», – отметил он. Нерешенной проблемой, по его мнению, является и цена выкупа, а точнее, как именно она будет определяться. Сегодня нельзя оспорить в суде саму цену земли, лишь действия оценщика при доказанном несоблюдении процедуры оценки. РСПП уверен, что вносимые поправки следует считать приоритетными. Земельная реформа в целом, полагает он, должна быть институциональной, а не фискальной. В то же время регионы уже отметили, что налоговая часть поступлений в бюджет ощутимо снизилась, и они стараются увеличить ее за счет земельного налога, отметил С.Беляков.

Директор департамента по законодательству ТПП РФ Сергей Васильев полагает, что законопроект о выкупе земель затрагивает более широкую сферу экономического взаимодействия. ТПП РФ голосует за трехлетнюю рассрочку, особенно этот вопрос актуален для малых и средних предприятий, считает он. Также необходим переходный период для тех, кто не является собственником ранее приватизированных предприятий. Применять следует, считает С.Васильев, не кадастровую стоимость, а действующие нормативы, поскольку кадастровая стоимость сегодня в 1,5-2 раза превышает их.

С.Васильев считает неправомерным положение в отношении Москвы и Санкт-Петербурга, по которому выкуп земель будет произведен в размере 20% от кадастровой стоимости земли, так как при реконструкции зданий он сразу возрастёт до 80%. Это, считает он, противоречит и 40 статье Земельного кодекса, и Конституции РФ. Максимальная усложненность выкупа ориентирует предпринимателя не покупать землю, а брать ее в аренду. Сроки реформы и переходного периода С.Васильев считает уместным продлить до 2012 года, опасаясь, что у многих предпринимателей не хватит времени скопить средства для расплаты за землю. Необходимо также ограничить арендную плату за некоторые категории земель, чтобы сохранить широкий перечень лиц, подпадающих под действие нового закона. «2,5% - приемлемая цена для основной массы предпринимателей», – заявил С.Васильев. Однако, подчеркнул он, закон пытаются сделать законом непрямого действия, вводя в него некие отсроченные нормы, и этого допускать нельзя.

Участники круглого стола по завершении обсуждения пришли к единой резолюции по законопроектам в земельной сфере.

ИА "Альянс Медиа"